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一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の特徴

中古の不動産売買の大部分は、売主である個人が、買主である個人に売る、個人間売買です。売買契約も個人と個人の間で結ばれますし、消費税もかかりません。
ただし、不動産売買という金額の大きな取引のトラブルを避けるため、またローンなどで不動産会社が作成してくれる重要事項説明書が必要になるため、ほとんどの場合は、不動産会社に仲介を依頼します。

不動産会社に仲介を依頼する際に、様々な条件(手数料の金額や売出価格など)を決める契約が「媒介契約」です。

3種類の媒介契約

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

実際に契約書などに書いてある言葉にしたがって説明すると3つの違いは以下のようなものになります。

専属専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、専属専任媒介契約を締結した会社以外の他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
目的物件は、国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録されます。

専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、 専任媒介契約を締結した会社以外の他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
目的物件は、国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録されます。

一般媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

簡単に言うと…

・「専属専任」と「専任」は、1社の不動産会社にしか仲介を頼めません。
・さらに「専属専任」の場合は、自分で見つけた相手(例えば家族友人など)に勝手に売ったりすることもダメ。
・「一般」は複数の不動産会社に仲介を頼めます。
・「専属専任」「専任」は売却する家をレインズに登録する義務がありますが、「一般」には義務がありません。
(レインズとは不動産業者だけが見ることができる不動産ポータルサイトのようなものです。詳しくは>>レインズとは?

一般媒介には無い不動産会社の義務

専属専任媒介と専任媒介は不動産会社1社にしか仲介の依頼ができないため、不動産会社の立場は強いものとなります。
それもあり、不動産会社にはやらなければならない下記の義務があります。

レインズへの登録

改めてになりますが、専属専任と専任はレインズという不動産業者だけが見ることができる不動産ポータルサイトのようなものへ仲介を依頼された物件を掲載する義務があります。(専属専任は5日以内、専任は7日以内)
(レインズについて詳しくは>>レインズとは?

レインズに掲載すると全国の不動産会社が物件の情報を見ることができ、どこかの不動産会社があなたの物件を買いたい人を見つけたら、あなたが売却を依頼した不動産会社に連絡をできるようになります。
当然、あなたの物件の売れる可能性は高くなります。

一般媒介契約の場合は、そのレインズに登録する義務が法律上ありません。
では、一般媒介契約を締結したらあなたの物件はレインズに載らないのでしょうか?

結論としては、そんなことはありません。
不動産会社はあなたの物件をもちろん売りたい(売らないと手数料がもらえません)ですし、もし仮に載せないつもりでいても、売主がレインズに載せてくれと言われて断られる可能性は非常に低いです。
さらには、一般媒介契約を含めて媒介契約書には「レインズに載せるかどうか」という項目があるので、媒介契約書を締結するときに自分の物件がレインズに載るかどうかを確認することができます。
そのタイミングでレインズに載るかどうかの確認、載せて欲しい場合はきちんと伝え、万が一載せないと言い張るのであれば契約を結ばない選択肢もあります。

活動報告義務

専属専任と専任の場合は、販売活動の状況などを売主へ報告することが法律で義務づけられています。
専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上の報告が必須です。

一般にはその報告義務が法律上はありません。

では、一般媒介契約の場合は、販売活動状況の報告はもらえないのでしょうか。
これもそんなことは無いようです。

法律上の義務は無くても、報告は大抵の場合してもらえますし、仮に無くても報告を求めれば対応してくれる会社がほとんどです。
また、報告をしてくれないような会社とは契約を解除できますし、事前に報告をしてもらえることを確認しておけば更に安心です。

一般媒介は良いことばかりに思える

複数の不動産会社と締結できて、複数の不動産会社が競い合って売却をしてくれる一般媒介契約。
法律上義務とはなっていないことも、大抵の場合はやってくれそうです。

そうなると専属専任や専任より一般媒介で複数の会社に依頼した方が断然良いように思われます。

しかし、実際には一般媒介より専任媒介の方が多いのが現状です。なぜでしょうか??

まず不動産会社から勧められない

不動産会社からすると、専属専任や専任の方が良いに決まっています。
一般媒介だと他の会社が売ってしまうと手数料をもらえませんが、専任であれば契約期間中は他に売られる心配がありません。
安心して活動できますし、買主も自分で見つけてくれば手数料を売主と買主の両方から貰える、両手仲介もゆったりと狙えます。
(両手仲介について詳しくは>知らないと怖い 片手・両手、囲い込み

そんなこともあり、不動産会社から「一般媒介の方が良いですよ」なんて言われることはまずありません。
プロである不動産会社から「専任媒介がおすすめです」と言われたら、素人である売主は大抵の場合は「そうですか」となります。
なので、一般媒介の割合はそこまで多くありません。

不動産会社が頑張らない??

不動産の売却にかかる広告費(不動産ポタールサイトに掲載する費用など)は、特別に売主が依頼しない限りは不動産会社が負担します。
広告費は物件が売れた際に売主からもらう仲介手数料でまかないます。
一般媒介の場合は不動産会社が仲介手数料をもらえない可能性が高くなります。
なので、不動産会社が広告費を捻出しづらく、頑張りも薄まるのでは?ということも言われています。

しかし、実際は専任でも一般でも大体やることは一緒という会社が多いようです。
レインズに掲載して、自社のホームページに載せて、有名な不動産サイトに載せて…といったメニューは大体決まっており、専任でも一般でも同じ業務フローに乗せて対応するというのが実態のようです。

また、違った見方をすると、一般媒介の物件は早くしないと他社に売られてしまうかもしれないので、専任媒介よりスピードが勝負でもあります。
高額の人気物件などの場合は特に、早く対応して貰える可能性もあるでしょう。

手間が多い

実際のところはこれが一番のデメリットのようですし、一般媒介契約についてある程度の知識のある売主に対して、不動産会社が専任を勧める場合もこの点をデメリットとして説明することが多いようです。

一般媒介契約を複数社と結ぶには、もちろん複数の不動産会社に会い、複数の不動産会社が自宅に訪れ、その度に書類を記載し、各社が室内などの写真を撮影し…といった対応が必要となります。
手間も時間も、締結する会社が増えれば増えるほど増加していくことでしょう。
また売却活動がはじまった後も、複数の不動産会社とやりとりを継続していかなくてはなりません。

不動産売却は一生にそう何度もありませんし、大きな額の取引となるので、手間をかけても早く高く売りたいと思う方が多いとは思いますが、手間が多いのは明らかに一般媒介契約のデメリットではあると思われます。

一般媒介契約の手間を減らす新サービス

そんな一般媒介契約にかかる手間を少しでも減らそうと、特許取得の新サービス「HowMaスマート不動産売却」がスタートしています。
HowMaスマート不動産売却は、一度のスタッフ訪問で最大6社の実査定がスマホに届きます。さらにそこから査定を実施した最大6社の不動産会社と一括で一般媒介契約が締結できます。

複数の会社に不動産の査定を依頼するサービスはありましたが、日本で初めて一括で一般媒介契約が締結できるサービスです。

HowMaスマート不動産売却の特徴

・HowMaスタッフが自宅を訪問し、調査や書類記入、写真撮影をまとめて実施

お申込みをいただくと、HowMaスタッフが自宅にお邪魔して物件の確認や、必要書類の記入や回収、広告用の写真撮影などを実施します。
その情報をHowMaスマート不動産売却が不動産会社各社に提供するので、たくさんの会社が自宅に訪れるといったことはありません。
一般媒介契約の締結の手間が非常に少なくなります。

・各社の査定をスマホで確認して自分で売出価格を決める

HowMaスマート不動産売却からの情報を確認した不動産会社各社がまずはあなたの家の査定し、スマホに査定結果が届きます。
査定結果を確認して、最終的にはあなたが売出の希望価格を決めて、好きな値段で売却を開始できます。
(一括査定サイトのように専任媒介を獲得するため現実的でない高い査定額を提示されるといった心配もありません)

・売却活動中の各社との連絡もサポート

一般媒介契約が締結されて売却活動がはじまった後も、チャットや報告機能を利用することができます。
スマホで効率的に各社とのコミュニケーションを進めることができます。

複数の会社との一般媒介契約締結に興味のある方は、是非利用してみてください。
HowMaスマート不動産売却

複数の不動産会社と一括で一般媒介契約を締結する方法
AI推定で自宅の価格を知って、一括で一般媒介契約を締結する

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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