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不動産の重要事項説明とは

不動産の重要事項説明とは

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不動産の重要事項説明とは

不動産の売買取引では、売主と買主が売買契約を締結する前に「重要事項説明」というものが行われます。

重要事項説明とは、その名前の通り、不動産を売買するにあたって、取引条件や土地や建物に関わる法規制などの重要な事項を説明することです。
これらの内容は「重要事項説明書」という書面に記載され、売買仲介をする不動産会社から買主へ説明するよう法律で義務付けられています。

重要事項説明書は、売買する不動産の「取り扱い説明書」のような重要な役割があり、売主と買主は記載されている内容を理解した上で、売買契約に臨む必要があります。
しかし、重要事項説明書には、ややこしい表現の法律用語や不動産の専門用語が多数出てくるため、不動産の知識が乏しい一般の方には少々きつい部分があります。

なので、今回は重要事項説明書のここだけは理解しておきたい重要な部分にポイントを絞って紹介していきたいと思います。
はじめて不動産を売買する方にとっては、少し難しく感じると思いますが、しっかりと内容を理解して後々にトラブルが発生しないようにしておきましょう。

重要事項説明の意義と説明を受けるタイミング

重要事項の説明は、宅地建物取引業法という法律により、不動産の売買を仲介する不動産会社の義務として定められています。

不動産会社が重要事項の説明をする対象者は、売買取引では買主、賃貸取引では借主となっています。
このように宅地建物取引業法では、売主への重要事項説明は義務化されてはいませんが、実際の売買取引では、売主と買主の両方に説明することが慣習となっています。

重要事項説明の特徴は、売主と買主が売買契約書に判子を押す前に行われるということです。
それは、重要事項説明書に記載されている内容は、この後の売買契約を締結するか否かを決める大切な判断材料という役割があるからです。
ですから、重要事項の説明を受けて内容を理解できなかったり、契約を締結できない重要な真実が判明した場合は、遠慮なく売買契約をストップさせましょう。
これは買主だけに言えることではありません。売主であっても重要事項説明書に事実と異なる内容や売主に不利な内容が記載されている時は、契約を見送るかどうか検討すべきです。

不動産業界の悪い慣習なのですが、重要事項の説明を契約日当日に行うケースが散見されます。
先に重要事項説明をして、その後すぐ売買契約書の締結に進めるという段取りです。

これでは、仮に重要事項説明に理解できない箇所や納得できない内容があっても、契約の相手方を目の前にして、その場で契約を断るのは難しいと思います。
なので、重要事項の説明は遅くとも売買契約を締結する日の
1週間前までに行うよう不動産会社にお願いして、説明から契約までの間に重要事項説明書の内容を見て本当に契約して大丈夫なのか判断しましょう。

不動産会社は手間が掛からないのと契約締結を拒みにくくさせるために契約日と同日に重要事項説明をしたがりますが、しっかりとお願いすれば別日に重要事項説明をしてくれるはずです。
逆に、いろいろな理由を出して拒否する不動産会社であれば、契約内容で何かやましいことを隠している可能性があるので注意が必要です。

重要事項説明書に記載される内容

続いては具体的にどのような内容が重要事項説明書に記載されるのか見ていきたいと思います。
文言や表現の仕方は不動産会社によって多少の違いはありますが、一般的に下記のような構成によって重要事項説明書は作成されます。

<重要事項説明書の構成>

①   取引に関する不動産会社と重要事項説明する宅地建物取引士について
②   売買不動産の表示に関する事項
③   登記簿に記録された事項
④   売買不動産にかかる法令上の制限等に関する事項
⑤   取引条件に関する事項

それでは、重要事項説明書を構成する5つの項目について①から順に解説していきます。

取引に関する不動産会社と重要事項説明する宅地建物取引士について

重要事項説明書の表紙をめくると最初の1ページ目に「取引の態様」、「取引を仲介する不動産会社と重要事項説明をする宅地建物取引士の概要」、「宅地建物取引業協会の保証金の供託」が記載されています。

①   取引の態様
取引の態様には、売主と買主の取引の種類(売買・交換)と不動産会社の態様(媒介・代理・当事者)が記載されます、一般的な仲介取引による売買では、売主と買主の取引の種類は「売買」、不動産会社の態様は「媒介」となります。

②   取引を仲介する不動産会社と重要事項説明をする宅地建物取引士の概要
仲介する不動産会社の商号、所在地、免許番号と重要事項説明をする宅地建物取引士の氏名、免許番号などが記載されます。不動産の仲介をする不動産会社は別名で宅地建物取引業者と呼ばれ、都道府県の知事もしくは国土交通大臣から許可を受けなければ営業できないことになっています。また、重要事項説明も不動産会社の社員であれば誰でもできるという訳ではなく、宅地建物取引士という国家試験に合格した人のみができることになります。

③   宅地建物取引業協会の保証金の供託
不動産会社の営業保証金の預託している供託所が記載されます。営業保証金の供託とは、不動産会社が不動産の取引において、一般消費者に損害を与えた場合に供託している保証金から一般消費者へ賠償する制度のことです。不動産会社より弱い立場にある一般消費者を守るための制度であり、不動産会社の営業保証金の供託は宅地建物取引業法で義務付けられています。

売買不動産の表示に関する事項

ここでは売買取引の対象となる不動産の概要や権利関係についての内容が記載されます。
基本的に不動産の登記簿謄本の内容をそっくりそのまま転記されることになりますが、売主と登記簿上の所有者が違っていたり、所有者の住所と登記簿上の住所が違っていたりすることはよくあることなので、念入りに確認する必要があります。

もし、実際の内容と登記簿上の内容が異なっている場合は、売主の方で変更登記をしてください。

①   土地の表示
売買する土地の所在、地番、地目、地積、と権利関係の種類について記載されます。所在と地番は、不動産が存在する位置を特定するための住所のようなものです。地目とは、土地の用途を表したもので、「宅地」、「畑」、「山林」、「公衆道路」、「雑種地」など20以上の種類があります。なお、自宅などの居住用の建物に利用されている土地の地目は「宅地」となります。地積とは、土地の面積のことであり、㎡単位で表示されます。加えて、売買対象となる面積を「登記簿面積」にするか「実測面積」にするか記載します。登記簿面積とは、登記簿に記録されている面積を売買する土地面積とすることであり、実際の面積と異なる場合があります。一方、実測面積は登記簿の面積に関わらず、実際に測量して判明した土地の面積を売買面積とする方法です。

②   建物の表示
建物の表示も土地の表示と同様に登記簿の内容が転記されることになります。具体的には建物の所在、家屋番号、住居表示、付属建物、種類、構造、床面積、新築年月日、増築・改築の履歴などが記載されます。種類とは居宅、事務所、店舗などの建物用途の種類が、構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物の構造が記載されます。建物の表示で注意するポイントは、増築・改築の履歴についてです。建物の一定面積以上を増築・改築するときは、行政に届出を出して工事の許可を得る必要があるので、「建築計画概要書」や「検査済み証」などの書類が残っているかどうか確認しましょう。書類が残されていない場合、届出をせずに増築や改築をした可能性があり、工事の内容によっては違反建築の可能性もあるからです。また、増築・改築した後の床面積が登記簿に反映されているかも併せて確認します。万が一、登記簿の床面積が変更されていなかったとしても違法になることはありませんが、売主が変更登記をしたうえで売買した方が後々のトラブルの防止になります。

登記簿に記録された事項

ここでは、不動産の権利関係について登記されている内容が記載されます。

登記簿には、甲区、乙区という2つの区分があり、甲区の箇所は不動産の所有権に関する権利が、乙区には所有権以外の権利(抵当権や地上権など)に関する事項が記載されます。
まず、甲区を見る上での注意点ですが、差押登記、仮差押、所有権移転仮登記がないか確認します。
何も問題がない不動産であれば、差押えなどの登記は記載されず、項目には斜線が引かれています。

もし、差押えなどの登記が記載されていた場合は、買主に不動産の所有権が移転できずにトラブルになる可能性が高いので、売買取引自体を止めた方が良いでしょう。

続いて乙区ですが、こちらも所有権以外の権利が何も登記されていなければ項目には斜線が引かれます。
なお、住宅ローンの残債が残っているときは抵当権の登記が記載されますが、売主は売却で得た資金で抵当権の抹消登記をすることになるので、特に問題視する必要はありません。

売買不動産にかかる法令上の制限等に関する事項

ここでは、「都市計画法と建築基準法に基づく制限」、「その他の法令に基づく制限」、「飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況」などが記載されます。

ここから法律関連の内容が多くなりますので、少し理解し難く感じるかもしれません。
あまり複雑に考えず、「不動産に対する法規制はこのようなものがあるのだな」と感じてもらえれば大丈夫です。

①   都市計画法と建築基準法に基づく制限
都市計画法と建築基準法の制限では、次のような内容が記載されます。

・区域区分(市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域)
・開発行為等の制限(開発許可が必要かどうか)
・都市計画制限(都市計画施設、都市計画事業があるかどうか)
・用途地域(第1種低層住居専用地域~工業地域)
・建ぺい率と容積率の制限
・建築物の高さの制限(道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制など)
・条例による制限(地区計画、災害危険区域、風致地区、建築協定区域など)
・敷地と道路との関係による制限(接道の状況、特に接道義務を果たしているか)
・私道にかかる制限(私道の変更、廃止ができるかどうか)

以上のように都市計画法と建築基準法だけでも数多くの項目が重要事項説明書に記載されます。
これらの内容をすべて理解するのは難しいため、特にチェックしておきたいポイントに絞って紹介します。

まずは、「区域区分」についてです。
区域区分は、都市計画法により不動産会社が立地する地域に関して、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域のどれかに分類されます。

これらの違いを簡単に説明すると、市街化区域は市街化を進める地域、市街化調整区域は市街化を抑制する地域、非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にも該当しない地域です。
東京都内にある不動産であれば、ほとんどが市街化区域に該当しているので特に問題ありません。
しかし、市街化調整区域に該当している場合は、原則、建物の再建築が不可能となってしまうので注意が必要です。

次に重要なポイントは、建築基準法の「敷地と道路との関係による制限」についてです。
不動産に接している道路を接道と言いますが、接道は不動産売買において重要な役割を果たしています。
建築基準法では
4m以上の幅がある道路に不動産が2m以上接していないと建物の再建築ができませんので、売買する不動産が再建築の要件を満たしているかしっかりと確認しておきましょう。

再建築不可の不動産の価値は著しく低くなります。
また、接道の所有者が個人や民間企業などの私道の場合は、私道の持ち分を持っていないと、私道の所有者に「通行承諾書」を貰う必要があります。
通行承諾書に無償で判子を押してくれる優しい私道所有者もいますが、高額な承諾料を請求してくる私道所有者もいるので私道が接道している不動産を売買する時は、持ち分があるかどうか事前に確認しておきましょう。

②   その他の法令に基づく制限
ここでは都市計画法と建築基準法以外の法令による制限が記載されます。具体的には次のような法令です。

・古都保存法
・都市緑地法
・生産緑地法
・特定空港周辺特別措置法
・景観法
・大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
・地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律
・被災市街地復興特別措置法
・新住宅市街地開発法
・新都市基盤整備法
・旧市街地改造法
・首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律
・近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律
・流通業務市街地整備法
・都市開発法
・沿道整備法
・集落地域整備法
・密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
・地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律
・港湾法
・住宅地区改良法
・公有地拡大推進法
・農地法
・宅地造成等規制法
・マンション建替え円滑化法
・都市公園法
・自然公園法
・首都圏近郊緑地保全法
・近畿圏の保全区域の整備に関する法律
・都市の低炭素化の促進に関する法律
・水防法
・下水道法
・河川法
・海岸法
・津波防災地域づくりに関する法律
・砂防法
・地すべり等防止法
・急傾斜地法
・森林法
・道路法
・全国新幹線鉄道整備法
・土地収用法
・文化財保護法
・航空法
・国土利用計画法
・土壌汚染対策法
・東日本大震災復興特別区域法
・土地区画整理法
・宅地造成等規制法
・土砂災害防止対策推進法
・津波防災地域づくりに関する法律
・石綿使用調査結果の記録に関する事項
・建物状況調査の結果の概要
など

見て分かる通り、ここでも数多くの法令が記載されることになりますが、全ての不動産がこれらの制限を受けるわけではありません。

不動産の立地条件によって制限を受ける内容は千差万別です。
ですから、不動産会社から重要事項の説明を受ける時は、売買不動産が上記のどの法令に該当するのか確認して、法令による制限の内容を把握しておきましょう。

③   飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
ここでは建物のインフラに関する内容が記載されます。主には、飲用水、ガス、電気、汚水、雑排水、雨水処理などの施設についてです。

・飲用水(水道水・井戸水)
・ガス(都市ガス・プロパンガス)
・電気(電力会社・アンペア数)
・汚水(公共下水・浄化槽・汲み取り式)
・雑排水(公共下水・浄化槽・側溝・浸透式)
・雨水(公共下水・側溝・浸透式)

水道水や公共下水を利用している場合は、前面道路配管の口径と敷地内配管の口径についても記載されます。
この部分の詳細は「
家を買う前に必ずチェック!ちょっと難しいけど調べておくべき重要なポイント~生活関連施設編~」を参考にしてください。

取引条件に関する事項

ここでは、売買に関する取引条件について記載されます。

この部分は重要事項説明書とは別に締結する売買契約書の内容と重複する部分が多くなっていますので、売買契約書の内容と読み比べながら確認しましょう。

<取引条件に関する事項>

①   代金・交換差金及び地代に関する事項
不動産の売買であれば売買代金、不動産の交換であれば交換差金、借地権の売買の場合は地代を記載します。売買代金は、土地価格と建物価格の内訳も併せて記載されます。なお、消費税は建物のみに課税され、土地には消費税はかかりません。

②   代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び授受の目的
代金・交換差金以外に授受される金銭とは、「手付金」、「固定資産税・都市計画税清算金」のことです。手付金の金額は、売主と買主の間で合意があれば、いくらにしても大丈夫ですが、売買代金の5%10%程度を目安とするケースが多いです。固定資産税・都市計画税清算金は、物件の引き渡しを起算日として、11日から物件の引渡し日までの分を売主が、物件の引き渡し日から1231日まで分を買主が負担することになります。

③   契約の解除に関する事項
契約の解除条件として次のどれに該当するか記載します。

・手付解除
・引渡し前の滅失・毀損の場合の解除
・反社会的勢力の排除条項に基づく解除
・契約違反による解除
・融資利用の特約による解除
・瑕疵担保責任による解除

契約解除に関する詳細は、「不動産の売買契約は解除できる?手付金や特約について事前に理解しておきましょう」を参考にしてみてください

④   損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約の相手方へ損害賠償を請求する事態になった際、損害賠償額と違約金額をあらかじめ決めておく場合はここに記載されます。

⑤   手付金等保存措置の概要
不動産の売主が不動産会社である場合、一般個人の買主から受領した手付金が一定額以上であれば、手付金の保存措置をする必要があり、その内容が記載されます。一般個人間の売買であれば、何も記載されず項目には斜線が引かれることになります。

⑥   金銭の貸借に関する事項
買主が住宅ローンを利用する場合、銀行名、融資額、金利、借入期間について記載されます。売主が特に注意しなければならないのは、ここの欄には数多くの銀行名を買主に記載してもらうことです。それは買主の住宅ローン特約による解除を防ぐ為です。住宅ローン特約による解除は、金銭の貸借に関する事項の欄に記載されている銀行の審査が通過できなかった場合に権利を行使することができます。ですから、銀行名を多く記載すればすれほど住宅ローン特約による解除を防止することができるのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか?最後まで読んでみて感じられたと思いますが、重要事項説明の内容は非常に難解な用語が多く、一般の方が理解するのは大変です。

そのせいなのか、宅地建物取引士から重要事項説明を受けていると、途中で面倒になり、内容を理解しないまま重要事項説明書に判子を押してしまう方がほとんどです。

しかし、重要事項説明書は売買契約書と同じくらい重要なものなので、分からない事や理解できない事があったら、面倒くさがらずに宅地建物取引士に質問してください。
手間はかかりますが、重要事項説明を理解した上で売買契約を締結することが、後々のトラブルの防止に繋がり、売却活動の成功に結びつくのです。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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