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一般媒介で不動産を売り出すメリットとは?特徴やコツをお教えします!

一般媒介で不動産を売り出すメリットとは?特徴やコツをお教えします!

東京都内のマンションや戸建を中心に、一般媒介で複数の会社に不動産の売却を依頼するという方が増えています
古く、怖く、閉ざされたイメージの強い不動産業界にも、IT化や情報解放の流れがようやくはじまり、様々な知識をつけた売主が増えたことが原因の1つだと考えられます。

情報格差で稼いできた不動産業界すると、賢い売主は嫌われがちですが、一生に何度もない不動産の売却を成功させるためにも、きちんとした知識を持って売却に臨んで行きたいものです。

そこでここでは、一般媒介で不動産を売り出すとはどういうことか?どんなメリットやデメリットがあるかを解説していきたいと思います。

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一般媒介契約とは何か?

中古の不動産売買の大部分は、売主である個人が、買主である個人に売る、個人間売買です。売買契約も個人と個人の間で結ばれますし、消費税もかかりません。

ただし、不動産売買という金額の大きな取引のトラブルを避けるため、またローンなどで不動産会社が作成してくれる重要事項説明書が必要になるため、ほとんどの場合は、不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社に仲介を依頼する契約が「媒介契約」であり、3種類ある媒介契約の種類の1つが「一般媒介契約」です。

そもそも媒介契約とは?

不動産会社に仲介を依頼する際に、様々な条件(手数料の金額や売出価格など)を決める契約が「媒介契約」です。
自分の不動産の売却活動を不動産会社に依頼するための契約とご理解ください。
媒介?仲介?という言葉の違いに混乱する方もいらっしゃるかもしれませんが、媒介も仲介も同じ意味だと認識しておいて問題はありません。

この媒介契約書の中で、仲介不動産会社の報酬となる仲介手数料の取り決めも行われます。
(仲介手数料について詳しくは→中古不動産取引の仲介手数料

媒介契約には3つの種類がある

不動産会社に売却を依頼する際の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
3つの違いを、簡単にいうと以下の違いがあります。

一般媒介契約
複数の会社に売却の依頼ができる契約

一般媒介のイメージ

専任媒介契約
1社にのみ売却の依頼をする契約

専任媒介イメージ

専属専任媒介契約
1社にのみ売却の依頼をする契約、更には自分で買主を見つけることも禁止
専属専任のイメージ

詳細にはもう少し違いがありますので、詳しくは→ 不動産の売却を依頼する媒介契約とは?をご参照ください。

簡単に言うと、一般媒介契約は複数の不動産会社に不動産売却を依頼できる契約です。

一般媒介契約のメリットとは?

ここではまず、一般媒介のメリットにはどんなものがあるかご紹介します。

複数の不動産会社に売却を依頼することで競争を生む

一般媒介契約は、一つの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社を介して売買契約を結ぶために、色々な不動産会社が物件を売却することが可能になります。

多くの会社が売却の権利を持つということは、少しでも早く売却をすることができた会社が仲介手数料という報酬を得られることになります。

つまり専任媒介のように自社が独占的に販売しているので、「じっくりゆっくり売却しよう」などという暇はなく、他社が売る前に急いで自社で買主を見つけてこなければ、利益が得られない状態となり、競争が生まれることになります。

売却を一社に依存しないので安心

専任媒介や専属専任媒介で1社のみで売却をスタートした場合、通常契約期間は3ヶ月となります。つまり、3ヶ月は1社の1担当者に売却を任せるのです。

優秀で動きの良い担当者に恵まれれば、売却が成功する可能性は高まります。しかし逆に、あまり優秀でなく、動きの悪い担当者に当たってしまった場合は、希望通りの売却活動ができる可能性が低くなります

一括査定などでの無意味な高額査定のみで優秀な担当者を選ぶことは難しく、実際は優秀で信頼のできる担当者を事前に選ぶのはかなり至難の技です。(詳しくは→不動産売却の一括査定を利用する際の注意点

その点、一般媒介であれば複数の会社の担当者が売却を担当してくれるため、安心です。

様子を見ながら契約の切り替えができる

一般媒介契約から専属媒介契約に切り替えることはいつでも可能です。

もし一般媒介契約で反応悪く、より細かな価格調整など含めて1社とじっくり売却活動をしたいなどといった場合は、改めて不動産会社に専任媒介契約を結んでもらうこともできます。

これが最初から専任媒介契約にしてしまうと3ヶ月間はその会社を通して売ってもらうしかありません。
自分の意志やタイミング次第で、自由に契約の切り替えができるのも一般媒介契約の大きなメリットです。

物件の囲い込みに合わない

囲い込み」とは、売主と買主の両方から仲介手数料を貰うことに固執した不動産会社が、他社経由での買主の紹介を断わったりする行為です。

売却のスピードが落ちるだけでなく、他社が連れてきた高値で買ってくれそうな顧客を断り、自社で見つけてきた割引価格で購入前提の顧客を優先するなど金額的なデメリットを被る可能性すらあります。(詳しくは→不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」とは何か?

囲い込みは昔に比べて減ったとは言われていますが、まだまだ普通に行われている不動産業界特有の商習慣です。
囲い込みを避けるためには、常に複数の会社からの紹介窓口が開いている一般媒介契約がベストです。

自分で買主を募集することも、不動産会社を増やすこともできる

また一般媒介契約ならば、売主であるあなた自身が自分で情報を拡散することも可能ですし、情報を元に売り出しをしてくれる不動産会社をどんどん増やすこともできます。
今はインターネットでの情報の配信も容易になってきたので、例えば自分で物件のホームページを作ったり、SNS経由で物件情報を拡散をしていけば、物件を欲しいという人を自力で見つけることも可能かもしれません。もちろん知り合いのつてなどで、買いたいという人を見つけて売却しても構いませんし、アイディア次第で多様な方法で物件を売却することができます。

専属専任媒介契約では売主が自力で買主を見つけることはできませんし、こにような情報の拡散の多様性、そして売却方法の選択肢の広さも、一般媒介契約のメリットと言えます。

一般媒介のデメリット(と言われていること)

一方で、一般媒介契約のデメリットというものもあります。
デメリットだと言えるものと、デメリットだと言われているが、果たして本当にそうか?と疑問に思われるものがあります。

まず大前提として、仲介手数料を獲得できる可能性が非常に高い「専任媒介」や「専属専任媒介」を獲得することが1つのゴールであり、競争にさらされる「一般媒介」は不動産会社にあまり好かれていません。

そのため「一般媒介」の場合はこんなデメリットがあるという情報が、不動産会社が運営するメディアを中心にあふれています。

それでは一般媒介のデメリットとデメリット(?)を順にご紹介します。

手間がかかる

これが一番のデメリットだと思われます。一般媒介契約についてある程度の知識があり騙されそうもない売主に対して、不動産会社が専任を勧める場合も、この点をデメリットとして説明することが多いようです。

一般媒介契約を複数社と結ぶには、もちろん複数の不動産会社に会い、複数の不動産会社が自宅に訪れ、その度に書類を記載し、各社が室内などの写真を撮影し…といった対応が必要となります。
手間も時間も、締結する会社が増えれば増えるほど増加していくことでしょう。
また売却活動がはじまった後も、複数の不動産会社とやりとりを継続していかなくてはなりません。

不動産売却は一生にそう何度もありませんし、大きな額の取引となるので、手間をかけても早く高く売りたいと思う方が多いとは思いますが、手間が多いのは明らかに一般媒介契約のデメリットではあると思われます。

不動産会社が頑張らない(?)

不動産の売却にかかる広告費(不動産ポタールサイトに掲載する費用など)は、特別に売主が依頼しない限りは不動産会社が負担します。
広告費は物件が売れた際に売主からもらう仲介手数料でまかないます。

一般媒介の場合は不動産会社が仲介手数料をもらえない可能性が高くなります。
なので、不動産会社が広告費を捻出しづらく、頑張りも薄まるのでは?ということも言われています。

しかし、実際は専任でも一般でも大体やることは一緒という会社が多いようです。
レインズに掲載して、自社のホームページに載せて、有名な不動産サイトに載せて…といったメニューは大体決まっており、専任でも一般でも同じ業務フローに乗せて対応するというのが実態のようです。実際に、不動産会社に問い合わせてみると「一般でも同じような対応となります」と回答されることが多いと思います。

逆に、一般媒介の物件は早くしないと他社に売られてしまうかもしれないので、専任媒介よりスピードが勝負でもあります。高額の人気物件などの場合は特に、専任よりも一般の方が早く対応して貰える可能性もあるでしょう。

レインズに載らない(?)

レインズについて詳しくは→不動産流通機構レインズとは何か?

一般媒介契約の場合、確かにレインズへの物件登録義務はありませんが、レインズに載らないということはほぼありません。媒介契約書にレインズに掲載するか否かという項目もあるので「掲載する」を選べば掲載せざるを得ません。

これも逆に一般媒介の方が早くレインズに掲載されてメリットがある場合すらあります
専任の場合は7日以内にレインズに掲載する義務がありますが、裏を返せば、専任媒介の場合は7日間はレインズに載せずに自社でゆっくり買主を探して、売主からも買主からも仲介手数料をもらえる両手取引(詳しくは→)を狙うことができます。
しかし一般媒介の場合は他社もすぐにレインズに乗せる可能性があるので、自社だけのんびりしている暇はありません。

なぜ一般媒介は専任媒介より少ないのか?

複数の不動産会社と締結できて、複数の不動産会社が競い合って売却をしてくれる一般媒介契約。
法律上義務とはなっていないレインズの登録など大抵の場合はやってくれそうです。

そうなると専属専任や専任より一般媒介で複数の会社に依頼した方が断然良いように思われます
しかし、実際には一般媒介より専任媒介の方が多いのが現状です。なぜでしょうか??

まず不動産会社から勧められない

不動産会社からすると、専属専任や専任の方が自分達にとって都合が良いに決まっています。
一般媒介だと他の会社が売ってしまうと手数料をもらえませんが、専任であれば契約期間中は他に売られる心配がありません。
安心して活動できますし、買主も自分で見つけてくれば手数料を売主と買主の両方から貰える、両手仲介もゆったりと狙えます。
(両手仲介について詳しくは→知らないと怖い 片手・両手、囲い込み)
そんなこともあり、不動産会社から「一般媒介の方が良いですよ」なんて言われることはまずありません。
プロである不動産会社から「専任媒介がおすすめです」と言われたら、素人である売主は大抵の場合は「そうですか」となります。

やはり手間がかかるし、不安

デメリットとして挙げた通り、一般媒介は手間がかかりますし、売主が色々とコントロールをしなければならないことも多いです。
不動産売却という、慣れない大きな取引に臨む際に、自ら色々調べて不動産会社とやり取りをする一般媒介は少し上級者向きな印象があるようです。
多少騙され、いいようにされたとしても、専任で任せておいた方が、手間はありません。
そういった部分が、不動産取引や不動産業界に対する不信感やダークなイメージを醸成することにも繋がっています。

より詳しくは→一般、専任、専属専任の違いを徹底解説!なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか?

一般媒介の活用方法

一般媒介契約で不動産を売却するときはどういったポイントに気をつけて進めればいいのでしょうか。

複数の会社の活動を見て判断できるように最低3社とは媒介契約を締結する

サービスは手厚くネットワークは広いけれども融通が利きずらい大手の不動産会社、規模は小さいが動きが良く融通の利く地場の不動産会社など、規模の違いによる不動産会社の特徴はあります
他にも、金融機関を母体とし富裕層へのネットワークがある、大手企業を母体とし従業員ネットワークがあるなどといった特徴の違いもあるでしょう。

色々な不動産会社に話を聞けば相手の出方や対応力を見て柔軟な売却活動をしてくれそうな会社を見極めることもできます。

例えば、レインズ物件を登録する時に、買主を紹介してくれた他の不動産会社に対して自社が得る仲介手数料の一部をバックするといったインセンティブを設定して、積極的に売主を紹介してくれるよう依頼する不動産会社もいたりします。結果として自社(売主側)の仲介手数料は減りますが、買主側の不動産会社の利益が大きくなるので売主側が積極的に不動産売却の広告などをしなくても、買主を探すことが可能になるのです。こういったインセンティブ報酬の設定などは、大手の不動産会社では対応が色々難しかったりしますが、小さな不動産会社であれば話し合いの中で、そういった条件を持ちかけることも可能です。

より多くの不動産会社の活動状況を見て、どの会社がいいか判断できるように、なるだけ多く(最低でも3社)の会社と媒介契約を結ぶことをお勧めします。

専任への切り替えも検討していると伝える。実際に切り替えても良い

やはり不動産会社にとっては専任媒介の獲得というのは嬉しいものです。
不動産会社のやる気を引き出すために、活動状況を見ながらしばらくしたら専任に切替えることも検討していると伝えれば、各社の活動も一層熱心なものになる可能性は高いです。

また一般媒介契約は自由に契約の種類を切り替えられますので、実際に切り替えをしても良いでしょう。
一般媒介契約で複数の会社に売却活動をお願いしていて、その中で本当に親身になって活動してくれる、この会社の営業マンならば信頼して売却活動を任せられそうだというのは、だいたい2週間もあれば傾向が分かってくるものです。

最初は複数の不動産会社に売却活動お願いし、徐々に傾向が分かってきたところで、専任媒介契約に切り替えるという手段はよくあることです。

専任媒介契約になれば不動産会社は一社しか利用できないので、本気になって売却活動を積極的に行ってもらわないと困ります。
家を売るということは、普通の人にとっては一生に一度か二度あるかないかということです。最初から一社に絞って売却を全て任せてしまうというのはある意味でリスクが高い行動です。

しかし一般媒介で販売をしてみて信頼できる不動産会社が見つかった上で、専任に切り替えればリスクを小さいものにできます

一般媒介に向いている物件、向いていない物件

一般媒介のメリットやデメリット、活用方法は理解していただけたでしょうか。
次に、どういった物件が一般媒介に向いていて、どういった物件が向いていないかという点を考えてみましょう。

向いている:人気があり、競争力のある物件

まず、自分が所有している物件が、築浅の質の良い戸建住宅であったり、またターミナル駅の近くにあったりするマンションの物件であれば、専任媒介契約を必要はあまりないでしょう。

なぜかと言うと、そういった物件は非常に人気が高く、少しの宣伝活動でもすぐに売れてしまう可能性が高いからです。
不動産情報サイトに掲載をしたりチラシを撒いたりするだけでも、売れる可能性は十分にあります。
誰に売却活動を任せても、それほど時間をかけず、また労力もかけずに売却できるので、わざわざ一社のみに売却活動を任せるメリットがあまりありません

そういった物件はすぐに欲しいという顧客がいれば、自分が想定している価格よりもさらに高く売れることもあるので、 幅広い不動産会社に売却を依頼することで、より高く売却してくれる会社はどこなのかを見極めることができるのです。そういった幅広い売却活動をするのであれば、専任媒介契約よりも一般媒介契約の方が多くの不動産会社からの査定をもらうことも出来ますし、それだけ色々な顧客に対しての不動産情報の拡散が可能なのです。

普通に自分が住んでいて良いと思った物件を、引っ越しや転勤などの理由でやむを得ず売却せざるを得なくなった時などは、一般媒介契約を結ぶようにしましょう。

向いていない:売ることが難しそうな物件

駅から遠い、古いなど、なかなか買う人が見つからなそうな物件は、どちらかというと一般媒介契約には向かないでしょう。
不動産会社に販促活動も相当頑張ってもらう必要がありますし、価格なども調整を繰り返し、なんとか買ってくれそうな人を見つける必要があるため、どちらかというと不動産会社に対する立場も売主が弱くなります。

すぐに売れそうもない上に、一般で他社との競争に晒される状態では、各社活動をする気力がわかない可能性が出てきます。

しかし、そんな中でも親身になって対応してくれる会社がいれば、それは相当信頼できる会社でしょう。
そういった意味では、一般媒介で複数社と契約を締結して、それでもなお嫌な顔をせずに対応してくれる信頼できる会社を探すというのは1つの有効な手段かもしれません。

まとめ

いかがだったでしょうか。一般媒介の特徴やメリット、デメリットを把握した上で、どの媒介契約を締結するかを検討してみてください。
不動産会社や不動産系のメディアで言われているような一般媒介のデメリットは、専任媒介獲得のために作られたイメージの場合が多いですが、1つ間違いなくデメリットであるというポイントは「手間がかかる」という点です。

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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