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マンションとは違う一戸建てならではの売却の注意点

マンションとは違う一戸建てならではの売却の注意点

一般的に「一戸建てはマンションより売却しにくい」と言われています。

その理由はいくつか考えられますが、突き詰めると、一戸建てはマンションと比べて「市場価格(実際に売却できる価格)の算出が難しいこと」と「売却に関わる手続きが多く煩雑であること」の2点に集約することができます。

これは裏を返すと、「この2点をクリアすれば一戸建てであってもスムーズに売却することが可」ということになります。

今回のコラムでは、「マンションとは違う一戸建てならではの売却の注意点」をテーマに、さきほど挙げた2つの理由の詳細を含め、「一戸建ての売却とマンション売却の違い」や「一戸建て売却の流れ」、「売却にかかる諸費用や税金」、「一戸建ての相場を簡単に知る方法」などを解説していきたいと思います。

一戸建ての売却を検討中の方はぜひ参考にして頂いて、売却活動の成功にお役立てください!

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一戸建ての売却とマンション売却の違い

まずは、一戸建ての売却とマンション売却の違いについて見ていきます。

冒頭でも少し触れましたが、一戸建てを売却するときの特徴として、「市場価格(実際に売却できる価格)の算出が難しいこと」と「売却に関わる手続きが多く煩雑であること」の2点が挙げられます。

なぜこのような特徴があるのか、その理由と対策についてご紹介していきます。

一戸建ては市場価格(実際に売却できる価格)の算出が難しい

一戸建てに限らず不動産を売りに出すときは、事前に不動産会社の価格査定を受けることになります。

土地、一戸建て、マンションなど不動産の種類によって不動産会社の査定プロセスも違ってくるのですが、査定の難易度としては、マンションが一番簡単で、一戸建てが一番難しくなります。

査定が難しいとは、実際に市場に売りに出したときに買主が買ってくれる成約価格がいくらになるか算出するのが難しいということです。

もし、市場価格(成約価格)と乖離した価格で売りに出してしまうと、最終的には売主が不利益を被ることになってしまいます。
例えば、査定ミスにより市場価格と比べて
1,000万円低い価格で売りに出してしまった場合、早期に売却できる可能性はありますが、本来売主が得られるはずだった1,000万円分を損してしまうことになります。

一方で、市場価格より1,000万円高い価格で売りに出してしまった場合、本来売主が得られるはずだった金額より1,000万円分増える可能性はありますが、ほとんどの場合は、買い手がつかず売れないまま売却期間が長期化することになってしまいます。

では、なぜマンションより一戸建ての査定が難しく、価格査定のミスが発生しやすいのでしょうか?
マンションと一戸建ての査定方法の違いから理由を探っていきたいと思います。

  • マンションの査定方法

マンションの査定は、「比較事例法」というシンプルな方法で物件の価格を算出することができます。

比較事例法とは、査定対象となるマンションと立地や間取り、面積、建物グレード、築年数などが類似しているマンションを探し、そのマンションの過去の取引事例や現在の売出し事例を参考にして、価格を算出する査定方法です。

同じマンションであれば、間取りや住宅設備の仕様がほぼ統一されているので、不動産会社のようなプロでなくても簡単に比較事例法を活用して自宅の価格査定をすることができます。

比較事例法の簡単なやり方は、不動産ポータルサイト(スーモ、ホームズ、アットホームなど)を見て自分が住んでいるマンションの別の部屋が現在売りに出ていないかチェックすることです。

もし、売りに出ている部屋があれば、間取りや面積、階数に違いがあったとしても、自宅マンションの価格がおおよそどれくらいになるかは見当がつきます。
また、自宅マンション内で売出し中の部屋が無かったとしても、近隣の類似マンションが売りに出されていれば、売出し価格を参考に自宅と比較しておおよその価格を割り出すことが可能です。

実は不動産会社がマンションを机上査定する際も、今紹介したような不動産ポータルサイトを参考にして査定価格を出しているケースがほとんどなのです。

小規模な投資用マンションを除いて、2000年代以降に建築されているマンションは、分譲した戸数が比較的多い大規模マンションが主流なため、参考となる取引事例が豊富にあることも査定のしやすさに貢献しています。

  • 一戸建ての査定方法

一方、一戸建ての査定はマンションのように単純ではありません。

マンションの査定方法と同様に比較事例法を利用できないことも無いのですが、一戸建ては1件ごとの個別性がとても強いため、単純に比較事例法だけでは査定ミスが起こってしまいます。

一戸建ての査定は、「土地の査定」と「建物の査定」に分けて行い、最後に2つを合算して求めることになります。
特に土地の査定は、立地や土地面積はもちろんのこと、用途地域や建ぺい率・容積率などの法規制、土地形状、土地がどのような道路にどのように接しているか(接道(セツドウ)といいます)が大きく価格に影響してきます。

土地の査定は、都市計画法や建築基準法などの専門的な用語が多いため、ここでの詳細な解説は省略しますが、最大のポイントは、「その土地は建物を再建築できる要件を満たしているか否か」が重要になるということです。これがマンションの査定との大きな違いでもあります。

例えば、マンションで隣同士の部屋(同じ間取りと面積)が売りに出されている場合、この2つの部屋は室内の劣化状況を考慮しなければ、基本的に同じ価値になります。

一方、隣同士の土地が売りに出されている場合、立地や面積が同じであっても、土地形状が整形かL字形(旗竿地)によって道路に接する条件が違ってくるため、片方の土地は再建築不可能な土地と判断され、もう片方の土地より数千万円低く判断されるケースがあるのです。

これは極端な事例ではありますが、何が言いたいかと言うと、一戸建ての査定はマンションの査定と違って難しく、プロである不動産会社であっても調査ミスなどにより、誤った査定がされやすいという事実です。

このような値付けのミスを防ぐには、不動産の調査をしっかり行い適正な価格査定ができる不動産会社へ売却を依頼するしか方法はありません。

一戸建ては売却に関わる手続きが多く煩雑

一戸建ての売却はマンションの売却と比べて売却に関わる手続きが多く、状況によっては売却活動が長期化してしまうケースがあります。

ここでは、一戸建て売却ならではの代表的な手続きについて見ていきたいと思います。

<一戸建てならではの売却手続き>

①隣地との境界を明示する必要がある
一戸建てを売却するときは、隣地との境目である「境界」を明確にしたうえで買主へ引き渡すことになります。
築浅の一戸建てなどは、土地面積の根拠を記した「地積測量図」や境界杭が現地に設置されているケースが多いため、大した問題にはなりません。
しかし、築年数が古いものや親から相続した一戸建てなどは、隣地との境界が曖昧になっている場合が多いため、「土地の測量」と「隣地との境界を決める作業」を行う必要が出てきます。
これらは売主ご自身が行うという訳では無く、「測量士」や「土地家屋調査士」などの専門家に依頼することになります。
依頼を受けた専門家は、事前に測量した土地面積を「測量図」に落とし込み、その後、隣接する土地の所有者のところへ出向いて、「測量図に記載した面積を確定したいので、境界確認書に判子を押してもらえませんか?」と一軒一軒お願いすることになります。
隣地の所有者が「物わかりの良い人」であれば、特段のトラブルもなく、スムーズに境界が確定できます。
しかし、過去にご近所トラブルなどで隣地所有者と関係が悪くなっている場合は、こちら側の足元を見て「あえて境界確認書に判子を押さない」という人も結構いたりします。
そうなってしまうと厄介で、境界の確定に余計な時間を要してしまい、買主への物件の引渡しが長引いてしまいます。
よく「ご近所とは仲良くしておいたほうが良い」と言われますが、不動産の売却においてもご近所との関係は大きく影響を及ぼしてしまうのです。

②接道が私道の場合、私道所有者の承諾を得なければならない
売却する一戸建ての土地が私道に接している場合は、事前に私道の所有者から「道路利用の承諾」を貰っておく必要があります。
私道とは、個人や民間企業などの私人が所有している道路のことで、国や自治体などが所有している公道とは違い、いろいろな制約があります。
例えば、下水管を新設・移設するために道路の掘削作業を行う場合、道路が公道であれば所有者である自治体が掘削を認めないといったケースは基本的にありません。
しかし、私道は私人の所有物であるため、所有者の許可を得ることなく、勝手に使用したり掘削したりすることはできないのです。
そのために、あらかじめ私道の所有者から私道利用の承諾を得る必要があるのです。
これも境界の確定と同様に「物わかりの良い人」が私道の所有者であれば、スムーズに承諾を得られるのですが、私道所有者によっては、私道の利用を認める見返りとして、「承諾料」を要求してくる人もいるので注意が必要です。
なお、一体開発による建売り住宅などは、一戸建ての所有者全員で私道を共有している(「私道持ち分」のことです)場合が多く、その場合は私道利用の承諾は不要となります。

③境界上に塀やフェンスがある場合は所有者確認をする必要がある
住宅街を歩いていると「土地と土地の間」や「土地と道路の間」に塀やフェンスが立っているのを見かけることがあると思います。
売却する一戸建てと隣地との間に塀やフェンスが立っている場合は、売主と隣地のどちらが所有しているのか確認する必要があります。
特にブロック塀が境界上に立っていて、売主の所有物であることが判明しているときは、注意が必要です。2018年6月に発生した大阪地震によるブロック塀倒壊は、ブロック塀の危険性を改めて再認識させられた事故でした。
ブロック塀は基礎や配筋などの構造上、高く積み上げることを想定して作られておらず、建築基準法によりブロック塀の高さは2.2m以下とするよう定められています。
2.2mを超えるブロック塀は、厳密に言うと建築基準法に違反していることになるのですが、このような規定を超えた高さのブロック塀は街の至る所にあります。
もし、売却する一戸建てに2.2m超のブロック塀が付属しているときは、不動産会社や自治体に相談した上でブロック塀を撤去して安全な状態にしてから買主へ引き渡しをしましょう。

一戸建ての売却は不動産会社の力量によって大きく成否が分かれる

ここまで、一戸建てがマンションより売れにくい理由とその詳細をご説明してきました。

一戸建てならではの売却の難しさや煩雑さが、ご理解頂けたかと思います。

では、一戸建ての売却を少しでもスムーズに進むためにはどのような対策を施せば良いのでしょうか?
答えは、ズバリ、「優秀な不動産会社(優秀な営業マン)に売却を依頼する」ことです。

一戸建てや土地の売却活動はマンションの売却活動と比べて、依頼する不動産会社の力量に大きく成否が左右されます。
誤解を恐れずに言えば、マンションの売却は不動産会社に入社したての新人営業マンでも出来てしまう、決して難しいものではありません。

このことは、価格査定の方法や売却活動に伴う様々なプロセスにおいても言えることです。

一方、一戸建ての売却は、本コラムの冒頭からご紹介しているように難易度が高い手続きが多く、一定の知識と経験が必要になってきます。

例えば、私道の所有者から承諾料を請求されずにスムーズに承諾を得るためには、相手を説得させる説明や利害関係者の意見をまとめる調整力が問われることになります。
ですから、一戸建ての売却をするときは、売却依頼をする不動産会社選びを慎重に行う必要があるのです。

不動産売却の全般に言えることでもありますが、特に一戸建て売却の成功は、不動産会社の力量によって左右されてしまうという事を覚えておいてください。

なお、売却依頼する不動産会社を選ぶポイントやコツについては、「自宅の売却を依頼する不動産会社選びのポイント」でご紹介していますので、参考にしてみてください。

一戸建ての売却の流れ「違い」

続いては、一戸建てを売却するときの一連の流れについて見ていきたいと思います。全体を通してみると、土地も一戸建てもマンションも売却活動の手順は、ほとんど同じです。

ここでは、一戸建てならではの売却活動の違いを中心に紹介していきますので、不動産売却の流れについて詳しく知りたい方は、「不動産売却の流れと方法を徹底解説〜はじめての自宅売却で失敗しないためのポイント〜」を参考にして頂ければと思います。

<一戸建ての売却の流れ>

①不動産会社に査定の依頼
一戸建ての売却活動は、不動産会社に売却の相談と物件の査定依頼をするところからスタートします。
前の項目でご紹介した通り、一戸建ての査定はマンションの査定とは違い難しいため、不動産会社によって査定価格にバラつきが出やすくなります。
ですから、不動産会社から査定報告を受ける際は、必ず査定価格の根拠を聞くと共に、
1社だけでなく複数の不動産会社(目安は5社程度)に査定の依頼をすることが大切です。

②不動産会社と媒介契約の締結
査定報告を受けて、売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、次はその不動産会社と媒介契約を締結することになります。
媒介契約とは、ざっくり言うと、「不動産会社が行う売却活動の内容を定めた契約」のことです。
媒介契約には全部で
3つのタイプがあり、1社のみの不動産会社に売却活動を依頼する「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」と複数の不動産会社に売却活動を依頼する「一般媒介契約」があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、どれを選ぶのが正解という事ではありませんが、一戸建て売却の特徴を考慮すると、複数の不動産会社に売却依頼できる「一般媒介契約」が適していると思います。
媒介契約の詳しい内容については、「
一般、専任、専属専任の違いを徹底解説!なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか?」をご覧ください。

③正式に売却活動をスタート
不動産会社と媒介契約を締結したら、正式に売却活動がスタートします。
依頼を受けた不動産会社はネット広告やポスティングなどをして買主を探すのですが、一戸建ての場合は、同時進行で「土地測量・境界確定の準備」や「私道所有者から承諾書の取得」などを行う必要があります。

④売買契約の締結
買主が見つかったら、いよいよ次は売買契約の締結となります。
売買契約書には「物件の引渡しをする時期」も記載されるため、土地の測量や境界確定の手続きを行う場合は、その期間を踏まえた上で引き渡し時期を決める必要があります。
これらのスケジュール調整も不動産会社の力量が問われることになります。

⑤土地の測量・境界の確定
通常の売買取引では、土地の測量と隣地との境界確定は売買契約を締結してから物件を引き渡すまでの間に行われることになります。
不動産会社のほうであらかじめ隣地所有者との調整ができていれば境界確定の作業はスムーズに進みますが、調整不足などにより、いざとなって境界の承諾を得られない場合は、物件の引き渡し時期を延長することになってしまいます。
引渡し時期が延長してしまうと、その分買主が居住できる時期が後ろにずれてしまうことになるので、買主から売主の債務遅滞を原因とする損害賠償を請求されてしまうリスクがあります。

⑥物件の引渡し
土地の測量と境界の確定が無事に済んだら、最後は物件の所有権を売主から買主へ移転して、玄関の鍵を渡せば物件の引渡しは終わりです。
これで一戸建て売却の一連の流れが完了となります。

以上のように、一戸建ての売却活動は不動産会社に査定依頼をするところから始まり、買主へ物件の引き渡しをすることで完了となります。

繰り返しになりますが、一戸建ての売却の成否は、優秀な不動産会社に依頼できるかどうかがポイントとなりますので、媒介契約の締結には慎重な判断が必要となります。

一戸建ての売却にかかる諸費用や手数料

ここでは、一戸建ての売却にかかる主な諸費用や税金について解説していきます。

売却にかかる出費は意外と大きな金額になることもあるで、どのような費用や税金がかかるのか事前に把握しておきましょう。

<一戸建ての売却にかかる主な費用>

①仲介手数料
売買取引を仲介してくれた不動産会社へ支払う手数料です。
手数料の金額は、「売却価格×
3%+6万円+消費税」で求めることができます。
たまに「仲介手数料半額」や「仲介手数料無料」を掲げている不動産会社を見かけますが、大手を含めてほとんどの不動産会社は正規料金の仲介手数料がかかることになります。

②登記費用
住宅ローンがまだ残っている一戸建てを売却する場合は、買主へ物件を引き渡す前に「抵当権抹消の登記」を行う必要があります。
通常、買主から物件代金を受領する日と同じ日に抵当権抹消の登記を行うことになるので、売却価格が住宅ローンの残債を上回っていれば問題ありません。
登記費用の目安としては、依頼する司法書士にもよりますが、
1万円~2万円程度が相場となっています。
なお、既に住宅ローンを完済している場合は、この登記手続きは不要です。

③測量費用
土地の測量費用は、マンション売却には無い一戸建てならではの費用です。
土地の測量は「土地の面積」と「隣地との境界」を確定させることを目的としており、実際は測量士や土地家屋調査士に依頼することになります。
気になる測量費用ですが、これは測量する土地の個別条件によって大きく変わってきます。
目安として、一般的な
30坪程度の土地であれば15万円前後が相場となります。
なお、隣地との境界線が明示されている「地積測量図」がある場合は、この測量手続きは不要です。

④承諾料
一戸建てが私道に接道しているときは、買主へ物件を引き渡す前に私道所有者から「私道利用承諾書」を取得しておかなければなりません。
その際に私道所有者から私道利用の承諾の見返りとして「承諾料」を請求されることがあります。
承諾料は、基本的に私道所有者が自由に決めることができるので、意地悪な私道所有者に当たってしまった場合は法外な承諾料を請求されるリスクがあります。

<一戸建ての売却にかかる主な税金>

①印紙税
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付して消印することによって、納税したとみなされます。
貼付する収入印紙の代金は、一戸建ての売却価格によって違っており、売却価格が
5,000万円以下の場合は1万円、売却価格が5,000万円超1億円以下の場合は3万円、売却価格が1億円超5億円以下の場合は6万円の収入印紙がそれぞれ必要となります。

②譲渡所得税
一戸建ての売却によって売却益(譲渡所得)が発生した場合は、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得税は、税率が高いものだと39%、低くても20%と多額の税金を支払う可能性があるので注意が必要です。
ただし、大幅に譲渡所得税を節税できる特例制度なども充実していますので、詳しい内容は、「不動産を売却した時の税金~譲渡所得や相続まで徹底解説~」や「不動産を売却後の確定申告~必要な人はだれ?どうやるの?~」を参考にしてみてください。

一戸建て売却の相場

最後は、誰でも簡単に一戸建ての価格を調べられる方法をご紹介したいと思います。

これまでご説明してきた通り、一戸建ての価格査定はマンションと比べて難易度が高くなります。一戸建ては個別性が強いため正確な価格を割り出すことはできませんが、おおよその価格を知ることは可能です。

まずは、一般的に知られている「路線価」と「固定資産税評価額」を参考に求める方法をご紹介します。

「路線価は土地の価格」を、「固定資産税評価額は建物の価格」を調べるために使用します。
路線価とは「道路に接する土地の1㎡当たりの価格」のことで、土地面積に路線価を掛けることによって、土地のおおよその価値を求めることができます。

路線価は本来土地を相続したときの相続税を求めるために設定されたものであり、国税庁のホームページで誰でも閲覧することができます。

続いて、建物の価値を調べる方法ですが、これは単純で毎年春ごろに区市町村役場から送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されている固定資産税評価額を建物の価値とみなします。

よく「木造住宅は20年を過ぎると価値が0になる」と言われますが、固定資産税評価額は築年数が20年を過ぎても0にはなりません。

これは実際の一戸建ての売却でも同じで、築20年以上であっても建物を無価値とは見なしません。以上のように路線価と固定資産税評価額を調べて合算することで、おおよその一戸建ての価格を知ることができます。

しかし、このような調べる手間を掛けたくないという方は、簡単な必要事項を入力するだけで、無料で手軽に一戸建てを自動査定できるサービス「HowMa」をぜひご利用ください。

ネット上で自宅を自動査定できるサービスは他にもありますが、それらは主にマンションの査定を対象としており、一戸建てには対応していないものがほとんどです。

その点、HowMaはマンションのみならず、一戸建ての査定もできるのでおすすめです。興味がある方は、ぜひ利用してみてください。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、「マンションとは違う一戸建てならではの売却の注意点」をテーマに、一戸建ての売却が難しい理由とその対策、一戸建て売却の流れ、一戸建て売却にかかる諸費用などを中心にご紹介しました。

一戸建ての売却はマンション売却と比較すると煩雑な手続きが多く、プロである不動産会社でも調査ミスが起こりやすくなっています。

現在、一戸建ての売却を検討されている方は、優秀な不動産会社に依頼するのはもちろんですが、売主ご自身でも一戸建て売却ならではの注意点をよく理解した上で、売却活動に臨むことが大切です。

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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