HowMaマガジン

「家を売る」「いつか売る」「もしかしたら売る」に役立つ情報

最新の記事

人気の記事

売却ノウハウ

全て見る

ローン・費用・税金

全て見る

相場・資産価値

全て見る

購入・買換え

全て見る

再開発

全て見る

投資・マネー

全て見る

雑学・その他

全て見る

マンションを売ったらいくら税金かかるの??マンション売却時の税金や諸費用を把握しよう。

マンションを売ったらいくら税金かかるの??マンション売却時の税金や諸費用を把握しよう。

スマート不動産売却<特許取得>最新不動産売却サービス
多くの不動産売却経験者の失敗談から生まれた「HowMaスマート不動産売却」
【手間のない一括査定】+【スマホで複数の会社に売却依頼】で、手間も迷いもなく早期高額売却が目指せます!
詳しくはこちら

 

マンションを売ったらいくら税金かかるの??マンション売却時の税金や諸費用を把握しよう。

現在の不動産マーケットは、アベノミクスが発動された2013年から変わらず好調に推移しています。

都心部を筆頭に地価は毎年上昇しており、マンションの売買も10年前のリーマンショック当時では想像できなかったような高値で取引されています。

このコラムの読者の中にも、「自宅のマンションが購入した時より値上がりしている!」という方がいらっしゃると思います。マンションを売却して売却益が出ると、「譲渡所得税」という税金がかかることになります。売却時の税金に限らず、不動産に関わる税金は計算方法が複雑で分かりにくいのが難点です。

しかし、その反面うまく税金の特例制度を利用すれば、支払う税金を大幅に減らすことができるという特長もあります。

今回は、「マンションを売却した時の税金」をテーマに、税金の概要から合法的に大幅に税金を減らすことができる特例制度、税金の計算方法、確定申告の仕方、売却時にかかる諸費用に至るまで徹底解説していきます。

不動産の税金制度をしっかり理解して、マンション売却を成功させましょう!

どんな税金がかかるか

ここでは、マンションを売却して利益が出たときに支払う「譲渡所得税の概要」や「譲渡所得税の税率」、「譲渡所得税を節税できる特例制度」を中心にご紹介していきます。

譲渡所得税の正体とは一体何なのか?さっそく見ていきましょう!

譲渡所得税とは何か?

譲渡所得税とは、マンションの売却(譲渡)によって得たお金(所得)に対してかかる税金のことです。

ここで言う所得とは、マンションの売却価格とイコールではなく、売却価格からマンションの取得費と売却にかかった費用(譲渡費用)を差し引き、さらに条件に該当していれば特別控除額を差し引いた金額となります。
※特別控除の詳細は「
2-3譲渡所得税を節税できる特例制度とは?」でご紹介します。

<譲渡所得の求め方>
譲渡所得 マンションの売却価格 ―(マンションの取得費+譲渡費用)― 特別控除

こちらの計算式にそれぞれの金額を当てはめて、譲渡所得がプラスになれば譲渡所得税がかかります。
一方、その逆で譲渡所得がマイナスの場合は、そもそも売却益が出ていないことになるので譲渡所得税はかかりません。
では、次に計算式に出てくる用語の意味を見ていきましょう。

  • マンションの売却価格
    マンションの売却価格とは、実際に売れた(売買)価格のことです。これは、買主が一般個人であっても、売主の親族であっても、不動産会社による買取りであっても同じです。売買契約書に記載されている売買金額がマンションの売却価格となります。
  • マンションの取得費
    マンションの取得費とは、売却したマンションの購入した時の金額から減価償却分を控除した金額のことです。
    減価償却とは、不動産や大型機械などの資産に対して、経過年数に応じて毎年一定の価値の減価分を資産から差し引くことです。
    これをマンションに当てはめると、建物部分は新築時から年数が経過することによって、劣化等により価値は目減りすることになるので、その減価分を考慮して取得費に反映させようという考え方です。
    ちなみに減価償却は建物のみに適用されることになるので、マンションの敷地(土地)は減価償却の対象とはなりません。
    これは、
    5,000万円で購入した新築マンションを購入後10年で売却した場合、マンションの取得費を5,000万円とすることはできないということを意味します。
    減価償却は建物の構造によって償却する年数が違っており、例えば、一般的な戸建ての構造である木造なら
    20年~22年、軽量鉄骨造なら19年または27年(鉄骨の厚みによって19年か27年になります)といった具合になります。
    マンションの場合は、ほとんどが
    RC造(鉄筋コンクリート造)に該当しているので、償却年数は47年と他の構造と比べて長くなります。
    先ほどの例で挙げた
    5,000万円のマンション(土地:2,000万円、建物3,000万円)であれば、減価償却の対象は建物の価値3,000万円となり、3,000万円を耐用年数47年で割ると、おおよそ毎年64万円分が減価償却されていくことになります。
    なお、だいぶ昔に購入したマンションなどで購入時の金額が不明(=購入した時の金額を証明する売買契約書などの書類が無い)という場合は、「
    5%ルール」を適用することになります。
    5%ルールとは、マンションの取得費を証明することができない場合に、マンションの売却価格の5%の金額を取得費として認める制度のことを言います。
    ただし、この
    5%ルールを利用すると、圧倒的に計上できる取得費が少なくなってしまい、結果的に譲渡所得が増えてしまうことになるので注意が必要です。
    特に両親から相続したマンションを売却するときなどは、取得費を証明する書類等が残されていないケースが多く見受けられます。
  • 譲渡費用
    譲渡費用とは、マンションの売却活動においてかかった諸費用のことです。
    代表的なものでは、不動産仲介会社へ支払う「仲介手数料」や住宅ローンが残っている場合に抵当権を抹消するための「登記費用」などが挙げられます。
    なお、マンションでは不要ですが、土地を売却するときに隣地との境界が確定していないときは、測量図の作成費用が別途かかることになります。
    譲渡費用は、マンションの売却価格によって変わってきますが、概ね売却価格の
    34%程度と考えておきましょう。
    例えば、自宅マンションを
    5,000万円で売却できたとすると、150万円~200万円程度を譲渡費用として計上できることになります。
    マンションの売却時にかかる諸費用については「
    4マンション売却にかかる諸費用とは?」もご覧ください。

譲渡所得税の税率はマンションの保有年数によって変わってくる

次は譲渡所得税の税率について解説していきます。

譲渡所得税の税率は少し特殊です。例えば、サラリーマンの方が会社から貰う給与所得は給料が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税制度となっていますが、譲渡所得税は売却するまでどれくらいの期間マンションを保有していたかによって違ってくるのです。

譲渡所得は、マンションの保有していた期間によって、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」に分けられます。保有期間5年を境に、5年を超えて保有していた不動産を売却した場合は「長期譲渡所得」として税率20%(内訳:所得税15%、住民税5%)が、5年未満の場合は「短期譲渡所得」して税率39%(内訳:所得税30%、住民税9%)がそれぞれかかることになります。

仮にワンルームマンションを2,000万円で売却したとしても保有期間が5年未満であれば税率39%が、都心部にある高級マンションを2億円で売却したとしても保有期間が5年超であれば税率20%がそれぞれ課税されることになってしまいます。

つまり、譲渡所得税は、長くマンションを保有していた人がより多くの恩恵を受けられるような税金の設計がなされているわけです。

<長期譲渡所得>

マンションの売却価格 ―(マンションの取得費+譲渡費用)― 特別控除 譲渡所得
譲渡所得 × 税率20 譲渡所得税(実際に支払う税金)

<短期譲渡所得>

マンションの売却価格 ―(マンションの取得費+譲渡費用)― 特別控除 譲渡所得
譲渡所得 × 税率39 譲渡所得税(実際に支払う税金)

譲渡所得税を節税できる特例制度とは?

続いては、譲渡所得税を大幅に減らすことができるお得な特例制度をご紹介していきたいと思います。

今回紹介するのは、「3,000万円の特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の2つの特例制度です。どれもマイホームとして利用していたマンションを売却したときに有効に使える特例制度です。

自分が特例の適用条件に該当しているかチェックして、積極的に活用していきましょう!

  • 3,000万円の特別控除
    自宅マンションを売却したとき、売却するまで保有していた期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例制度です。
    この特例を利用すると、譲渡所得が
    3,000万円以内であれば、譲渡所得税はかからないことになります。

<譲渡所得の求め方(3,000万円の特別控除の利用時)>

譲渡所得 マンションの売却価格 ―(マンションの取得費+譲渡費用)― 3,000万円

<適用条件>

3,000万円の特別控除を利用するためには次の適用条件を満たしている必要があります。

①   自分が居住している自宅マンションを売却すること。
②   売却した年の前年と前々年に「3,000万円の特別控除の特例」を利用していないこと。
③   売却した年と売却した年の前年と前々年に「買換えの特例」を利用していないこと。
④   売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

<適用除外>

次のケースに該当する場合は、3,000万円の特別控除を利用することができないので注意しましょう。

①   この特例を受けることだけを目的として入居したと推測されるマンションを売却すること。
②   一時的な目的で入居したと推測されるマンションを売却すること。
③   別荘やセカンドハウスなど趣味や保養のために所有するマンションを売却すること。

<特例を受けるための手続き>

3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告をする必要があります。詳細は「3譲渡所得の確定申告をするには」をご覧ください。

  • 10年超所有軽減税率の特例
    自宅マンションを売却したとき、売却するまでの所有期間が10年を超えている場合に通常の長期譲渡所得の税率(20%)よりも低い税率で譲渡所得税を計算できる特例制度です。

<譲渡所得税の求め方(10年超所有軽減税率の特例の利用時)>

①   譲渡所得が6,000万円以下の場合 → 譲渡所得×税率10
②   譲渡所得が6,000万円超の場合 → (譲渡所得-6,000万円)×税率15%+600万円

<適用条件>

10年超所有軽減税率の特例を利用するためには次の適用条件を満たしている必要があります。

①   自分が居住している自宅マンションを売却すること。
②   売却した年の11日時点でマンションの所有期間が10年を超えていること。
③   売却した年の前年と前々年に「10年超所有軽減税率の特例」を利用していないこと。
④   売却したマンションについて「買換えや交換の特例など他の特例」を利用していないこと。(※3,000万円の特別控除の特例と10年超所有軽減税率の特例は併用して利用することができます)
⑤   売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

<特例を受けるための手続き>

10年超所有軽減税率の特例を受けるためには確定申告をする必要があります。詳細は「3譲渡所得の確定申告をするには」をご覧ください。

いかがでしたでしょうか?
ご覧いただいた通り、「3,000万円の特別控除の特例」、「10年超所有軽減税率の特例」ともに譲渡所得税を減らすことができるお得な特例制度となっています。
それぞれの適用条件が自分のケースに該当するかどうかチェックして、積極的に利用してみましょう。
もし、チェックするのが難しくて自分ひとりではできないという方は、売却活動を依頼した不動産仲介会社に聞いてみてください。
不動産業界では2つとも非常に有名な特例制度ですので、しっかりとあなたをサポートしてくれるはずです。

【ポイント】

①   マンションを売却して譲渡所得が出た場合は、「譲渡所得税」という税金を支払う必要がある。
②   譲渡所得税の税率は、売却したマンションの保有していた期間によって違ってくる。保有期間5年超は「長期譲渡所得」として税率20%、保有期間5年未満は「短期譲渡所得」として税率39%がそれぞれ課税される。
③   譲渡所得税を大幅に節税できる「3,000万円の特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」を積極的に活用しよう。

計算例

ここでは、実際に譲渡所得税がどれくらいかかるのか、さまざまな事例をもとに譲渡所得税の計算方法をご紹介していきます。

先ほど取り上げた特例制度を活用する試算例もありますので、ぜひ参考にしてみてください。

シミュレーション①

<条件>

①   4年前に新築で購入した自宅マンション(購入価格6,000万円)を7,000万円で売却。
②   マンションの取得費は4,500万円、譲渡費用は250万円とする。
③   3,000万円の特別控除を利用。

<譲渡所得税の計算>

マンションの売却価格 -(マンションの取得費+譲渡費用)- 特別控除 譲渡所得
譲渡所得 × 税率39 譲渡所得税(実際に支払う税金)

上記の計算式に金額を当てはめると、

7,000万円-(4,500万円+250万円)-3,000万円 750万円(=譲渡所得は0円)
譲渡所得0円×税率39%= 0円(=譲渡所得税は0円)

<シミュレーションの解説>

シミュレーション①では、4年前に6,000万円で購入した新築マンションが7,000万円に値上がりしたので、売りに出したというケースです。マンションの取得費と譲渡費用の合計が4,750万円なので、本来の譲渡所得は2,250万円となるはずでした。

しかし、売却したマンションは自宅として使用していたので、3,000万円の特別控除を利用することができ、結果的に譲渡所得を0円とすることができました。

ちなみに、今回のマンションの保有期間は4年間なので、譲渡所得がプラスの場合は短期譲渡所得として税率39%がかかることになります。

シミュレーション②

<条件>

①   両親から相続した田舎のマンション(現在は空き家)を相続した1年後に2,500万円で売却。
②   マンションの取得費は、両親が購入した時の書類を発見できず購入価格が不明なため、5%ルールを適用して125万円とする。また、譲渡費用は90万円とする。
③   適用条件に該当しないため、特例制度は利用しない。

<譲渡所得税の計算>

マンションの売却価格 -(マンションの取得費+譲渡費用)- 特別控除 譲渡所得
譲渡所得 × 税率39 譲渡所得税(実際に支払う税金)

上記の計算式に金額を当てはめると、

2,500万円-(125万円+90万円)-特別控除なし 譲渡所得2,285万円
譲渡所得2,285万円 × 税率39 譲渡所得税891.15万円

<シミュレーションの解説>

シミュレーション②では、両親から相続した田舎のマンションを売却したというケースです。

結果的に譲渡所得税891.15万円を支払うことになってしまいました。今回のポイントは、「マンションの取得費を5%ルールで計算したこと」と「特例制度を活用できなかったこと」の2点です。

マンションの取得費を計算する上で、購入時の金額を証明できるもの(主に売買契約書)が無い場合は、売却価格の5%を取得費としてみなします。

売却価格が2,500万円ですから、その5%の125万円しかマンションの取得費として計上することができませんでした。さらに売却したマンションは両親から相続後、空き家となっている状態ですので、3,000万円の特別控除には該当せず、譲渡所得は2,285万円と大きい金額となってしまいました。

そこに短期譲渡所得の税率39%がかかり、最終的に900万円弱の大金を譲渡所得税として支払うこととなりました。

シミュレーション③

<条件>

①   20年前に新築で購入した自宅マンションを3,500万円で売却。
②   マンションの取得費は、購入した時の書類を紛失してしまったため、5%ルールを適用して175万円とする。また、譲渡費用は130万円とする。
③   3,000万円の特別控除と10年超所有軽減税率の特例を利用。

<譲渡所得税の計算>

マンションの売却価格 -(マンションの取得費+譲渡費用)- 特別控除 譲渡所得
譲渡所得 × 税率10 譲渡所得税(実際に支払う税金)

上記の計算式に金額を当てはめると、

3,500万円-(175万円+130万円)-3,000万円 譲渡所得195万円
譲渡所得195万円 × 税率10 19.5万円

<シミュレーションの解説>

シミュレーション③では、20年前に新築で購入した自宅マンションを賃貸への住み替えを機に売却したというケースです。

まず、マンションの取得費ですが、シミュレーション②と同じく5%ルールを適用して175万円を計上し、譲渡費用は130万円としました。売却したマンションは、自宅として使用していたので3,000万円の特別控除を利用し、譲渡所得は195万円となりました。

また、自宅の保有期間は20年間なので、10年超所有軽減税率の特例も利用して本来の長期譲渡所得の税率20%から10%の税率へ減らすことができ、最終的に譲渡所得税は19.5万円という結果になりました。

以上、3パターンのシミュレーションを見てきましたが、譲渡所得税の節税対策としていかに「3,000万円の特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」が役に立つかご理解頂けたかと思います。

どちらの特例も自分が住んでいた自宅マンションを売却する場合には、ほぼ適用できるものとなっているので、積極的に活用してみてください!

なお、特例を利用するには確定申告の手続きが必要となります。確定申告の方法や譲渡所得税をいつ払うかについては、次の項目でご紹介します。

【ポイント】
紹介したシミュレーションを参考に、今住んでいる自宅マンションを売りに出した場合、おおよそどれくらいの譲渡所得税が発生するのか試算してみよう。

譲渡所得の確定申告をするには

自宅マンションを売却して譲渡所得が発生したときは、確定申告をする必要があります。

確定申告とは、所得にかかる税金を計算し、納税することを目的とする手続きのことで、1年ごとに収入から経費を差し引いて所得を求めることになります。

通常、サラリーマンなど会社勤めの方は会社が年末調整をしてくれるので、本業以外に副業をしている方や年収が2,000万円を超える方などを除き、確定申告は不要となります。なので、確定申告をするといってもあまりイメージがわかないかもしれません。

しかし、確定申告は決して難しいものではありません。譲渡所得税の計算は原則自分で行わなければなりませんが、税務署の職員の方がいろいろとサポートしてくれるので大丈夫です。

まず、譲渡所得税の確定申告は、売却した人の住所地を所轄する税務署へ申告をすることになります。これまでは提出する書類を持参して税務署の窓口へ直接出向く必要があったのですが、現在はインターネット(「e-Tax」というサービスです)でも確定申告ができるようになっています。

また、確定申告をする時期と譲渡所得税を納税する時期は同じとなっており、マンションを売却した年の翌年2月中旬から3月中旬までの期間となります。譲渡所得税の納税は原則現金一括払いとなりますので、納税時期になって現金が不足していないようにあらかじめ準備しておきましょう。

一方で、マンションを売却して譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は確定申告をしなくていいのでしょうか?
答えは、「確定申告をする義務は無いが、確定申告をした方が絶対にお得!」です。理由は、マンション売却による譲渡損失は他の所得と損益通算ができるからです。

この損益通算は非常にメリットがある制度となっており、例えば、会社員の方が毎月貰っている給与所得から譲渡損失の金額を控除できることが可能となります。これにより毎月源泉徴収される所得税や住民税が少なくなるのです(厳密には損益通算によって払いすぎた分の所得税と住民税が後から還付されることになります)。

ですから、マンションを売却して譲渡所得が出ても譲渡損失が出ても必ず確定申告をするようにしましょう。
なお、譲渡所得の確定申告をするには次の書類を用意する必要があります。ほとんどの書類は税務署の窓口か税務署(国税庁)の
HPで手に入れることができます。

<確定申告の必要書類>

①   確定申告書(B様式)
②   分離課税用の申告書
③   譲渡所得の内訳書
④   売買契約書(マンション購入時とマンション売却時の2通必要です)
⑤   登記簿謄本(自分で法務局から取得する必要があります)
⑥   仲介手数料などの領収書(譲渡費用を証明するためのものです)

【ポイント】

①   譲渡所得が出た場合 確定申告する必要がある
  譲渡損失が出た場合 確定申告は不要

ただし、譲渡損失は給与所得などと損益通算ができるため、譲渡所得、譲渡損失に関係なく、マンションを売却したら確定申告をすると覚えておこう。

②   確定申告は、思っているほど難しくない。書き方や計算方法など分からない箇所があれば、税務署の職員に聞いてみよう。いろいろとサポートしてくれる。

マンション売却にかかる諸費用とは?

ここではマンション売却にかかる諸々の費用について解説していきたいと思います。

これらの諸費用は、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」として計上することができますので、どのような費用がかかるのか押さえておきましょう。

<マンション売却にかかる諸費用>

①   仲介手数料

自宅マンションの買主を見つけてきてくれた不動産仲介会社へ支払う手数料のことです。具体的には、不動産ポータルサイト(スーモやホームズ、アットホームなど)への掲載料、

新聞折り込みやポスティング費用、売却活動に伴う物件の調査費用や売買契約書・重要事項説明書の作成費用などが仲介手数料に含まれています。気になる仲介手数料の料金ですが、実は宅地建物取引業法により上限が定められており、次の計算式によって求めることができます。

<仲介手数料の求め方>

マンションの売却価格× 3% 6万円 消費税 仲介手数料

例えば、自宅マンションを5,000万円で売却したとすると、「5,000万円×3%+6万円+消費税」となるので、仲介手数料は168.48万円となります。計算式を見て頂ければ分かるかと思いますが、仲介手数料の金額は売却価格が高ければ高いほど比例して高くなってしまう特徴があります。また、計算式によって求められる金額はあくまで仲介手数料の上限となっていますが、実態としてほとんどの不動産仲介会社はこの上限金額を請求してきます。仲介手数料は決して安くはない金額ですが、あまりケチらず、売却価格の97%を売主、残りの3%を不動産会社でそれぞれ分け合うという意識を持ちましょう。ちなみに仲介手数料を支払うタイミングですが、売買契約時に半金、マンションの引渡し時(決済)に残りの半金を支払うことになるのが通常です。

②   印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。マンションを売却する時に買主と締結する売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当しますので、収入印紙は必ず貼りましょう。収入印紙を貼っていないと脱税になってしまうので注意が必要です。収入印紙の代金はマンションの売却金額によって違ってきます。

売却価格が5,000万円以下の場合     → 1万円

売却価格が5,000万円超1億円以下の場合 → 3万円

売却価格が1億円超5億円以下の場合   → 6万円

収入印紙は郵便局などで購入することができます。原則は売主自身で用意するのですが、ほとんどのケースでは、不動産会社が事前に収入印紙を購入してくれるので、売買契約時に立て替えた分を精算することになります。

③   抵当権抹消の登記費用

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、買主へ引き渡す前に住宅ローンを完済してマンションに登記されている抵当権を消す手続きをしなければなりません。これは抵当権抹消の登記と呼ばれるものですが、実際の登記手続きは司法書士へ委託することになります。自分で司法書士を見つけて依頼しても良いですが、通常は不動産会社が紹介する司法書士へ依頼することになります。登記費用の相場としては、司法書士へ支払う報酬と登録免許税を合わせても2万円程度です。相場とあまりにもかけ離れた費用を請求してくる司法書士は論外ですが、数千円程度の差であれば、素直に不動産会社が紹介する司法書士へ依頼するほうが良いと思います。

以上が主にマンションを売却する際にかかる諸費用です。
住宅ローンの完済が済んでいる場合は、登記手続きは不要ですので、仲介手数料と印紙代のみが諸費用としてかかることになります。
なお、新居への引っ越し代ですが、残念ながら譲渡所得を計算する上での譲渡費用には計上することはできませんので注意しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?
今回は「マンションを売却した時にかかる税金」をテーマに、「譲渡所得税の概要」や「譲渡所得税を節税できる特例制度」、「譲渡所得税の計算方法・申告方法」など譲渡所得税について詳しく解説してきました。

マンション売却の成功とは、「いくらで売れたか」ではなく、「最終的にいくら手元に残ったか」が肝要であると思います。

そのためには、特例制度をフルに活用して合法的に譲渡所得税を節税する必要があります。

今回ご紹介した内容が少しでもあなたのマンション売却成功の一助となれば幸いです。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
Return Top