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査定が高額!素直に喜んでいいの?

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査定が高額!素直に喜んでいいの?

不動産を売却するときに、少しでも高く売れれば嬉しいものですよね。

住宅ローンの返済が残っている場合は、売ったお金で返済をしなければいけませんし、家の買い替えのときも、少しでも高く売れれば新しい家にお金をかけることもできます。

しかし査定で高値がついたからと言って素直に喜んで良いものでしょうか?

ここでは不動産査定で高額な金額を提示されたときの注意点をお伝えします。

1社だけ高いのは不自然?

複数の不動産会社に査定を依頼したとき、通常は価格スパンとして、上下10~15%程度に収まるものです。

例えば相場的に4000万円程度の物件でしたら3500~4500万円の間で査定が来ることでしょう。

そこでも一つの会社だけ5000万円を超える価格をつけてきたらあなたはどう思うでしょうか?

不審に思う人もいるでしょうが、多くの人は「この会社に任せればよそよりも高く売れる!」と思ってしまうのではないでしょうか。

もしかしたら「この会社がこの価格で買い取ってくれる!」とまで勘違いしてしまう人もいるかもしれません。

仲介取引の場合は、不動産会社が直接買い取りをしてくれるわけではありません。

あくまでも、査定価格は不動産会社が「その値段で買ってくれる人を見つけられる」と予想している金額です。

もし、不動産会社が直接買い取りをするときは、相場の7割程度で買取り、そこにリフォームを行って売り出す場合が大半を占めます。

不動産査定の価格の算出方法

不動産価格の付け方には主に以下のような3つの方法があります。

この考え方を知っておけば、おおよその相場を自分でも算出でき、査定価格が不自然であることを見抜けるようになるでしょう。

原価法

原価法は、同条件で同じ建物を立てて、そこから現状の状態にするとどれくらいの金額が差し引かれるかを考えたものです。

例えば建物1500万円、土地1500万円の物件で木造築30年もしたら建物分の価値はほとんど無くなるので1600~2000万円ほどになるでしょう。

収益還元法

収益還元法は賃貸物件でよく使われる方法です。

その物件を賃貸に出しどの程度の利益が出るかを逆算して物件価格を算出します。

賃貸に出すことで利回り10%、実質手取が200万円の物件ならば、2000万で売れるだろう、という算出方法です。

あまり住宅用の物件向きとは言えません。

取引事例比較法

住宅価格の算出で最もよく使われるのがこの取引事例比較法です。

周辺の物件の取引事例のデータを元に算出し、そこに相場の変化などの係数を加えていきます。

少し前に付近で同様の取引があれば参考になりますが、データを持っていない場合は相場の変動と乖離することもあります。

高値をつけて専属専任媒介契約を狙う不動産会社がいる

話を戻すと、なぜ1社だけ目立つような高値をつけてくるの場合があるのでしょうか?

 

まず一つは注目を集めるためです。

10社に依頼をして3800~4200万という価格査定が提示されていて、一社だけ5000万円だとしたら、とりあえず話を聞いてみたいと思う人は多いでしょう。

目立つ価格にしないと、査定の後でも営業マンに連絡が取ってもらえないことが多いのです。

とにかく目立つ価格をつけて「本当にこの値段で売れるの?」と連絡を貰えば不動産会社としてはしめたものなのです。

もう一つは連絡をもらうことはもちろん、そこで専属専任媒介契約を締結するためです。

「うちに任せてくれればこの価格で売ってみせます!」そのためには、その会社でしか売買ができない専属専任媒介契約が必要とも言ってきます。

この契約が結べれば、不動産会社としては利益が確保できたようなものです。

なぜならば専属専任媒介契約の場合は、他の不動産会社はもちろん、売り主が買い手を探すこともできないからです。

この契約を確保できれば、不動産会社としてはじっくり売ることができます。

もちろん高い値段で売ってくれる買い主を見つける努力をしてくれるでしょうが、実際相場より高い値段で売るのはかなり運が良くないと難しいです。

結局は数カ月後に「500万円下げないと難しいです」などと言ってきて、相場通りや相場より低い価格で売るといったことも多々あります。

売り主の利益は大幅に減りますが、売価が500万下がっても不動産会社の利益は500万円の3%の15万円しか減りません。

高く売る必要はなく、とにかく売れれば利益を確保できるのです。

そのためにとにかく専属専任媒介契約さえ結べばいい、と思う不動産会社が、高い査定額を提示してくるケースが多くなっています。

根拠があって高値をつける不動産会社もいる

もちろん査定額に関して、根拠を持って高い値段で売る自信を持つ不動産会社もいます。

そのエリアに強く昔から営業をしているので、得意先を多く持っているという地場で営業をしている不動産会社のケースもありますし、大手不動産会社が抱えている様々な顧客リストからめぼしい買い主を見つけてくれる可能性もあります。

 

不動産はオンリーワンのものが多く、また買い主の都合も様々です。

相場より遥かに高いような業者は疑って掛かる必要があるかもしれませんが、やや高めの相場を出してくれる業者ならば、話を聞いてみれば思わぬ発見があることもあるでしょう。

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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