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一般媒介契約書を徹底解剖!契約書に書かれている条項の意味を理解しよう

一般媒介契約書を徹底解剖!契約書に書かれている条項の意味を理解しよう

自宅の売却を不動産会社へ依頼すると、売主は不動産会社と媒介契約を締結することになります。

媒介契約とは、不動産会社による売却活動の内容や成約時の報酬などを定めた契約のことで、依頼者保護の観点から宅地建物取引業法により不動産会社に義務付けられています。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専任専属媒介契約3種類があり、売主はこれらのどれか1つを選択することになります。
売主にとって媒介契約の締結は、売却活動の入り口となる重要な行為であり、どのタイプの媒介契約を選択するかによって売却活動の成否が変わってきます。

今回は媒介契約のなかの「一般媒介契約」を取り上げ、実際に一般媒介契約書に記載されている条項を挙げて解説していきます。
一般の方にとっては、媒介契約書に書かれていることは難しく感じるかもしれませんが、できるだけ分かりやすく解説していきたいと思っています。

では、さっそく見ていきましょう。

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一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、一体何が違う?

一般媒介契約書の内容に入る前に、まずはそれぞれの媒介契約についての違いを見ていきたいと思います。

【一般媒介契約】
依頼者(=売主)は、不動産の売却活動を複数(目安は4社~6社くらい)の不動産会社へ依頼することができます。また、依頼者自身で買主を見つけて売買契約を締結(=自己発見取引)することも可能です。

【専任媒介契約】
依頼者は、不動産の売却活動を1社の不動産会社に限り依頼することができます。なお、依頼者自身で買主を見つけて売買契約を締結することも可能です。

【専属専任媒介契約】
依頼者は、不動産の売却活動を1社の不動産会社に限り依頼することができます。なお、依頼者自身で買主を見つけて売買契約を締結することは認められていません。

このように一般媒介契約よりも専任媒介契約、専任媒介契約より専属専任媒介契約が、依頼者にとっては厳しい縛りとなります。

一見すると、一般媒介契約のほうが複数の不動産会社へ売却依頼ができるため依頼者に有利のような感じがすると思います。
しかし、媒介契約はそう単純なものではありません。どの媒介契約を選ぶかによって、不動産会社の売却活動に対するモチベーションが変わってくるのです。

媒介契約と不動産会社のモチベーションの関係については、「不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」とは何か?」、媒介契約についての詳細は、「不動産の売却を依頼する媒介契約とは?」をそれぞれご覧ください。

一般媒介契約書の条項の解説

ここからは一般媒介契約書に実際に記載される条項を挙げて、その内容を解説していきます。

なお、ここで紹介する条項は「全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)」の雛形を基にしており、甲は依頼者、乙は不動産会社のことを指しています。

1条(目的)
この一般媒介契約書は、宅地又は建物の売買又は交換の一般媒契約について、当事者が契約の締結に際して定めるべき事項及び当事者が契約の履行に関して互いに遵守すべき事項を明らかにすることを目的とします。

解説:一般媒介契約を締結する目的を定めています。特に難しい内容ではなく、契約の当事者である売主と不動産会社が「お互い誠意をもって契約内容を遵守しましょう」といった事が書かれています。

 

2条(当事者の表示と用語の定義)
1 この一般媒介契約書においては、媒介契約の当事者について、依頼者を「甲」、依頼を受ける宅地建物取引業者を「乙」と表示します。
2 「一般媒介契約」とは、甲が依頼の目的である宅地又は建物(以下「目的物件」といいます。)の売買又は交換の媒介又は代理を乙以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができるものとする媒介契約をいいます。

解説:
1.一般媒介契約書に出てくる用語の定義が書かれています。契約書では依頼者は「甲」、不動産会社は「乙」と表示されることになります。

2.一般媒介契約の特徴である「売却活動を複数の不動産会社に依頼することができる」ということが書かれています。

3条(成約に向けての乙の義務)
1 乙は、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
2 乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対し、遅滞なく、その旨を報告します。

解説:不動産会社はなるべく早期に売買契約が締結できるよう積極的に買主を探し、買主から購入の申し込みがあった場合も直ぐに依頼者へ報告する義務を負うといった内容が書かれています。

4条(媒介に係る乙の義務)
1 乙は、甲に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行います。
2  甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、乙は、甲に対し、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に定める重要事項について、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明させます。
3 乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に対し、遅 滞なく、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、宅地建物取引士に当該書面に記名押印させた上で、これを交付します。
4 乙は、甲に対し、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行います。

解説:
1.不動産の価格査定についてです。媒介契約を締結する前に売却する不動産の価格査定を受けることが一般的ですが、不動産会社は査定価格の根拠を明らかにしたうえで依頼者に査定報告をしなければならないといった事が書かれています。

2.
宅地建物取引業法による不動産会社の重要事項説明の義務(=宅地建物取引業法35条)について書かれています。重要事項説明の詳細は「不動産の重要事項説明とは」をご覧ください。

3.
宅地建物取引業法による不動産会社の売買契約書の作成義務(=宅地建物取引業法37条)について書かれています。売買契約書の詳細は「不動産の売買契約を理解しよう」をご覧ください。

4.
不動産会社は依頼者に対して売買契約の締結だけでなく、その後の不動産の引渡しや引渡しに伴う登記手続きもサポートするように定められています。

5条(重ねて依頼をする宅地建物取引業者の明示)
甲は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を乙以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは、その宅地建物取引業者を乙に明示しなければなりません。また、一般媒介契約の締結時においてすでに依頼をしている宅地建物取引業者の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、一般媒介契約書に記載するものとし、その後において更に他の宅地建物取引業者に依頼をしようとするときは、甲は、その旨を乙に通知するものとします。

解説:依頼者がこの一般媒介契約書で締結した不動産会社以外の不動産会社へ売却活動の依頼するときに、その不動産会社の社名を明示しなければならないという事が書かれています。また、既に他社の不動産会社へ売却依頼をしている場合は、この一般媒介契約書にその不動産会社の社名を記載する必要があります。売却依頼している不動産会社の明示は、一般媒介契約ではごく普通の取り決めなので、あまり難しく考えずに明示しましょう。

6条(媒介価額の変更の助言等)
1 媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるに至った ときは、乙は、甲に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。
2 甲は、媒介価額を変更しようとするときは、乙にその旨を通知します。この場合において、価額の変更が引上げであるときは乙の承諾を要します。
3 乙は、前項の承諾を拒否しようとするときは、その根拠を示さなければなりません。

解説:
1.市場に売り出す価格(=媒介価額)が経済情勢の変化や物価の変動などによって見直す必要が出てきたときに不動産会社は依頼者に助言することができます。その際の助言については根拠が必要となります。

2.依頼者から媒介価額を変更する場合は不動産会社に通知しなければなりません。これは、一般媒介契約を締結している全ての不動産会社が変更後の価額で一斉に売却活動ができるようにするためです。また、価額を値上げするときは、不動産会社の承諾が必要となります。ただし、一度売りに出した価額を値上げして再び売りに出すことは、買い手に敬遠される行為なので、実態ではほとんどありません。ですから最初の売出し価格の設定は慎重に行いましょう。

3.不動産会社が値上げによる価額変更を拒否する場合は、その根拠を依頼者に示す必要があります。

7条(建物状況調査を実施する者のあっせん)
乙は、この媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんを行うこととした場合にあっては、甲に対して、建物状況調査を実施する者をあっせんしなければなりません。

解説:売却不動産の建物状況調査(インスペクション)のあっせんについて書かれています。建物状況調査とは、中古不動産の流通の活性化を目的として新たに創設された制度で、宅地建物取引業法の改正により2018年から媒介契約書の条項に記載されることになりました。
日本における中古不動産は建物の劣化状況や設備不良の不安から購入を避ける傾向にありますが、建物状況調査を行うことにより事前に建物の状態を知った上で購入できる環境となりました。
依頼者や購入希望者が建物状況調査を希望する場合は、不動産会社は建物状況調査をする者(国土交通省指定の建築士)をあっせんしなければなりません。

8条(有効期間)
一般媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えない範囲で甲乙協議のうえ定めます。

解説:一般媒介契約の契約期間について書かれています。条項には「3ヶ月を超えない範囲」と書かれていますが、一般媒介契約に限らず、専任媒介契約も専属専任媒介契約も契約期間は3ヶ月となるのが基本です。

9条(指定流通機構への登録)
乙は、この媒介契約において目的物件を指定流通機構に登録することとした場合にあっては、当該目的物件を一般媒介契約書に記載する指定流通機構に登録しなければなりません。

解説:売却不動産の指定流通機構への登録について書かれています。指定流通機構(不動産流通機構やレインズとも呼ばれています)は、国土交通省が管轄している不動産会社専用の不動産ポータルサイトのようなものです。
不動産会社はこのレインズを通じて、現在売りに出ている不動産をチェックし、買主とのマッチングを行います。
宅地建物取引業法では、専任媒介契約と専属専任媒介契約においてはレインズの登録を義務化していますが、一般媒介契約では不動産会社によるレインズ登録は義務化されていません。
ただし、レインズ登録は無料で行えることから、売主から依頼をすればよっぽどの理由が無い限り登録を断られることはありません。
レインズの詳しい内容については、「
不動産流通機構レインズとは何か?」をご覧ください。

10条(報酬の請求)
1 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、 報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
2 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます。

解説:
1.ここで言う報酬とは不動産会社へ支払う仲介手数料のことです。仲介手数料は成果報酬としての性質があるので、売買契約が成立した時のみ支払うことになります。ですから売却活動そのものは無償で行ってもらえます。また、停止条件とは、ある条件が成就(達成)した時に契約が有効となる法律用語のことで、不動産売買契約では代表的なものに住宅ローン特約があります。

2.仲介手数料の金額は国土交通省によって上限が定められていますが、実態としては、ほとんどの不動産会社が上限いっぱいの仲介手数料を請求してきます。なお、仲介手数料は簡単に計算できる速算式『売却価格×3%+6万円)×消費税』で求めることができます。

11条(報酬の受領の時期)
1 乙は、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者 に交付した後でなければ、前条第1項の報酬(以下「約定報酬」 いいます。)を受領することができません。
2 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除 条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。

解説:
1.不動産会社は売買契約書(=宅地建物取引業法第37条に定める書面)を作成して、売主と買主に交付した後でなければ仲介手数料を受け取れないことになっています。

2.売買契約締結後、買主が住宅ローン特約によって売買契約を解除したとき(=融資の不成立によって売買契約を解除したとき)、不動産会社は既に受け取っている仲介手数料を無利息で返還しなければなりません。
住宅ローン特約は、買主にとっては有利、売主にとっては不利な特約ですが、個人間の売買では、ほぼ
100%契約書に定められることになります。
仲介手数料は売買契約成立を条件として支払うものなので、契約解除となった場合は、仲介手数料も売主、買主へそれぞれ返還されることになります。
なお、売買契約の解除に関する詳細は、「
不動産の売買契約は解除できる?」を参考にしてみてください。

12条(特別依頼に係る費用)
甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

解説:不動産会社による売却活動は、不動産ポータルサイト(スーモ、ホームズ、アットホームなど)への掲載、指定流通機構(レインズ)への登録、ポスティング、新聞折り込みチラシなどが挙げられますが、基本的に全て無料で行ってくれます。
ただし、売主が特別に依頼した広告の費用や遠隔地への出張費は実費で不動産会社へ支払う必要があります。

13条(直接取引)
一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

解説:不動産仲介会社を介さずに買主と直接売買契約を締結する、いわゆる「中抜き行為」を禁止する内容が書かれています。
売主による中抜き行為のペナルティは、仲介手数料相当額の支払いとなってしまうので、不動産会社が連れてきた買主は必ず不動産会社を介して売買契約を締結しましょう。
ただし、売主が自ら見つけてきた買主と契約する「自己発見取引」は、一般媒介契約で認められているので契約違反にはなりません。

14条(依頼者の通知義務)
1 甲は、一般媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙以外の宅地建物取引業者の媒介若しくは代理によって目的物件の売買若しくは交換の契約を成立させたときは、乙に対して遅滞なくその旨を通知しなければなりません。
2 甲が前項の通知を怠った場合において、乙が売買又は交換の契約の成立後善意で甲のために一般媒介契約の事務の処理に要する費用を支出したときは、乙は、甲に対して、その費用の償還を請求することができます。

解説:
1.依頼者は、自分で見つけた買主、又はこの一般媒介契約で締結する不動産会社(=乙)以外の不動産会社の仲介によって、売買契約を締結した場合は、乙に通知しなければなりません。

2.依頼者が1で定めた売買契約の成立を不動産会社へ通知しなかった場合、不動産会社は支出した売却活動費用を依頼者へ請求することができます。依頼者は売買契約が成立したら、直ぐに一般媒介契約を締結している全ての不動産会社へ通知しましょう。ただし、実態としては、よっぽど多額な支出が発生していない限りほんとんどの不動産会社は請求してきません。

15条(更新)
1 一般媒介契約の有効期間は、甲及び乙の合意に基づき、更新することができます。
2有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書でその旨を申し出るものとします。
3 前2項の規定による有効期間の更新に当たり、甲乙間で一般媒介契約の内容について別段の合意がなされなかったときは、従前の契約と同一内容の契約が成立したものとみなします。

解説:
1.一般媒介契約の契約期間は3ヶ月が上限ですが、依頼者と不動産会社の合意があれば契約の更新をすることができます。

2.一般媒介契約を更新する場合は、依頼者は口頭ではなく、文書で不動産会社へ申し出る必要があります。なお、文書の雛形は不動産会社が用意してくれます。

3.更新の際に従前の一般媒介契約の内容に変更があれば、変更内容も文書で申し出ることになります。実態として、依頼者のほとんどの方は更新のタイミングで売出し価格の値下げを行います。売出し価格の値下げのノウハウは、「家がなかなか売れないとき…売出し価格変更のタイミングやポイント」をご覧ください。

16条(契約の解除)
次のいずれかに該当する場合においては、甲は、一般媒介契約を解除することができます。
1 乙が一般媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
乙が一般媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
3 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。

解説:一般媒介契約は、依頼者、不動産会社ともに善管注意義務(契約書に定めた事項を誠実に実行すること)を負います。ここでの解除事項は、不動産会社が売却活動を怠ったり、購入希望者がいるのに故意に売却不動産の情報制限を布いたり(いわゆる「囲い込み」のこと。詳細は「不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」とは何か?」)、宅地建物取引業法に違反をした場合に依頼者が一般媒介契約を解除することができます。依頼者が不動産会社の不正や過失を見抜くことは難しいのが現実ですが、定期的に売却活動の報告を受けるなど、積極的にコミュニケーションを図ることである程度防止することは可能です。

17条(反社会的勢力の排除)
甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の事項を確約します。
1 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員でないこと。
2 自らの役員が反社会的勢力でないこと。
3 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、一般媒介契約を締結するものでないこと。

解説:依頼者と不動産会社の双方が反社会的勢力ではないことを確約する条項です。媒介契約書に限らず、さまざまな契約書に記載される条項なので、既に知っている方は多いかもしれません。なお、2011年に東京都が条例を施行させたことで、現在は47都道府県全てにおいて、反社会的勢力の排除に関する条例が適用されています。

18条(特約)
1 この条項に定めがない事項については、甲及び乙が協議して別に定めることができます。
2 この条項の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効とします。

解説:
1.一般媒介契約書に記載されていない事項については、依頼者と不動産会社が協議して特約として定めることができます。

2.一般媒介契約での依頼者は消費者契約法が適用されるので、一般媒介契約書に記載されている条項でも一方的に依頼者に不利な条項は無効となります。

まとめ

今回は「一般媒介契約書を徹底解剖!」と題して、一般媒介契約書に記載される条項の解説をしてきました。

不動産会社によって契約書の構成や条項の表現に多少の違いはあるものの、定められている内容は基本的に全て同じです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるメリットがある反面、依頼先の不動産会社を全て自分自身で管理しなければならないデメリットもあります。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つのタイプがあります。それぞれの良い面、悪い面を把握した上で、どれが一番自分に合っているのか理解してから媒介契約を締結することが大切です。

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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