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借り換え?価格が高くても買い時?住宅ローンの金利インパクト

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借り換え?価格が高くても買い時?住宅ローンの金利インパクト

 

2016年に入り、日銀が日本で初めてマイナス金利政策を実施したことを受け、住宅ローンの金利は過去に比べとても低い水準になっています。

住宅ローンの借り換えをする人も非常に多くなっているようです。

ここでは、住宅ローンについてそこまで意識したことがなく、あまり詳しくない方に向けて住宅ローンの金利がかわるとどれくらいのインパクトがあるかを見てみたいと思います。

 

変動と固定

住宅ローンには変動金利と固定金利があります。世の中の金利は景気や色々な要因によって変動します。

 

変動金利:世の中の金利の変動に伴い、住宅ローンの金利も変動し、住宅ローンの返済額も変動するというものです。

固定金利:そのままですが金利が固定されているというものです。決められた金利での返済が続き、返済額も一定です。

 

現在の状況だと変動金利の方が固定金利より金利が低くなっており、固定は金利が高くなっています。

変動金利は今のような超低金利が続けば低い金利のままですが、いつか金利がものすごく上がるかもしれないといったリスクをはらんでいます。

固定金利は金利が上がるリスクがない分、変動より高い金利で設定されています。将来金利が上昇した場合でもそのままの金利で支払いが続けられるメリットがあります。

しかし、このまま返済が終わるまで、ずーーっと低金利が続いた場合は「変動にしていた方が得だった…」という後悔をするリスクはあります。

「3年固定」とか「10年固定」という住宅ローンは、どちらかというと変動金利です。

常に変動するわけではなくて、3年や10年後に変動するという変動金利です。

 

金利によって返済額はこんなに違う

変動と固定どちらが良いかや、さらに詳しい説明は次回以降にゆずるとして、今回は金利によって月の返済額がどれほど違うかを感じていただきたいというのが主旨です。

変動と固定のお話をしたのは、今回の比較は「固定」でずっと払った場合を前提にしているからです。

そんな低い金利は固定にはあり得ないなどということもあると思いますが、あくまで参考までにこの金利だったらくらいで見ていただければと思います。

 

下の表では500万円、2500万円〜6000万円までを35年ローンを組んだ場合に月々の支払額がどれくらいになるかを表しています。

表の横は金利が0.6%〜3%、縦はローン金額です。

 

0.6%

0.9%

1%

1.5%

2%

3%

500万円

13201円

13882円

14114円

15309円

16563円

19242円

2500万円

66007円

69412円

70571円

76546円

82815円

96212円

3000万円

79208円

83294円

84685円

91855円

99378円

115455円

3500万円

92410円

97177円

98799円

107164円

115941円

134697円

4000万円

105611円

111059円

112914円

122473円

132505円

153940円

4500万円

118813円

124942円

127028円

137782円

149068円

173182円

5000万円

132014円

138824円

141142円

153092円

165631円

192425円

5500万円

145215円

152707円

155257円

168401円

182194円

211667円

6000万円

158417円

166589円

169371円

183710円

198757円

230910円

 

例えば4000万円のローンを組む場合

固定でこんなに低いことはないとは思いますが0.6%だと月々の支払いは105,611円ですが、3%だと153,940円となります。

その差は5万円以上です。

さらに青文字で表示されている部分

5000万円のローンを1.5%で組む場合は月々の支払153,092円です。

5500万円のローンを0.9%で組む場合の月々の支払152,707円です。

ローンは5500万円の方が高いですが、金利が安いと支払う返済額は5000万円より安くできるのです。

赤字で書いてある5500万円の1.5%の支払168401円と6000万円の0.9%の支払も166589円も同様です。

借り換え

 

金利が安い今(2016年4月)、借り換えを一度は検討してみるといいと思います。

金利が少し違うだけでも支払の額は相当変わってきますし、支払総額でみるとかなりの差がでてきます。

ただ注意しなければならないのは手数料です。

借り換え先の金融機関で新たにローンを組み、今のローンを一括返済しなければならないため、借り換えには手数料がかかります。

費用は数万円から数十万円になることが多いです。

金利が下がることで得られるメリットと出て行く手数料をよく計算して、実際どれくらい得なのか検討してみてください。

不動産が高くても金利が安ければ…

今(2016年4月)は非常に不動産の価格が高いです。

しかし、上の表でみたように金利が低ければ例え500万円物件が高くても支払額が安く済むケースもあります。

固定金利や変動でも10年固定などで非常に安い金利でローンが組めるのであれば、多少物件が高くても買い時という考え方もあります。

もちろん物件が高いと諸費用や税金も高くなるのでそのあたりも考慮にいれる必要はあります。

不景気になって不動産が暴落したら安く買えて良いという声を聞くこともありますが、そういった状況になるとローンの審査が厳しかったり金利が高くなり、結局支払う金額は高くなるといった可能性もあります。

総合的な判断が必要ですが「物件価格」だけでなく「金利」もローン支払額に大きな影響を及ぼしますので、ぜひよく検討してみください。

 

 

いかがだったでしょうか。

借り換えや売却を検討する際はHowMaに自宅を登録すると自宅の現在価値の把握や、残債や支払のシミュレーションができるので、ぜひ使ってみてください。

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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