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中央区マンション相場の今を探る!買い時、売り時の場所はどこ?

中央区マンション相場の今を探る!買い時、売り時の場所はどこ?

不動産投資を考えている時には、自分が購入するエリアが将来、どう変化していくかの予測を立てて物件を購入する必要があります。基本的に不動産投資では、初心者が短期スパンで利益を出すのは難しいです。そのため、様々なファクターをチェックして、購入するエリアの需要がこの先もずっと見込めるのかを確認することが重要です。そのようなマーケティングの上で不動産を購入しないと、想定もしない値下がりが起き、利益どころか損失が発生してしまうこともあるのです。

また、これから所有する不動産の売却を考える方は、逆に今が売り時なのか、それとも今後もさらに物件価格が上昇していくのかなど、考えながら動向を探っていく必要があります。

不動産を買うにせよ、売るにせよ、自分の不動産が位置するエリアの今後を知ることで、不動産投資で利益を出すことができるようになるのです。

ここでは、需要の高いエリアの一つである東京都中央区のマンション相場を中心に、今後の動向を探っていきたいと思います。中央区は日本の中心として非常に需要の高いエリアです。それでも元の地価が非常に高いだけに、今後下落するリスクがないわけではありません。現在の中央区のマンション需要などを見ながら、買い時、売り時のエリアを見ていきましょう。

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中央区のマンションの相場は?

東京23区の中でも中央区は、港区、千代田区と並ぶ都心3区の一つであり、その存在感は他の23区を凌駕しています。不動産相場も他の区を圧倒し、最も日本で不動産価格が高い自治体の一つと言っても過言ではありません。

具体的な中央区のマンション相場は、不動産流通機構(レインズ)のレポートで確認できます。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201807data.pdf
このレポートの中に、港区や千代田区、中央区の2017年7月~2018年7月のマンション相場の推移が記載されています。


中央区のみではなく、都心3区をまとめたレポートになりますが、平方メートル単価は108万円から114万円と5%程度の伸びを見せています。その一方で、販売件数は220件から205件と1割弱の減少となっています。

また、レインズが発表する東京都の中古マンション販売件数データだけではなく、株式会社不動産経済研究所が毎月発表しているレポート(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/343/023Tj517.pdf)を見ても、新築マンションの販売件数の落ち込みも顕著なものとなっています。

レポートの中で特に無視できないのは以下の2点でしょう。

  • 東京都区部の新築マンション販売件数は前年同月比48.2%減少
  • 東京都区部の新築マンション単価は7,287万円と前年同月比4.9%アップ

このように販売件数が落ち込んでいる状況ながらも、単価が上昇しているという悪循環に陥っています。

新築マンションは工事費や土地の価格上昇により値下げもできず、しかも購入層の数も限られ、新築マンション余りの時代に突入しかけているのです。

新築マンションを購入できない層は、中古マンションを望みます。また、中古マンションを仲介して利益を出す、買い取って転売益を出す業者が大勢いますので、中古マンション市場に熱い視線が向けられています。

中央区の人口や世帯の動向は

次に、中央区の人口動態や世帯構成はどうなっているのでしょうか。2015年度の国勢調査データをhttps://www.e-stat.go.jp/からダウンロードして確認しましょう。

このデータでは中央区にはどんな年代の人が住んでいるのか、子供や高齢者はどの程度いるのか。また、単身者世帯や子育て世帯など、世帯のあり方まで見ることができます。

そして、賃貸物件の需要を探るときに重要な、住宅の種類も確認できます。中央区に住む人達の姿を想定するために役立つデータになっています。

中央区の人口構成を東京都全体と比較します。その特徴として見えてくるのは、30代から40代という働き盛りの数の多さです。30代から40代前半までの住人の比率が10%を超えており、東京都全体と比較しても数値に差が出ています。また、高齢者の数は少なく、70歳以上の人々は都内では16%の割合ですが、中央区内では11.3%に過ぎません。

10歳から25歳までの、小学校中学年から大学生までの学生の数も都内全体夜も少ないです。

しかし、0歳から9歳までの乳児から小学校低学年の子供の数は多くなっており、近年の傾向として中央区内で子育てをするファミリー層の増加が伺えます。

全体的な傾向として、中央区は0歳から9歳の子ども、そして30代40代の子育てファミリー層の比率が意外と高いことがわかります。それに対して高齢者の数は少ないので、中央区に戸建を所有して住み続ける人があまり多くないと考えられます。

中央区に住む目的は、オフィスへの通勤のしやすさを求めた結果であり、定年退職をすると中央区ではなく、他のもっと生活費がかからないエリアに引っ越す人が多いのかもしれません。

世帯構成も確認してみましょう。

世帯別の人口構成を東京都全体と比較した結果、単身世帯の多さ、65歳以上世帯員のいる世帯の少なさが浮かび上がってきます。

賃貸事業を考える上で単身者向け物件を運営すれば、その需要は都内の他の場所より高いと言えます。高齢者の住人が少ない点に関しては、高齢者向けマンションなどがまだまだ少ないことなどが理由として考えられそうです。

持ち家と借家の割合に関しては、持ち家の人も、借家に住む人も、やや少ないという傾向があります。ただし、都内全体と比較してそう大きな差はありません。この点に関しては、中央区ならではの特徴ではないと言えます。

次は住宅の形態です。

住宅形態を見ると、9割以上の住人が共同住宅に住んでいます。特に11階建て以上という高層マンションに住む人が多く、中央区全体の約2/3が高層マンションに住んでいる状態です。

これは都内全体の傾向と大きくかけ離れており、中央区ならではの特徴と言えます。民営の借家世帯数の割合が都内全体の傾向と大差がないので、賃貸物件を経営する上で需要の問題はないことを示しています。

中央区主要エリアの公示地価推移

一般的な土地相場を表す数字の一つに、国土交通省が発表している公示地価があります。ここ6年の中央区全体で見た公示地価の推移は、以下のようになっています。

  • 2013年481万8851円/m21593万86円/坪 -0.30%下落
  • 2014年505万9083円/m21672万4242円/坪 +5.27%上昇
  • 2015年553万9312円/m21831万1776円/坪 +7.03%上昇
  • 2016年579万1622円/m21914万5859円/坪 +9.53上昇
  • 2017年725万2967円/m22397万6751円/坪 +9.27%上昇
  • 2018年776万9619円/m22568万4691円/坪 +7.44%上昇

このように2014年からは連続で地価が上昇しており、10%にせまる勢いで公示地価が上昇した年もあるほどです。

https://www.sankei.com/economy/news/180327/ecn1803270035-n1.html にもある通り、日本で一番公示地価が高い場所は中央区銀座であり、まさに現在の不動産バブルの象徴となっているのが中央区と言えそうです。

『GINZA6』などの商業施設の開発が進んだ影響もあり、中央区の不動産価格の上昇は目覚ましいものがあります。この数字を見ると新築・中古マンションの値上がりもやむなしと言えるでしょう。

逆に、これだけ公示地価が上昇していることを考えると、むしろマンションの価格は緩やかな上昇とも言えます。

また、中央区内の主要エリアにおける公示地価の推移を2018年と2017年で比較してみました。降順で公示地価の高い場所を記しています。

  • 銀座一丁目 2925万円/m2          9669万4214円/坪            +10.03% 上昇
  • 銀座       2382万3125円/m2           7875万4132円/坪            +11.13% 上昇
  • 東京駅    1950万3333円/m2           6447万3829円/坪            +4.71%  上昇
  • 京橋       1071万円/m2               3540万4958円/坪            +6.78%  上昇
  • 八重洲    1070万7500円/m2           3539万6694円/坪            +7.24%  上昇
  • 三越前    756万3333円/m2             2500万2754円/坪            +7.79%  上昇
  • 東銀座    607万3333円/m2             2007万7134円/坪            +9.55%  上昇
  • 宝町       463万5000円/m2             1532万2314円/坪            +9.18%  上昇
  • 新日本橋 436万4000円/m2          1442万6446円/坪            +7.21%  上昇
  • 日本橋    384万1000円/m2             1269万7520円/坪            +8.18%  上昇
  • 神田       322万4166円/m2             1065万8402円/坪            +7.43%  上昇
  • 茅場町    241万7200円/m2             799万743円/坪    +7.76% 上昇
  • 築地       198万5000円/m2             656万1983円/坪              +11.54% 上昇
  • 新富町    165万2000円/m2             546万1157円/坪              +7.94%  上昇
  • 人形町    164万5000円/m2             543万8016円/坪              +9.93%  上昇
  • 勝どき     153万0000円/m2             505万7851円/坪              +4.14%  上昇
  • 浜町       141万0000円/m2             466万1157円/坪              +11.11% 上昇
  • 東日本橋 130万2500円/m2          430万5785円/坪              +11.04% 上昇
  • 月島       125万6111円/m2             415万2433円/坪              +4.25%  上昇
  • 晴海       125万3750円/m2             414万4628円/坪              +3.38%  上昇

どこも公示地価が大幅に上昇していますが、数々の商業施設の開店で活況に湧く銀座エリア、そして浜町や東日本橋、卸売市場の移転の影響を感じさせない築地などが、2017→2018で大きく伸びています。

中央区マンション相場をHowMaの販売実績機能でチェック

中央区内の主要エリアでの公示地価相場がわかったところでHowMaのAI機能を使い、マンションの取引相場も確認してみましょう。

公示地価とマンションの売買価格のギャップがあるエリアが見つかれば、投資効率の高いエリアを見抜くこともできます。

中央区内の主要エリアで、築15年、広さ70平方メートルのファミリー向けマンションをモデルケースとして、HowMaで相場を調べてみました。

「日本で最も地価の高い場所」という印象の強い中央区ですが、その中でも比較的価格の安いマンションを購入できる場所としては、勝どきや晴海、馬喰町などのエリアが浮かび上がってきました。

銀座エリアは1億円程度のマンションが多く、公示地価の高さがそのままマンションの値段にも反映されています。

それでも、築15年程度の中古マンションであれば、5,000万円台から購入できるものもありそうです。共働きで世帯収入が1,000万円ほどあれば、十分購入できる価格帯です。

中央区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック!

HowMaには実際の取引事例を確認できる機能があります。中央区内で購入しやすいマンションのエリアとして挙がってきた、『勝どき』『馬喰町』周辺のマンション取引事例を確認してみましょう。

勝どきエリアの売買実績

基本的には築10年以内の築浅マンションが多く、そのような新しいマンションの平方メートル単価は100万円を超えるものが多くなっています。

ただ、古いマンションがないわけではありません。コストパフォーマンスを考えるのであれば、リフォームを施すことを前提に、平方メートル単価70万円前後の築古マンションの購入する選択肢も考えられます。

馬喰町エリアの売買実績

馬喰町周辺は千代田区や台東区、墨田区にも近く、それらの区の販売実績も入っています。築古マンションであれば、平方メートル単価50万円台の物件もあります。ただし、基本的に単身者向けかカップル向けの物件が多く、ファミリー層向けの物件はあまりないようです。

ファミリー向けの物件を購入するのであれば勝どき付近、単身者向けやDINKS向けのより都心に近い物件がほしいのであれば馬喰町付近が良いでしょう。馬喰町付近の物件は、割安なものが多いと言えます。特に馬喰町付近は地下鉄が数多く走っていますので、交通面で苦労することは稀でしょう。

中央区内割安エリアの人口動態は?

中央区内でも馬喰町と勝どき付近は、比較的マンションを購入しやすいことが分かりました。投資用に購入することを検討している場合、人口の動態も気になるところです。

この2エリアの人口動態を国勢調査のデータから確認しましょう。

2010年から2015年の人口増加数を表した資料です。上の囲みは馬喰町付近、下の囲みは勝どきエリアです。

このようにファミリー層が多く住む勝どきエリアでは、人口が顕著に増加しています。秋葉原駅や東京駅に近い馬喰町エリアも、順当に人口を増やしていることが分かります。

中央区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか。

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安も出しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京都内、区別の賃料相場を見て中央区は賃貸物件運営に向いているのか、確認してみましょう。


こちらのデータを見ていくと、中央区は東京23区内では港区、千代田区、渋谷区についで賃料相場は4位になっています。都心3区で最も低い数字である点は、少し気になるかもしれません。

次は不動産サイトHOMESの調査データから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)で比較してみましょう。

最もマンションの価格が高いのは千代田区、ついで港区であり、中央区は3位に位置しています。千代田、港の2区と比べてやや相場が安くなっています。ファミリー層向けエリアの勝どきが、中央区全体の相場をやや引き下げているのでしょう。

その分、千代田区や港区よりは投資向けと言えそうです。

全23区全体の中古マンションの販売価格と賃貸相場をまとめ、購入価格に対して家賃を高めに設定できる自治体を探してみました。

中央区は地価が高いだけに、投資金を回収するまでに掛かる時間が23区内で3位になっています。決して投資効率が良いとは言えないですが、投資効率が良いとされる区は足立区や板橋区など、都心から離れた場所です。

都心に住みたいという富裕層やビジネスマン層の需要の高さを考えると、中央区は都心3区の中では比較的投資しやすいエリアだと言えます。

まとめ

中央区は東京23区の中でも、特に重要ポジションを占める都心三区の一つとして、目覚ましい地価の伸びを見せています。

ここ数年は特に地価の上昇がめざましく、なかなか中央区内でマンションを購入したり、売却するタイミングを見極めることは、難しくなっていると言えるでしょう。

そんな時にHowMaを使えば、不動産売買相場や取引実績を確認できます。今回も、中央区内で比較的購入しやすいエリアとして、勝どきエリアや馬喰町エリアがあることが分かってきました。

特に勝どきエリアは、都心3区の中では、タワマンが集中して建てられるなど、明確に住宅街として成長を見せているエリアです。千代田区や港区では、ここまで集中して人口が増加し、またファミリー層が多く住んでいるエリアは見られません。そのため居住用のファミリー向け物件を比較的手頃な値段で購入することが可能です。

住宅地向けのエリアといえど、その地価上昇は目を見張るものがあるため、賃貸用物件として、また売買用物件のいずれの目的でも、十分に購入する価値はあると言えるでしょう。

馬喰町エリアは価格はお手頃であるものの、あまりファミリー向け物件はありません。そのかわりに、ファミリー向け物件よりも資効率の良い、単身者向け物件を購入するのに適しているエリアと言えそうです。

都心3区の中に、ぜひ家を持ちたいという人にとっては、中央区が最もお勧めできるエリアです。特に勝どきエリアはお台場エリアにも近いので、通勤の便が良いだけではなく、休日を楽しむレジャースポットにも事欠かきません。都心で生活をしながらも、公園や自然、オーシャンビューを楽しみながら生活できるメリットがあります。

投資対象となるエリアを見極めるには、様々なデータから人口動態などを分析し、またHowMaを使って、不動産売買の傾向を見ていけばある程度の方向性と、指針が分かってくるでしょう。

まずは一度HowMaの機能を是非試してみてください。

 

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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