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不動産会社の査定価格の決め方教えます!

不動産会社の査定価格の決め方教えます!


不動産会社に自宅の査定依頼をしたことはありますか?

最近ではウェブ上で複数の不動産会社に査定依頼が出来るサービスもあり、気軽に自宅の価値がわかる時代です。

今回は、不動産会社がどのように不動産価格の査定をするのか、その方法として、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類を紹介したいと思います。

これから査定依頼をしようと考えている方も必見ですので、是非参考にしてください。

原価法とは?

原価法とは、まず対象となる不動産(主に建物)を、不動産を評価する時点で再び建築した場合にいくら費用がかかるかを基準に計算する方法です。

再建築したと想定した場合の価格を「再調達原価」と呼びます。

実際には、査定する不動産は査定時点より前に建築されているため、物理的に老朽化していたり、設備面でも陳腐化したりするのが普通です。

ですので、このような理由による価値の下落分を、再調達原価から差し引き(これを原価修正といいます)、査定価格を求める必要があるのです。

このように再調達原価を原価修正して求めた価格を「積算価格」といいます。

一度でも不動産会社に査定依頼をした方は、お気づきかもしれませんが、一般的な戸建の構造は木造のため、耐用年数は約20年と判断され価格査定されます。

つまり、築20年以上経った建物はほぼ無価値となってしまうのです。

この耐用年数の定めは色々と議論になったりしますが、日本が欧米と比べ中古住宅市場が発展しない理由の一つとして挙げられたりします。

ちなみに土地は減価償却の対象外なので年数で価値が減価されることはありません。

 

取引事例比較法とは?

取引事例比較法は、その名の通り、対象不動産の近隣で取引された不動産価格と比較して査定価格を求める方法です。

比較する時のポイントは、まずは事情補正(売り急ぎや買い急ぎなどの特別な事情の排除)や時点修正(比較する不動産の取引時と対象不動産の査定時点のタイムラグの補正)を行うことです。

次に地域要因や個別要因(不動産固有の特徴。地盤や法的な制限などです)を比較します。

このようにして算出した価格を、比準価格といいます。

建物が建っていない更地などの査定はこの取引事例比較法が多く利用されたりします。

 

収益還元法とは?

収益還元法は、直接還元法とDCF法がありますが、今回はより一般的で理解しやすい直接還元法を紹介したいと思います。

この方法は、対象不動産の一定期間に生み出す純収益を利回りで割り戻して求めるものです。

分かりやすい例を挙げると、仮に1年間で1,000万円の純収益を生み出す賃貸アパートがあり、このアパートに対する一般的な投資利回りが10%であれば、このアパートの査定価格は1億円(1,000万円÷10%)となります。

この賃貸アパート投資で、年間1,000万円の純収益を得るので、アパートの評価額が1億円であれば、利回りは確かに10%になっていることが分かるかと思います。

 

まとめ

いかがだったでしょうか?

今回は不動産査定価格を出す上で基本的な3つの方法を紹介しました。

通常、マイホームなどの実需不動産は原価法や取引事例比較を利用し、賃貸アパートやオフィスビルなどの投資不動産には収益還元法が利用されます。

ぜひ参考にしてみてください。

 

〈原価法〉
求める価格:積算価格
計算式:再調達原価 ー 原価修正

 

〈取引事例比較法〉
求める価格:比準価格
計算式:参考となる近隣の取引事例価格に、地域要因、個別要因、事情補正、時点修正を行う

 

〈収益還元法〉
求める価格:収益価格(直接還元法)
計算式:純収益÷利回り

 

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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