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渋谷区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

渋谷区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

不動産を購入する際は、「できればエリアの地価が今よりもずっと上がってほしい」と願うのが心情です。賃貸物件を経営するにしても、地価が上昇するエリアでしたら、家賃が大きく値下がりすることはありませんし、売却時には購入時とそう変わらない価格で物件を手放せるでしょう。

それに、現在は不動産のオーナーで将来的に売却を考えている人は、物件価格の変動ぶりに一喜一憂する毎日を送っているのかもしれません。

そこで、渋谷区内に不動産を所有している、もしくは、購入したい方のために、現在の渋谷区内の相場の状況について、各種データを基に分析してみました。

また、投資目的で渋谷区内に物件の購入を希望する方のためのデータもご用意しました。

現在の渋谷区内で買い時、売り時であるエリア、さらには、いわゆる「お宝物件」と呼ばれる不動産が見つかるエリアは、一体どの辺りなのでしょうか。

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渋谷区のマンションの相場は?

東京23区内における渋谷区は、『若者向けの繁華街がある区』という位置づけですが、実際にそのような認識の方は多いのではないでしょうか。渋谷区は中央区や港区に次ぐ不動産価格になっており、繁華街だけではなく、松濤や広尾のような日本屈指の高級住宅地も広がっています。

直近の渋谷区のマンション相場は、不動産流通機構(レインズ)のレポートで確認できます。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201808data.pdf

渋谷区を含む23区内の城西地区のレポートを見ると、面積あたりの単価はここ1年で大きな変化はありません。価格帯は微増といったところですが、最も顕著に変化しているのは販売件数です。2018年8月の販売件数は、ここ1年で最低の150件であり、中古マンション市場の落ち込みが如実な結果となっています。

その背景には、銀行の融資引き締めなどが考えられますが、渋谷区という資産価値が高いエリアであれば、金融機関も比較的容易に融資します。よって、一番の落ち込みの原因は、消費者心理だと言えそうです。

レインズが発表する東京都の中古マンション販売件数だけではなく、株式会社不動産経済研究所が毎月発表している新築マンションレポート (https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/343/023Tj517.pdf)も確認してみましょう。

新築マンションの販売件数も、数字から見て落ち込みが顕著だと言えます。

  • 東京都区部の新築マンション販売件数は前年同月比48.2%減少
  • 東京都区部の新築マンション単価は7,287万円と前年同月比4.9%アップ

新築マンション、中古マンションともに販売件数が落ち込んでいる状況ながらも、単価が上昇しており、消費者は買い時を迷っている状態だと言えます。

価格帯自体は高騰しているのですが、買い手がつかないことには売ろうにも売れず、最終的に値下げを強いられることがあります。

「もっと値上がりしてから売ろう」と考えている渋谷のマンションオーナーは、消費者心理の冷え込みを考えますと、早めに決断したほうが良いかもしれません。

渋谷区の人口や世帯の動向は

住宅需要は人口動態によって左右されます。渋谷区の人口動態や世帯構成はどうなっているのでしょうか。現状を2015年度の国勢調査データhttps://www.e-stat.go.jp/を参考に、調べてみましょう。

渋谷区の年齢層などを東京都全体と比較してみましょう。特徴としては、25歳から44歳までの働き盛りの比率が、東京都内と比較して高くなっています。一方で、年少者人口は東京都の平均的な数字を下回っており、0歳から4歳、5歳から9歳までの未就学児の人数も少なくなっています。子育てをしながら渋谷区で生活している人は、あまり多くないことが分かります。

65歳以上の高齢者の数も、東京都平均と比べて少ないです。

渋谷区の住人は、全体的に若い世代が中心でありながらも、ファミリー層はそう多くないようです。

世帯構成も確認してみましょう。

世帯構成を見ると、渋谷区に住む人の特徴がさらに鮮やかになってきます。

注目すべきは、単身世帯の割合の高さでしょう。東京都全体では50%を割っている中で、渋谷区の単身世帯の割合は63%弱になっています。なんと、2/3近くの世帯が単身なのです。そして、二人以上で住んでいる世帯の割合は40%となっており、子供がいる世帯を見ても東京都の平均23%に対し、渋谷区内は14%に過ぎません。

渋谷区内で不動産物件を購入する時は、単身世帯向けのものが中心となってきます。投資効率のいいワンルームや1K物件などを購入すれば、高い需要が見込めそうです。

また、持ち家世帯の割合も、都内平均よりも低い値になっています。民営借家に住んでいる世帯は都内の40%程度に対し、50%とかなり高い割合です。渋谷区の住人の特徴として、“若者”“単身者”“借家”が属性的に該当するのではないでしょうか。

投資用物件を購入する時は、そのようなターゲット層を思い描きながら物件を選ぶと良いでしょう。

次は住宅の形態です。

世帯構成と住宅形態を見ていくと、まず、一戸建てに住んでいる人が非常に少ないことがわかります。この割合は都内平均の半分以下です。地価が高い渋谷区内で、戸建てに住める人はごくわずかなのです。

共同住宅に住む人の割合は、都内全体が70%弱に対し、渋谷区は84%です。ただ、どのようなマンションに住んでいるのかに注目すれば、3~5階建ての低層マンションに住んでいる層が最も多く、11階建て以上の高層マンションの需要はそれほど高くないことが分かります。

高層マンションに住むような富裕層だけではなく、一般的な単身者向けの中低層マンションに住む人がかなり多いと言えるでしょう。

従って、渋谷区の住人は富裕層だけではなく、平均的な年収ラインにある若年層も多いことがデータから伺えます。

渋谷区主要エリアの公示地価推移

一般的な土地相場を表す数字の一つに、国土交通省が発表している公示地価があります。ここ6年の渋谷区全体で見た公示地価の推移は、以下のようになっています。

  • 2013年[平成25年]247万8448円/m2 819万3219円/坪 -0.54%下落
  • 2014年[平成26年]257万7142円/m2 851万9480円/坪 +3.17%上昇
  • 2015年[平成27年]267万5800円/m2 884万5619円/坪 +3.76%上昇
  • 2016年[平成28年]288万8620円/m2 954万9159円/坪 +5.78%上昇
  • 2017年[平成29年]345万0423円/m2 1140万6359円/坪 +6.35%上昇
  • 2018年[平成30年]382万8186円/m2 1265万5161円/坪 +6.83%上昇

なんと、わずか5年で247万円から382万円と、1.5倍以上の伸びを見せています。渋谷駅前を中心に商業施設やタワーマンションなどの建築が続き、再開発が非常に盛んなエリアの本領発揮と言った所です。

存在感の大きな渋谷区は世界から一目を置かれ、渋谷・原宿を中心に多くの(外国人)観光客が訪れます。また、広尾や松濤といった非常に有名な高級住宅地もありますし、商業地、繁華街、ビジネス街、さらには、高級住宅街として、あらゆる面で現在の渋谷区には熱い注目が注がれているのです。公示地価の上昇は、比類なき人気ぶりを証明するものと言えるでしょう。

また、渋谷区内の主要エリアにおける公示地価の推移を、2018年と2017年で比較してみました。

  • 原宿 1140万2000円/m2 3769万2561円/坪 +13.90%上昇
  • 道玄坂 1075万0000円/m2 3553万7190円/坪 +11.80%上昇
  • 渋谷駅 648万2500円/m2 2142万9752円/坪 +9.39%上昇
  • 表参道 556万2857円/m2 1838万9610円/坪 +6.77%上昇
  • 代々木 240万6666円/m2 795万5922円/坪 +6.27%上昇
  • 千駄ヶ谷 212万6666円/m2 703万0303円/坪 +5.72%上昇
  • 恵比寿 211万5909円/m2 699万4740円/坪 +8.19%上昇
  • 広尾 195万0000円/m2 644万6280円/坪 +6.08%上昇
  • 南新宿 160万3333円/m2 530万0275円/坪 +6.32%上昇
  • 代官山 156万6666円/m2 517万9063円/坪 +7.23%上昇
  • 神泉 136万7142円/m2 451万9480円/坪 +3.07%上昇
  • 北参道 131万0000円/m2 433万0578円/坪 +5.91%上昇
  • 代々木上原 112万2875円/m2 371万1983円/坪 +3.06%上昇
  • 西新宿五丁目 111万7500円/m2 369万4214円/坪 +4.77%上昇
  • 西原 111万5000円/m2 368万5950円/坪 +3.16%上昇
  • 参宮橋 109万5000円/m2 361万9834円/坪 +4.28%上昇
  • 代々木八幡 107万0600円/m2 353万9173円/坪 +3.61%上昇
  • 幡ヶ谷 103万1000円/m2 340万8264円/坪 +4.82%上昇
  • 初台 100万3000円/m2 331万5702円/坪 +3.64%上昇
  • 笹塚 68万4000円/m2 226万1157円/坪 +3.36%

原宿、道玄坂、渋谷駅周辺と若者が多く来る繁華街と、再開発計画が進行中のエリアが顕著な伸びを見せています。

HowMaでの販売実績

渋谷区内の主要エリアでの公示地価の相場がわかったところで、HowMaのAI機能を使ってマンションの取引相場を確認してみましょう。

公示地価とマンションの売買価格のギャップがあるエリアが見つかれば、投資効率の高いエリアを見抜けます。

渋谷区内の主要エリアで築15年、広さ70平方メートルのファミリー向けマンションをモデルケースとして、HowMaで相場を調べてみました。

土地相場は23区内でもかなり高いと言われる渋谷区ですが、価格帯の安いマンションが買えるエリアがないわけではありません。比較的安いのは京王新線沿いの駅がある初台、幡ヶ谷、笹塚などのエリアです。この周辺は学生向けアパートやマンションの数も多く、学生街の雰囲気が色濃く漂う場所でもあります。

一方で、やはり価格が高いのは広尾、代官山、渋谷駅や原宿駅付近のエリアです。

仮に家族で住めるようなファミリー向け物件を探しているのでしたら、京王線沿線が狙い目と言えます。このエリアであれば5,000~6,000万円台での購入も可能であり、共働き世帯ならば十分に購入圏内と言えるでしょう。

渋谷区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック!

HowMaには、実際の取引事例を確認できる機能があります。渋谷区内で購入しやすいマンションのエリアとして浮上した、『幡ヶ谷』周辺のマンション取引事例を確認してみましょう。

幡ヶ谷エリアの売買実績

幡ヶ谷や笹塚の売買実績を見ると、平方メートル単価は最低で40万円台です。高くても80万円前後と、渋谷区内の他のエリアと比較してもかなり安い傾向にあり、大きな数字の乖離が目につきます。

ただ、特徴としては、比較的築年数の古い物件が多いこと、狭い物件が多くて広めの物件が少ないことなどが挙げられます。

築浅物件を探すには苦労するでしょうし、ファミリー向けの物件数も限られています。投資向けではありますが、家族で住む場所を探している人にとって笹塚や幡ヶ谷は、案外住みにくいエリアだと言えそうです。

渋谷区内で投資向けの物件を買うときのおすすめエリアは?

HowMaでは家賃相場をAIが算出してくれる機能があります。そこで、渋谷区内の代表的なエリアの物件相場と家賃相場、利回りも見てみましょう。

(利回りは物件価格下限を家賃相場下限で割った数字で算出)

このように利回りを見ても、幡ヶ谷や笹塚エリアはお買い得な物件の多さが印象的です。ただ、生活環境面では高級住宅地や商業地ではありませんので、資産価値や賃貸需要では渋谷区内の主要エリアに一歩劣るのも事実です。

また、広尾や代官山などの地価の高いエリアでは家賃を高く設定できるものの、利回りの面でお買い得と言えそうにありません。

そこで、注目したいのが桜丘と神南エリアです。この2エリアは渋谷駅周辺でありながらも、利回りが4%を突破しています。

そこで、収益性と資産価値が両立している神南エリアの売買実績もHowMaで調べてみました。

物件の種類、築年数ともに多様で、築浅物件から築古物件まで見つけられます。単身者向けや家族向けだけではなく、大型高級マンションもありますので、多様な入居者がターゲットとして考えられるでしょう。

ただし、価格帯はやはり高く、平方メートル単価では120万円以上のものが多いです。それでも、単身者向けの小さな物件、築古物件までターゲットに入れれば、平方メートル単価100万円以下の物件も見つかります。

渋谷区内の買い時エリアの人口動態は?

渋谷区内でマンションを購入しやすいエリアは、幡ヶ谷や笹塚周付近です。また、神南周辺は比較的利回りが良いです。投資用に購入を検討している場合、人口の動態も気になるところです。

この2エリアの人口動態を国勢調査のデータから確認しましょう。

いずれのエリアも2010→2015年で順調に人口を増やしています。

渋谷区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか

 

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安も出しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京都内、区別の賃料相場を見て渋谷区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか、確認してみましょう。


こちらのデータを見ますと、渋谷区は東京23区内では港区、千代田区についで賃料の相場が3番目に高いです。省庁などの大がかりな組織が多い千代田・港エリアに匹敵する家賃相場ですから、渋谷区の存在はやはり、大きなものがあると言わざるを得ません。

次は不動産サイトHOMESの調査データから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)で比較してみましょう。

最もマンションの価格が高いのは千代田区、2位は港区、渋谷区はこちらでも3位にランクインしています。千代田、港の2区と比べてやや相場が安くなっていますが、学生向けエリアが渋谷区全体の相場を若干、引き下げているのでしょう。

その分、千代田区や港区よりも投資向けと言えそうです。

さらに、23区全体の中古マンションの販売価格と賃貸相場をまとめ、購入価格に対して家賃を高めに設定できる自治体を探してみました。

渋谷区の平均的な投資効率は、23区内で9位です。価格帯が都心3区に次ぐことを考えれば、投資効率は非常に良いと言えるのではないでしょうか。ただ、これはあくまでも平均の数字であるため、目立って地価の安いエリアが少ない都心3区と比べると、笹塚や幡ヶ谷などの比較的地価の安いエリアがある渋谷区は、投資効率の面で見ても良い数字が出ると思われます。

いずれにせよ、渋谷区は不動産投資に向いています。渋谷区の中でも、エリアによって物件の種類は様々ですので、学生向けワンルームなどの安価な物件から投資が始められるのもメリットと言えるでしょう。

まとめ

渋谷区は中央3区を超える勢いで地価が上昇しており、観光客の増加も相まって人気が衰える様子は未だにありません。

ただし、既に銀行の融資引き締めが始まっています。購入の準備すら整わない人が増え、物件価格はいずれ頭打ちになるとの予測も立てられています。

一方で、投資物件を運営するエリアとして非常に高い需要がありますので、リスクを抑えて不動産物件の投資を始めたい方に最適です。

まずは比較的安い物件を購入し、インカムゲインとキャピタルゲイン両方の獲得を目指してみてはいかがでしょうか?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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