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都内長距離移動の要所!品川駅の周辺のマンション事情

都内長距離移動の要所!品川駅の周辺のマンション事情

数ある山手線の駅の中でも、新幹線が停車・発着する駅といえば、東京駅と品川駅だけです。長距離移動を頻繁に行う人にとっては、東京駅以上に品川駅を利用する人は多いかもしれません。品川駅はJR東海の新幹線発着駅であるとともに、京浜急行も利用できるため、羽田空港へアクセスしやすいのが特徴になっています。

さらに、現在工事が進められているリニア新幹線の始発駅になる予定もあり、21世紀の東京都内の駅でも、長距離移動のための最重要拠点となる可能性を秘めています。

そんな品川駅周辺のマンション相場がどのようになっているのか、品川の様々な状況を確認していきたいと思います。

AI不動産査定のHowMa

品川とはどんな街なのか

品川駅周辺というと、ホテルや企業のオフィス向けのビジネスビルが多く、一部タワーマンションを除いてあまり住んでいる人がいないという印象を持つ方も多いかもしれません。実際に品川駅周辺を降りてみると、各々の出口を出ても住宅街が広がっているエリアはなく、住人はタワーマンション中心になっています。

また、大規模商業施設も設けられておらず、基本的にはビジネス街としての側面が強いといえます。

しかし、リニアモーター新幹線の開通または高輪ゲートウェイ駅の設置など、周辺ではかなり重要な駅としての役割を持つことから、商業施設や外国人を受け入れるための施設の開発が行われており、商業面も今後はより活性化していくことが予想されています。

また、品川駅を一つ離れた北品川駅には、意外と下町のような雰囲気を残した住宅街が広がっており、品川から少し歩けばそのような場所で生活できます。

まだまだ発展途上の魅力を秘めた町。それが品川だと言えるかもしれません。なお豆知識ですが、品川駅は実は品川区にあるのではなく、港区内です。

品川駅の交通事情

品川駅は数々のJRの路線が通っています。

山手線、湘南新宿ライン、京浜東北線、横須賀線、総武線などです。私鉄は京浜急行だけですが、空港にアクセスできるというメリットがあります。海陸空どこで長距離移動するにも便利なのが品川駅です。それだけに数々の企業が周辺にオフィスを構えています。

品川駅周辺の再開発計画

品川駅周辺はまさに今、開発真っ盛りです。その数々の開発計画の中から一部を紹介します。

品川開発プロジェクト

https://downtownreport.net/news/shinagawa-shineki-saikaihatsu/

品川開発プロジェクトは、JR品川車両基地の跡地をJRが再開発します。そのうちの1期では、4棟の巨大超高層ビルおよび1棟の大型低層ビルの計5棟が建設されるなど、非常に規模が大きくなっています。2期では品川から泉岳寺エリアまでの開発が予定されており、新宿に匹敵する規模の副都心ができる可能性があります。

高輪ゲートウェイ駅の設置計画も進行中で、駅と再開発ビルをセットにした開発計画が進行中です。のべ床面積は約851,000㎡と、東京ドーム10個以上の広さになります

品川開発プロジェクト第1期1~4街区

https://www.jreast.co.jp/press/2018/20180923.pdf

国際ビジネス交流拠点の顔となる新駅前の重層的な広場の整備を行っています。

品川エリアの賃貸相場

品川エリアの家賃相場は住みたい人にとっても、また、投資したい人にとってもチェックするべき要素と言えます。そこで大手不動産サイトSUUMOで、品川駅周辺の家賃相場をチェックしてみましょう。

  • ワンルーム   9.4万円
  • 1K         10.7万円
  • 1DK       13.0万円
  • 1LDK    16.8万円
  • 2K         14.0万円
  • 2DK       16.7万円
  • 2LDK    21.7万円
  • 3K         18.9万円
  • 3DK       21.2万円
  • 3LDK    26.3万円
  • 4K         24.4万円
  • 4DK       27.7万円
  • 4LDK    34.8万円
  • 5K以上  39.5万円

人気のある新宿や渋谷、原宿など、繁華街が広がる駅よりも家賃相場は安めになっています。

品川駅周辺エリアの公示地価の推移

国が出している土地の相場を測る数値が公示地価です。すでに2019年の公示地価が発表されていますが、ここ10年の品川駅周辺の公示地価の推移も確認しておきましょう。

  • 2010年[平成22年]       313万3600円/m2    1035万9008円/坪 11.80%下落
  • 2011年[平成23年]       298万4400円/m2             986万5785円/坪      3.09%下落
  • 2012年[平成24年]       289万5800円/m2             957万2892円/坪      2.44%下落
  • 2013年[平成25年]       230万5285円/m2             762万779円/坪   0.38% 下落
  • 2014年[平成26年]       242万5714円/m2             801万8890円/坪     3.85%上昇
  • 2015年[平成27年]       260万3428円/m2             860万6375円/坪      5.71%上昇
  • 2016年[平成28年]       281万1000円/m2             929万2561円/坪       6.23%上昇
  • 2017年[平成29年]       301万571円/m2     995万2302円/坪      5.74%上昇
  • 2018年[平成30年]       322万5428円/m2             1066万2573円/坪  6.67%上昇
  • 2019年[平成31年]       350万4714円/m2             1158万5832円/坪  8.23%上昇

リーマンショック後は毎年大きな幅の下落を続けていました。これは都内の他のエリアともそう変わらない傾向です。しかし、インバウンド需要が叫ばれるようになった2014年頃から急激な地価の上昇を見せています。その傾向は今年も変わることがありません。

品川駅周辺の人口動態

2015年の国勢調査をもとに、品川駅にはどのような人たちが多く住んでいるかを確認していきます。そのエリアに住んでいる人の姿を知れば、需要のある不動産を見抜き、どのような投資物件を購入したほうがいいか、また、どのようなマンションが高く売れるかなどの把握が可能になります。

品川エリアの人口

品川駅のある半径500mの範囲を対象としています。

ボリュームゾーンになっているのは30代後半から40代まで。東京都内の他のエリアとそう変わらない傾向になっています。若者の街というよりは、サラリーマンや子育て世帯が中心と言えるでしょう。4歳までの幼児の数もそれなりにあるため、ファミリー向け物件の需要が見込めます。

世帯構成

まず世帯数がそれほど多くない点に注目したいところです。品川駅周辺はオフィスや商業施設が中心であり、まだタワマンの建設余地もあります。単身者世帯は50%以下と、明らかに渋谷などとは違った傾向になっています。2人世帯の割合が比較的高めであり、共働き夫婦などが住むケースも多いようです。

品川の住宅形態

意外なことに港区内全域の戸建ての割合よりも、品川駅周辺の戸建ての割合は高くなっています。港区ではなく、品川区内にはまだ戸建てが多いということなのでしょう。集合住宅を見るとアパートはほとんどなく、中高層マンションが中心になっています。

品川駅周辺に住む人の姿を想像すると

  • 30代後半以上
  • 子育て世帯か共働き夫婦
  • 中高層マンションに需要がある

と言えそうです。

品川周辺の人口動態

2010年から2015年にかけ、大半のエリアで人口が著しく増えています。比較的地価の安い北品川エリアが特に人口を増やしており、品川駅周辺にマンションの建設が進んでいるからと考えられます。

品川周辺のマンションの相場

HowMaの機能を使って、品川駅周辺のマンションの取引事例を確認します。どのような相場になっているのでしょうか。

 

価格(万円)面積(㎡)築年数(年)単価(万円)徒歩(分)
8,950143.72762.33
6,58056.821115.83
6,40067.02395.55
6,34067.02394.62
4,68060.54377.410
4,18052.781479.23
2,70020.169133.95
2,49020.985118.73
2,48021.167117.28
2,40022.327107.51
2,39833.483971.62
2,18023.732091.94
2,10023.732088.51
5,28072.453572.94
3,29953.934661.22
2,98049.53960.22
2,49035.13970.94

品川駅は利用者の多い駅だけに、駅周辺には古くからマンションが建ち並んでいたようです。そのため、新築・築浅マンション以外にも、築30年・築40年といったかなり古いマンションが見られます。

そういったマンションであれば、平方メートル単価は70万円前後というものもあります。

70平方メートル前後のファミリー向けマンションで5,000万円前後かつ共働き家庭であれば、十分購入できる価格帯になっています。

渋谷や新宿といった副都心と比べれば、手頃な価格帯と言えるでしょう。

品川駅周辺に建つ代表的なマンションとは

マンションの建設が進んでいる品川駅周辺。どのようなマンションがあるかを知っておくことは、マンションを探したり、売ったりするときに役立ちます。

品川タワーレジデンス

品川駅は羽田空港までもダイレクトアクセス可能で、陸路空路共に便利な立地は出張やレジャーなどにもフットワーク軽くお出かけできるでしょう。そんな品川駅から徒歩6分の所にこちらの物件はあります。駅前には意外とスーパーや商業施設、飲食店も揃っているので日常生活には困りません。駅から少し離れていますので、駅前の喧騒から逃れて静かな暮らしが送れるでしょう。

白を基調とした清潔感のある佇まい。広々としたアプローチには緑が植えられており、住民の目を和ませてくれます。板張り風の温かみのあるラウンジにはコーヒーベンダーサービスに加え青山ブックセンターと提携したブックコンシェルジュサービスもあり、お出かけせずとも好きな本を購入してゆっくりコーヒーを楽しむこともできます。ホテルライクな内廊下設計、オートロックや防犯カメラ、フロントサービスもあり防犯面でも安心です。

>品川タワーレジデンスの概要はこちら

シティタワー品川

品川駅は東京・新宿・羽田空港など都内の主要エリアへのアクセスが抜群に良く、通勤・通学にも便利です。駅前には商業施設や飲食店も多く、お買い物も楽しめます。この物件はそんな品川駅から徒歩10分のベイエリアに建っており、駅前の喧騒から離れて静かな暮らしを送りたい方にもぴったりです!
住戸が回廊式に配置された地上43階建ての独特のタワーデザインが目を引きます。エントランスホールは大理石をふんだんに使い、高級感を演出。キッズルームやゲストルーム、フロントコンシェルジュなど共用サービスも充実しておりファミリーで住むにも便利です。敷地内には24時間営業のスーパーや美容院、クリニックが入っており、日常生活に困りません。オートロックや24時間管理システムなど防犯面でもしっかりしており、内廊下設計なので雨の日でも濡れずに安全です。

>シティタワー品川の概要はこちら

フェイバリッチタワー品川

東海道新幹線をはじめとしてJR線・京急電鉄・地下鉄などが乗り入れる巨大ターミナル品川駅。アトレ品川やウィンズ高輪などの商業ビルも多く、お買い物にも食事にも困らない便利なエリアです。そんな品川駅から徒歩11分の場所に建つフェイバリッチタワー品川は、白基調の落ち着いた佇まいが魅力の31階建てタワーです。徒歩3分の場所に小規模スーパーがある他、ドラッグストアやコンビニエンスストアもあり日常に必要なものを揃えるのに不便はありません。品川駅から少し距離がある閑静なベイエリアですので、品川駅エリアの利便性を享受しながらも落ち着いた暮らしを楽しめるのが魅力です。

ゲストハウスやパーティルームに加えコンシェルジュサービスなど共用サービスも充実。最上階にはビューラウンジ、屋上にはスカイビューデッキが設置されており、レインボーブリッジや東京タワーなど東京のランドマークを一望できるでしょう。都心の品格に合ったラグジュアリーな生活が楽しめます。

>フェイバリッチタワー品川の概要はこちら

品川タワーフェイス

都内でも屈指の巨大ターミナル駅である品川。東京、新宿、羽田空港といった主要エリアへのアクセスも良い立地で、駅前には様々な企業のオフィスが建ち並んでいます。アトレ品川やウィング高輪といった複合商業施設や飲食店も多く、大変利便性の高い駅です。そんな品川駅から徒歩8分の場所にこちらの品川タワーフェイスは建っています。駅からは少し距離があるため、駅前の喧騒もなく落ち着いた雰囲気が特徴。目の前に運河が流れるベイエリアで、すぐ近くには高浜運河緑地などもあり、都会の利便性と緑ある暮らしの両方が享受できます。近隣には24時間スーパーもあり、お買い物にも困りません。

フィットネスルームやスカイラウンジに加え、各フロアに共用バルコニーもありリバーサイドの景色を楽しめるでしょう。コンシェルジュサービスもあるので忙しい方でも快適に暮らせます。オートロックやディンプルキーなど防犯面の対策も万全、内廊下設計でプライバシーにも配慮しており、雨の日も濡れずに安全です。

>品川タワーフェイスの概要はこちら

パークタワー品川ベイワード

JR、京急電鉄、都営地下鉄が乗り入れ駅前にはオフィスビルをはじめ複合商業施設や飲食店、更にはホテルや水族館などレジャー施設も豊富で、ビジネスマンから観光客まで幅広い層の人々が行き来するエリアです。東海道新幹線や羽田駅直通路線が通っており、国内外へフットワーク軽くお出かけできるでしょう。パークタワー品川ベイワードは、そんな品川駅から徒歩12分、開放感のあるベイエリアにあります。
ブラウンを基調とした外壁とふんだんに使われたガラスパネルの透明感のコントラストが美しい佇まいは、グッドデザイン賞も受賞しました。
ラウンジやゲストルーム、ミーティングルームといった共用施設に加え、ビューデッキもあり、オーシャンビューや東京の景色を堪能できます。オートロックに加え24時間有人管理で、防犯面はもちろんちょっとした住居トラブルの時も安心です。
駅までお散歩がてら歩ける距離ですが、バスも通っていますので、雨の日なども快適に通勤・通学ができるでしょう。

>パークタワー品川ベイワードの概要はこちら

コスモポリス品川

東京都内でも屈指のターミナル駅として知られる品川駅は都内近郊は勿論国内外へのアクセスも良好です。ビジネスタウンの印象がある街ですが、商業施設や飲食店、ホテルや水族館といったレジャー施設も多く、観光客でも賑わっています。そんな品川駅から10分ほど歩いたところのこちらのコスモポリス品川はあります。駅の喧騒から離れたベイエリアに位置し、閑静で開放感のある住環境を確保することができるでしょう。小学校や保育園も近くにあり、ファミリーにも便利なエリアです。
白を基調としたシンプルながら洗練された外観、ホテルライクな内装など高級感あふれる佇まいが目を引きます。スカイラウンジやカフェラウンジ、ゲストルーム、コンシェルジュサービスなど共用サービスも充実。24時間有人管理ですのでセキュリティ面でも安心して暮らせます。都会の真ん中で上質な暮らしを楽しみたい方にはお勧めの物件です。

>コスモポリス品川の概要はこちら

品川Vタワー

品川駅はオフィス街のイメージの強いエリアですが、アトレ品川やウィング高輪といった商業施設をはじめ、飲食店やホテル、水族館などレジャー施設も多く、観光するにも通勤・通学に使うにも便利な駅です。そんな品川駅から徒歩6分の場所に品川Vタワーはあります。線路沿いではありますがオフィスビルが多い港南口に位置しているため、周辺環境は落ち着いた雰囲気です。名前の通りVの字をかたどった独特なフォルムをした34階建てタワーは、圧倒的な存在感を示すでしょう。広々としたエントランスホールや内廊下など内装も高級感があり、まるでホテルのような雰囲気です。

品川駅直結の高架スカイウェイに出られるため、信号や車の往来を気にせず駅まで歩けて通勤時も快適です。スカイラウンジやフィットネスルーム、フロントサービスなど共用サービスも充実しており、ラグジュアリーな生活が送れます。

>品川Vタワーの概要はこちら

ラクシア品川ポルトチッタ

西洋アーチ風のエントランスゲートが道行く人の目を引くラクシア品川ポルトチッタは、東京の玄関口、品川駅から徒歩13分の場所にあります。京浜運河に囲まれたベイエリアに位置しており、商業施設やホテル、水族館などがひしめきあい、観光客やビジネスマンで賑わう駅前の喧騒から少し距離があるので落ち着いた暮らしが楽しめるでしょう。
石造り風の外観がどこか異国情緒を思わせる高級感漂う佇まいが魅力!広々としたエントランスホールやじゅうたん敷きの内廊下など、内装もしっかりと凝られており、プライバシーにも配慮されています。屋上には緑をふんだんに植えたスカイデッキを設置、東京の街を一望できます。

24時間セキュリティシステムを導入、防犯面でも安心して暮らせるでしょう。フロントサービスやラウンジ、コンベンションルームなど共用設備も充実しています。
ディスポーザー、浄水器、システムキッチンなど室内の設備もハイグレードマンションならではのものが揃っており、快適な都市生活が楽しめます。

>ラクシア品川ポルトチッタの概要はこちら

まとめ

元々交通の便が抜群の品川駅でしたが、今後もリニア新幹線の開発や高輪ゲートウェイ駅の開設によって、いっそう交通面の充実が見込めます。

武蔵小杉駅を見ればわかるように、交通の便が改善すると居住者の需要も一気に増えるもの。それでいて渋谷や新宿と比べれば、品川駅周辺はまだ住宅価格が安く、家の購入はそれほど難しくありません。

売却を検討する人は、もう少し待ってから売ったほうが良いかもしれません。値上がりが期待できるからです。また、家族で住むマンションを買いたいのであれば値上がりする前、今すぐにでも購入しておくことをおすすめします。

品川駅周辺の商業施設の開発、地価の上昇にはよく注目しておきたいものです。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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