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提示された査定価格がバラバラだった時、どうしますか?

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提示された査定価格がバラバラだった時、どうしますか?

 

自宅を不動産会社に査定してもらうと必ずと言っていいほど、各社の査定価格に差が出てしまいます。

物件によっては、査定価格の安値と高値に大きな開きが出ることも決して珍しくありません。

このように査定価格にバラつきが出た場合、一体何を基準にすれば良いのでしょうか?

今回は、査定の提示を受けた時に注意しなければならない事例と自分でも簡単にできる査定価格の妥当性を調べる方法を紹介したいと思います。

 

平均査定価格より10%以上の乖離は要注意

まずは、査定価格の提示を受けた時に注意しなければならないケースを紹介します。

結論から先に言ってしまうと、ある不動産会社の査定価格が、他社が出した査定価格の平均値より10%以上の乖離がある場合は注意する必要があります。

 

通常、複数の不動産会社に査定価格を出してもらうと、多少の価格のバラつきは発生してしまうものです。

これは査定価格を算出する際に各不動産会社の主観がある程度入ってしまうためで、プロならではの経験と知識に裏付けされるものであれば、問題ありません。

しかし、仮に自宅の査定をした5社の不動産会社の平均値が5,000万円だとした場合、高値では5,500万円以上、安値では4,500万円以下の価格を出した不動産会社に対しては、しっかりと価格の妥当性を確認する必要があります。

特に一括査定サイトで査定依頼をすると、明らかに相場より高い価格を出してくる不動産会社がいます。

これは、一括査定サイトならではのインセンティブが不動産会社に働いてしまうことが理由ですが、詳細は別コラム「不動産会社の査定と上手に向き合う3つのポイント」をご覧頂ければと思います。

 

このように査定価格にバラつきが出てしまうということは、普通に考えれば、「一部の不動産会社の査定価格が間違っている」という結論に至ります。

不動産に詳しくない一般の方からすると、「不動産会社はプロなのだから、担当者の言うことを信じても大丈夫だろう」と思ってしまいがちですが、残念ながら、プロでも査定価格を見誤ることが多々あります。

これはほとんどが査定する側の物件の調査不足に起因するものです。

プロだから任せて大丈夫だろうとは思わずに常に疑問に思いながら接するぐらいが丁度いいと思います。

また、それとは別で作為的に相場より高い査定価格を出す不動産会社も残念ながら存在します。

売主はなるべく高く自宅を売却したいと考えるので、一番高い査定価格を出した不動産会社に売却活動を依頼しがちです。

そこを狙って査定価格を意図的に吊り上げてしまうのです。

 

査定価格が妥当か自分でも調べてみよう

では、私たちは一体何を基準に査定価格の妥当性を確認すればよいのでしょうか?

まずは、平均値より乖離した価格を出した不動産会社に査定の根拠を尋ねてみることです。

それが納得のできる内容であれば、その不動産会社を信じて売却の依頼をするのも一つの手だと思います。

しかし、それとは別に筆者がおすすめしたいのが、自分で査定価格の妥当性を調べてみることです。

不動産の素人がプロの出した査定の妥当性を見極められるのか疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、可能です。

しかもそんなに難しい方法ではありません。

ここでは、だれでも簡単にできる査定価格の妥当性を調べる方法を紹介します。

 

まずマンションですが、ネットで検索して自宅のマンションが売りに出ているか調べてみましょう。

もし売りに出ていたら、その物件と自宅の面積や階数などの条件を照らし合わせてみます。

自宅よりも面積が大きく上層階の物件であれば、多少高めに価格設定されています。

また、可能であれば、その物件が売りに出てどれくらいの期間が経過しているかもチェックしたいところです。

だいぶ期間が経過しているのに売れていない場合は、その販売価格は高いと買い手が評価している証拠です。

同じマンション内で売りに出ている物件数が多い場合も注意が必要で、1戸よりは2戸、3戸、4戸と販売戸数が増加することに比例して買い手の立場が有利となり、値下げ圧力が強まります。

 

次に土地ですが、基本的には公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額を参考にします。

これらの指標は毎年、国土交通省や国税庁などが発表し、ネットで簡単に調べることができます。

戸建て(建物部分)は、耐用年数を基準に価値を考えます。

一般的な木造であれば、築後20年以上経過してしまうと無価値になってしまいます。

毎年徴収される固定資産税を計算する上では、多少なりとも価値が評価されていますが、売却時にはあまり建物部分の価値には期待しないほうが無難でしょう。

※上記の方法はあくまで参考程度に留めておいてください。

特に土地や戸建ては、都市計画法や建築基準法などの法的な制限により価格が大きく変動する場合があります。

 

実は不動産会社の査定価格の出し方も上記の方法をベースに算出しています(上記のような方法で査定価格を自動計算するソフトを利用している不動産会社がほとんど)。

繰り返しになりますが、不動産会社の言うことをそのまま鵜呑みにするのではなく、自分でも調べてみることが大事です。

そうすれば、どの不動産会社の査定が信頼できるのか見極めることができますし、結果的に納得のいく売却活動ができます。

一番高い査定をしたからという理由で、売却活動を依頼し、ふたを開けたら全然買い手が見つからず、最終的に大幅に値下げをして売却するはめに、、、なんてことにならないように注意しましょう!

 

いかがだったでしょうか。

価格を調べる方法をご紹介しましたが、HowMaに家を登録すればAIが勝手に価格を算出してくれるので、一番手軽です。

是非、お試しください。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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