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はじめての自宅の住み替え完全ガイド~自宅の老朽化が理由で住み替える場合~

はじめての自宅の住み替え完全ガイド~自宅の老朽化が理由で住み替える場合~

自宅を購入した当初は満足のいく生活が送れていても、年数が経過するにつれて何らかの不満や不安というのは出てきてしまうものです。

シロアリ被害、雨漏り、耐震性不安など自宅の老朽化が進むと様々な問題が起こります。

また、最近ニュースなどでも話題となっている建物の老朽化や管理不全に伴う「マンションのスラム化」も社会問題として認識されはじめています。

自宅の老朽化問題を解決する方法としては、大規模リフォームや建て替えという手段がありますが、今の自宅を売却して新しい家で暮らしを始める「自宅の住み替え」という選択肢もあります。

このシリーズは、「自宅の住み替えを検討している」という方を対象に、住み替えに関する基礎知識をはじめ、自宅売却・新居購入の流れや方法、住み替えを成功させるコツや失敗しないポイントなど、住み替えの全てがわかる完全ガイドとなっています。

この記事では「自宅の老朽化が理由で住み替える場合」に特化して解説していきます。

これから紹介する内容をお役立て頂いてぜひ納得のいく住み替えを実現させましょう!

AI不動産査定のHowMa

住み替え、建て替え、リフォーム、結局どれが良いの?

住み替えの話を始める前に、まずは自宅の老朽化の対策法として挙げられる「住み替え」、「建て替え」、「リフォーム」の各メリット・デメリットを確認しておきましょう。

<住み替えのメリット>

  • 新しい住宅を購入することになるので、立地や物件種別(戸建てからマンションへ住み替えなど)を含め生活環境を大幅に刷新することができます。
  • 今の自宅の売却資金を新居購入の予算に充てることができます。
  • 新居購入の際に住宅ローンが利用できます。

<住み替えのデメリット>

  • 自宅売却、新居購入の際に諸費用(仲介手数料や登記費用など)がかかります。
  • 自宅の売却に失敗してしまうと、当初予定した価格帯の新居を購入できなくなる可能性があります。
  • 自宅の老朽化が著しい場合は、建物を解体して更地で売却する必要があります。
  • 長年暮らしていた愛着のある自宅を手放すことになります。

<建て替えのメリット>

  • 今の自宅と同じ立地に新築を建てることができます。
  • 建て替えローンを利用して建て替え工事の資金調達ができます。

<建て替えのデメリット>

  • 自宅の解体費用や廃棄物処理費用などがかかります。
  • 自宅がマンションの場合、建て替えはほぼ不可能です。
  • 自宅の建て替え工事中は仮住まいをしなければなりません。

<リフォームのメリット>

  • 今の自宅を使い続けることができます。
  • キッチンや浴室など住宅設備の部分的なリフォームで済む場合は、多額の費用が掛かりません。
  • リフォーム内容によっては、仮住まいをしなくても自宅に住みながら工事できるケースがあります。
  • 耐震補強などリフォーム内容によっては、公的機関から補助金を受給できることがあります。

<リフォームのデメリット>

  • 耐震補強や断熱工事など大規模リフォームの場合は、建て替えと同規模の費用がかかる可能性があります。
  • リフォームだけでは家の老朽化(築年数経過)の根本的な解決はできません。

以上のように住み替え、建て替え、リフォームにはそれぞれメリット・デメリットがありますので、「自宅の老朽化の度合い」と「これから自宅に何を求めるか」をポイントにどれが自分に適しているか事前に考えておきましょう。

住み替えの仕組みと流れを把握しよう!

ここからは本題の「老朽化に伴う住み替え」についてお話していきます。

まず、自宅の住み替えには「売り先行型」と「買い先行型」の2つのタイプがあり、どちらか1つを選択することになります。

賃貸物件ではなく、新居の購入を伴う住み替え(買い替え)のケースでは、どのように購入資金を用意するかが重要になってきます。

ここでは売り先行型、買い先行型の特徴や住み替え時に利用できる住宅ローンをご紹介していきますので、どれが自分に合っているか確認してみましょう。

売り先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは?

売り先行型の住み替えとは、自宅を売却した後に住み替え先の新居を購入する方法です。

自宅の売却資金を新居購入に充てることができるため、住宅購入を伴う住み替えの場合に多く活用されています。

売り先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。 買い替えの際に売却を先に実施する売り先行型の流れを説明する図 <売り先行型のメリット>

  1. あらかじめ自宅の売却価格が想定できるため、新居購入の資金計画が立てやすくなります。
  2. 自宅の売却で得たお金を新居購入の資金に充当できるので、持ち出し資金やダブルローンを組む必要がありません。
  3. 自宅の売却に時間を掛けることができるので、納得のいく価格で売却することができます。

<売り先行型のデメリット>

  1. 住み替え先の新居へ引っ越す前に一時的に仮住まいに引っ越しをする必要があります。ただし、自宅売却時の売買契約で「引渡し猶予」という特約を付ければ仮住まいをしなくてもいい場合があります。詳細は後でご紹介します。
  2. 老朽化により自宅を更地にして売却する場合は仮住まいが必須になります。

買い先行型の住み替えの特徴。メリット・デメリットは?

買い先行型の住み替えとは、はじめに住み替え先の新居を購入して引越しをしてから、自宅の売却をする方法です。

売り先行型の住み替えと違って、自宅の売却資金を新居の購入に充てることができないため、経済的に余裕のある方や多額の資金を必要としない賃貸物件へ住み替える人に向いています。

買い先行型の住み替えは次のような流れで進めていきます。 住み替えに置いて引越し先の不動産の購入を先に行う場合の下位先行型について流れを説明する図 <買い先行型のメリット>

  1. 仮住まいをしなくていいので、新居への引越し1回で済みます。
  2. 時間の制約を受けることなく、新居探しをすることができます。

<買い先行型のデメリット>

  1. 自宅の売却資金を新居購入に充てることができないので、別途購入資金を確保しなければなりません。

売り先行型をおすすめする理由。住み替えは資金計画が重要

住宅の購入を伴う住み替え(買い替え)では、ほとんどの方が「売り先行型」を選んでいます。

その理由は、自宅を売却して得たお金を新居購入に充てることができるからです。繰り返しになりますが、住み替えには新居の購入資金をどのように確保するかが重要となってきます。

買い先行型を選択した場合、仮に自宅の売却活動に失敗(買い手が見つからない、想定より低い金額で売却など)してしまうと「売却する自宅のローンの返済」と「新たに購入する自宅のローンの返済」のダブルローン状態になってしまい毎月のローン返済で家計が逼迫してしまうリスクがあります。

定価が存在しない不動産(自宅)の売却活動では想定外のことがよく起こります。

住み替え先が賃貸物件の場合や新居購入をキャッシュで支払える方以外は、自宅の売却で得たお金を新居購入に充当することができる売り先行型をおすすめします。

住み替えに利用できる様々な住宅ローン

続いては住み替えのときに利用できる住宅ローンをご紹介します。

一般的に新居の購入資金は新たな住宅ローンを組んで確保することになりますが、売却する自宅の残債状況や売却価格、新居の物件価格、用意できる自己資金の金額によって利用できる住宅ローンのタイプが変わってきます。

ここではどの住宅ローンが自分に適しているかチェックしてみてください。

普通の住宅ローン

「既に自宅の住宅ローンを完済している」、「自宅の売却金額や手持ち資金の範囲内で住宅ローンの完済ができる」。

このようなケースでは、新居購入には普通の住宅ローンを利用することができます。

普通の住宅ローンとは売却する自宅を購入した時に組んだような住宅ローンのことです。

この住宅ローンの特徴は、住み替え(買い替え)ローンやダブルローンなどと比べて借入総額が少なく低い金利で融資を受けることがでるので、住み替え後の毎月のローン返済で家計が逼迫するような事態を避けることができます。

住み替え(買い替え)ローン

「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」。

このようなケースでは、住み替えローンを利用することができます。

住み替えローンは、今の自宅を売ってもローンを完済できない場合にその残債と新居の購入資金をまとめて融資してくれる住宅ローンです。

これにより自宅のローン残債を完済できるので、ダブルローンの状態にならずに住み替えができるようになります。

しかしその反面、住み替えローンの条件である「自宅売却と新居購入の決済・引渡し日を同日にしなければならない」というデメリットもあります。

決済・引渡し日の調整は基本的に不動産会社がアテンドしてくれるので大丈夫ですが、スケジュールがタイトになるので納得のいく売却活動、新居探しができなくなってしまう場合があります。

また、住み替えローンは普通の住宅ローンと比較して金利は高めになります。

ダブルローン(二重ローン)

「自宅を売却したお金で住宅ローンが完済できない」、「住宅ローン完済に充てる手持ち資金が無い」に加えて、「買い先行型」で住み替えをする場合に利用する住宅ローンです。

融資を受ける審査条件(年収や返済比率など)は厳しく設定されており、毎月のローン返済額も多額になってしまいます。

また、金利も普通の住宅ローンや住み替えローンと比べて高くなりますので、あまりおすすめできるものではありません。

ダブルローンより住み替えローンの方が、借り入れる側の負担が少なく済みますので、ダブルローンを検討する場合はまず住み替えローンで代替できないか確認してみましょう。

自宅の売却方法と流れ

ここからは具体的な住み替えの流れについて解説していきます。

まずは自宅の売却方法と流れについてです(便宜上、実際の住み替えで多い「売り先行型」の流れに沿っていきます)。

自宅の売却方法には大きく分けて「仲介取引による売却」と「買取りによる売却」の2通りがありますが、ここでは一般的な売却方法である仲介取引による売却について取り上げます。

買取りによる売却方法について知りたい方は、不動産の仲介取引と不動産の買取りの違いをチェックしてみてください。

仲介取引による売却とは?

仲介取引による売却とは、不動産仲介会社に不動産売買の仲介(売主の立場からすると自宅の買主を探してもらうこと)を依頼して自宅を売却する方法です。

一般的に自宅の売却というと大半がこの仲介取引によって売却を行っています。

仲介取引による売却活動は次のような流れで進んでいきます。

仲介取引による売却活動の流れ①:売却相談・査定依頼

まずは不動産仲介会社に売却の相談と価格査定の依頼をします。

相談する内容は、「自宅を売却する理由」、「住宅ローンの返済状況」、「いくらで売りたいのか」、「いつまでに売りたいのか」、「新居購入の予算」などです。

今回のように自宅の老朽化を理由とする売却の場合は、「建物をそのままにして売却」、「部分的にリフォームして売却」、「建物を解体して更地で売却」のどれを選択するべきか必ず相談しておきましょう。

建物の築年数や老朽の度合いにもよりますが、古すぎたり欠陥があったりする場合は、そのままの状態で自宅を売りに出してもなかなか買い手は見つかりません。

いっそのこと建物を解体して更地として売却した方が、老朽化した建物付きで売るより、高く早く売れる場合があります。ただし、更地で売却するときは売主負担で解体工事をすることになりますので、買い手の需要動向を把握した上で決断することが肝要です。

また、水回り設備などの部分的リフォームのみで買い手が見つかりそうなときは、売主負担でリフォームを完成させた上で売りに出すという戦略もあります。

これら選択肢の中からどれを選ぶかによって、売却活動の結果が大きく変わるので、老朽化した自宅を売る場合は慎重に検討することをおすすめします。

このような売却相談と併せて自宅の価格査定も依頼します。

不動産の査定価格は不動産会社によって大きく差が出ることもありますので、5社ぐらいを目安に査定の依頼をしましょう。

より詳しい内容は、自宅の売却を依頼する不動産会社選びのポイント不動産会社の査定書はどう読めばいい?査定報告書の見方と注意すべきポイントを徹底解説!をご覧ください。

仲介取引による売却活動の流れ②:媒介契約

売却依頼をする不動産会社が決まったら、次はその不動産会社と媒介契約を締結することになります。

媒介契約とは、不動産会社が正式に売却活動の依頼を受託したことを証明するもので、具体的には不動産の売出し価格、売却活動の方法、不動産会社に支払う仲介手数料等の諸条件が媒介契約書に明記されます。

媒介契約を締結したら、いよいよ本格的に売却活動がスタートします。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主はこの中からどれか1つを選択することになります。

それぞれの特徴は下の図をご覧ください。 不動産の仲介における媒介契約の種類と特徴を比較した画像 どのタイプの媒介契約が良いということはありませんので、それぞれの特徴を見てどれが一番自分に適しているか確認しておきましょう。

なお、媒介契約についてもっと知りたい方は、 一般、専任、専属専任の違いを徹底解説!なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか?不動産の売却を依頼する媒介契約とは?査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ?を参考にしてみてください。

仲介取引による売却活動の流れ③:売買契約

売却活動中、「あなたの自宅を買いたい!」という人が現れたら売買契約の締結に移ります。

契約書作成や契約日の持ち物などは全て仲介する不動産会社が案内してくれるので特に心配はいりません。

ただし、売買契約に明記される内容は後にトラブルが起きてしまった場合の根拠となるものなので、しっかりと理解しておきましょう。

売買契約を読み解くポイントは不動産の売買契約を理解しよう不動産の売買契約は解除できる?手付金や特約について事前に理解しておきましょう不動産売買における瑕疵担保責任ってなに?にまとめていますので参考にしてみてください。

今回のように新居購入を伴う住み替えの場合は、基本的に新居に引っ越しをする前に一度仮住まいをする必要があります。

しかし、仮住まいをしなくてもいい裏ワザがあります。

それは売買契約の中に「引渡し猶予」という特約を付けることです。通常ですと、決済日(買主が売買代金の支払いをする日)と同じ日に自宅の引き渡しを行うのですが、引渡し猶予によって決済日の後日に引き渡しをすることが可能となります。

これにより自宅の売却代金を受領しているのに引き続き自宅に居住できることになりますので、一時的な仮住まいをせずとも新居への住み替えが可能となります。

引渡し猶予はとても重要な特約なので、売買契約に明記するよう不動産会社を通して買主側に必ずお願いしておきましょう。

なお、引渡し猶予の特約に関わらず自宅を更地にして売却するときは仮住まいが必須となりますので注意しましょう。

仲介取引による売却活動の流れ④:決済・物件の引渡し

自宅の売却で最後に行うのが「引渡し」です。具体的には自宅の鍵を買主に引渡し、自宅の所有権の登記を買主に移す手続きを行います。

引渡し猶予の特約が付いている場合は、当日は引渡しを行わず買主の売買代金支払いの着金を確認することになります。売主と買主の合意内容にもよりますが、引渡し猶予の期間は1週間程度が通常ですので、この期間に住み替え先の新居に引っ越しをしてから最後に自宅の引き渡しをすることになります。

自宅を更地にして売却する場合は、引渡し日までに建物の解体工事を完了させておく必要がありますので、余裕を持ったスケジュールを立てておきましょう。

売却にかかる諸費用

ここで自宅を売却するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。

  1. 仲介手数料 自宅の売却を実現させた時に不動産仲介会社に支払う成果報酬のことです。仲介手数料の金額は「宅地建物取引業法」という法律で金額が定められており、自宅の売却価格によって変動します。
  2. 印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売買契約書は課税文書に該当しますので、収入印紙を貼付することで印紙税を納税したことになります。目安として収入印紙の代金は自宅の売却価格が5,000万円であれば印紙代は1万円、8,000万円であれば3万円となります。
  3. 登記費用 自宅の住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登記を司法書士に依頼することになります。金額としては、1万円~2万円程度が目安です。
  4. 引越し費用 住み替え先へ引越しする際にかかる費用です。新居へ引っ越しする前に仮住まいをしなければならない場合は、引越し費用が2度掛かることになるので事前にお計画を立てておきましょう。
  5. 建物解体費・リフォーム費 自宅を更地にしたり、リフォームして売却する際にかかる費用です。解体費用の目安としては、木造住宅であれば坪単価3万円~4万円です。一般的な30坪木造戸建てを解体する場合、90万円~120万円ほどの負担になります。

新居の購入方法と流れ

続いては、住み替え先の購入方法と流れについてです。

住み替えをスムーズに行うためには「資金計画」と「住み替えをするタイミング」が重要になってきますので、この2点を意識しながら見て頂ければと思います。

新居購入の流れ①:資金計画

新居購入のはじめに行うのが資金計画です。

「どれくらいの価格帯の住宅を購入するのか」、「自己資金はいくら用意できるか」、「どのタイプの住宅ローンを利用するか」、「借入額はどれくらいになるか」など様々な検討要素があります。

この資金計画を立てるためには事前に自宅の売却想定額を知っておく必要があります。

そのため資金計画のタイミングとしては、早ければ自宅の査定結果が出た時点、遅くとも自宅売却の媒介契約を締結するあたりまでには立てておきましょう。

新居購入の流れ②:物件探し

資金計画が固まったら次は物件探しに移ります。

ネットで検索して気になった物件や不動産会社から紹介してもらった物件など積極的に内覧をしていきましょう。

自分の希望条件を全て満たす物件というのは滅多に存在しません。住宅は大きな買い物ですから妥協したくない気持ちは分かりますが、最終的にはどこかで妥協点を見つけることになります。

その際にポイントとなるのが、「今回住み替えをする一番の理由は何なのか?」ともう一度原点に戻ってみることです。

自宅の老朽化を理由とする住み替えであれば、新居は「新築物件に限定する」、「耐震性能の優れた物件にする」、「断熱・省エネの優れた物件にする」、「木造より耐用年数が長い鉄骨造の物件にする」などが考えられます。

新居購入の流れ③:購入申込

購入したい物件が見つかったら、不動産仲介会社を通じて買主へ購入申込書(または買付証明書)を提出します。

購入申込書には、申込者の個人情報、希望購入価格、希望売買契約日、希望引渡し日、住宅ローン利用の有無などを記載することになります。住み替えにおいて特に重要な箇所は、買主側の売買契約日と引渡し日の希望が通るかどうかです。

特に仮住まいをせずに一気に新居へ引越しをする場合は、スケジュール調整がポイントになってきます。

こちら側の希望が通るように不動産仲介会社にはしっかりと売主側と交渉をしてもらいましょう。

なお、新築住宅を購入するときには売主の不動産業者に直接申し込むことになります。

新居購入の流れ④:媒介契約・売買契約

無事に売主から売買条件の合意が取れたら次は売買契約に進みます。

ここで注意しなければならない事は、新居購入の売買契約は自宅売却の売買契約の後に締結するという事です。もし新居購入の売買契約を先に締結してしまうと、万が一自宅売却の売買契約がキャンセルとなってしまった際に新居購入の資金計画が完全に狂ってしまいます。

そのままダブルローンを組んで購入する、または売買契約を解除して手付金を放棄するなど金銭的にリスクが高い選択をしなければなりません。

「せっかく理想の物件が見つかったのだから他の人に取られる前に契約したい!」と思う気持ちは理解できますが、あくまで自宅売却の売買契約が終わってから新居購入の売買契約を締結しましょう。

なお、住宅を購入する際の不動産仲介会社と結ぶ媒介契約は、売買契約日と同じ日に行います。(新築を購入するとき媒介契約は不要となります)。

新居購入の流れ⑤:決済・物件の引渡し

売買契約の締結後、住宅ローンの本審査が通過したら最後に買主へ売買代金を支払い、住宅の引き渡しを受けます。自宅売却の売買契約で「引渡し猶予特約」を付けている場合はよりタイトな引越しスケジュールとなりますので、あらかじめ不動産会社と綿密に打ち合わせをしておきましょう。

無事に新居への引越しが済んだら、これで自宅の住み替えは完結となります。

購入にかかる諸費用

最後に新居を購入するときに発生する諸費用について確認しておきましょう。

  1. 仲介手数料 不動産仲介会社に支払う成果報酬です。金額は自宅売却の時と同じく新居の購入価格に応じて変わってきます。仲介手数料は中古住宅を購入する際に掛かりますが、新築住宅のように不動産業者が直接売主の場合は掛かりません。
  2. 印紙代 売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する収入印紙の代金です。金額は自宅売却の時と同じく購入価格や借入金額に応じて変わります。
  3. 登記費用 新居の所有権を買主に移す際や住宅ローンを組むときに設定する抵当権などを登記する際に掛かる費用です。通常は司法書士に依頼することになります。
  4. 住宅ローン借入費用 住宅ローンを組む際に銀行に支払う費用です。住宅ローン借入費用には、融資手数料とローン保証料があります。融資を受ける銀行によって金額に違いはありますが、目安として融資手数料は3万円程度、ローン保証料は借入額1,000万円につき20万円程度が掛かることになります。

老朽化により住み替えをする場合のまとめ

今回は、自宅の老朽化を理由とする住み替えについてご紹介してきました。

年数の経過とともに自宅が老朽化していくことは避けて通れません。

冒頭でも少し触れましたが、自宅の老朽化に対する解決法は住み替えの他にも、建て替えやリフォームという手段があります。

どれを選ぶのが正解ということはありませんので、「自宅の老朽化の度合い」、「予算」、「住まいに何を求めるか」など、いろいろな角度から検討してみてください。

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