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離婚をするとき家はどうする?売却?賃貸?ローンの支払いは?

離婚をするとき家はどうする?売却?賃貸?ローンの支払いは?

家を購入したときには、あまり考えたくないことですが、どうしても夫婦の性格の不一致などで、離婚をしなければいけないこともあります。
日本ではいま結婚したカップルの3組に1組が離婚をしているというデータもあり、決して珍しいことではないばかりか、誰にでも起こり得ることとして頭の片隅に置いておいた方が良いでしょう。

もし離婚をすることになれば、財産分与は必須になってきますが、その場合購入した家はどうやって財産分与をしたほうが良いのでしょうか。

住宅ローンが残っていない場合

もっとも財産分与しやすいのは、すでに住宅ローンが残っておらず自分たちの財産になっている場合です。
財産分与の際に家を売って、そのお金を二人で分けても良いでしょうし、どちらかが住宅を購入できない、賃貸することもできない経済状況であれば、片側に家を分与し、その他の財産をもう片方が全て受け取ると言ったことも可能です。

ただし、例えば夫名義の家を妻に財産分与するときには、金額に応じて贈与税が課税されますので、家の売却額や評価額が大きい場合には譲渡税がどれほどになるか注意をしておきましょう。

住宅ローンが残っており、家を売却しても完済できない場合

また住宅ローンの返済が残っており、家の価値が購入時より下落して住宅ローンを家の売却によって完済できない。いわゆるオーバーローンの状態の時もあるでしょう。この場合は基本的に抵当権を持っている金融機関が売却を許可してくれません

そのため、住宅ローンの名義人がその後も住宅ローンを毎月返済し続けることになります。住宅ローンの名義変更は可能ですが、名義を変更する先の人に、ローンをきちんと返済できる定期的な収入がない場合は、金融機関も名義人の変更を認めてくれないでしょう。

例えば夫が住宅ローンを返済していた場合、家に妻が住み続けることになっても、夫は支払いを続けなければいけません。しかし、自分が住んでいない家の住宅ローンの返済は途中で返済を滞らせてしまう人も多いのです。
こういったケースが起こり得るので、オーバーローンの場合は名義人本人が住み続けていく、もしくは、任意売却で自宅を整理し、名義人が残債を処理していくといった選択が良いでしょう。

住宅ローンが残っているが、家を売却すれば完済できる場合

住宅ローンが残っているけれども、家を売却すればローンが完済できるというケースはローンの名義人によって考えられる対応が違ってきます。

片方の名義でローンを支払っている場合

夫もしくは妻どちらか片方がローンの名義人となりローンの返済を行っている場合は、アンダーローンと呼ばれる状況なので、家を売却してその財産を夫婦で分割するのがトラブルを避けやすい対応と言えるでしょう。この場合は金融機関から売却の許可もおりやすいので、特に問題は発生しないと思われます。
住宅を売却する事情が離婚だからといって査定額が下がることもありませんし、特に売却の際に通達をする義務もありません。

財産分与の一環で名義人を変更し、片方に家を譲渡することも可能ですが、住んでいない人間はやはりローンの返済を滞らせてしまうケースも多いです。例えば妻がローンの返済をしていて夫が家に引き続き住むことになったとします。そこで妻が返済を滞らせてしまった場合、夫が連帯保証人になっていれば、残りのローンの返済義務は夫に降りかかることになります。
何かとトラブルが発生しやすいので、家に住み続けるのは住宅ローンを返済する人間にした方が良いでしょう。

共同名義でローンを支払っている場合

今は共働きの夫婦も多いので、共同名義でローンの融資を受けている場合もあります。この場合はたとえ離婚が成立したとしても、互いにローンの返済義務は残ります。
例えば妻が家に住み続けた場合は、住んでいない夫も引き続いてローンを支払わなければいけません。もし、住んでいない夫がローンの返済を滞らせてしまったら、妻に二人分のローン返済義務がのしかかってきます。

共同名義の場合は、片方が引っ越した後、住宅ローンの返済義務に関して二人の間で引き続いてトラブルが発生するケースが非常に多いです。片方に十分な支払い能力があれば、名義人を一人に変更することができます。
しかしこれも労力がかかるのでアンダーローンの状態であるならば、物件を売って財産分与をした方が無難な選択と考えられるでしょう。

賃貸に出すという選択肢

もう一つの選択肢として二人とも家から退去し、もともと住んでいた家やマンションを賃貸に出すという選択肢もあります。不動産を売却せずに家賃収入を二人で公平に分割していきます。
ただし基本的には名義人の元に家賃が振り込まれることになるので、家賃を受け取ったのに離婚した元パートナーに振込をしない、というトラブルも発生しています。

財産を処分せずに分割がしやすいというメリットはありますが、離婚前の入念な話し合いが必要になりますし、名義人側は賃貸に出すのをやめて、自分が住むという行動に移ることも可能です。そうすると元パートナーが収入が入らなくなって苦労することもあります。

まとめ

離婚を決めたあとは双方の感情が高ぶり、しこりが残っている状態が多いので、財産分与の話し合いがスムーズに進まないケースも見られます。
また、住宅ローンの返済も住んでいないのになぜ自分がローンを支払わなければいけないのかと、不満を持って途中でやめてしまう人も多いのです。財産分与代わりに家をもらっても、結局住み続ける方に支払い義務が降りかかり、さらに収入がないので支払えずに家を競売にかけることになった、という人も多くいます。

こういったトラブルを防ぐには、やはり離婚時にマンションや戸建てを売却し、現金にしてから分けるのが適当と言えるでしょう。そうすれば後々の禍根も無くなり、もし子供がいる場合は、養育費を支払ってもらいやすくなりますし、夫婦間のそれ以上の感情悪化を防いで、子供に悪影響をおよぼすことも少なくすることができるでしょう。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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