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不動産売買の媒介契約の違い(一般、専任、専属専任)

不動産売買の媒介契約の違い(一般、専任、専属専任)

家を売るときには、一般的には不動産会社に仲介を依頼し、色々な事務サポートをしてもらったり、広告を出して買主を探してもらいます。
そして最終的には買主と売主が売買契約を結び、取引は完了し、仲介を依頼した不動産会社は仲介手数料を得ます。

媒介契約とは

不動産会社に仲介をしてもらう際の、条件を決める契約です。
主に決めることは「家をいくらで売出すか」「手数料はいくら」ということです。

不動産の売買は、売主と買主との間で交渉の上、物件の売買価格が決まります。
なので、不動産会社と媒介契約の段階で決めるのはあくまでも「いくらで”売出す”か」しか決まりません。
(5000万円で売出すと決め、不動産サイトなどにも5000万円で掲載したが、買主との交渉の結果4800万円になるといったことはよくあります)

不動産売却の「査定価格」がややこしいのも、この事情によるものです。
不動産会社とは売出し価格しか決められず、最終的にいくらで売れるかは、最後までわかりません。
中古車のように査定額のまま中古車屋さんが買い取ってくれるわけではないからです。(不動産にも仲介ではなく買取サービスはあります)
一括査定サイトなどでいたずらに高値の査定がついても単純に喜んではいけないのは、査定額だけを高くすることは誰にでもでき、大切なのは本当にその価格で売れるのかどうか?だからです。

媒介契約には3種類ある

さて、不動産会社と仲介の条件を決める媒介契約ですが、3つの種類があります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。

一般媒介契約

複数の不動産会社と媒介契約が結べます。つまり複数の不動産会社に売却を依頼できます。

専任媒介契約

1社としか媒介契約が結べません。つまり不動産の売却を1社に専任で依頼します。

専属専任媒介契約

1社としか媒介契約が結べません。つまり不動産の売却を1社に専任で依頼します。
さらに自分で買主を見つけてくることもできません。必ず専属専任を結んだ仲介を通しての取引が必須です。

「一般」→「専任」→「専属専任」の順でだんだん不動産会社の立場が強くなり、有利な状況になります。
不動産会社は仲介手数料という報酬をある意味約束された状態となります。(きちんと売れればの話ですが)
そのため、不動産会社に課せられる義務もだんだん増えます。

レインズへの登録

レインズという不動産業者しか見ることのできない、売出し中の物件が載っているサイト(詳しくはこちら)があります。
これに掲載すると全国の不動産会社が物件を見ることができますので、どこかの不動産会社が買主を見つけてきてくれる可能性があります。
専任と専属専任の場合は、レインズに物件を掲載する義務が不動産会社に課せられます。

専任:7日以内に掲載
専属専任:5日以内に掲載

一般の場合は、不動産会社に掲載する法的な義務はありませんが、載せることがほとんどですし、載せてくれと依頼すれば掲載してくれます。
一般媒介契約書にもレインズに載せるか否かを記載する箇所があるので、事前に確認しておけば掲載はしてもらえるはずです。

活動報告

専任と専属専任は、あなたの物件を一手に担っている訳ですから、物件を売るために何をしたかを報告する義務も発生します。

専任:2週間に1回以上
専属専任:1週間に1回以上

一般の場合は、法的な義務はありませんが、通常は報告してくれますし、問い合わせれば教えてくれます。

それぞれのメリット・デメリット

専任た専属専任は1社に依頼するので、窓口は一つです。
やりとりの手間は少なく済む一方で、1社に任せきりなので、その会社や担当者の能力次第で人生の一大事である不動産売却の結果が変わってしまうというリスクも大いにあります。
また会社によっては、専任や専属専任で売れなかった場合の買取保証制度(買取は仲介に比べて何割か安くなってしまいます)などがあったりします。

一般は複数の会社が競いながら売却活動をしてくれるものの、やりとりの手間などは増えてしまいます。

メリット デメリット
一般 複数の会社が価格やスピードを競い合って売却活動をしてくれる 売出開始時の対応や、その後の調整が面倒
専任・専属専任

1社に任せきりにできて楽

不動産会社1社に全てを託さなければならない(不動産会社や担当の能力に全て委ねられれてしまう)

一般媒介契約の手間を減らす

一般媒介契約の大きなデメリットはやはり手間です。
そんな手間を減らそうと、新サービス「ウリリン」がスタートしました。
ウリリンはスマホで使え、最大6社もの不動産会社と一般媒介契約が一括で締結されます。

複数の会社との一般媒介契約締結に興味のある方は、是非利用してみてください。
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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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