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家が売れた!売買契約当日に準備しておくものとは?

家が売れた!売買契約当日に準備しておくものとは?

自宅の売却が決まったら、いよいよ次は売買契約の締結です。
売買契約の当日には売主、買主のそれぞれが準備しなければならないものがあり、中にはあらかじめ役所などに出向いて取得する必要がある公的な書類なども含まれています。

万が一、売買契約当日に必要書類を忘れてしまうと、契約時間の変更が発生して相手方に迷惑をかけてしまったり、最悪の場合、契約自体が別日に流れてしまうこともあります。
準備するものに抜け漏れがないよう、しっかりとチェックして契約に臨みましょう。

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売主が準備するもの

契約当日に売主が準備するものは次の通りです。

①   本人確認書類
免許証やパスポートなどの氏名、住所、顔写真が分かるものです。

②   実印
実印を持っていない場合は、実印の登録をする必要があります。自身の住民票のある市町村役場で実印登録ができますので、早めに実印を作っておきましょう。登録にかかる費用は200円~500円程度です。

③   印鑑証明書
印鑑が実印であることを証明する書面です。実印登録をした市町村役場で取得することができます。取得にかかる費用は実印登録と同じく200円~500円程度です。契約日には発行から3ヶ月以内の印鑑証明書を用意しましょう。

④   権利証もしくは登記識別情報
売主が売却不動産の所有者であることを証明するものです。権利証と登記識別情報は同じ効力があり、2006年以前に登記した場合は権利証が、2006年以降に登記した場合は登記識別情報となります。

⑤   物件状況報告書
売買不動産の経過年数に伴う劣化状況や通常使用による摩耗・損耗などの状況を記載した書面です。売主はあらかじめ物件状況報告書に記入し、契約当日に買主へ引き渡します。

⑥   設備表
売却不動産の住宅設備(冷暖房設備、給湯器設備、トイレ設備など)の状態を記載した書面です。売主はあらかじめ設備表に記入し、物件状況報告書と併せて契約当日に買主へ引き渡します。

⑦   マンションの管理規約
売却不動産がマンションのときは、マンションの管理規約を引き渡します。管理規約はマンションに住む上での権利や取り決めを定めた重要な規約ですので、新たなマンションの所有者となる買主へ内容の引き継ぎを行います。

⑧   固定資産税納税通知書
売主と買主それぞれの固定資産税負担分を計算するために必要となります。固定資産税の支払い義務者は、毎年11日時点の不動産所有者となるので、不動産引渡し後の期間分は買主が売主へ日割り分を支払うことになります。例えば、不動産の引き渡しが41日であれば、41日から1231日までの固定資産税の日割り分を買主から売主へ支払います。なお、固定資産税の精算は売買契約時ではなく、不動産の引渡し時(=決済)に行います。

⑨   印紙代
売買契約書に貼付する印紙の代金です。印紙税法で定められた課税文書(ここでは売買契約書)に対して印紙税が課税されます。万が一、印紙を貼り忘れてしまうと脱税となってしまうので、注意が必要です。通常の売買取引では、不動産仲介会社が事前に収入印紙を購入してくれているので、契約当日に立て替えてくれたお金を精算するかたちになります。ちなみに収入印紙代は売買する不動産の金額によって違ってきますので、間違いの無いようにしましょう。2018年時点の税法では、1,000万円超5,000万円以下の不動産では印紙代は1万円、5,000万円超1億円以下の不動産では3万円となっています。

⑩   仲介手数料(半金)
仲介取引による売却の場合は、売買契約日に不動産仲介会社へ仲介手数料の半金を支払うことになります。残りの半金は不動産の引渡し時に支払います。仲介手数料の支払いは現金が原則です。仲介手数料の性質上、売却価格が高ければ高いほど、それに比例して仲介手数料も高額となるので注意が必要です。

買主が準備するもの

契約当日に買主が準備するものを紹介します。参考程度に確認してみてください。

①   本人確認書類
免許証やパスポートなどの氏名、住所、顔写真が分かるものです。※売主も必要です

②   実印
売買契約書に捺印します。※売主も必要です

③   印鑑証明書
印鑑が実印であることを証明する書面です。※売主も必要です

④   印紙代
売買契約書に貼付する印紙の代金です。※売主も必要です

⑤   仲介手数料(半金)
仲介取引による購入の場合は、不動産を紹介してくれた不動産仲介会社へ仲介手数料の半金を支払います。※売主も必要です

⑥   手付金
買主は、売買契約当日に手付金を、不動産の引渡し日に不動産価格から手付金を差し引いた残金を売主へ支払います。
手付金は基本的に現金での支払いとなります。手付金の金額について、相場では不動産価格の
5%~10%程度と言われていますが、売主と買主の間で合意があれば自由に決めることができます。
仮に
5,000万円のマンションの場合、手付金5%でも250万円の用意が必要となるので、手付金の金額を決める際は慎重に交渉することが大切です。

売買契約当日の流れ

ここでは売買契約当日の流れについて紹介します。どのような流れで契約が進んでいくのか、あらかじめチェックしておきましょう。

ステップ① 顔合わせ・挨拶

契約をする場所に集合したら、まずは売主と買主で簡単な挨拶を行います。

基本的には、仲介する不動産会社が売主、買主の紹介をしてくれるので、当事者自らが特段何かをするといった必要はありません。
買主の物件内覧時に売主が立ち会ったケースを除いて、契約当日が初顔合わせになるかと思います。

買主とは売買契約締結後も不動産の引き渡しが完了するまで、やり取りが続くことになるので、なるべく良い心象を与えるように礼儀・マナーには意識して契約に臨みましょう。

ちなみに売買契約を締結する場所ですが、売主側の不動産仲介会社の事務所で行うことが多く、所要時間は全部合わせて2時間程度と考えておいてください。

ステップ② 重要事項の説明・重要事項説明書にサインと押印

簡単な挨拶が終わると、続いては不動産仲介会社の宅地建物取引士から売買不動産についての重要事項の説明があります。

重要事項の説明は売買契約書と同じくらい重要なもので、「重要事項説明書」という書面を読み合わせながら進めていきます。実は売買契約当日の所要時間のほとんどは、この重要事項の説明に割かれます。
重要事項の説明は宅地建物取引業法により売買契約を締結する前に行う事が義務付けられていて、宅地建物取引士試験という国家資格に合格した宅地建物取引士でないと説明できないことになっています。

もし、宅地建物取引士以外の従業員が説明をした場合は、立派な法律違反となるので、売主、買主の双方で説明者が宅地建物取引士なのか確認しておきましょう。
重要事項の説明者は、自分が宅地建物取引士であることを証明する「宅地建物取引士証」を提示しながら説明する義務があるので確認することは簡単です。

さて、肝心な重要事項説明書の中身ですが、大きく分けて次のような構成になっています。

・取引に関する不動産会社と説明する宅地建物取引士について
・売買不動産の表示に関する事項
・登記簿に記録された事項
・売買不動産にかかる法令上の制限等に関する事項
・取引条件に関する事項

重要事項の説明は、不動産の新たな所有者となる買主に内容を理解してもらうことを目的に行われますが、説明内容に齟齬が無いか売主自身も説明を受けておくことが後々のトラブル防止に繋がります

ステップ③ 売買契約書の読み合わせ・売買契約書にサインと押印

重要事項説明の次は売買契約書の読み合わせに移ります。
売買契約書は、売主と買主に直結する内容が記載されているので、売主としては重要事項説明書以上に売買契約書の中身を理解する必要があります。

売買契約書に記載される内容は、重要事項説明書の内容と一部重複する部分がありますが、主には次の通りです。

・売買不動産の所在、種類、構造、その他売買不動産を特定できる事項
・売買金額、売買金額の支払い時期と支払い方法
・不動産の引き渡しの時期、所有権の移転登記の時期
・代金及び交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額(例:手付金、固定資産税の清算金など)
・売買契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定、違約金に関する事項
・住宅ローンの斡旋に関する事項
・天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項(=危険負担に関する事項)
・瑕疵担保責任に関する事項
・租税その他の公課の負担に関する事項

以上のように売買契約書には難しそうな用語がたくさんあるので、ついつい理解できないところも流してしまいがちです。
しかし、売主、買主を問わず、売買契約書に記載されている内容を全て理解することは必須です。
読み合わせの途中でも分からない箇所があれば、積極的に質問をしてください。

不動産売買のような高額なお金が動く取引では、後で後悔しても取り返しがつきません。
「こんなこと質問していいのかな、、、」と恥ずかしがらずに聞いて、すべて納得した上で売買契約書に判子を押しましょう。

なお、売買契約書に記載されている詳細な内容については、「不動産の売買契約を理解しよう」を読んであらかじめ予習しておきましょう。

ステップ④ 手付金の授受

売買契約書に署名と押印を済ませたら、買主から売主へ手付金の支払いが行われます。
手付金の金額は、売買契約書で定められた金額となります。売却価格に比例して手付金の金額も大きくなり、数百万円の手付金を支払うことはざらにあります。

手付金の支払いは、買主から売主へ現金を手渡しするのが一般的ですので、売主は売買契約の一連の流れが終了したら、直ぐに最寄りの銀行へ行って入金を済ませましょう(大金を持ち歩くのはリスクがあるので)。

ちなみに不動産売買における手付金は、解約手付という性格を持ちます。解約手付は、買主の自己都合で契約を解除する場合は手付金の放棄、売主の自己都合で契約を解除する場合は受領している手付金の返還に加えて手付金と同額を買主へ支払う(これを手付の倍返しと言ったりします)ことになります。

売買契約の解除に関する詳細は、「不動産の売買契約は解除できる?」を参考にしてください。

ステップ⑤ 仲介手数料の支払い(半金)

売買契約当日の最後は、仲介手数料の半金を不動産仲介会社へ支払います。仲介手数料の計算方法ですが、「売買価格×3%6万円+消費税」の速算式で簡単に算出することができます。

例えば、マンションの売買価格が3,000万円であれば、「3,000万円×3%6万円+消費税8%」となるので、仲介手数料は、1,036,800円となり、契約当日には半金を支払うので、518,400円となります。

仲介手数料も原則、現金の手渡しで支払うことになりますので、売主と買主はあらかじめ用意しておく必要があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は「家が売れた!売買契約当日に準備しておくものとは?」をテーマに、売買契約当日に準備しておくものと売買契約当日の流れについて紹介しました。

いろいろと準備するものが多く大変ですが、仲介する不動産会社がその都度アテンドしてくれますので、ここでは、「契約日にはこのような書類が必要なのだな」、「契約当日の流れはこのように進んでいくのだな」とざっくりとしたイメージさえ掴んでもらえれば大丈夫です。

はじめての不動産の売却では、契約時の独特の雰囲気に緊張してしまうかもしれませんが、心を落ち着かせて理解できなかった箇所はその場で質問して、その場で解決しておくことが大切です。

それでは、しっかりと準備を整えて売買契約に臨んでください!

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
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