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面積について(内法・壁芯、公募・実測)

面積について(内法・壁芯、公募・実測)

不動産に関する書類を見ていると、面積が載っている部分に「壁芯(心)」とか「公募」とか記載があると思います。

「壁心…かべごころ?」といった具合に読みかたすら怪しい方が多いとは思いますが、取引においては意外と重要です。

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内法・壁芯(心)

この2つは、専有面積や建物面積など建物の床面積を測る際にどうやって測るかの違いです。

特にマンションの場合は注意が必要です。

内法(うちのり)

内法計算といって、壁の内側を測って床面積を出します。

マンションの登記の時は内法で面積を登記します。

壁芯(へきしん・かべしん)

壁芯計算といって、壁の厚みの中心線の内側を測って床面積を出します。

マンションの建築確認は壁芯で計算されるのでパンフレットや広告は壁芯の面積が記載されています。

戸建の場合は建築確認も登記も壁芯なのでややこしくありません。

マンションの登記をするときは内法計算の床面積を登記します。

しかし建築確認の時は壁芯で計算するので、物件の広告やパンフレットには壁芯の面積が載っています。

マンションの場合壁が分厚いコンクリートなので、壁芯より内法の面積の方が数パーセント小さくなります

なのでパンフレットなどの面積より実際の登記の面積は小さくなるので気をつけてください。

例えば税金の軽減措置の条件などは登記簿上の面積(=内法)で計算されることが多いので注意が必要です。

パンフレットでは50㎡を超えていたのに内法では50㎡未満だったので住宅ローン控除が受けられなかったといったことにならないように事前に確認をしましょう。

公募・実測

この2つは土地の面積について、登記簿上の面積と実際に測った面積、どちらに基づいて取引をするかという違いです。

特に戸建の時には注意が必要です。

公募

公募売買といって、登記簿上の面積を元に土地の価格を決めます。

実測

実測売買といって、実際に土地を測量して、その面積を元に土地の価格を決めます。

そもそも、登記簿上の面積と実際に土地を測った時の面積が違うのかというと、違うことも多々あるようです。

測量をしたのがかなり昔で、ズレてしまっている。税金を安くるすために実際より小さく登記している。など事情は色々あります。

公募売買をして実際の土地はそれより広ければ、まずトラブルにはならないと思いますが、実際より小さい場合はトラブルになる可能性も多々あります。

測量には費用もかかるので、それを誰が負担するか。お隣さんに確認してもらい立会いのもと測量しなければならない。

公道に面している場合は役所の担当者に立ち会ってもらわなければならないなどと、色々ややこしいので、実際には公募売買が多くなっています

公募売買でのトラブルを避けるには、まずは、公募売買は実際の面積とズレている可能性があることを認識しておくことが第一歩です。

それに加え、隣との境界をきっちり確認して、ざっくりでもメジャーなどで土地の面積を測って大きなズレがないか確認した方が良いでしょう。

過去の測量図や法務局にある測量図を確認するといったこともしておくと更に安心です。

いかがだったでしょうか。

不動産売買において非常に重要な「広さ」については、色々な測り方や考え方があります。

しっかりと理解してトラブルを未然に防ぐようにしていきましょう。

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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