HowMaマガジン

「家を売る」「いつか売る」「もしかしたら売る」に役立つ情報

最新の記事

人気の記事

売却ノウハウ

全て見る

ローン・費用・税金

全て見る

相場・資産価値

全て見る

購入・買換え

全て見る

再開発

全て見る

投資・マネー

全て見る

雑学・その他

全て見る

共有名義の不動産を売却するときの注意点とは

同じ不動産に対して所有者が複数存在するとき、売却において様々な問題が発生します。

ここでは実際にどのような点に注意をしなければならないのか具体的に解説します。

不動産における共有名義とはどのような状態を指すのか

不動産における共有名義とは、一つの物を複数の人が共同で所有している状態を言います。

共有名義の代表的な場合としては以下のようなものが挙げられます。

  • マイホームなどを夫婦が住宅ローンを組んで共同で購入する場合
  • 相続の際に複数の相続人がいることで、複数の所有者が生じる場合

財産分与で遺産を相続した時に騒動に巻き込まれて、身近な問題として抱え込んでしまった人も少なくはないでしょう。

共有の場合、共有物の利用や管理、変更や処分等において、他の共有者との関係で様々な制限を受けるなど、単独所有とは異なる難しい問題やトラブルが生じる可能性があります。

共有名義の不動産でできること、できないこと

次に共有名義の不動産に関してできること、できないことを説明します。

使用と保存

共有関係においては、各共有者はそれぞれ目的物に対する共有持分という権利を有しています。

これは、目的物に対する権利の割合として「何分の何」という形で示され、不動産の登記上にも記載されます(不動産登記法第59条第4号)。

この共有持分は、共有者との関係で制限を受けるものの、その本質は所有権です。

従って、各共有者は単独で、自分が有する持分を自由に処分することができ、その処分について他の共有者の同意を得る必要はありません。

よって、個人の判断で、相続した不動産が共有持分だとしても、自由に譲渡できます。

ただし、ローンの残債があるなど、抵当権が設定されていれば、その限りではありません。

利用と改良

上述のように、共有持分は各共有者が自由に処分することができます。

譲渡についても、役所への申請を要するなど、特段の制限はありません。

特例はなく、普通に処分できます。

対価を得て売買する方法でも、無償で贈与する方法でも可能で、所有権を譲渡する通常の方法と何も変わりません。

ただ、他の共有者に自分の持分を取得させる方法としては、通常の持分の売却や贈与のほか、持分の放棄や共有物の分割などの特殊な方法が認められています。

具体的に見ていきましょう。

共有持分を売買によって移転する場合は、通常の所有権の売買と同じ扱いとなります。

つまり共有持分を譲渡した者については、受け取った譲渡代金に対して譲渡所得税がかかるケースがあります。

一方共有持分を購入した譲受人は、不動産を購入したものとして取得した共有持分について登録免許税と不動産取得税がかかることになります。

ただ、その後に不動産を他に売却する場合、課税関係に違いが出てくる可能性があるので注意が必要です。

この場合、売却する者は譲渡によって取得する代金について、譲渡所得税を納めることになり、譲渡所得税は、譲渡代金から当該不動産を取得した際の費用を差し引いた残額に課せられます。

そして、取得費用の算定に関しては、贈与と放棄ではそれぞれに違いがあります。

譲渡所得税の算定に際して、贈与を受けた者は、贈与者が支出した取得費を改めて引き継ぐことになります。つまり、贈与者が持分取得に際して最初に支出した費用と、新たな共有者が支出した費用の合計を取得費用とします。

これに対して、放棄を受けた場合には、贈与者が持分取得に際して最初に支出した費用と、放棄を受けた際の共有持分の時価評価額を合わせて、取得費用とします。その結果、譲渡代金から控除される金額が、贈与を受けた場合よりも大きくなり、その分、譲渡所得税も少なくなります。

具体的に見てみましょう。

AとBが共同で1,000万円の土地を取得(それぞれの取得費用は各500万円)し、それぞれ1/2の持分を有していたとします。

その後、Aは持分を放棄または贈与して、当該土地はBの単独所有となり、その後、Bはこの土地を2,000万円で売却した場合を考えてみます。

①Aの持分のBへの移転が贈与であった場合

・BはAの持分取得時に贈与税を支払うことになります。
・次いで、当該土地を単独所有として売却した場合に、以下の算式によって、譲渡所得に対する譲渡所得税を支払うことになります。

譲渡所得=売却代金(2,000万円)―取得費用(取得時にAとBが支出した費用の合計金額1,000万円)=1,000万円に対する譲渡所得税

②Aの持分のBへの移転が放棄であった場合

・BはAの持分取得時に贈与税を支払います。この点は上記の場合と同じです。
・次いで、当該土地を第三者に売却した場合の譲渡所得は、以下の通りに算定されることになります。

譲渡所得=売却代金(2,000万円)―取得費用(Bが当初取得した時の費用500万円+Aから放棄を受けた際の共有持分の時価評価額1,000万円)=500万円に対する譲渡所得税

このように、贈与と放棄では、贈与税の支払いは同じです。

しかし、共有持分を売却する場合の譲渡所得税の取り扱いについては、譲渡代金から控除できる取得費用の総額次第で、大きな違いがあることを認識しておきましょう。

つまり、放棄を受けた時点の共有持分の時価評価額を取得費用とできる分、放棄の方が、譲渡所得金額が減る可能性があるのです。

また不動産売買に伴う不動産売買契約書には、金額に応じて収入印紙を貼付するので、印紙税も発生します。

共有持分は所有権としての性格を有しています。

従って、共有持分は、他の共有者に対して譲渡できるだけではなく、状況に応じて、全くの第三者に対して譲渡することも可能です。

処分は全員の支持が得られないと不可能

また民法は、共有物に変更を加える場合には共有者全員の同意が必要であると定めています(民法第251条)。

『共有物に変更を加える』とは、共有物を物理的に変更する場合のほか、処分することも含まれます。

つまり、共有物自体を処分するには、共有者全員の同意を得る必要があり、共有者で一人でも売却に反対すれば、共有物自体を売却できないことになります。

また、処分等以外の管理行為を行う場合にも、保存行為に該当するものを除いては、共有持分の過半数を有する共有者の同意が必要とされています(民法第252条)。

共有名義の不動産を売却することは簡単なことではない

共有不動産の譲渡については最初に説明したとおり、共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すると行うことができないなど、注意するべき点が多く、非常にハードルが高いものとなっています。

一方で、共有持分の譲渡は各共有者が単独で行えますが、買受人の存在という現実的な問題があります。

仮に買受人が現れた場合でも、価格が下がってしまうなどのデメリットは避けられません。

理想としては、売却に反対する共有者をなんとか説得し、まとまった不動産として売却することが好ましいでしょう。

ただ、共有者間での協議は感情的な対立に陥りやすく、合意に至らないかもしれません。

そのような場合には、不動産業者や弁護士などの専門家から客観的な意見や提案を受け、共有者全員にとって最も有意義な解決策を模索しましょう。

話し合いの場で円満な解決が図れることもありますし、万一、売却に同意が得られなくても、次善の策として不動産業者による共有持分の買取に持ち込めるかもしれません。

離婚時の財産分与で不動産の売却を行うには

戸建てやマンションなどの自宅用不動産を購入する際に、夫婦双方の収入を考慮して、ペアローンで住宅ローンを組むことがあります。

そうなると、購入した不動産は共有名義となります。

持ち家を購入し、夫婦が円満に結婚生活を続けながら暮らしていれば問題ありませんが、夫婦関係が破綻し、離婚することとなった場合には、困難を伴う共有名義不動産の解消問題が生じます。ここでは、不幸にして婚姻関係が破綻した場合、共有不動産の住宅ローンをどのように処理すればいいのかをお伝えします。

夫のみが債務者になっている場合

夫のみが債務者になっている場合、売却価格>残債であれば売却は問題がありません。売却価格の余りを夫婦で分割します。ただし、残債>売却価格では金融機関が売却を許可してくれません。夫は引き続き返済を行い、売却価格>残債担った時点でようやく売却可能になります。

また離婚の場合夫が家を出ていき、妻と子供が住宅ローンの残った家に住み続けるケースがありますが、金融機関は融資契約を結んだ本人がその家を利用する契約内容としています。

そのため夫のみが債務者の場合は、妻が住み続けていることが金融機関に発覚すると、契約違反だとして、一括返済や新たに妻を債務者とした借り換えを迫られるケースがあります。

そのため夫のみが債務者の場合、妻が住み続けることは大変にリスクが大きいのです。

妻が連帯保証人になっている場合

妻が連帯保証人になっている場合、基本的な返済の義務を負っているのは夫ですが夫が返済を滞納した時には、妻に返済の義務が発生します。これは契約上避けられない問題であり、妻側にとっては大変リスクが高い選択になってしまいます。

また夫が自宅から出ていった場合は、自分が住んでいない家のローンを律儀に返済してくれる可能性は低く、夫が再婚した場合などは非常に高い可能性でローンが滞納するでしょう。

妻が自分に住宅ローン返済義務を課されることを避けるのであれば、自宅を売却するしかありません。

夫婦ともに住宅ローンの債務者になっている場合

夫婦ともに住宅ローンの融資を受けている家庭も最近では増えています。ペアローンの場合夫婦それぞれに持分が発生します。それぞれの持分に応じ、毎月の返済を行っているのであれば、済み続ける方に所有持分の移転と債務引渡を行うのが適当です。

持分が1/2ずつ。2,000万円ずつ住宅ローン債務があれば、家に住み続ける方は全体を所有する代わりに、2000万円の住宅ローンも引き受けます。金融機関に相談の上、住宅ローンを引き受ける方に十分な返済能力があると認められれば、住宅ローンを一本化できます。これが最も後に禍根を残さない処理方法と言えます。

しかし十分な返済能力が見込めなければ、金融機関がローンの一本化を認めてくれないこともあります。その場合財産分与などで、自宅に残る方に現金を多めに渡し、残債を圧縮することを考えましょう。

離婚で協議の上互いにローンを返済していく道を取る人も多いですが、住んでいない人間が住宅ローンの融資を受けることは契約内容違反です。また、住んでいない方は返済を停滞させる可能性が高いです。そのためリスクの高い選択になってしまいます。

住宅ローンの有無で売却の難易度は大きく変わる

共有不動産を売却は住宅ローンがなければ簡単に処分できます。しかし、年齢の若い夫婦の場合住宅ローンが残っているケースが多く、売却代金が残債を上回っていないと通常は金融機関が売却を許可しません。

離婚したからと言って、住宅ローンがなくなるわけではありません。

財産分与と同時に、共同で負担する住宅ローンなどの債務の処理を考える必要があるのです。

このような理由から住宅ローンの有無は不動産売却の難易度に大きく関係します。

住宅ローンが残った状態の家に住み続けることはリスクが高い

離婚に際して共有物件を売却するのではなく、一方の共有者の単独所有としたい場合もあるでしょう。

離婚した夫婦の一方が家を出て行き、もう一方が引き続き当該不動産に住み続けるパターンです。

当事者間でこれについて合意するのは簡単です。

しかし、住宅ローンの債権者である金融機関との間では、それほど簡単な話ではありません。

共有名義で住宅ローンを組んで不動産を取得した場合、金融機関としては夫婦双方の収入等を考慮して、借り入れの可否についての審査を行います。

従って、その一方が勝手に抜けるのは、金融機関としては回収リスクを高めることとなるため、安易に認めることができないのです。

回収保全のためこれを確保するために、住宅ローンの金銭消費貸借契約書では、不動産自体の名義を変更する際には、金融機関の承諾が必要と定めているのが一般的です。

この点に関しては、各自が保管する金銭消費貸借契約書の条項を確認する必要があります。

このような定めがある場合には、金融機関と話し合って、同意を得た上で共有名義の変更手続をとらなくてはいけません。

しかし同意がなされない場合も多く、住宅ローンが残った状態の家に住み続けることはリスクが高いと言えるでしょう。

たとえ残債があっても任意売却などで家を処分することが適当

上述のようなリスクから離婚の際は共有物件の売却を検討するのが良いでしょう。

しかし、共有物件を売却するには共有者全員の同意が必要ですので、夫婦双方が売却に同意する必要があります。

離婚後の話し合いで、夫婦のどちらかが当該共有物件に住み続ける希望を持っている場合には、この方法はとれないことになります。

この方法をとる場合は物件を売却して、そこから住宅ローンの返済と税金を支払い、残額を夫婦で分配の手続きを行うことになります。

原則的に、住宅ローンの残債よりも高い価格で売却できれば問題はありません(アンダーローン)。この場合は、返済した住宅ローンの残額を夫婦で分けることになります。

しかし、住宅ローンの残債よりも低い金額でしか売却できなかった場合(オーバーローン)には、問題が生じます。

不動産を譲渡する場合、売主は当該不動産に設定されている抵当権などの担保権を解除して、負担のない状態にした上で買主に所有権を移転する義務を負うのが一般的です。

従って、住宅ローンの不足分を自ら調達して返済するか、新たに残債務の返済について金融機関と合意して、抵当権などの担保権を解除する必要があります。

弁護士や不動産会社に相談して、合意した売値で売却を行う任意売却の手続きを行うことも検討しなくてはいけません。

その結果、不足分については離婚後も夫婦が返済しなければならないことになります。

最終的には、残債について引き続き夫婦が連帯債務を負うことになるのか、夫婦の一方のみが債務者となるのか、金融機関との協議によって決定されることになります。

この合意によって債務者となった者は引き続き、不足分の債務の返済を続けることになります。

残債が残っている場合にはこのような手続きなどを行う必要があります。

が、回収リスクを高めることとなるため、そもそも金融機関はが離婚後の共有物件の単独居住を安易に認めることはありません。

そのため、たとえ残債があっても任意売却などで家を処分することが適当とされます。

住み続けたい場合はリースバックを検討する

任意売却を行うことのメリットに、リースバック契約が可能という点が挙げられます。リースバック契約とは、債務者である家の持ち主(売主)が、自分の物件を買った個人や法人【買主】と交渉し、賃料を支払うことで、その家に住み続ける契約です。

自宅を売却するので所有権は失いますが、任意売却なので残債を分割して返済できます。そして家を売ったことによりまとまったお金を受け取れるので、その受け取ったお金を元に家賃を支払い、経済的な立て直しの時間を捻出できるのです。

例えば残債が3,000万、自宅が2,500万円で売れたとします。残債の500万円を毎月2万円程度の負担で返済する契約を金融機関と結びます。そして購入して買主と賃貸契約を結び、毎月10万円程度の家賃設定としていきます
負担の少ない家賃と返済金額にすることで、毎月の家計返済を見直すことができます。また残債を多めに残す代わりに、手元にまとまった現金をもらい、事業資金などを手に入れることができるのも、リースバックのメリットです。

5年間など一定期間の賃貸契約と、契約終了後の買い戻し特約をつけることで、子供が就職し、子供が住宅ローンの融資を受けて自宅を買い戻すといった使われ方をすることもあります。
共有名義だが残債があるため、自宅を売却できない、それでも自宅を失いたくないときは、任意売却を行ってリースバック契約ができるのかを買主と相談してみると良いでしょう。

リースバック契約は買主にとっても、退去の可能性が非常に低い賃貸契約として人気があります。経済的な立て直しの見込みがあり、また住宅ローンの融資を受けられそうなときは、リースバックを検討してみましょう。

まとめ

以上夫婦の共有で取得した不動産の売却に関して、住宅ローンが残っている状態で離婚することとなった場合の住宅ローンの取り扱いなどについて解説を行いました。

夫婦共有による不動産の取得は、世間的には多く行われており、それ自体には問題はありません。ただ、不動産を処分する必要が生じたり、夫婦間に何らかのトラブルが生じたりした場合には、共有による所有が、様々なトラブルを引き起こす原因となるのも事実です。

よって、不動産を取得する際には共有が本当に問題ないのか、しっかり検討する必要があります。一方で、既に共有としてしまった不動産については、できるだけ早く共有関係を解消することを検討すべきでしょう。

また、離婚することとなった場合には、上述のように、共有不動産の処理や住宅ローンの処理に関して、複雑な問題が生じかねません。

住宅ローンの返済が滞ると、最悪、家を競売にかけなければいけない事態も起こりえます。自宅を失った上に住宅ローンだけが残り、負債を背負い続けるケースも有るのです。

ですから、離婚の可能性が極めて高くなった場合には、できるだけ早いタイミングで法律の専門家や、不動産の専門家に相談して、当該物件の評価額がどれだけなのか、現在の住宅ローンの債務がいくらあるのか、と言った事実も含めて、最善の対応方法を検討する必要があります。

早め早めに対応することで、可能な範囲での最善の対応策というのも見えてくるのです。

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
Return Top