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万が一の時に備えて任意売却を知っておこう!①

万が一の時に備えて任意売却を知っておこう!①

マイホームを購入した方のほとんどが購入資金の一部を住宅ローンからまかなっているかと思います。

住宅ローンの長い返済期間の中で、「もし途中で返済できなくなってしまったらどうしよう、、、」と考えたことはあるでしょうか?

今回は住宅ローンを返済できずにマイホームを手放さなければならなくなった際の売却方法の1つである「任意売却」について取り上げます。

万が一の事態の備えとして参考にして頂ければと思います。

 

任意売却と競売どう違うの?

はじめに任意売却とは何かについて、住宅ローンを貸している銀行側の立場から説明したいと思います。

例えば、あなたが銀行からお金を借りてマイホームを購入したとして、万が一返せなくなってしまったら、銀行は融資の担保として設定した自宅(担保不動産)の抵当権を行使し、自宅を処分して融資の回収に乗り出すことになります。

その場合、銀行が担保不動産を売却するには大きく分けて2つの方法があります。

 

1つ目は本コラムで取り上げる任意売却です。

競売になる前に担保不動産の所有者の了承を得た上で、任意で売却することを任意売却といいます。

任意売却は一般的な自宅の売却と大きな違いはありません。

不動産会社に依頼して売却するやり方が一般的です。

任意売却のことを金融業界や不動産業界などの方たちは略して「任売(にんばい)」とよく言ったりします。

 

そして、もう1つの方法は競売による売却です。

一般の方にとっては任意売却よりも競売の方が少しは馴染みがあるでしょうか。

競売は、住宅ローンを返済できない人が任意売却もしたくないと拒否した場合に、銀行が裁判所に申し立てをして、担保不動産を売却する方法です。

競売となってしまうと裁判所の主導により、不動産所有者の意向に関わらず、強制的に売却手続きが進められていきます。

いわば最終手段と言ったところでしょうか。

 

一般的に自宅所有者にとっても、銀行側としても競売より任意売却を選んだ方が恩恵があると言われています。

具体的な任意売却のメリットについては次回以降紹介していきますので、ここでは、もし住宅ローンが払えなくなってしまったら、任意売却か競売による売却で借金を返す必要があるのだなと頭に入れて頂ければと良いかと思います。

 

普通の売却と違う点

では、普通の自宅の売却とは何が違うのでしょうか?

まず、任意売却する人は経済状況(家計状況)が非常に悪化しているため、自宅を手放さなければならない状態であるということです。

また、一般的に自宅を売却する際、住宅ローンの残債がある時は、売却金額+自己資金(売却金額が残債を下回る場合)を使って全額返済しなければなりません。

しかし、任意売却では、残債を残したまま売却することが可能となります。

任意売却による条件については、住宅ローンの貸し手である各銀行の規定によって差がありますので、事前に調べておく必要があります。

 

今後は任意売却の不動産が増える?

2017年の今、政府の経済政策と日本銀行の金融緩和により不動産マーケットは活況を呈しています。

都心部を中心に地価の回復が続いており、地方でも横ばい、下げ止まりの傾向が出てきました。

現在はバブルではないかもしれませんが、筆者の経験から2006年頃の不動産ミニバブルと似たような状況にあると感じています。

任意売却や競売が増加する時期として顕著に表れるのがバブル崩壊後です。

バブルと名のつくものはいずれ崩壊するものだと思いますので、将来、所有する不動産を任意売却か競売して処分せざるを得ない状況がくるかもしれません。

特に懸念している事象としては、アパートやワンルームなどの投資不動産ブームの終焉です。

ご存知の通り日本の人口はどんどん減少しています。

それなのにアパートやマンション等の賃貸不動産は増加傾向にあり、明らかに供給過多な状態となっています。

空室率が上昇して家賃収入が減少すればローンの返済が難しくなってきます。

現実問題として、アパートに投資した人がローンを返済できず、自己破産したという話を耳にすることが増えてきましたので、今後の不動産マーケットの動向には注視する必要があるかと思います。

 

以上のように任意売却というのは、普通の不動産売却と違い、やむにやまれずの状況に陥った時の売却方法です。

できれば避けたい事態ですが、人生何が起こるかわかりません。

万が一の時に備えて、「競売じゃない売却方法もあるんだな」と知っておいて損はないと思います。

次回は任意売却のメリットについて詳しく見ていきたいと思います。

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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