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不動産売却の一括査定を利用する際の注意点

不動産売却の一括査定を利用する際の注意点

不動産売却の一括査定を利用する際の注意点

自宅を売却しようと決めたとき、まずは自宅がどれくらいの価格で売却できるのか、査定を受けるのが一般的です。

自宅の査定は不動産会社へ依頼することになりますが、一昔前までは売主自身が不動産会社へ一軒一軒問い合わせる必要があり、査定を受けるというのは、非常にハードルが高いものでした。

しかし、インターネットが当たり前に普及している現在では、一括査定サイトというサービスが誕生し、気軽に自宅の査定を依頼できる環境となりました。
一括査定サイトはネット上で簡単に査定依頼ができる反面、一括査定サイトならではのリスク、デメリットというのも存在します。

今回は、一括査定サイトを利用する際の注意点をテーマに解説していきます。一括査定サイトのリスク、デメリットとは何なのか?さっそく見ていきましょう。

一括査定サイトの特徴と仕組み

はじめに一括査定サイトとはどのようなサービスなのか、概要を確認しておきましょう。
一括査定サイトとは、マンションや戸建て、土地などの査定してほしい不動産の情報と所有者の個人情報をサイト上に登録することで、複数の不動産会社から査定報告を受け取れるサービスのことです。

<登録する不動産の情報>

・物件種別(マンション、戸建て、土地など)
・物件住所
・土地面積(戸建て、土地の場合のみ)
・建物面積(戸建て、土地の場合のみ)
・専有面積(マンションの場合のみ)
・間取り
・築年数
・物件状況(空室、居住中、賃貸中)

<登録する所有者の個人情報>

・名前
・住所
・年齢
・連絡先電話番号
・連絡先メールアドレス
・査定を希望する理由

インターネットで「自宅 査定」と検索すれば分かると思いますが、現在は数多くの一括査定サイトが存在しています。

一括査定サイトはどれも同じというわけではなく、大手不動産会社が中心となって査定をするものもあれば、首都圏の不動産に特化したもの、投資用不動産に特化したものなど特長も千差万別です。
なお、自宅のような実需不動産の査定であれば、次のような一括査定サイトが有名です。

  • HOME4U
  • すまいVALUE
  • イエウール
  • イエイ
  • スマイスター

また、一括査定サイトは、無料で利用することができます。
というのも一括査定サイトのビジネスモデルは、査定依頼に応じた顧客紹介料を不動産会社から取っているからです。

<一括査定サイトの仕組み>

①   一括査定サイトで査定依頼
②   査定する物件と所有者の情報が一括査定サイトに加盟している不動産会社へ送られる
③   不動産会社は情報の見返りに一括査定サイトの運営者に報酬を支払う

一括査定サイトは便利?利用する上でのメリット

ここでは一括査定サイトを利用するメリットについて解説していきます。

①   無料で利用できる
一括査定サイトは無料で利用することができます。
先ほどの一括査定サイトの仕組みで紹介したように、不動産会社から一括査定サイト運営者へ報酬が支払われるビジネスモデルだからです。

所有者にとっては、無料で自宅の査定価格を知ることができるので、嬉しいメリットといえます。
ただし、一括査定サイトに限らず、直接不動産会社へ査定依頼をした場合でも基本的に無料で行ってくれます。

②   手間がかからない
一括査定サイトは、インターネット上で必要事項を入力するだけで査定報告を受け取れるので、1社ずつ査定を申し込む場合と比べて、ほとんど手間がかかりません。

「いますぐ売るつもりはないけど、自宅がどれくらいで売れるのか参考に知っておきたい」と考えている方でも気軽に利用することができます。

③   一度に複数の査定を比較検討できる
一括査定サイトで査定を申し込むと、一度に56社から査定報告を受け取ることできるため、査定の比較検討がしやすいです。
そもそも不動産には定価というものが存在しないので、査定した不動産会社が
6社なら6通りの査定価格が出てきます。

それぞれの査定価格を見れば、自宅のおおよその価値がどれくらいになるか見当をつけることができます。
なお、稀に他社より明らかに査定価格が高い、または低く出している不動産会社がありますので、そのまま鵜呑みにせず、査定価格の根拠をきちんと確認しておきましょう。

<注意しなければならない査定価格のケース>

A社:5,000万円
B社:5,300万円
C社:6,100万円 → 査定価格の根拠が妥当であるか確認が必要
D社:5,500万円
E社:5,200万円
F社:4,200万円 → 査定価格の根拠が妥当であるか確認が必要

一括査定を信じてはいけない?一括査定ならではのデメリット

無料で気軽に利用できる一括査定サイトですが、利用する上でのリスク、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

①   意図的に高額査定となる
一括査定サイトでの査定価格は、意図的に高額査定になりやすいため、実際に売りに出した際の売出し価格を見誤る危険性があります。
これは一括査定ならではのデメリットであり、特にはじめて自宅を売却するという方は、売却活動の勝手が分からず、一括査定サイトでの査定価格を鵜呑みにしてしまう傾向があります。

売主からすると、なるべく高い金額で売却したいわけですから、一番高い査定価格を出してくれた不動産会社に依頼したくなるものです。
しかし、査定価格は売れる価格とイコールではありません
残念ながら、高額な査定価格をそのまま売出し価格にしたところで、買い手から割高感を意識され、ほとんど反響を得られず、売却活動が長期化する可能性があります。
そして、最終的には売出し価格の値引きが繰り返され、当初の査定価格とかけ離れた価格での売却となってしまいます。

では、なぜ一括査定では、意図的に不動産会社は高額な査定価格を提示してくるのでしょうか?
それは、査定の依頼者と専任媒介契約を結ぶためです。
そもそも不動産会社が一括査定サイト側に報酬を支払ってまで、利用者に対して無料で査定報告をするのは、媒介契約を締結したいからです。

媒介契約とは、簡単に説明すると、不動産の売却活動の内容を定めたもので、不動産の所有者である売主と売却活動を行う不動産会社の間で締結する契約です。媒介契約の詳しい解説は、不動産の売却を依頼する媒介契約とは?をご覧ください。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があるのですが、その中でも売却活動を自社で独占できる専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社からすると、喉から手が出るくらい欲しい魅力的なものなのです。
そのような環境のなか、一括査定では、
1つの物件に対して5~6社の不動産会社が査定を行うことになるので、各不動産会社は自社と媒介契約を締結してもらうには熾烈な競争に勝たなければなりません。
そのために相場価格より高い査定価格を意図的に算出して、少しでも売主にアピールできるようにするのです。

ある意味、媒介契約を取るための「おとり的な査定価格」と言ってもいいかもしれません。
もちろん、このような意図的な査定価格の吊上げを全ての不動産会社が行っているわけではありません。
また、高額な査定価格でも不動産会社からしっかりとした根拠と納得のいく説明があれば問題はありません。

ただし、総じて、一括査定では今お話したような意図的な高額査定が起こりやすいので、そのことを踏まえて利用することをおすすめします。

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②   営業の電話がガンガン入ってくる
一括査定では、登録時に物件所有者の電話番号やメールアドレスを入力しなければならないので、あとから不動産会社から電話やメールがガンガン入ってきます。

不動産会社からすると査定の依頼を受けた時点で報酬を一括査定サイトの運営側へ支払っているわけですから、査定の依頼者と媒介契約を締結するべく、営業をかけてくるのは当たり前かもしれません。

常識のある不動産会社であれば、一度お断りすればもう連絡してくることはありません。
厄介なのは、断っているにも関わらず、しつこく営業してくる不動産会社です。

これは不動産業界全体に言えることですが、不動産会社は他の業界の会社と比べて行儀が良いとは言えません。
変な不動産会社に当たってしまうと、時間帯を問わずしつこく電話を掛けてきたり、自宅に飛び込みで営業に来るといったケースもあります。

このような非常識な不動産会社は多くありませんが、ある程度の営業がくることは覚悟しておいた方が良いでしょう。

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③   机上査定にはあまり意味がない
一括査定には、机上で算出する簡易な査定(=机上査定)と実際に物件を訪問して査定(=訪問査定)する2つのタイプがあります。
このなかで机上査定での査定価格は、不確実性が高いため本気で自宅を売却しようと考えている人にはおすすめできません。

それは机上査定の価格としっかりと物件調査を行って出した査定価格とでは金額に差が出てしまうからです。
それは机上査定の調査には限界があるからです。

机上査定のやり方は、その名の通り、現地の物件を確認せずに机上で査定価格を出します。
住宅地図とグーグルのストリートビューで所在地を確認、不動産登記簿で権利関係を確認、都市計画法や建築基準法の主要事項を確認、地価公示や路線価の確認、そして、近隣物件の成約事例や売出し事例を見て査定価格を算出することになります。

このやり方でもざっくりとした自宅の価値は判明しますが、実際に現地を確認したり、細かい物件調査をして算出した査定価格には、正確さで劣ってしまいます。

例えば、土地の売却でインフラ調査をしてみたら、「下水管が隣地を経由して自分の土地に接続していることが判明した」といったことは机上査定での調査では分かりません。
このケースでは、隣地の所有者から下水管使用の承諾書を取得しなければ、自分の土地の価値は著しく下がってしまうのです。

正確な価格を査定してもらうには物件調査が必須

もし本気で自宅の売却を考えているなら、不動産会社に正確な査定価格を出してもらう必要があります。

正確な価格を査定してもらうには、机上査定では無く、詳細な物件調査が必須となります。
物件調査には、「現地調査」、「役所調査」、「登記簿調査」の3つに大きく分類することができます。

<現地調査>

・土地、建物の配置状態
・建物の状態(外観、内観の劣化状況)
・公図と整合性が取れているか
・接道(幅員4m以上の道路に2m以上土地が接しているか、セットバックが必要か)
・隣地との境界(境界杭の有無や越境がないか等)
・インフラ整備の状態(ガス、上水道、下水道)
・周辺環境の確認(墓地やごみ処理場などの嫌悪施設はないか)
・売主への聞き込み(心理的瑕疵の有無、過去の雨漏りやシロアリ被害など)

<役所調査>

・都市計画法の確認(区域区分、地域地区、地区計画、都市計画事業など)
・建築基準法の確認(道路の種類、建ぺい率、容積率、防火地域、日影規制など)
・建築確認(建築計画概要書、検査済み証など)
・インフラ関連の図面の確認(上水道図面、下水道図面など)
・土壌汚染の履歴
・埋蔵文化財対象地域の確認

<登記簿調査>

・土地、建物の所有者の確認(売却の依頼者と所有者が同一人か)
・土地、建物の地番、面積、種類、地目、構造の確認
・権利部の登記状況(抵当権の有無や差押えなどが登記されていないか)
・公図、地積測量図、建物図面の確認(過去の増築、改築の履歴など)

以上のように不動産の正確な価格を査定するには多くの調査が必要となり、手間と労力がかかります。
机上査定が間違っているとは言いませんが、自宅の売却を本気で検討している方は、不動産会社に物件調査をきちんとしてもらった上で査定価格を出してもらいましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は、「不動産売却の一括査定を利用する際の注意点」をテーマに一括査定サイトを利用する上でのメリット、デメリットについて解説してきました。
インターネットで検索すると、一括査定サイトを紹介するサイトはたくさんありますが、ほとんどがメリットの訴求に力を入れているように見受けられました。

ですから、この記事では、あえて一括査定サイトのデメリットやリスクに重点を置いて紹介することにしました。
一括査定サイトは、「すぐに売る気はないけど、自宅の価値がどれくらいなのか参考程度に知っておきたい」という方には非常にメリットのあるサービスだと思います。

しかし、デメリットのところで紹介したように、一括査定は、その仕組み上、不動産会社の査定価格を歪めてしまうリスクがありますので、これから実際に自宅の売却活動を始める方には、そのあたりを踏まえて利用することをおすすめします。

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
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