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マンション査定のオススメの流れ~一括査定の注意点は?査定価格をどう判断するの?~

マンション査定のオススメの流れ~一括査定の注意点は?査定価格をどう判断するの?~

マンションを売却すると決めたとき、最初のステップとして行うのがマンションの価格査定です。

査定は一般的に不動産会社へ依頼することになりますが、査定を依頼する側としていくつか気を付けなければならない注意点があります。
今回のコラムでは「マンションの査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント、一括査定を利用した時の注意点などを中心にご紹介していきます。

また、コラムの後半ではおすすめの査定方法として、現在利用者が増加しているAI(人工知能)による不動産の自動査定シミュレーションサービス「HowMa」についても解説していきたいと思います。

納得のいく売却活動を実現するためには不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も一定の知識を身に付ける必要があります。
現在査定依頼を検討している方はもちろん、既に査定結果が出ている人にも役立つ情報がありますので、ぜひ参考にしてみてください。

HowMaスマート不動産売却

不動産会社が行うマンションの査定とは?

ここでは不動産会社がどのようにマンションの査定を行っているのか、査定の流れと査定価格の算出方法について見ていきたいと思います。

マンション査定の流れ

①査定依頼
まずは不動産会社にマンションの査定依頼をするところから始まります。
不動産の価格査定は、依頼する不動産会社の規模(大手・中小)に関係なく、ほぼ
100%無料で行ってくれます。

査定の依頼方法は不動産会社の店舗に直接出向いてもいいですし、一括査定サイトなどのネット経由で依頼する方法もあります。
いずれの方法にしても査定依頼をするときのポイントは、「
1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をする」ということです。

その理由としては、

・不動産会社によって査定価格にバラつきが発生するので、いろいろな査定結果が出ることを知り、自分でもマンションの相場観を養うことができる。
・不動産会社によって得意な客層(富裕層・若年層など)や得意な不動産(投資用物件・実需物件など)が違うので、あなたのマンションを本当に高く買ってくれる買主を見つけてくれる不動産会社に出会える。
・複数の不動産会社に査定してもらうことによって、査定ミスのリスクを回避することができる。

といった点が挙げられます。

②机上査定・訪問査定
査定を依頼する不動産会社が決まったら、査定方法として机上査定か訪問査定かのどちらかを選ぶことになります。

机上査定は、不動産会社がマンションの室内を見ずに査定価格を算出する査定方法です。
一方、訪問査定は不動産会社がマンションの室内の状態を見た上で査定価格を算出する査定方法です。
一般的に机上査定は訪問査定と比べて、不動産会社と直接対面する煩わしさが無い反面、査定価格の正確さが劣ると言われています。

しかしマンション査定に関して言えば、室内状態によっぽど大きな問題がなければ、机上査定も訪問査定も査定価格の正確さに大した差は出ません(戸建てや土地などの査定は顕著な差が出るので注意してください)。

その理由は、マンション査定は比較事例法という査定方法に大きく比重を置いているからです。比較事例法については後程ご紹介します。

③査定報告
最後は不動産会社から査定報告を受けてマンション査定の流れは完了となります。

多くの場合、査定報告は「査定報告書」といった書面で受けることになります。
査定報告書はマンションの査定価格がいくらかという所に意識が集中しがちですが、大切なのは「査定価格の根拠に妥当性があるのか」ということです。

いくら高額な査定価格でも価格の根拠があいまいであれば、その査定に意味はありません。
残念ながら不動産会社の中には、媒介契約(不動産会社に売却活動を依頼するときに締結する契約)を取るためだけに、意図的に高額査定を提示してくるところもあります。

不動産会社に騙されないためにも査定報告書に記載されている査定価格の根拠は必ずチェックするようにしましょう。

査定価格の算出方法

不動産会社が行う査定価格の代表的な算出方法は次の3つです。これらの査定方法を知ることによって、おおよその相場価格を自分でも算出することができ、査定価格が不自然であることを見抜けるようになります。

①原価法
原価法は、同じ条件で同じ建物を建てた場合にいくらかかるか(再調達原価)を計算し、そこから建築後の経過年数による価値の低下を考慮して(減価修正)現在の価値を算出する方法です。

主に戸建ての査定に利用され、ほとんどマンションの査定には利用されません。

<原価法の計算式>
査定価格=再調達原価×建物の残耐用年数÷建物の耐用年数

②収益還元法
収益還元法は、アパートなどの賃貸不動産から得られる収益(家賃など)を期待する利回りで割ることによって査定価格を算出する方法です。

主にアパートやオフィスビルなどの投資用不動産の査定に利用されます。居住を目的とする(投資用以外)マンションの査定には利用されません。

<収益還元法の計算式>
査定価格=家賃などの収益額÷期待利回り

例えば、年間の家賃収益が400万円のアパートの期待利回りを5%と想定すると、400万円÷5%でアパートの査定価格は8,000万円となります。

③比較事例法
比較事例法は、査定対象の不動産と条件が類似している不動産の過去の販売事例や現在の売出し事例を参考に、地域的要因と個別的要因の価格修正を行って査定価格を算出する方法です。

主に居住を目的とする(投資用以外)マンションの査定に利用されます。比較事例法による査定は、不動産会社のようなプロでなくても簡単にできることが特長です。
代表的なものとしては、不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)の売出し事例や国土交通省が管轄しているサイト「土地情報総合システム」の過去の取引事例をチェックして、自宅マンションの相場がどれくらいになるか調べる方法があります。

一括査定の注意点

インターネットで「不動産 査定」と検索すると数多くの一括査定サイトが出てきます。

一括査定サイトは、複数社に一括で査定依頼ができるメリットがある反面、一括査定サイトならではの注意点もあります。

意図的な高額査定になりやすい

一括査定は意図的に査定価格が高額となりやすく、本来の価値を見誤る可能性があります。

意図的に査定価格が高額になるとは、例えば相場価格が5,000万円のマンションに対して、相場価格より1,000万円上乗せする然したる根拠が無いのに、6,000万円の査定価格を出してくる場合などです。

では、なぜ不動産会社はこのような意図的な高額査定を出すのでしょうか?
その答えは、自社で売却活動を独占することができる「専任媒介契約」を取るためだからです。

一括査定は不動産会社の立場からすると、査定依頼を受けた自社以外の不動産会社全てが競合となります。

その競合達に勝つために手っ取り早い方法が、意図的に高額な査定を出して依頼者の気を自社に惹きつけることです。

ある意味、専任媒介契約を取るための「おとり査定」と言ってもいいかもしれません。
できるだけ高くマンションを売却したいと思っている依頼者からすれば、ついつい一番高い査定価格を出した不動産会社と媒介契約を締結したくなるものです。

しかし、残念ながらこのような不動産会社に売却活動を依頼しても、数カ月後に「500万円値下げしないと難しいです」などと言われて、最終的に相場価格や相場価格より低い価格で売却といった結果に終わり、いたずらに時間と得られるはずだったお金を無駄にしてしまうのです。

一括査定サイトから出る全ての査定価格がこのような「おとり査定」という訳ではありませんが、可能性として十分あり得ることだと認識して利用することが大切です。

しつこい営業を受けることになる

一括査定サイトのもう1つの注意点として、しつこい営業を受けてしまうことが挙げられます。

一括査定サイトでは査定依頼をするとき、売主の個人情報として電話番号やメールアドレスの登録が必要となります。
よく勘違いされやすいのですが、これらの個人情報は一括査定サイトの運営会社に送られるだけでなく、査定の依頼を受けた複数の不動産会社にも共有されることになります。

すると、引っ越しの一括見積もりサイトなどでよくある現象ですが、一度でも連絡先を登録してしまうとひっきりなしに様々な会社から営業の電話がかかってきて、非常に煩わしく断るのが面倒になってしまいます。

また、簡易査定や机上査定を希望しているにもかかわらず、不動産会社が「家にお邪魔してしっかりと査定したい」と言ってくるケースも多くあります。

というのも不動産会社は一括査定サイトの運営会社に査定依頼を受けるたびに費用を支払っており、かつ査定自体も無料で行っているので、何が何でも媒介契約を取ろうとあの手この手でしつこい営業をしてくるのです。

営業の電話や押し売りなどに抵抗がある方は、このような一括査定サイトのデメリットをしっかりと認識した上で利用したほうが良いでしょう。

査定額がバラバラだったときどうする?

一括査定サイトに限らず、複数の不動産会社に査定をしてもらうと必ずと言っていいほど各社の査定価格にバラつきが生じます。

このような場合、一体何を基準にすれば良いのでしょうか?

不動産の査定に資格は要らない

1-2査定価格の算出方法では、マンションの査定は「比較事例法」によって価格を算出することをご紹介しましたが、不動産会社は具体的にどうやって査定価格を出しているのでしょうか?

実は、ほとんどの不動産会社では必要事項を入力するだけで査定価格を自動計算するシステムを導入しており、誰でも簡単に査定ができるようになっているのです。

このシステムがあるおかげで、不動産業界未経験の入社したての新人でも査定ができてしまうのです。

不動産の有名な国家資格として、「宅地建物取引士」や「不動産鑑定士」などがありますが、不動産の査定にこれらの国家資格は必要ありません。

不動産会社ごとに導入している不動産査定システムは違いますが、査定価格を求めるプロセスや計算式はほとんど類似しています。

これは裏を返すと、どの不動産会社に査定を依頼しても査定価格の大幅なバラつきは発生しにくいということになります。

平均査定価格より10%以上の乖離は要注意

これまでお話した通り、複数の不動産会社に査定依頼をすれば査定価格にバラつきが生じます。

例えば、不動産会社5社に査定の依頼をして、5社とも全て同じ査定価格が出るというのはまず無いでしょう。相場価格が5,000万円のマンションであれば、通常4,800万円~5,200万円程度のレンジで査定価格が出てくることになります。

しかし、ある不動産会社の査定価格が、他社が出した査定価格の平均値より10%以上の乖離がある場合は注意する必要があります。
先ほどの例で言うと、査定をした
5社の不動産会社の平均値が5,000万円だとした場合、高値では5,500万円以上、安値では4,500万円以下の価格を出した不動産会社に対しては、しっかりと価格の妥当性を確認する必要があります。

なぜなら、このような平均査定価格と乖離した査定価格は往々にして、「おとり査定」か「調査ミス」の可能性があるからです。「おとり査定」については先程ご紹介した通りです。

もう一方の「調査ミス」とは、不動産の価値に直接影響する建築基準法や都市計画法といった法規制などに関する調査を不動産会社が見誤ってしまっているケースです。

特に戸建てや土地の調査は注意が必要で、例えば、建築基準法には建物を建築できる条件として「幅4m以上の道路に土地が2m以上接していなければならない」という条項があります。

もし、この条件を満たしていなければ、その不動産は「再建築不可物件」となってしまい、相場価格より大幅に価格がダウンしてしまいます。

この建築基準法の再建築条件は初歩的な調査の1つですが、残念ながらプロである不動産会社でも見落としてしまうことがあります。

ただし、マンションに限った場合であれば、土地や戸建てのような調査ミスは起こりにくいので、平均査定価格より乖離した査定を受けたときは、媒介契約を取るための「おとり査定」の可能性が高いと言えます。

いずれにしろ、平均査定価格より高額な査定があったときは、簡単に鵜呑みにせず査定の信憑性を確かめることが大切です。

WEBで完結するAI自動査定の利用者が増加中

不動産の査定を依頼する人の中には、「今すぐ売るつもりは無いけど、もし売りに出したらどれくらいになるか知りたい」と考えている方もいるかと思います。

そんな方には、WEBで簡単に自宅の価格を知ることができるAI(人工知能)による自動査定がおすすめです。

なかでもHowMaは、AIによって無料で簡単に自宅マンションの価格を推定してくれる便利なサービスです。

HowMaは、不動産会社でなくAIが膨大なデータを基に自宅の価格を算出するので、一括査定サイトのデメリットである「おとり査定」や「営業の連絡」は一切ありません。

AIによる自動査定は「不動産会社が査定していないから価格が正しいかどうか不安」と感じる方もいるかと思いますが、マンション査定においては比較事例法による査定に比重を置いているため、AIでも不動産会社の査定に遜色なく価格を求めることができるのです。

またHowMaでは、不動産の査定の他に賃貸に出した時の利回りシミュレーションなども推定できるので、少しでも自宅マンションの価格がどれくらいなのか気になる方は、ぜひ利用してみてください。

まとめ

いかがだったでしょうか?

今回は「マンションの査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント、一括査定を利用した時の注意点などをご紹介してきました。

一括査定サイトを利用したとしても直接不動産会社に査定依頼したとしても、大切なポイントは不動産会社の査定結果を過信しないことです。

特に一括査定サイトは、媒介契約を取るためだけの「おとり査定」や「しつこい営業」を受ける可能性が高いので注意して利用しましょう。

納得のいく売却活動を実現するためには不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も一定の知識を身に付けることが大切です。

AI自動査定などの新しいサービスが誕生している現在では自分で自宅マンションの相場価格を調べることは難しいことではありません。

自分でも査定価格が妥当であるか調べた上で、本当に信頼できる不動産会社に売却活動の依頼をしましょう。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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