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不動産売買で重要な面積の種類~内法・壁芯、公簿・実測の違いとは?~

不動産売買で重要な面積の種類~内法・壁芯、公簿・実測の違いとは?~

不動産にはいろいろな種類の面積があることを知っていますか?実は不動産の面積を決める方法は1つでは無く、マンションや土地などの不動産の種類、または売買取引の条件等によって違ってきます。

このコラムでは、実際の売買契約の場面や不動産のパンフレット、広告などでよく目にする「内法(うちのり)」、「壁芯(へきしん・かべしん)」、「公簿」、「実測」の4つの面積について、それぞれの概要や違いについて見ていきたいと思います。

自宅の購入を検討している方も売却を検討している方も、不動産売買における面積は売買金額に直結する重要なポイントとなりますので、あらかじめ内容を把握しておきましょう!

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内法(うちのり)・壁芯(へきしん・かべしん)

まずは、内法面積と壁芯面積について見ていきましょう。

この2つの違いは、専有面積や建物面積などの建物の床面積の測り方の違いです。
内法面積は、建物の壁の内側を基準として床面積を計算します。一方の壁芯面積は、建物の壁の厚みの中心線を基準として床面積を計算することになります。

下記の内法面積と壁芯面積の図を見て頂くと分かる通り、面積の大きさは、内法面積<壁芯面積となります。

なお、実際に物件に住むときは壁の内側が実質の居住スペースとなりますので、内法面積を基準に考えたほうが実態に則していることになります。

内報面積・

内法面積と壁芯面積の違いについて分かったところで、続いては内法面積と壁芯面積がそれぞれどのような場面で使われるのか見ていきたいと思います。

<内法面積はこんなところで使われる>

①マンションなどの区分所有建物の登記上の専有面積(登記簿面積)は内法面積となります。
②マンションなどの区分所有建物の購入に際して、「住宅ローン控除」などの税金の軽減措置を受ける場合、適用条件の面積は内法面積を基準とします。

<壁芯面積はこんなところで使われる>

①区分所有建物以外の戸建て住宅などの登記上の床面積(登記簿面積)は壁芯面積となります。
②マンションや戸建てなど不動産の種類に関わらず、物件パンフレットや広告チラシなどに記載される専有面積や床面積は壁芯面積となります。

※マンションの場合、パンフレットや広告チラシでは壁芯面積が記載されていますが、マンション購入後、所有権を登記する際の登記簿面積は内法面積となるので注意が必要です。
特に「住宅ローン控除」などの税金の軽減措置を申請する場合は、登記簿面積(内法面積)を基準に審査されるので、マンションを購入するときは壁芯面積では無く、登記簿面積(内法面積)が適用条件の面積に該当しているかチェックしておきましょう。

公簿面積・実測面積

ここでは公簿面積と実測面積についてご紹介します。

公簿面積とは、登記簿に登記されている土地の面積のことです。
一方、実測面積とは登記簿に登記されている内容に関わらず、実際に土地を測量して算出した土地の面積のことです。

内法面積と壁芯面積が建物の面積を対象としているのに対して、公簿面積と実測面積は土地の面積を対象としています。

この公簿面積と実測面積は、土地や戸建てを売買するときによく使われます。
例えば土地の売買をするとき、土地の価格は「土地の面積(㎡)×㎡単価」によって割り出されることになりますが、この「土地の面積(㎡)」を公簿面積とするのか実測面積とするのかを売買契約書に定める必要があります。

売買契約で土地の面積を公簿面積とすることを「公簿売買」、実測面積とすることを「実測売買」と呼びます。
それぞれどのような形で売買することになるのか確認しておきましょう。

<公簿売買>
ほとんどの不動産売買で使われているのが、登記簿面積を土地面積とする公簿売買です。公簿売買では実際の土地の面積に関係なく、登記簿に記載されている面積だけを基準とするので、土地面積を確定するスピードが実測売買より早くなります。ただし、登記簿の土地面積と実際の土地面積が違っていることは珍しくなく、登記簿面積が100㎡ある土地が実際に測ってみると95㎡だったという事例もあったりします。また、その逆で登記簿面積より実測面積の方が大きいケースもあります。ですから、公簿売買を選択したときは、「登記簿の土地面積と実際の土地面積はズレてる可能性がある」という認識を持ったうえで売買契約に臨みましょう。

<実測売買>
実測売買は登記簿の面積に関係なく、実際に土地を測量して割り出した面積を基準とします。土地の測量は、測量士や土地家屋調査士などの専門家に依頼することになるので、その分手間と費用がかかりますが、実態に則した土地の面積で売買することができます。なお測量の結果、実際の面積が登記簿の面積と違っている場合は「土地地積更正登記」をして、登記簿の土地面積を実測した土地面積に変更する手続きを行うことになります。

公簿売買、実測売買のどちらを選ぶのが正解ということはありませんが、特に土地や戸建てを売買する場合は登記簿面積だけでなく実際の土地面積の大きさがどれくらいなのか把握しておくことが大切です。

ちなみに土地の測量を依頼すると、測量士や土地家屋調査士は土地の面積を求めた根拠となる「測量図」を作成してくれます。測量図には、「現況測量図」と「確定測量図」の2種類があります。

<現況測量図>
売買対象の土地と隣接している私有地との境界について、隣接土地所有者の立会いのもと境界確認を行い、測量して作成された測量図のことをいいます。あくまで私有地との境界確認というのがポイントで、土地が公道(公有地)に接道している場合は、土地と道路の境界確定は省略されることになります。現況測量図は、公有地との境界確認をしないため確定測量図より早く測量することができますが、公道に接道している土地などは正確な土地面積を求めることができません。

<確定測量図>
売買対象の土地と隣接している全ての土地(私有地も公有地も含みます)との境界について、隣接土地所有者の立会いのもと境界確認を行い、測量して作成された測量図のことをいいます。確定測量図は、その土地の正確な面積を求めることができますが、隣接する全ての土地と境界確認を行うため、現況測量図より測量に時間を要してしまいます。特に公有地との境界確認は役所の担当者に立会いをお願いすることになりますが、往々にして役所は対応が遅いため、買主への引き渡し期日を見極めながらスケジュール調整を行う必要があります。

まとめ

いかがだったでしょうか?

不動産売買において大切な面積は、いろいろな考え方や測り方があります。

「内法・壁芯」、「公簿・実測」は、不動産を買う人にとっても売る人にとっても、売買価格に影響する重要なポイントとなるので、それぞれの概要や違いをしっかりと理解して不動産売買に伴うトラブルを未然に防ぐようにしていきましょう。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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