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東京23区不動産価格への影響は?2022年生産緑地問題のおさらい

今後の不動産業界に大きな影響を与えるといわれる問題のひとつが、2022年生産緑地問題です。

WEBや雑誌などで「2022年生産緑地問題により不動産価格が暴落する!?」「不動産の供給過多になり家賃が下落する!?」など、見たことがある方も多いのではないでしょうか。

しかし、「生産緑地問題とは?」「どんな理由でそれほど大きな影響を与えるの?」と疑問を持っている方も少なくないはずです。

ここでは、2022年生産緑地問題の基本的内容や大事なポイントを解説していますので、今後のために参考にしてください。

生産緑地とは

生産緑地問題について理解するためにも、まずは生産緑地を知る必要があります。

農地以外には使えないが税制優遇措置がある「生産緑地」

生産緑地とは、首都、関西、中京の三大都市圏の特定市の市街化区域で生産緑地と指定される農地のことです。

都市計画法によって大都市圏の都市計画区域は以下の2つに分けられます。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域

2つのうち、市街化区域は都市計画法第7条第2項において「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。

つまり、どんどん開発をして商業施設や宅地を増やすことを、緑地や農地を維持するよりも優先する地域のことです。

このように商業施設や宅地を優先させたのは、高度経済成長期で経済も伸び、人口も増加している時代だったためです。

住宅不足を解消するために、市街化区域の緑地や農地を宅地等にするよう、非農地化を推奨しました。

実際、市街化区域にある農地は、固定資産税や都市計画税を宅地並みの水準で課税する方針をとったのです。

農地から宅地並みの課税となると、その差は100倍以上もあるため、多くの農地が非農地化を行い、宅地に変わっていきました。

ただし、このように非農地化を進め住宅不足を解消することに賛成が集まる一方で、緑地や農地を守る必要性を訴える意見も多く、議論が重ねられました。

そのような経緯があり、農家の固定資産税などの税負担を農地並みに抑える生産緑地法が1974年に制定されたのです。

そして、1992年には生産緑地法の改正が行われました。この改正により、市街化区域内にある農地は、以下の2つに分けられるようになります。

  • 農地を続ける→生産緑地
  • 宅地などに転用する→宅地化農地

そして、自治体から生産緑地の指定を受けると、固定資産税や都市計画税が農地並みの課税になり、相続税についても猶予を受けられるようになります。

ただし、これらの税制優遇措置がとられる代わりに、農地を農業以外の用途に使わないこと、建築物を建てないことなどの制限が付くことになります。

生産緑地として税制優遇措置が受けられるのは、改正された1992年から30年後の2022年までです。

生産緑地はどれくらいあるのか

生産緑地は、東京ドーム2200個分に相当すると言われています。元々、生産緑地法が改正された年には、生産緑地の面積は約1万5,100ヘクタールあったのが、2013年にはおよそ1割減少して約1万3,600ヘクタールとなっています。

減少したとはいえ、相当な広さであることがわかります。

ちなみに、同じく2013年の宅地化農地農地の面積は約1万2,900ヘクタールで、生産緑地の面積よりは下回っています。

2022年生産緑地問題

2022年生産緑地問題とは、生産緑地として税制優遇措置が期限切れとなる2022年(1992年から30年間が税制優遇)以降に、多くの土地が売られ不動産価格が暴落するのでは?というものです。

まず、市街化区域内で生産緑地と指定された農家は、2022年までは農地並みの課税で済む、税制優遇措置を受けられます。これにより、固定資産税や都市計画税は非常に安く抑えられますし、相続税についても猶予が適用されるため、税負担が非常に少なくて済むのです。

しかし、2022年になると税制優遇は終了し、宅地並みの課税となるため、一気に税負担が増えてしまいます。固定資産税に関しては100倍以上も増額するなど、農家にとっては大きな痛手です。

ただし、終わるのは税制優遇だけでなく「農業以外の用途には使えない」という制限も終了となります。

これにより、農家はこのまま農業を続けるか(税負担は増える)、宅地にして売却するかなどの選択ができるようになります。

とはいえ、多くの農家では高齢化や後継者不足問題があるため、後者を選ぶというふうに予想されているのです。

前述のとおり、生産緑地は東京ドーム2,200個相当分の広さがあり、これだけ大規模の土地が不動産市場に放出されてしまうと、不動産価格は一気に下がってしまいます。大暴落ともいえるでしょう。

そうなると、生産緑地のある首都や関西、中京の三大都市圏では地価が暴落し、多くの人が困ることになるでしょう。

このような理由から、不動産業界では、以前から2022年の生産緑地問題が危惧されているのです。

東京の生産緑地

東京都内の生産緑地は約3,300ヘクタールで、すべての生産緑地(約1万3,600ヘクタール)のおよそ4分の1を占めています。

もし、これだけ多くの生産緑地が一気に宅地に転用された場合は大変です。一般的な一戸建てであれば、20万戸以上も建設が可能な広さがあります。一戸建てではなく、マンションやアパートを建てる場合はもっと多くの世帯が住める規模です。

東京の生産緑地が集中しているエリアは、練馬区や世田谷区といわれています。特に世田谷区は高級住宅街として人気のエリアであり、ブランド力があるため多くの人が憧れる場所です。そんな世田谷区で、もし広大な生産緑地が宅地に転用され、宅地面積が増えれば地価が大幅に下がることも考えられます。

そのようなことが起きれば、世田谷のブランド力に大きな影響が出る可能性がありますし、既に住んでいる方たちの資産も大幅に目減りするかもしれません。

信じがたい現象ですが、それだけ2022年生産緑地問題は影響が大きいとも考えられていますので、このような可能性も決してゼロではないことを理解しておく必要があります。

生産緑地から宅地にする理由

2022年になると、多くの生産緑地が宅地に転用するといわれています。転用する理由は先にも紹介しましたが、税負担が増えるためです。また、それ以外の理由もあります。

ここでは、生産緑地から宅地にする主な理由について見ていきましょう。

税負担が増えるため

繰り返すようですが、元々、市街化区域内の農地は宅地並み課税により多くの税負担が必要でした。しかし、生産緑地に指定され他の用途には使用せず農業を続けることを条件に、税制優遇措置がとられていたのです。固定資産税だけで見ると、税制優遇を受けることで100倍程度少ない税負担でよかったのです。

そして、この税制優遇措置が受けられなくなる2022年になれば、「農業で十分に稼げている」「他の収入があり、後継者もいるので農業は絶対に続ける」など、農業を続ける強い理由がない限り、多くの農家は農地のままにしておこうとは考えないものです。なかには、農業を続けたくても、後継者がいないうえに自身が高齢でやむなくという方もいるでしょう。

たとえば、これまでは固定資産税が1万円程度だったとしても、2022年以降は数十万円の負担になるわけです。

しかし、農地を宅地に転用して売却やアパート等を建て賃貸経営をすれば、収益を上げることができます。

賃貸経営が上手くいけば安定したキャッシュフローを確保できますし、相続税の節税対策にもなります。

買い取りの制度もあるが、あまり期待できないため

生産緑地の期限を迎え、農地の所有者が死亡した場合、または高齢や病気などの理由で農業を続けることができなくなった場合は、自治体に買い取ってもらうことも可能です。自治体は、特別な理由がない場合は時価で土地を買い取るものとされていますが、買い取りをしない可能性もあります。

もし、自治体が買い取りをしない場合や、他にその生産緑地を買い取る人が出てこなかった場合には生産緑地の指定は解除されてしまいます。自治体による買い取りは難しいと予想されていますので、買い取りに過度な期待を持たない方がいいでしょう。買い取りができないとなると、農地として維持するか、宅地へ転用するかになってきます。

「特定生産緑地指定制度」の創設

2022年生産緑地問題に対して、行政側が何も動いてこなかったわけではありません。2022年生産緑地問題に対して対策を講じています。

その1つが、2017年に行われた生産緑地法の改正です。生産緑地法が改正されたことで、税制優遇措置の期限を10年間延長する「特定生産緑地指定制度」が創設されました。

生産緑地の指定を受けている農地が特定生産緑地に指定された場合、固定資産税や都市計画税、相続税の税制優遇が10年間も延長されます。また、10年後に再度特定生産緑地の指定を受けることができれば、さらに税制優遇措置の期間が10年間延長されます。

つまり、生産緑地としては30年間の税制優遇期間だったのが、特定生産緑地に指定されることで合計40年間、50年間と長期にわたって優遇を受けられるのです。

ただし、特定生産緑地に指定されることで税制優遇の期間は延長されますが、農業以外の用途に使用できない制限期間も延長されます。

この特定生産緑地指定制度の創設によって、2022年→2032年→2042年など、税制優遇期間が期限を迎える時期を先延ばしできますので、2022年に大量の住宅用地が市場に供給されることを回避できます。

特定生産緑地に指定されない場合

特定生産緑地に指定される場合は税制優遇期間が10年延長となりますが、指定されなかった場合はどうなるのでしょうか。

もし、特定生産緑地の指定を受けられない場合は、生産緑地の指定を受けた状態が続きます。ただし、税制優遇期間が期限を迎えるわけなので、固定資産税などの課税は引き上げられます。また、相続税の猶予も適用されません。

ただ、緩和措置はとられます。具体的には、固定資産税の課税は引き上げられますが、急激な税負担の増加とならないように5年かけて20%上げるなど、段階的な引き上げとなります。

都市農地貸借法

また、政府がとった対策は特定生産緑地指定制度だけではありません。

都市農地貸借法が2018年に成立されており、農地を有効活用できるようになりました。この法律により、他の農家に所有する農地を貸したり、事業者に直接貸し付けを行うことができるようになります。

これにより、農地を貸し付けて収入を得ることが可能です。

今後、不動産の価格はどうなる?

2022年生産緑地問題によって、不動産価格が暴落するという見方もあれば、そう簡単に下がらないという見方もあります。

確かに、2022年に大量の生産緑地が宅地転用され、一斉に市場に供給されたら需給バランスが崩れ、大幅に価格が下落するリスクはあるでしょう。

しかし、特定生産緑地指定制度ができたことで、一斉に市場供給されることを回避できます。また、そもそも、農地を宅地に転用するのは簡単なことではありません。

転用届け出や許可、地盤調査や改良工事、建築確認など、さまざまな手続きを踏んだうえでようやく宅地にすることができます。手間もかかりますし、時間もかかります。

それに、宅地が増えたとしても立地が悪い場所であれば使いようがありません。立地の良い生産緑地であれば宅地転用をして運用するなり、マンションディベロッパーが買い取るなどあるでしょう。

周辺に何もないような立地だと、宅地にしてもニーズがないため運用や売却は難しいです。ニーズのない土地がどれだけ増えても、市場へ与える影響は少ないでしょう。

このような理由から、2022年になっていきなり不動産価格が暴落するようなリスクは低いと考えられます。

ただし、本質的な農家の高齢化、後継者不足問題は解消されていませんので、長期的には多くの宅地が生まれ不動産価格に影響を与える可能性があります。

もし、所有する生産緑地が駅近など利便性の良いところであればマンションやアパートなどのニーズがありますが、都市圏で駅近に農地が拡がる場所はそうありません。

大抵、駅からは20〜30分以上は離れているところに拡がっています。この場合、マンションやアパートなどのニーズは少ないため、建てるとすれば一戸建てでしょう。

そうなると一戸建てが多数建つ可能性があり、ファミリー向けマンションなどの価格にも影響が出るかもしれません。

都内で特に生産緑地が多く存在する自治体は?

生産緑地が多く存在する自治体では、一気に宅地が広がり、地価が下落する可能性をはらんでいます。

そこで、気になるのがどの自治体で問題が本格化するかです。

そこで、生産緑地が多く存在する自治体を23区の中からピックアップしてみましょう。

▼23区内生産緑地面積ランキング

練馬区 187.1
世田谷区 91.1
江戸川区 36.9
杉並区 34.7
足立区 33.2
葛飾区 26.9
板橋区 10.8
目黒区 2.6
中野区 2.4
大田区 2.3
北区 0.3
区部合計 428.2

※単位はヘクタール(出典国土交通省平成28年都市現況計画調査)

23区内だけでも428ヘクタールの生産緑地が存在していることは先に挙げたとおりです。

そして23区内では圧倒的に練馬区と世田谷区内の生産緑地が広いことが分かります。この2区だけで278ヘクタール。約2/3となっています。

東京23区外を見ると八王子市や町田市、立川市などはいずれも200ヘクタール以上の生産緑地が存在しています。

23区内で着目するべきは世田谷区と練馬区といえます。

特に世田谷区は高級住宅地が存在するエリアです。場合によっては大幅な地価下落が発生する可能性もあります。

まずどのあたりが生産緑地になっているのか。それぞれの自治体のホームページの資料から確認してみましょう。

世田谷区

世田谷区内の生産緑地の分布図は以下から確認できます。

▼世田谷区公式ホームページ
https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/sumai/001/001/d00004878_d/fil/02-1zenku_map.pdf

この図の中で明るいグリーンで塗られた箇所が生産緑地となっており、各所に点在していることが分かります。

特に世田谷区内で生産緑地が目立って多いのは、小田急線沿いでいえば喜多見駅付近、京王線でいえば千歳烏山駅付近です。

駅がそれほど近くにない場所でいえば上祖師谷付近にも目立っています。更に環八道路沿線にも生産緑地が目立っています。

一方で都心に近い場所、北沢方面などに進むと生産緑地はそれほど目立っていません。神奈川県に近い場所ほど、全体的に生産緑地が多く存在しています。

また高級住宅地である成城学園エリアも、生産緑地がないわけではありませんが、それほどの面積には達していません。

比較的元々の地価が安い、世田谷区内でも神奈川県寄りの場所ほど生産緑地の面積が広く、2022年に影響を受ける可能性が高くなっているといえるでしょう。

練馬区

次いで23区内でも最も資産緑地の面積が広い練馬区の様子も確認してみましょう。

23区内の公示地価ランキングでは、世田谷区は23区内でも12位ですが、練馬区は20位と下位に位置しています。

もともと地価水準は低いですが、そこで187ヘクタールもの生産緑地が宅地に転換されてしまえば、大幅な地価の下落は免れません。

練馬区内の生産緑地の分布図は以下のリンクから確認可能です。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/yotochiikizu/toshikeikakuzu.files/zu2_toshishisetsu2019.pdf

全体的に区内全域に生産緑地が分布していることが分かりますが、特に目立っているのが大泉や大泉学園エリアです。かなりの生産緑地があることが、ひと目で理解できるでしょう。土支田や石神井エリアにも生産緑地があります。

元々住宅地が広がっている練馬区だけに、生産緑地指定が解除されることの影響はかなり大きいのではないでしょうか。

こちらも傾向として隣接する自治体を見ると大泉学園は埼玉県和光市と隣接しています。埼玉県付近ということもあり、元々練馬区内でも地価は高くないです。

一方で新宿区や豊島区など地価の高い区と隣接するエリアには、それほど生産緑地は存在していません。

都心に近い場所ほど生産緑地指定解除の影響を受けにくく、また都心から離れた住宅地は生産緑地問題の影響を真剣に考えるべきだといえます。

世田谷区の生産緑地問題への対応

これら2つの自治体でももちろん生産緑地問題は把握しています。

特定生産緑地制度による、生産緑地指定の継続もありますし、区に生産緑地を買い取ってもらうこともできます。

https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/sumai/001/001/d00004884_d/fil/sseiryoku-toha.pdf

世田谷区では生産緑地を抱える農家に上記のような対応法を提示しています。特別な事情がない限り自家での買取を行い、買い取られなかった場合は他の農業従事者に斡旋を行います。

それでも土地の引き取り手が見つからない場合は、生産緑地が指定解除されます。

区の買取が行われれば適切な運用が行われ、一気に宅地が増加して世田谷区のある意味でのブランド価値が一気に低下するような自体は避けていくでしょう。

国土交通省の調査では6割は生産緑地を継続

また国土交通省の調査データには以下のような記載があります。

>(参考)特定生産緑地の指定意向

  • 国土交通省が平成30年1月に実施した、東京都練馬区及び世田谷区の農家に対する意向調査では、6割以上の農家が、所有する全ての生産緑地について、特定生産緑地の指定を受ける意向を示しています。その他の農家も、一部の生産緑地について特定生産緑地の指定についての意向を示しており、概ね8割の農家が特定生産緑地の活用を検討しています。
  • 30年経過後の買い取り申出については、特定生産緑地に指定しない生産緑地のうち、1/4程度がすぐに買い取り申出するという意向が示されています。
  • 農林水産省による生産緑地の貸借制度が措置されたことにより、農地として保有を継続する意向が高まる可能性も見込まれています。
  • なお、国土交通省で別途調査を行った結果、生産緑地地区としては接道していても、所有者ごとに見ると接道のない農地や、災害危険性の高い農地等が数割程度存在していることが判明しております。このような生産緑地は、相続税納税猶予農地とあわせて、積極的に特定生産緑地への指定を促していく必要があります。

(出典:国土交通省 URL:http://www.mlit.go.jp/common/001282537.pdf

つまり半数以上の生産緑地は指定解除されない予測が立っています。

また特定生産緑地にならない生産緑地の内1/4の買取申し出が行われるとされています。

賃借制度の措置などから農業を継続する意思がある農業従事者も増えており、今生産緑地に指定されている場所の大半がすぐに宅地に転用されるわけではないことが分かります。

生産緑地が多いエリアでも、2019年時点では地価下落が発生してない

また練馬区内でも特に生産緑地が広かった大泉学園駅付近の近年の公示地価推移を見てみましょう。

㎡単価 坪単価 上昇率
2015年[平成27年] 39万1333円/㎡ 129万3663円/坪 0.73%
2016年[平成28年] 36万4230円/㎡ 120万4068円/坪 1.10%
2017年[平成29年] 36万5714円/㎡ 120万8972円/坪 1.32%
2018年[平成30年] 37万6000円/㎡ 124万2975円/坪 2.25%
2019年[平成31年] 38万7642円/㎡ 128万1463円/坪 2.46%

このように現時点ではまだ地価が上昇しています。そのため価格下落が本格的になる前に、速やかに売却すれば値下がりに巻き込まれずに十分な値段で売ることができるでしょう。

不動産価格は一旦価格下落が発生するとパニック的に下落の波が起こることがあります。

その波が生まれる前にいち早く売却し、生産緑地問題が起きにくい場所の不動産を購入するなどの対策を取りましょう。

世田谷区内で生産緑地が広かった千歳烏山駅付近の公示地価推移も確認します。

㎡単価 坪単価 上昇率
2015年[平成27年] 54万2000円/㎡ 179万1735円/坪 1.37%
2016年[平成28年] 49万5875円/㎡ 163万9256円/坪 1.96%
2017年[平成29年] 51万7222円/㎡ 170万9825円/坪 2.63%
2018年[平成30年] 53万6444円/㎡ 177万3370円/坪 3.35%
2019年[平成31年] 56万1000円/㎡ 185万4545円/坪 4.11%

こちらは地価の水準自体がまず大泉よりもかなり高くなっています。また地価上昇率も年々上がってきており、生産緑地が付近に広く分布する問題の影響はまだ見られません。

この風潮が続いているうちに売却を行うことで、値下がりが起きる前に十分な利益を確保できるでしょう。

2022年生産緑地問題のまとめ

東京都23区内では練馬区、世田谷区の2区が突出して生産緑地の面積が広くなっています。

また区の中でも生産緑地が比較的少ない場所と広い場所に分かれています。

この記事内でも地図を見ながら、具体的に生産緑地が多いエリアについて触れていきました。

特定のエリアに生産緑地の偏りが見られるため、もし自分が所有する不動産が生産緑地の多いエリアに属していたら、早めの売却を行うほうが資産確保に繋がります。

幸いにも2019年時点ではまだ生産緑地問題の影響は見られず、23区内であれば大半の場所で地価が上昇しています。

一刻も早く他人に先んじる行動、情報を掴むことが不動産で利益を得るためには重要です。

今から見積もりを取るなどして、早めの不動産の売却を検討してみてください。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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