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本当はどんな仕組みなの?不動産会社の謎に迫る!(売買仲介・賃貸仲介)

HowMaスマート不動産売却

本当はどんな仕組みなの?不動産会社の謎に迫る!(売買仲介・賃貸仲介)

今回は、不動産に馴染みの薄い一般の方が、日頃から疑問に思っているであろう不動産会社の「謎」について迫りたいと思います。

売買、賃貸を問わず役立つ豆知識となっていますので、ぜひご覧頂ければと思います。

どんな不動産会社でも紹介できる物件は全て同じ?

CMなどでよく知られている大手不動産会社から駅前にある地場の不動産会社まで、日本全国には数多くの不動産会社があります。インターネットで不動産の物件探しができる便利なポータルサイトが多くある昨今でもなお、色々な所に不動産会社は店舗を構えています。
そして、いざ物件を探すとき、実際に不動産屋さんに行くという人はまだまだ多くいるようです。

不動産にあまり馴染みのない方は、大手不動産会社の方が中小規模の不動産会社より紹介してもらえる物件数は多いと勘違いしてしまいます。

結論を言ってしまうと、大手も中小も零細もどんな不動産会社でも紹介できる物件の種類、物件の数は同じ(はず)です。厳密にいうと、同じになるように国土交通省がシステム化しています。

このシステムとは、日本全国の不動産情報が網羅されているデータベースのことで、通称、レインズ(REINS、正式名称は不動産流通機構)といいます。原則、売出し中の物件や入居者募集中の物件はレインズに登録されているので、日本全国の不動産会社はこのレインズで物件を検索して紹介することになります。
またレインズは不動産会社しか利用することはできず、一般の人は使うことができません。

しかし、たまに特定の不動産会社のみ扱っている物件、いわゆる「囲い込み物件」が存在しているのも事実。この囲い込み物件は不動産会社の利益のみを追求しており、依頼者や物件を探している人には不利益しかもたらしません。
(*なかには売主の都合でREINSに登録されていない物件もあります。例えば、周囲に知られずこっそり募集したいなどといった理由などです)
現在、不動産業界は転換期を迎えているので、将来的にはこの囲い込み物件は減少していくだろうと思います。

つまり、物件探しで不動産屋さんを訪れた際には、不動産屋のスタッフの方にレインズで物件を探してもらいに行っているということです。どこの不動産屋さんに行っても使っているのは同じレインズです。
差が出るとしたら、検索能力や、条件に合致した中でどの物件を選ぶかという程度になります。
なかにはレインズを直接検索させてくれる不動産会社も存在するくらいです…

>不動産会社に騙されないために。多くの不動産会社に売却依頼ができる特許取得の最新サービスとは?

なぜ仲介手数料を無料にできるのか?

仲介手数料無料の話の前に「仲介取引」について簡単にご説明します。

我々が接する一般的な不動産の売買や賃貸は「仲介取引」です。
不動産の売買は、売主と買主が売買契約を結ぶ個人間取引です。その間に入り調整や契約のサポートをしてくれるのが仲介をする不動産会社です。’(さらに詳しくは→不動産の仲介取引と不動産の買取りの違い
賃貸の場合も、オーナーと借りる人の間で賃貸借契約を締結し、不動産会社はその間に入り仲介をします。
そして、間に入って色々やった報酬として「仲介手数料」という収益を仲介不動産会社は得るのです。

インターネットやチラシなどでたまに見かけることがある「仲介手数料無料」の広告。不動産仲介会社は仲介手数料を主な収益源としているにも関わらず、なぜ無料にできるのか?疑問に感じていた方も多いはず。

もしかすると利益を度外視してお客様に還元している、、、、残念ながらそんなことはありません。不動産会社は仲介手数料無料でもきちんと利益を確保しています。

ではどうやって儲けているのか?答えは、「どちらかから取る」というものです。
どういうことかというと、買主借主に対しては仲介手数料を無料にしている場合は、売主貸主から利益を取ります。逆に売主貸主の仲介手数料を無料にしている場合は、買主借主から利益を取っているのです。

賃貸と売買では少し事情が異なるので分けて説明します。

〈売買仲介の場合〉

売主側の仲介手数料が無料

売主側の仲介手数料無料をうたっている仲介会社は多く存在します。
売主から売却の依頼を受け自社で買主を見つけて、買主から手数料をもらうという方法です。
中には、買主を自社で見つけられた場合は仲介手数料無料、他社の紹介で買主がみつかった場合は仲介手数料半額(広告では「仲介手数料最大無料」などとアピールしています)という会社もあります。
売却の依頼を獲得することは難しいので、手数料割引で売主からの売却依頼を獲得しようという手法です。

買主側の仲介手数料が無料

実は売主が個人の売買仲介の場合、買主の仲介手数料無料というケースはほとんどありません。比較的、仲介手数料無料となりうるのは売主が不動産業者のケースです。
新築建売りは、まさにそうで、仲介手数料無料を打ち出してる場合が多いです。なぜかというと、不動産業者が売主の場合、成約すると仲介手数料とは別の名目で仲介会社にインセンティブが支払われるからです。

宅建業法では、仲介手数料は売却価格×3%+6万円が上限と定められていますが、実態は業務委託料、広告料などといった名目で実質仲介手数料と同額分を上乗せして支払うことがあるのです。つまり、仲介手数料を買主から取らなくても、仲介会社はその分を売主から貰ってるのです。

それだと、売主である不動産業者が仲介手数料を2倍分払っているから大変じゃないかと思いますが、物件価格の中に利益はしっかりと上乗せされているので問題ありません。

〈賃貸仲介の場合〉

賃貸の場合も考え方は基本的に売買と同じで、借主から仲介手数料を取らない分、貸主から広告費などの名目でしっかりと利益を得ています。
売買との大きな違いは貸主が不動産業者でなくても広告費や業務委託料が仲介会社に支払われるということです。

賃貸の仲介手数料は家賃の1ヶ月分までと決められているので、ここでもあくまで広告費や業務委託料といった名目になります。だいたい入居者募集中の物件の50%弱ぐらいは広告費や業務委託料がオーナー(貸主)から仲介会社に支払われます。

総じて、賃貸仲介も売買仲介も競争が激しい業界です。少しでも多くの集客を得るために仲介手数料無料を打ち出したりしていますが、先ほど紹介したようにガッチリと利益は取れているのです。

残念ながら、一部の不動産会社はお客様の希望条件より、広告費などのインセンティブが発生する物件を優先的に紹介してきます。

繰り返しになりますが、大手、中小などの規模に関係なく、不動産会社の紹介できる物件数は基本的に全て同じですので、最終的には担当者の人柄や誠実さを見極めて物件を紹介してもらう方が良いと思います。

 

>不動産会社に騙されないために。多くの不動産会社に売却依頼ができる特許取得の最新サービスとは?

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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