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不動産の査定について徹底解説~一括査定の注意点は?査定がバラバラだったら?〜

家(マンションや戸建)を売却すると決めたとき、最初のステップとして行うのが価格査定です。

通常は不動産会社へ査定を依頼しますが、依頼する際に気を付けなければならない注意点がいくつかあります。
今回のコラムでは「不動産の査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント、一括査定を利用した時の注意点などを中心にご紹介していきます。
(後半では不動産価格のAI査定HowMa、売却サポートのHowMaスマート不動産売却ついても解説します)

納得のいく売却活動を実現するためには不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も一定の知識を身に付ける必要があります。
現在査定依頼を検討している方はもちろん、既に査定結果が出ている人にも役立つ情報がありますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の査定とは?

ここでは不動産会社がどのように査定を行っているのか、査定の流れ査定価格の算出方法について見ていきたいと思います。

査定の流れ

①査定依頼
まずは不動産会社に査定依頼をするところから始まります。
不動産の価格査定は、依頼する不動産会社の規模(大手・中小)に関係なく、ほぼ100%無料で行ってくれます。

査定の依頼方法は不動産会社の店舗に直接出向いてもいいですし、一括査定サイトなどのネット経由で依頼する方法もあります。
いずれの方法にしても査定依頼をするときのポイントは、「1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をする」ということです。

その理由としては、

  • 不動産会社によって査定価格にバラつきが発生するので、いろいろな査定結果が出ることを知り、自分でも自宅に対する相場観を養うことができる。
  • 不動産会社によって得意な客層(富裕層・若年層など)や得意な不動産(投資用物件・実需物件など)が違うので、色々な視点から分析した結果を見比べた方が良い。
  • 複数の不動産会社に査定してもらうことによって、査定ミスのリスクを回避することができる。

といった点が挙げられます。

②机上査定・訪問査定
査定を依頼する不動産会社が決まったら、査定方法として机上査定訪問査定かのどちらかを選ぶことになります。

机上査定は、不動産会社が室内の状況を見ずに査定価格を算出する査定方法です。
訪問査定は、不動産会社が室内の状態を見た上で査定価格を算出する査定方法です。

一般的に机上査定は訪問査定と比べて、不動産会社と直接対面する煩わしさが無い反面、査定価格の正確さが劣ると言われています。
しかしマンション査定に関しては、室内状態によっぽど大きな問題がなければ、机上査定も訪問査定も査定価格の正確さに大した差は出ません(戸建てや土地などの査定は差が出るので注意してください)。

③査定報告
最後は不動産会社から査定報告を受けて完了となります。

多くの場合「査定報告書」といった書面について対面で説明を受けることになります。
なぜ対面かと言うと、きちんと説明した方がいいという理由もありますが、「売却依頼を獲得するための営業をしたいから」というのが一番大きな理由です。

また、査定報告書は査定価格がいくらかという所に意識が集中しがちですが、価格の高い低いよりも「査定価格の根拠に妥当性があるのか」ということが一番重要ですので、注意深く説明を聞きましょう。

いくら高額な査定価格でも価格の根拠があいまいであれば、その査定に意味はありません。
残念ながら不動産会社の中には、媒介契約(不動産会社に売却活動を依頼するときに締結する契約)を取るためだけに、意図的に高額査定を提示してくるところもあります。
不動産会社に騙されないためにも査定報告書に記載されている査定価格の根拠は必ずチェックするようにしましょう。

改めて「査定価格」とは

不動産の価格査定は「成約価格の予想」です。
車の買取査定ではありませんので、提示された価格で家を買ってもらえる訳ではありません

分かっているようで、この点をしっかり理解している方は少ないです。そのため「査定価格が高かったから」を理由に不動産会社を選ぶという勘違いが多く発生しています。
極論を言えば3000万円程度が妥当な家に対して「査定価格は1億円です」と言って売却依頼を受けて「売れないので3000万円まで下げましょう」と言うことだって可能です。査定価格には特に責任は発生しません。

この点を理解しなければ、各社の査定をしっかり判断することも、不動産売却を成功に導くことも難しくなってきます。

査定価格の3つの算出方法

不動産会社が行う査定価格の代表的な算出方法は次の3つです。これらの査定方法を知ることによって、おおよその相場価格を自分でも算出することができ、査定価格が不自然であることを見抜けるようになります。

①原価法
原価法は、同じ条件で同じ建物を建てた場合にいくらかかるか(再調達原価)を計算し、そこから建築後の経過年数による価値の低下を考慮して(減価修正)現在の価値を算出する方法です。
主に戸建ての査定に利用され、ほとんどマンションの査定には利用されません。

<原価法の計算式>
査定価格=再調達原価×建物の残耐用年数÷建物の耐用年数

 

②収益還元法
収益還元法は、アパートなどの賃貸不動産から得られる収益(家賃など)を期待する利回りで割ることによって査定価格を算出する方法です。
主にアパートやオフィスビルなどの投資用不動産の査定に利用されます。居住を目的とする(投資用以外)マンションの査定には利用されません。

<収益還元法の計算式>
査定価格=家賃などの収益額÷期待利回り

例えば、年間の家賃収益が400万円のアパートの期待利回りを5%と想定すると、400万円÷5%でアパートの査定価格はざっくり8,000万円となります。

③比較事例法
比較事例法は、査定対象の不動産と条件が類似している不動産の過去の販売事例や現在の売出し事例を参考に、地域的要因と個別的要因の価格修正を行って査定価格を算出する方法です。
主に居住を目的とする(投資用以外)マンションや戸建や土地の査定に利用されます。一般的にひろく利用され、不動産のプロでなくても簡単にできることが特徴です。代表的なものとしては、不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)の売出し事例や国土交通省が管轄しているサイト「土地情報総合システム」の過去の取引事例をチェックして、自宅の相場がどれくらいになるか調べる方法があります。

一括査定の注意点

インターネットで「不動産 査定」と検索すると数多くの一括査定サイトが出てきます。一括査定サイトは、複数社に一括で査定依頼ができるというメリットがある反面、一括査定サイトならではの注意点もあります。

具体的にどのような点に注意が必要なのか、代表的なものを以下にて解説します。

意図的な高額査定になりやすい

一括査定は意図的に査定価格が高額となりやすく、本来の価値を見誤る可能性があります。なぜならば不動産会社にとって、査定=営業活動となっており、意図的な(虚偽の)高額査定で売却の依頼を獲得することが普通になっているためです。

例えば、相場価格が5,000万円のマンションに対して、相場価格より1,000万円上乗せする然したる根拠が無いのに、6,000万円の査定価格を出してきたりします。
相場価格通り5000万円で査定を出してきた会社と、6000万円の査定を出してきた会社、あなたはどちらに売却を依頼しますか?
多くの方が6000万円の査定を出してきた会社に売却を依頼するのではないでしょうか??

売主からの売却の依頼されるため、不動産会社は虚偽の高額査定を出すのです。
(不動産会社の営業担当は売主から売却を依頼されることを目指して営業活動をしています。売却スタートにあたっては不動産会社と売主との間で媒介契約を締結します。その中でも自社だけが独占的に売却を任せてもらうことのできる契約である「専任媒介契約」を売主と結ぶことをどこの不動産会社も目指しています)

一括査定は不動産会社の立場からすると、査定依頼を受けた自社以外の不動産会社全てが競合となります。そして意図的に高額な査定を出して依頼者の気を惹きつけること以外に差別化するポイントが少ないことも事実ですし、専任媒介契約を取るための「虚偽の高額査定」「おとり査定」が一番効果があるのです。

しかし、残念ながらこのような不動産会社に売却活動を依頼しても、数カ月後に「500万円値下げしないと難しいです」などと言われて、最終的に相場価格や相場価格より低い価格で売却といった結果に終わり、いたずらに時間とお金を無駄にしてしまう結果となるのです。
先にも述べた通り、査定価格とはあくまで「成約予想価格」であり、なんの約束もない数字なのです。

一括査定サイトから出る全ての査定価格がこのような「虚偽の高額査定」「おとり査定」という訳ではありませんが、可能性として十分あり得ることだと認識して利用することが大切です。

熱心な営業を受けることになる

一括査定サイトのもう1つの注意点として、熱心な(しつこい)営業を受けるというポイントが挙げられます。

「WEBで完結、○○秒」などと謳われていることもあり、勘違いしがちですが、一括査定は不動産会社に対して一括で連絡先が共有されて、大量に連絡がくる仕組みです。WEBで完結せず不動産会社が家に来ます。家に来る目的は、査定のための調査という側面もありますが、売却を依頼されるために営業をしたいというのが一番大きな理由です。

一括査定サイトでは査定依頼をするとき、売主の個人情報として登録した電話番号やメールアドレスは、一括査定サイトの運営会社から査定の依頼を受けた複数の不動産会社に共有されることになります。すると、引っ越しの一括見積もりサイトなどでもよくありますが、たくさんの会社から熱心に営業の電話連絡があり、煩わすく感じる方も多くいるようです。

簡易査定や机上査定を希望しても、たいていの不動産会社が一度訪問して査定をさせて欲しいと言ってきます。
というのも不動産会社は一括査定サイトの運営会社に査定依頼を受けるたびに費用を支払っており、かつ査定自体も無料で行っているので、何が何でも売却を独占的に任せてもらいたい(=“専任”媒介契約をとりたい)と熱心に営業活動をしてくるのです。

仕組みを知れば、熱心な営業が行われるもの理解できますが、戸惑ったり、不快に感じたりする方も多くいますので、注意しましょう。

査定額がバラバラだったときどうする?

一括査定サイトに限らず、複数の不動産会社に査定をしてもらうと必ずと言っていいほど各社の査定価格にバラつきが生じます。

このような場合、一体何を基準にすれば良いのでしょうか?

査定に資格は要らない

1-2査定価格の算出方法では、マンションの査定は「比較事例法」によって価格を算出することをご紹介しましたが、不動産会社は具体的にどうやって査定価格を出しているのでしょうか?

実は、ほとんどの不動産会社では必要事項を入力するだけで査定価格を自動計算するシステムを導入しており、誰でも簡単に査定ができるようになっているのです。

このシステムがあるおかげで、不動産業界未経験の入社したての新人でも査定ができてしまうのです。不動産の有名な国家資格として、「宅地建物取引士」や「不動産鑑定士」などがありますが、不動産の査定にこれらの国家資格は必要ありません

不動産会社ごとに導入している不動産査定システムは違いますが、査定価格を求めるプロセスや計算式はほとんど類似しています。これは裏を返すと、どの不動産会社に査定を依頼しても、本来は査定価格の大幅なバラつきは発生しにくいということになります。

平均査定価格より10%以上の乖離は要注意

これまでお話した通り、複数の不動産会社に査定依頼をすれば査定価格にバラつきが生じます。

例えば、不動産会社5社に査定の依頼をして、5社とも全て同じ査定価格が出るというのはまず無いでしょう。相場価格が5,000万円のマンションであれば、通常4,800万円~5,200万円程度のレンジで査定価格が出てくることになります。

しかし、ある不動産会社の査定価格が、他社が出した査定価格の平均値より10%以上の乖離がある場合は注意する必要があります
先ほどの例で言うと、査定をした5社の不動産会社の平均値が5,000万円だとした場合、高値では5,500万円以上、安値では4,500万円以下の価格を出した不動産会社に対しては、しっかりと価格の妥当性を確認する必要があります。

なぜなら、このような平均査定価格と乖離した査定価格は往々にして、「虚偽の高額査定」「おとり査定」か「調査ミス」の可能性があるからです。虚偽の高額査定やおとり査定については先程ご紹介した通りです。

もう一方の「調査ミス」とは、不動産の価値に直接影響する建築基準法や都市計画法といった法規制などに関する調査を不動産会社が見誤ってしまっているケースです。

特に戸建てや土地の調査は注意が必要で、例えば、建築基準法には建物を建築できる条件として「幅4m以上の道路に土地が2m以上接していなければならない」という条項があります。もし、この条件を満たしていなければ、その不動産は「再建築不可物件」となってしまい、相場価格より大幅に価格がダウンしてしまいます(今建っている建物を老朽化のために取壊したり、火災で消失した際などに、再度建物を建てることができないから)。この建築基準法の再建築条件は初歩的な調査の1つですが、残念ながらプロである不動産会社でも見落としてしまうことがあります。

ただし、マンションであれば、土地や戸建てのような調査ミスは起こりにくいので、平均査定価格より乖離した査定を受けたときは、媒介契約を取るための「おとり査定」の可能性が高いと言えます。

いずれにしろ、平均査定価格より高額な査定があったときは、簡単に鵜呑みにせず査定の信憑性を確かめることが大切です。

WEBで完結するAI自動査定の利用者が増加中

不動産の査定を依頼する人の中には、「今すぐ売るつもりは無いけど、もし売りに出したらどれくらいになるか知りたい」と考えている方もいるかと思います。
そんな時に一括査定を利用したりすると大量の連絡や訪問が発生しまうため、WEBで簡単に自宅の価格を知ることができるAI(人工知能)による自動査定を利用する方が増えています。

HowMaは、AIによって無料で簡単に自宅の価格を推定してくれる便利なサービスです。不動産会社でなくAIが膨大なデータを基に自宅の価格を算出するので、一括査定サイトのデメリットである「おとり査定」や「営業の電話」は一切ありません。

AIによる自動査定は「不動産会社が査定していないから価格が正しいかどうか不安」と感じる方もいるかと思いますが、査定においては比較事例法による査定に比重を置いているため、AIでも不動産会社の査定に遜色なく価格を求めることができるのです。またHowMaでは、不動産の査定の他に賃貸に出した時の利回りシミュレーションなども推定できるので、少しでも自宅の価格がどれくらいなのか気になる方は、ぜひ利用してみてください。

またHowMaではAI査定の後に、手間なくたくさんの不動産会社の査定を受けることができ、そのまま手間なく複数の不動産会社に売却の依頼ができるHowMaスマート不動産売却という最新の売却機能もありますので、売却を本気で検討されている方は是非チェックしてみてください。

まとめ

今回は「不動産の査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント一括査定を利用した時の注意点などをご紹介してきました。

一括査定サイトを利用したとしても直接不動産会社に査定依頼したとしても、大切なポイントは不動産会社の査定結果を過信しないことです。媒介契約を取るためだけの「虚偽の高額査定」「おとり査定」には十分注意して利用しましょう。

納得のいく売却活動を実現するためには不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も一定の知識を身に付けることが大切です。AI自動査定などの新しいサービスが誕生しているので、自分でも査定価格が妥当であるか調べた上で、納得できる売却方法で家を売り出すことができるようにしましょう。