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査定の後の決定「一般媒介契約」「専任媒介契約」どちらを選ぶ?

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査定の後の決定「一般媒介契約」「専任媒介契約」どちらを選ぶ? 

不動産の査定を依頼し、大まかな査定金額を知ることができたら、その次に考えるのは不動産会社との契約です。

不動産会社との契約形態は3つに分かれており、それぞれ条件が違ってきます。

そこで売り主として契約を考える時に、どの契約形態が良いのかを考えてみましょう。

それぞれの契約形態の特徴は?

まず3つある媒介契約、それぞれの特徴は次のようになっています。

(1)一般媒介契約

一般媒介契約はいかなる不動産会社もその物件を扱う権利があるので、幅広い会社に売買活動を依頼することが可能です。

ただいろいろな会社が扱うということは、自分の会社以外でも売れるリスクが不動産会社にもあるのです。

不動産会社によっては、お金を使った広告活動をしづらくなると言われています。

(2)専任媒介契約

専任媒介契約は一社のみが売主側の仲介会社として販売を行えるようになる契約の形です。

専任媒介契約では依頼から7日内に不動産会社はレインズに情報を掲載しなくてはいけません。

売り主は自分で見つけてきた買い主に売ることも可能です。

(3)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約よりも、売り主にとって制限の多い契約です。

自分で見つけてきた、買いたいという人に売るときも、不動産屋を通して売らなければいけません。

その代わり不動産会社も1週間に1回以上で営業活動の報告を売り主に行う義務があります。

またレインズへの登録も5日以内に行わなければいけません。

不動産会社にとっては、自社で売ることが確実になるので、この契約を結ぶことを目指して活動します。

 一般媒介契約を選ぶと

一般媒介契約を選ぶと、多くの不動産業者がその案件を取り扱うことが出来るようになるので、たくさんの不動産会社に仲介を依頼すれば、情報がより多く拡散することが期待できます。

例えば都心のマンションなどはそこに住む人も多いですし、投資用にも向いています。情報を拡散すれば全国から買い手がつくでしょう。

もしかしたら外国人が欲しがることもあるかもしれません。

物件自体に競争力があれな、一般媒介契約で幅広く情報を拡散することで、スピード感のある売却が可能になります。

また自分で情報を拡散しても良いので、最近増えている個人間の不動産売買サイトに掲載するというのもありでしょう。

一方で地方のファミリー向けの中古戸建物件を買うのは近隣に住んでいる人が買い手となることが多いです。

戸建ては賃貸用としてもなかなか入居者を見つけるのが難しいので、投資家もあまり手を出してきません。

そんな状態で強い味方になってくれるのは、エリアに地盤を持つ不動産会社です。近隣に情報を効果的に拡散し、中古住宅を欲しがっているファミリーを見つける力を持っていたりします。

一般媒介を結ぶ際も、大手の不動産会社とエリアに地盤を持つ不動産会社の両方に依頼をするなど工夫が必要になってきます。

不動産会社にとっては専属専任媒介契約が一番嬉しい

不動産会社にとっては、専任媒介契約を最低でも結びたいと考えるものです。

一般媒介契約ではせっかく力を入れても他社で決まってしまうことがあるので、営業活動が徒労に終わる可能性も含んでいます。

専任媒介契約を結べば、売り主が自分で売却先を見つけてくる可能性はあるものの、そのようなケースは稀です。

信頼できる不動産会社であれば、専属専任媒介契約でエネルギッシュに活動してもらうというのも早期売却には効果的かもしれません。

ただデメリットがないとも言えません。

専属専任媒介契約は不動産会社を安心させてしまうので、逆にだらけて営業活動をサボり、決算期前などにならないと本気で動かない、というケースも考えられます。

もちろん売り主への報告義務があるので、何もしないというわけではありませんが、場合によっては不動産会社の都合で営業活動をコントロールされる可能性があることも覚えておきましょう。

売り主の立場で考えれば、不動産会社を安心させすぎるのもよくありません。

また家を売りに出したら、その看板などを見て近所の人が声をかけてこないとも限りません。

そういったケースでは、専任媒介契約であれば対応できますが、専属専任の場合は不動産会社を通してしか取引ができません。

 

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約、それぞれの特徴を把握して、自分の物件にあった媒介契約を選びましょう。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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