不動産を活用した相続対策は、数ある相続対策の中でもよく利用される方法の一つであり、節税効果としても現金（預金）や株などと比較して大きなメリットがあります。
では、なぜ不動産は相続対策に有効なのでしょうか？
このコラムでは、「なぜ今、相続対策が重要なのか」、「不動産が相続対策に効果的な理由とその仕組み」、「タワーマンションやアパートを活用した相続対策の特徴」、「円満に相続するための注意点」など、これを読めば不動産と相続に関する疑問や悩みを解決できる内容となっています。
相続を成功させるためには、相続する側の入念な準備が欠かせません。生前中に相続対策をするかしないかで残された子供たちが支払う相続税の金額が大きく変わってきます。
これからご紹介する内容を参考にして頂いて、相続を成功させる足がかりにしてください。
一般人でも相続税の対象者となる時代に突入
少し前まで「相続対策」や「相続税」といったものは、経済的に余裕のある資産家や富裕層のみが気にする問題でした。
しかし、税制改正により2015年以降に発生した相続については、相続税の基礎控除額が大幅に減額（40％減）されることになりました。
この税制改正は、「新たに相続税を支払う対象者が増加する」、「元々相続税を支払う対象者は今までより多くの相続税を支払う必要がある」ことを意味します。
具体的に見ていきましょう。
相続税の基礎控除額が40％も縮小
基礎控除額の話に入る前に、まずは相続税をどのように求めるかご紹介したいと思います。
相続税とは、両親などの親族が亡くなった時に、その親族が所有していた不動産や現金、株などの財産を受け継ぐ場合にかかる税金のことです。
相続税の納税義務は亡くなった人から財産を受け継いだ人に課せられます。
＜相続税の計算式＞
正味の相続財産評価額（※1） － 基礎控除額 × 相続税の税率 ＝ 相続税
（※1）亡くなった方が保有していた現金、株、不動産など全ての相続財産から借金や葬儀費用などを差し引いた正味の財産のことです
ご覧のように相続税というものは、正味の相続財産評価額が基礎控除額の範囲内に収まれば発生することはありません。
冒頭でも少し触れましたが、この基礎控除額が税制改正により従来の基礎控除額と比較して40％も縮小することになりました。
このインパクトは非常に大きいと思います。
＜改正前の基礎控除額（2014年末まで）＞
5,000万円 ＋ （1,000万円 × 法定相続人の人数）
＜改正後の基礎控除額（2015年1月1日以降）＞
3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の人数）
＜改正前の基礎控除額＞
5,000万円 ＋ （1,000万円 × 3人）＝相続財産が8,000万円以内であれば相続税はかからない
＜改正後の基礎控除額＞
3,000万円 ＋ （600万円 × 3人）＝相続財産が4,800万円以内であれば相続税はかからない
都心に自宅を持っている方は注意
今回の税制改正によって影響を受けやすいのが、東京都内など大都市圏にマイホームがある方です。
中でも地価が高い東京23区内にマイホームをお持ちの方は注意が必要です。
豪邸のような大きな土地を持っていなくても、一般的な40坪ほどの一戸建てがあれば、他に現金や株などの資産がなくても数十万円～数百万円の相続税がかかると推定されています。
特に2013年以降は日本銀行の大規模な金融緩和が要因となって、都心部を中心に地価が年々値上がりしています。
地価が値上がりすれば、その分だけ相続する不動産の評価額も高くなってしまうので、ここ最近はなおさら相続税が発生しやすい環境になっています。
なぜ不動産は相続税対策に有効なのか？
ここでは不動産が相続対策に効果的な理由とその仕組みについてご紹介します。
不動産が相続対策に有効だと言われる理由は、不動産の相続財産評価額の算定方法にあります。
一般的に相続財産とは、自宅やアパートなどの不動産の他に現金（預金）や上場株などが挙げられますが、相続財産評価額の算定方法はそれぞれ違っています。
＜相続財産評価額の算定方法＞
【現金】
現金はそのままの額面金額で評価されます。100万円の現金であれば相続財産評価額は100万円です。
【上場株】
証券取引所に上場している企業の株は、相続する人が亡くなった日の終値をベースにするのが基本となります。しかし、上場株は日々株価が大きく変動するものなので、特例として下記の4つの条件の内、一番低い株価を採用して良いことになっています。
①亡くなった日の終値
②亡くなった月の全終値の平均額
③亡くなった月の前月の全終値の平均額
④亡くなった月の前々月の全終値の平均額
【不動産】
不動産は土地と建物で算定方法が違います。
土地・・・路線価×土地面積
路線価は一般的に時価の80％ぐらいの価額が設定されています。例えば市場で売りに出せば5,000万円の値段が付く土地の場合、相続財産評価額は4,000万円程度になるため、相続財産1,000万円分の圧縮効果があります。路線価は国税庁のホームページで誰でも閲覧することができます。
建物・・・固定資産税評価額
建物の相続財産評価額は、固定資産税評価額をもとに計算されます。いろいろとややこしい単語が出てきていますが、固定資産税評価額は簡単に確認することができます。マイホームでもアパートでも不動産をお持ちの方は、毎年市区町村から固定資産税の納税通知が届くと思いますが、その通知書に建物の固定資産税評価額が記載されています。一般的に固定資産税評価額は時価の70％ぐらいの価額となっています。例えば市場に売りに出せば5,000万円の値段が付く建物の場合、相続財産評価額は3,500万円程度になるため、相続財産1,500万円分の圧縮効果があります。
タワーマンションやアパートを活用した相続対策の仕組みと特徴
不動産を活用した相続対策は、不動産の時価と相続財産評価額の差額をいかに大きく取れるかがポイントとなります。
ここからは不動産の中でも特にこの差額を大きく取れる「タワーマンション節税」と「アパート節税」についてご紹介していきます。
まずはタワーマンション節税についてです。
タワーマンション節税の仕組みとメリット
「相続対策にはタワーマンションが有効である」と耳にしたことがある方は多いと思います。
ただのマンションではなくタワーマンションである理由は、タワマンならではの高層階の部屋を活用するからです。
例えば、35階建てのタワーマンションがあったとすると、同じ面積、同じ間取り、同じ方角、同じ設備だとしても35階の最上階の部屋と5階にある部屋とでは、35階の部屋の方が市場から高い値段が付くことになります。
物件によっては部屋が位置する階数によって1,000万円以上の差額が出ることもあります。
一方、タワーマンションの相続財産評価額は部屋がある階数による差は出ません。部屋の面積が同じであれば、35階の部屋も5階の部屋も1階の部屋も相続財産評価額は同じ価額になります。
このような相続財産評価額の算定方法の歪みをうまく活用したのがタワーマンション節税です。
どれくらいの節税メリットがあるか具体的に見てみましょう。
＜タワーマンション節税の効果＞
①35階建てマンションの5階部分、間取り3LDK、面積75㎡、南東向き
市場価格＝6,500万円
相続財産評価額＝4,000万円（35階の部屋と同額）
市場価格 ― 相続財産評価額 ＝ 6,500万円 ― 4,000万円 ＝ 2,500万円の圧縮効果
②35階建てマンションの35階部分、間取り3LDK、面積75㎡、南東向き
市場価格＝1億1,000万円
相続財産評価額＝4,000万円（5階の部屋と同額）
市場価格 ― 相続財産評価額 ＝ 1億1,000万円 ― 4,000万円 ＝ 7,000万円の圧縮効果
いがかでしょうか？
このようにタワーマンションの高層階の部屋を相続対策として購入すれば、市場価値としての価額は高いまま、相続財産評価額は下階の部屋と同じにすることが可能になるのです。
タワーマンション節税は富裕層を中心に人気があり、生前にタワマン高層階の部屋を購入して一時的に相続財産評価額を下げておくことで相続税を節税します。
そして実際に相続が発生したら、タワマンを相続した人が市場価格で売却して現金化するというスキームです。
タワーマンション節税の注意点
ご紹介した通り、相続対策としてタワーマンションの活用は非常に効果的ですが、利用する上で気を付けなければならない点もあります。
それは最近になって国税庁がタワーマンション節税の規制強化に乗り出しているということです。
タワーマンション節税は昔から利用されていた手法ですが、税制改正のタイミングで相続対策として大きな注目を集めた結果、国税庁から目をつけられてしまいました。
しかし、規制強化といっても今のところ相続対策に大きな影響を与えるものではありません。
タワマンを保有している間に支払う固定資産税の金額が、高層階の部屋は従来より増額になるといった内容のみです。
これまでのタワマンは相続財産評価額だけでなく、固定資産税も部屋の階数に関係なく同額でした。
このコラムを書いている2019年時点でタワーマンションを活用した節税スキーム自体に規制はかかっていません。
しかし、将来どうなるかは不透明ですので、国税庁の動向を見極めた上でタワマン節税を活用するかどうか検討してみてください。
アパート節税の仕組みとメリット
続いてはアパートを活用した相続対策についてご紹介します。
アパートが相続対策に効果的な理由は、アパートの建物を「貸家」、アパートの土地を「貸家建付地」として、相続財産評価額を算定することができるからです。
アパートは土地と建物を第三者に賃貸して不動産の価値を提供していることになるので、その価値の分だけ相続財産評価額を圧縮できるようになっています。
具体的にどれくらい相続財産評価額の圧縮効果があるのか、それぞれの算定方法を見てみましょう。
＜貸家の相続財産評価額を求める計算式＞
建物の相続財産評価額 － 建物の相続財産評価額 ×借家権割合 × 賃貸割合
＜貸家建付地の相続財産評価額を求める計算式＞
土地の相続財産評価額 －（ 1 － 借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ）
土地の相続財産評価額は、路線価に土地面積を乗じた金額となります。
借地権割合とは土地の相続財産評価額に占める借地権価額の割合です。借地権割合は、路線価図に路線価と一緒に掲載されており、地域によって割合が異なります。
残りの借家権割合と賃貸割合は、貸家の計算時に利用する数字と同じです。
以上のように、アパートは従来の不動産の相続財産評価額の圧縮効果に加えて、借地権割合、借家権割合、賃貸割合に応じて更なる圧縮効果が期待できるメリットがあります。
アパート節税の注意点
アパートは相続対策に有効ですが、アパート経営でサブリースを利用する場合は注意が必要です。
ここ最近はニュース等でもサブリース問題が取り上げられているので、サブリースならではのリスクについて、ご存知の方も多いかもしれません。
サブリースの一番の問題点は、「30年間家賃を保証すると謳っているのに途中で家賃減額を余儀なくされた」という点です。
結論を言ってしまうと、残念ながらサブリース業者がこのような対応を取ることに法的な問題はありません。
これは借地借家法という法律をサブリース業者がずる賢く活用していることに他なりません。
ここでの詳しい説明は割愛しますが、アパート経営でサブリースを利用する場合には、十分にリスクを把握した上で契約することをおすすめします。
なお、サブリース問題についての詳細は、なぜ、サブリース会社の家賃保証は家賃を保証しないのか？をご覧ください。
相続が争族とならないために注意すべきポイント
最後は円満に相続を行うために相続する側が生前にできる対策について、お話ししたいと思います。
大切な財産の相続が残された親族同士の争族とならないように事前にしっかりと準備をしておきましょう。
生前に財産や債務を子供たちに伝えておくことが大切
自分の両親がどれくらいの資産を持っているか把握できている人は意外と少ないと思います。
相続というのは死が絡む出来事なので、親からも子供からもなかなか話題に出しにくいテーマです。
しかし、残された親族がスムーズに財産の承継をするためにも、生前中に相続する側からきちんと保有財産についての説明を行うべきです。
もし、何も説明がないまま相続が発生してしまうと、亡くなった人がどのような資産を持っていたか、相続される側が一から全て調べなければならず、とても大きな負担となってしまいます。
子供が既に独立していて年に数回しか家族が集まらないという方も多いと思いますが、しっかりとコミュニケーションを取って生前中に伝えておくべきことは伝えておくことが大切です。
遺言書の作成は必須
相続トラブルを防ぐためにも遺言書の作成は必須です。
遺言は民法で定める方法に従わない場合、無効となる可能性がありますので作成する際には注意が必要です。遺言の方法には、「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の3種類があります。
相続をする人（遺言者）が遺言の内容、日付、氏名を自筆し判子を押すことによって作成します。自筆証書遺言は自ら遺言を作成するので少し手間がかかりますが、他の2つの方法と比べて費用を抑えることができます。
②公正証書遺言
証人2人の立会いのもと、遺言者が遺言の内容を公証人に伝え、公証人がその内容を筆記して作成する方法です。公証人が作成するため遺言の証拠能力が高いというメリットがありますが、証人2人の立会いと公証人の遺言作成が必要なため、手間と費用がかかってしまいます。
③秘密証書遺言
2人以上の証人及び公証人に遺言の内容を明らかにしないまま遺言者本人が書いたものであることを証明してもらう遺言です。秘密証書遺言は、遺言の内容を誰にも知られたくない場合に作成する方法です。公正証書遺言と同様、作成時に証人や公証人を利用しなければならないため、面倒な手続きと費用がかかってしまいます。
どれを選択するのが正解ということはありません。
それぞれの特徴や費用面を考慮してどれが一番自分に合うか検討してみてください。
生前贈与という方法もある
財産を承継するには、相続以外に生前贈与という方法もあります。
生前贈与とは、その名前の通り相続する人が生きている間に財産を子供たちに贈与してしまう方法です。
贈与は相続と違って、財産を承継する側が生きていきますので、相続のような財産分割で争うといった状態を防ぐことができます。
一方、贈与の場合は相続税ではなく贈与税という税金がかかることになります。
贈与税は相続税より税優遇制度が劣っていますので、相続より多額の税金を支払うことになる場合もあります。
まとめ
今回は、「相続対策としての不動産活用」をテーマに、相続する（財産を承継する）側の視点から不動産を活用した相続対策の仕組みやポイントなどをご紹介してきました。
不動産は現金や株などの金融資産と比較して節税メリットが大きく、相続対策として効果的です。
これからの時代は資産を持っている方に対して、ますます風当たりが強くなっていくと予想されます。
税制改正によって相続税の負担が重くなりましたが、まだまだ合法的に節税できる手段は残っています。
あなたも不動産をうまく活用して、相続対策をしてみてはいかがでしょうか？
