東京オリンピック開催の2年後、2022年に地価の下落が起こるかもしれません。
都市部を中心に宅地が大量に供給される可能性があるからです。
2022年に一体何が起きるのか？果たして地価は下落してしまうのか？
今回はそんな2022年問題について取り上げたいと思います。
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生産緑地が宅地に生まれ変わる？
最近、不動産会社やハウスメーカーの「生産緑地の有効活用！」などと銘打ったセミナーを見かける機会が多くなりました。
現時点で存在する生産緑地が宅地に転換され、宅地の大量供給により地価に影響を与える問題を「2022年問題」と呼んでいます。
この問題の裏には生産緑地に認められている税制の優遇策が大きく関連しています。
そもそも生産緑地とは、農地や公園等の行政から生産緑地の指定を受けた土地のことをいいます。
生産緑地制度は、都市部に農地を残すことを目的として、主に三大都市圏の市街化区域を対象に、1992年にスタートした制度です。
生産緑地制度の最大のメリットは、生産緑地の指定を行政から受けると固定資産税の軽減や相続税の猶予といった税制面での厚遇を受けることができることです。
バブル崩壊直後に創設されたこの制度は一定の効果があったようで、対象となった三大都市圏では約1万3000ヘクタールが生産緑地として指定を受けたようです。
実はこの制度ですが、税制優遇には期限が設けられており、生産緑地の指定を受けてから30年が過ぎてしまうと税の軽減措置が終了してしまうのです。
つまり、現時点で生産緑地を所有している方は、制度開始30年後の2022年に税の優遇が切れるため、新たな土地活用を探さなければならず、生産緑地が宅地として大量に不動産マーケットに流れ込むと予測されています。
それが「2022年問題」と言われる所以です。
空き地が急増？行き場を失いつつある不動産マネー
新たな宅地が不動産マーケットに流れ込めば、宅地が供給過剰な状態となり、地価の値崩れが起きる可能性があります。
不動産会社やハウスメーカーなどは、この機会を逃すまいとセミナーの開催や地主への営業などに注力し、宅地転換後の土地活用について色々と提案をしています。
主な提案内容はアパートや賃貸マンションなどを建設して運用する不動産投資ですが、現在の賃貸住宅の市場は既に飽和状態となっています。
しかも2022年は東京オリンピック後の影響で、市況は踊り場か下降局面に突入している可能性が高いと予測されています。
正直言って、あまりお勧めできる土地の活用法ではないと思います。
2022年まで未だ5年が残っているので、生産緑地の所有者もすぐに決めなければならない状況にはなっていません。
専門家などの見解では、生産緑地から宅地に転換されても、そのまま放置されるケースもあると予測しており、空き地の増加が懸念されています。
筆者としては、既に飽和状態にある新築住宅やバブル感が出ている賃貸住宅に転用するのではなく、供給量が不足している介護施設や保育施設に土地を有効活用できないか模索すべきだと考えています。
そのためには、やはりインセンティブが必要であり、生産緑地の所有者に対して何かしらのメリットを与える内容である必要があります。
2022年問題は不動産マーケットにおいてネガティブな要素として取り上げられていますが、同時に既存のマーケットの歪みを是正するチャンスでもあると思います。
これからの20年後、30年後を見据えた意義のある土地活用になれば良いと願っております。
