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老後に備える不動産活用。リバースモーゲージとは?

老後に備える不動産活用。リバースモーゲージとは?

「リバースモーゲージ」という言葉を知っていますでしょうか?

昨今の公的年金への信頼低下や医療費負担の増大、定年後の再雇用への不安など、老後の生活が問題視される中で、この制度が再び注目されています。

今回は年金の代わりになるかもしれない?リバースモーゲージ制度について紹介したいと思います。

 

実は以前からあった不動産活用の1つ

「リバースモーゲージ」、 何だか難しそうな言葉ですが、簡単に言ってしまうと、 「高齢者が持家を担保として生活資金の融資を受け、死亡時に一括返済するシステム」 のことです。

もともとは金融大国のアメリカで1960年代からこの制度はスタートしました。

日本では1981年に東京都武蔵野市が全国に先駆けてこの制度を導入したものの、その後のバブル崩壊により担保不動産の資産価値下落の流れの中で、実質上は取扱いをやめているケースもありました。

「リバースモーゲージ」 (逆抵当融資方式) では、居住用不動産の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取る (融資を受ける) ことができます。

年金に近い制度といえばイメージがつきやすいでしょうか。

リバースモーゲージを利用した人が死亡した際の契約終了時に担保に入れていた不動産を売却をして、一括で返済・清算することになります。

あくまで生存中は融資されたお金を返す必要がなく、年金などの公的な社会保障だけでは満足のいく生活ができないといった方には有効な制度となっています。

 

リバースモーゲージの利用条件とは?

次に各金融機関のリバースモーゲージの利用条件について見ていきましょう。

近年のリバースモーゲージ制度の利用者数の増加傾向により、最近ではメガバンクも取り扱いを始めており、バリエーション豊かになっています。

比較的利用条件のハードルが低いのは三菱東京UFJ銀行や東京スター銀行といったところでしょうか。

金融機関によって条件にバラツキがあるので興味がある方はそれぞれに問い合わせてみてください。

 

*以下は2016年10月現在の情報を掲載しています。

 

〈三菱東京UFJ銀行〉
60歳〜80歳。1都3県が対象。

資金用途はリフォームなどに限定。

担保評価額は200万円以上必要。

 

〈三井住友銀行〉
60歳以上。

1都3県及び愛知、大阪、京都、兵庫が対象。

担保評価額は6,000万円以上必要。

 

〈みずほ銀行〉
55歳以上。

1都3県が対象。

担保評価額は2,000万円以上必要。

 

〈三井住友信託銀行〉
60歳〜83歳。

1都3県及び愛知、大阪、京都、兵庫が対象。

担保評価額は8,000万円以上必要。

 

〈東京スター銀行〉
55歳〜80歳。

一戸建ては全国、マンションは1都3県及び大阪市などが対象。

担保評価額は数百万円以上必要。

 

リスクやデメリットにも注意が必要

老後の資金調達方法として、良いことばかりに思えるリバースモーゲージですが、やはりリスクやデメリットは存在します。

まず問題点の1つとして挙げられるのが、建物に担保評価がほぼつかないということです。

一般的な木造一戸建ての場合、耐用年数は20年と定められているため、築20年経過の建物は価値ゼロと評価されてしまいます。

つまり、担保評価として価値が評価されるのは土地のみということになります。

最近ではマンションを対象としたリバースモーゲージを取り扱う金融機関も出てきましたが、業界全体への普及には至っておりません。

次に金利上昇のリスクがあります。

基本的にリバースモーゲージで受け取れる融資額は変動金利を採用しています。

将来にわたり金利が上昇した際、場合によっては融資額が担保評価を上回ってしまうリスクがあります。

さらに利用者の長生きリスクもあります。

本来、長生きは良いことと認識されていますが、リバースモーゲージでは長生きをすればするほど融資額が膨らみ担保評価を上回る可能性があります。

 

 

以上のように、リバースモーゲージを利用する際は、それぞれのリスクに十分注意しながら、無理のない計画的な融資を受けることをおすすめします。

個人的には、老後の社会保障がままならない現代において、有効な不動産活用法だと思っております。

リバースモーゲージを検討中の方は是非参考にしてみてください。
 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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