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必ずしもメリットばかりではない、専任媒介契約

必ずしもメリットばかりではない、専任媒介契約

不動産を売却する時には半数以上の人が、契約方式として、専任媒介契約を結んでいるとも言われます。
しかし必ずしも専任媒介契約がメリットばかりであるというわけでもありません。
(媒介契約について詳しくは→不動産売買の媒介契約の違い(一般、専任、専属専任)

そこでここでは、専任媒介契約のデメリットについてここで触れていきます。

契約の切り替えに時間がかかる

専任媒介契約は、3ヶ月間の契約を不動産会社と結んで売却活動をしてもらいます。
一度売却を任せる会社を決めてしまうと、3ヶ月は他の不動産会社に切り替えることができないというわけです。
途中で契約を解除したくても、その会社に断られれば、広告費などがかかっていた場合その経費を請求されることもあります。
実際に費用をかけて広告を出した場合、当然こちらもその支払いをしなければいけないのですが、問題になるとしたら、こちらが意図していないうちに出していたという、売り主が関与や認知をしていない広告費を請求されることもあるのです。

最初に3ヶ月という期間を定めずに、2ヶ月などの短期間に設定することもできますが不動産会社がそれを快く感じないこともあります。
物件を売る時は、比較的短期間で売った方が想定通りの価格で売れることが多いというデータもあるために、一か月間売却を任せても、良い反応がなく、担当者が頼りないと感じた時にはできれば早く切り替えたいものです。
しかし、そういった柔軟な売却活動の切り替えができないことが専任媒介契約のデメリットになってくるのです。

囲い込みに遭う恐れがある

専任媒介契約を結んだ時のデメリットとして、もう一つよく知られているのが、物件の囲い込みです。

不動産会社の収入源といえば仲介手数料になりますが、買主と売主の両方から仲介手数料を得ることができれば、不動産会社の収入は2倍になります。
売り主からの仲介手数料は普通に活動していれば、不動産会社のものになりますが買主からの仲介手数料は、買主を見つけた不動産会社のものになります。

専任媒介契約を結んだ場合は、レインズへの物件の登録義務がありますから、レインズに掲載した情報をもとに他の不動産会社が買主を見つけてくることも頻繁にあるのです。
そうすると、買主からの仲介手数料はその買主を見つけた会社のものになってしまうのです。

そこでレインズに物件の情報を掲載しても、他社から買主が内覧を要求していると言われても既に売却契約が結ばれている、内覧がバッティングしているなどの虚偽の情報を伝えて、他社が買主に紹介できないようにしてしまうのです。
そして自社でのみ売却活動を行い、自社で買主を見つけて仲介手数料の両手取りを狙うのです。

不動産会社にとっては収入が2倍になるメリットがありますが、売主としてはせっかくの専任媒介契約なのに売る業者が限定されてしまうことで、売却までに時間がかかるというデメリットがあるのです。
一社のみに売却を任せることは、その不動産会社が自由に売却先をコントロールできるということでもあり、 特に不動産売却の知識がないような売主の場合は、不動産会社の思うがままに騙されてしまうこともあるのです。

担当者次第で時間がかかってしまうことがある

また一社のみに売却を任せるということは、決つまり一人の担当者にのみ、売却を任せるということにもなります。
不動産会社の営業マンの腕によって、自宅の売却価格や時間が限定されてしまうということは、営業マンが有能でない限り、非常に大きなデメリットになるとも考えられます。
その営業マンが信頼できる人間なのか、自分がなにか疑問に思うことがあった時に、しっかりと聞いて納得できる回答をもらえるのか、 また自分が売り先を見つけた時にそれに納得してくれるのかなど、営業マンとの付き合い次第で売却の結果も大きく変わってきます。
実際に営業マンとの相性が合わないと感じた時でも、専任媒介契約をしている限りは、基本的には3ヶ月はその会社に任せなければいけないのです

そのため、最初は一般媒介契約を結んで色々な不動産会社の営業マンに会い、売却活動をしてもらい、その後改めて信頼できる営業マンがいる会社に売却活動を任せるという方法もあるのです。
一般媒介契約から専任媒介契約への切り替えは比較的自由にできるので、 最初は一般媒介契約から始めるというのも決して悪い手段ではありません。

まとめ

専任媒介契約を利用する人は、結果的に専任媒介契約になったというパターンも多く、決して最初から専任媒介契約のみを選んでいたという人は意外と少なかったりします。
不動産売却がどのようなものか、その様子を見て施策を考えていくのであれば、まずは一般媒介契約を結んでその後、専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えるという方法もメリットがあります。

また勿論一般媒介契約を結んで、そのまま色々な不動産会社に良い売り先を見つけてもらうという方法も物件を高く売るための有効な手段になり得るでしょう。
(詳しくは→一般媒介契約の特徴

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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