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様々な顔を持つ街。池袋のマンション相場とは

様々な顔を持つ街。池袋のマンション相場とは

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池袋とはどのような街なのか

池袋は、新宿・渋谷に次ぐ副都心として知られている大変大きな街です。東口と西側でまた異なった顔を見せる街としても知られており、東口はサンシャイン60を中心とした若者向けの街、西口はオフィスや繁華街が並ぶ街となっています。

また、近年は東口駅前にあった区役所が東池袋駅に移転したことにより、区役所跡を中心に大規模な商業施設の開発などが進んでいます。それだけに、目覚ましい発展が見込まれる街として、様々な方面から注目を集めています。

池袋駅は渋谷駅を上回り、新宿駅・東京駅に次ぐ日本で3番目の乗降者数を誇るターミナル駅です。それだけに利用者が多く、特に、埼玉県民にとっての県内の移動は、東京都の池袋駅を経由した方が早いと言われるまで、存在感を示しています。

都内有数の街である池袋エリアを中心に、タワーマンションの建設も相次いでいます。池袋という街の魅力とマンションの相場を探ってみましょう。

池袋の交通事情

池袋はJR山手線、埼京線、湘南新宿ラインなど、JR各線の乗り継ぎが豊富ですが、なんといっても「東は西武で西東武」というフレーズで知られるように、西武池袋線、東武東上線の始発駅としても有名です。大型デパートも駅に隣接していて、商業エリアとしての人気が非常に高いです。また、有楽町線、丸ノ内線、副都心線と、通勤に便利な地下鉄も多く通っています。

池袋の再開発計画

池袋駅では東口を中心に、数々の開発計画が実施中です。2020年をめどに、数々の商業施設の開発が進められています。

「キュープラザ池袋」名称決定のプレスリリース

14階建ての建物の中には、様々なカルチャーの発信源となるスポットが盛り込まれます。シネマコンプレックス、劇場、バッティングセンターなど、あらゆる年代の人達が文化や実体験を楽しめる建物です。

区役所跡地に建設中「ハレザ池袋」概要

区役所跡地に建設中の建物がハレザ池袋です。

オフィスやカンファレンスルーム、そしてシアター。また、アニメファンが多く集まる池袋だけに、ボカロ劇場も予定されています。サブカルチャーを楽しむ建物になることが期待されます。

池袋西口再開発計画の工事計画

また、西口エリアも老朽化したビルなどを建て壊し、大規模な再開発が進む予定になっています。東口、西口ともに活発な再開発が行われています。

池袋エリアの賃貸相場

大手不動産サイト『SUUMO』のデータを引用してみましょう。

  • ワンルーム           8.4万円
  • 1K         9.4万円
  • 1DK       11.2万円
  • 1LDK    14.1万円
  • 2K         11.9万円
  • 2DK       14.0万円
  • 2LDK    17.8万円
  • 3K         15.7万円
  • 3DK       17.5万円
  • 3LDK    21.4万円
  • 4K         19.9万円
  • 4DK       22.4万円
  • 4LDK    27.9万円
  • 5K以上  31.5万円

池袋駅の家賃相場は、実は、山手線の駅の中では決して上位に入る数字ではありません。新宿・渋谷といった同規模の副都心と比較すると、その家賃相場は2割から3割安いものになっていて、それだけに学生などの単身者が多く住んでいます。一人暮らしをする街としては家賃も安く、大変コストパフォーマンスのよい街と言えるでしょう。

池袋エリアの公示地価の推移

池袋駅周辺の公示地価の推移から、池袋の不動産の需要を探ってみましょう。

  • 2009年[平成21年]       231万5933円/m2             765万5977円/坪              -11.27% 下落
  • 2010年[平成22年]       218万600円/m2            720万8595円/坪              -6.95%  下落
  • 2011年[平成23年]       216万1533円/m2             714万5564円/坪              -1.29%  下落
  • 2012年[平成24年]       206万4750円/m2             682万5619円/坪              -2.09%  下落
  • 2013年[平成25年]       205万9250円/m2             680万7438円/坪              -0.40%  下落
  • 2014年[平成26年]       214万4250円/m2             708万8429円/坪              +3.43% 上昇
  • 2015年[平成27年]       224万3562円/m2             741万6735円/坪              +3.66% 上昇
  • 2016年[平成28年]       239万4562円/m2             791万5909円/坪              +5.28% 上昇
  • 2017年[平成29年]       258万8125円/m2             855万5785円/坪              +6.14% 上昇
  • 2018年[平成30年]       265万7611円/m2             878万5491円/坪              +7.56% 上昇

 

池袋駅周辺の公示地価の推移ですが、都内の他の主要エリアと同様に、リーマンショック後に大きく下落しています。その後、しばらくは下落が続いていましたが、2013年から2014年を境に、上昇に転じました。現在の水準を見ると、リーマンショック前の水準を超える価格まで上昇を見せるなど、エリアとしての人気は上昇基調にあります。今後は当面の間、地価の上昇が続くものと予想されます。

池袋周辺の人口動態

2015年の国勢調査をもとに、池袋駅にはどのような人たちが多く住んでいるのか、確認していきます。そのエリアに住んでいる人の姿を知ることで、どのような投資物件を購入した方がいいのか、また、どのようなマンションが高く売れるのか、などが把握できます。

池袋エリアの人口

池袋駅のある半径500mの範囲を対象としています。

池袋駅周辺に住んでいる人の数は約8,200人です。比率的に、男性が女性を1割ほど上回っています。また、年代層で見ると、25歳から34歳が多く、若年層が比較的多く住んでいることが分かります。池袋の豊島区は数年前、「このまま人口の偏重が進んでいくと、若い女性がほとんどいなくなる」というショッキングな調査結果が出たこともありました。その結果が人口構成にも反映されていると言えます。

世帯構成

世帯構成を見ると、総数の2/3以上が単身世帯になっています。また、持ち家世帯の割合は25%程度に過ぎません。駅から半径500メートル以内の範囲で、持ち家に住んでいる人の数は、あまり多くないようです。また、子供がいる世帯の数も1割強となっていて、池袋駅周辺の住人のほとんどが単身者、または若年層であることが明らかになっています。

池袋の住宅形態

住宅の形態を見ると、戸建ても1割程度ほどあります。しかし、ほとんどの人が集合住宅に住んでいて、3階から5階建ての低層マンション、6階から10階建ての中層マンション、そして11階建て以上の高層マンションに住んでいる人が等しく多いです。住人全体の80%程度がマンションに住んでいるなど、マンションの需要が大変高いエリアであることがお分かりになるでしょう。

これらの数字を見ていくと、池袋に住んでいる人たちのボリュームゾーンは、

  • 男性
  • 単身者世帯
  • マンションに住んでいる

このような人たちです。

持ち家の割合も高いですが、賃貸物件の需要も十分に見込めます。

池袋周辺の人口動態

2010年から2015年までの池袋駅周辺で、どのエリアの人口が増減しているのか、確認してみます。特に、顕著に人口が増えているのが東口・南口であり、南池袋付近だけで人口が1,000人近く増加しています。一方で、駅周辺の人口は減少していて、駅に極めて近いエリアの人気が下がる反面、駅から少し離れたエリアに人が流れ込んでいると言えるでしょう。全体的に見れば、半径500メートル圏内で、人口が大幅に増加しています。

池袋周辺のマンションの相場

HowMaの機能を使って、池袋周辺のマンションの取引事例を見てみましょう。

2019年に入って池袋駅周辺で売買されたマンションの情報です。内訳を見てみると、単身者向けマンションが半数以上を占めていて、単身者世帯の多さも相まって、池袋駅周辺では単身者向けマンションの需要があることが分かってきます。ただし、ファミリー層向けマンションが全くないわけではありません。

一方で、築年数の浅いマンションは、それほど建っていません。このことから、基本的に池袋駅周辺のマンションの築年数は数十年のものが中心で、新築マンションが建つ場所があまりないエリアであるとも言えるでしょう。池袋駅周辺で築年数の浅いマンションを持っていれば、今以上に高い価格で売却が見込めます。

平方メートル単価を見ても、築年数の古いマンションであれば、60万円台のものがあります。これだけ利便性が良い駅であっても、非常に安くなっています。投資用物件を購入したいのであれば、池袋駅付近の物件はこれから先、価格上昇の可能性があるでしょう。

池袋に建つ代表的なマンションとは

コンシェリア池袋マスターズヴィラ

コンシェリア池袋マスターズヴィラは池袋駅から徒歩4分の場所にあります。

JR線、東京メトロ、西武鉄道、東武鉄道の4社合計8路線が利用可能な都内でも屈指のターミナル駅でありながら、駅から徒歩圏内の場所に昔ながらの住宅街が広がりどこか牧歌的な空気も残す池袋。そんな池袋駅まで徒歩4分という高い利便性を誇るのがこちらの物件です。駅前のデパートや家電量販店は勿論、すぐ近くに小規模スーパーやコンビニエンスストアもあり日常生活に必要なものはほぼ徒歩圏内で揃うのでお買い物に困りません。

緩やかにカーブを描くデザインが特徴的な外観で、バルコニーは日当たり良好な東向き、夕方まで明るい西向きの二種類があります。

エントランスのオートロックと連動したエレベーターロックや防犯カメラなど、不審者対策もしっかりしており安心して暮らせます。室内設備も浴室乾燥機や石目調ホーローのキッチンパネル、オートバスなど分譲仕様のハイグレードタイプが揃っており快適な生活が送れます。

ガーラグランディ池袋2

ガーラグランディ池袋2は池袋駅から徒歩10分の場所にあります。8路線が通っており、東西南北慈済に移動できる池袋。こちらの物件があるエリアはそんな池袋駅まで徒歩圏内ながら周囲は閑静なビル街で、落ち着いた暮らしをしたい方にもおすすめの物件です。東池袋、大塚駅も徒歩圏内ですので、どこへ行くにもフットワーク軽くお出かけできます。駅前の商業施設は勿論、近くにはコンビニエンスストアや小規模スーパーもあり日常のお買い物にも困りません。

白基調の外壁とガラスパネルをふんだんに使ったインナーバルコニーですっきりと清潔感のある佇まいを演出しています。コンクリート造で耐震・耐火・防音性にも優れているので防災面でも安心です。オートロックは勿論、防犯カメラや24時間監視システムも導入しており、不審者対策も万全です。宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能なごみ置き場など共用設備も充実、忙しい方でも自分のペースで生活が送れます。
浴室乾燥機や独立式洗面所など室内設備も充実しており、快適な都市生活が楽しめます。

ザ・グランドミレーニア

ザ・グランドミレーニアは池袋駅から徒歩4分の場所にあります。池袋駅東口から徒歩4分という利便性を誇りながら、明治通りを一本入った閑静な立地で落ち着いた暮らしをご希望の方にもお勧めです。駅前のデパートや家電量販店は勿論、近くに小規模スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアもあり日常生活に必要なものは一通り揃います。池袋駅は勿論、目白駅や雑司が谷駅も徒歩圏内でお出かけにも便利です。

ブルーグレーカラーを基調とした31階建てのタワーは、都会的な洗練されたデザインで道行く人の目を引きます。メインエントランスの前には緑をふんだんに取り入れたプライベートガーデン、車寄せのあるサブエントランスなど、都心とは思えないほどゆったりと設計された敷地は、一日のせわしなさを忘れて寛ぐ家にぴったりです。全ての部屋にワイドフロントステージ、ダイナミックパノラマウィンドウを採用しており、池袋の街並みを一望することができます。

ルミナリータワー池袋

ルミナリータワー池袋は池袋駅から徒歩4分の場所にあります。こちらの物件のある池袋駅北口エリアは、ホテルやオフィスビルが多く閑静な街並みが広がっています。スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアも徒歩2分圏内とお買い物に大変便利な立地なのも魅力です。東京芸術劇場や池袋西口公園も近く、休日の憩いの場としても人気です。

ダークトーンを取り入れたスタイリッシュかつ落ち着いた佇まいが都会の街並みに違和感なく溶け込みます。オートロックは勿論、24時間有人管理でセキュリティ対策も万全、都会にあっても安心して暮らせます。コンシェルジュサービスやハイブリッドカーシェアリングなど最新のサービスもあり、充実のアーバンライフが楽しめるでしょう。浴室乾燥機やディスポーザー、フルオートバスなど室内設備も充実しており、忙しいご家庭でも日々の生活を清潔かつ快適に過ごせます。

パレステュディオ池袋駅前

パレステュディオ池袋駅前は池袋駅から徒歩5分の場所にあります。池袋駅の東口は7駅前もデパートや家電量販店などの大型商業施設が立ち並び、大都会の雰囲気を醸し出しています。ですが一本路地に入ると昔ながらの住宅街が広がっていたりと、どこか懐かしい空気が残っているのも特徴です。こちらの物件が建っている東口は豊島区役所の移転に伴い再開発が始まっており、今後ますます進化した街を体感できるでしょう。サブカルチャーの街としての発展も見込まれています。
ブラウンを基調とした重厚感のある外観、エントランスを入ると街の喧騒を忘れさせてくれる静謐が広がります。大理石でクールな印象に仕上げられたエントランスは、椅子とテーブルが置かれており急な来客や打ち合わせにもぴったり。オートロックで不審者対策もされているので、安心して暮らせます。
宅配ボックスやレンタル収納ボックスなどもあり、留守がちな単身者や収納の少ないワンルームならではの悩みも解消してくれるでしょう。

ザタワーグランディア

ザタワーグランディアは池袋駅から徒歩2分の場所にあります。こちらの物件がある西口はオフィスビルや大学、ホテルが多く、比較的落ち着いた暮らしが送れるでしょう。西池袋公園や東京芸術劇場などもすぐ近くにあり、休日の憩いの場としてもぴったり。1階がテナントになっており、ドラッグストアやコンビニエンスストア、クリニックが入っているのでお買い物にも通院にも便利です。
アースカラーを基調とした落ち着いた佇まいが、閑静な街並みになじみます。エントランスはオートロック、24時間管理体制の防災センターもあり防災・防犯両方の面からも安心して暮らせるでしょう。内廊下設計でプライバシーもしっかり守られます。コンシェルジュサービス、ゲストルーム、スカイラウンジ、フィットネスなど共用設備も豊富で多忙な方でも充実のアーバンライフが楽しめます。
浴室乾燥機、浄水器、オートバスやIHシステムキッチンなど室内設備もハイグレードタイプが取り揃えてあります。

サンクレイドルレヴィール池袋

サンクレイドルレヴィール池袋は池袋駅から徒歩9分の場所にあります。都内有数の巨大ターミナル駅でありながら、都心として以外の顔を持つ池袋エリア。近年は住みたい街ランキング上位に入るなど、注目度も上がっています。新宿・渋谷・東京駅など主要都市へダイレクトアクセス可能でどこにでもフットワーク軽くお出かけできるのが魅力です。こちらの物件の建つエリアは駅から少し離れていますが、その分昔ながらの名残を残す閑静な住宅街で落ち着いた暮らしを送れるでしょう。
二色のブラウン系を塗り分けたツートンカラーが独特な佇まいが特徴的です。住戸の80%が南東向きバルコニーを設置しており、日当たりも良好。オートロックに加え防犯カメラ、ディンプルキー、ダブルロックシステムなど防犯対策もしっかりしており、安心して暮らせるでしょう。宅配ボックスもありますので、忙しい方でも宅配便の受け取りに困らないのが嬉しいです。また、ミストサウナや食器洗い乾燥機なども標準装備で快適な生活が送れます。

アクサス池袋レジデンス

アクサス池袋レジデンスは池袋駅から徒歩10分の場所にあります。近年住みたい街ランキングでも常連の人気となっている池袋エリア。新宿・渋谷・東京駅といった主要都市へダイレクトアクセス可能な路線の充実に加え、首都高速5号線や山手通りなどの主要道路も通っており交通アクセスも良好でフットワーク軽くお出かけを楽しめます。大型商業施設が立ち並び、繁華街の広がる駅前から少し離れた閑静な住宅街で、ターミナル駅の利便性を享受しながら落ち着いた暮らしを手に入れることができます。
グレーと白を基調としたモノトーン調の外観はスタイリッシュかつ落ち着いた佇まいで年齢性別問わずなじむことができます。オートロック、防犯カメラ、24時間セキュリティシステムと防犯対策も万全で、一人暮らしでも安心です。ペットの飼育も可能なので大切なご家族と一緒に暮らせます。
浴室乾燥機やシステムキッチンなど、室内設備もハイグレードなものが揃っており充実のシングルライフを楽しめるでしょう。

まとめ

池袋駅周辺の状況を見ると、家賃相場は渋谷や新宿と比べて非常にリーズナブルです。不動産の価格自体も安いので、比較的手軽に購入することが可能です。それでありながら、現在の駅付近は東口・西口ともに開発計画が進行中ですから、まだまだ成長する余地があります。これこそが、池袋という街の特徴ではないでしょうか。

また、今回は取り上げませんでしたが、東池袋エリアでも高層マンションが多数建築されています。区役所の移転を機に、このエリアでも地価が上がって発展する可能性が高いです。

東口を中心とした池袋エリアは、大いに注目するべき場所と言えます。ぜひともHowMaの機能を使って、池袋エリアの状況を随時確認してください。

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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