HowMaマガジン

「家を売る」「いつか売る」「もしかしたら売る」に役立つ情報

最新の記事

人気の記事

売却ノウハウ

不動産売買のキャンセルについて

不動産売買のキャンセルについて

自分の所有するマンションや戸建を売るときには、不動産会社とのやり取りや、内見への対応、契約に向けた交渉などやる...
全て見る

ローン・費用・税金

全て見る

相場・資産価値

全て見る

購入・買換え

全て見る

再開発

全て見る

投資・マネー

全て見る

雑学・その他

全て見る

不動産を相続することになったら②

不動産を相続することになったら②

前回に引き続き、不動産を相続した際の手順や注意しなければならないポイントなどをご紹介していきたいと思います。

2回目は、相続する財産の評価方法を中心に取り上げていきます。

査定価格や市場価格とは違う相続においての不動産を評価する方法とはどのようなものがあるのでしょうか?

相続財産の種類によって評価方法は違う

相続財産には不動産以外にも現金や預金、株式などが挙げられますが、それぞれどのような評価方法によって価値を算出するのでしょうか?

下記は相続する可能性が高い各種財産についての評価方法です。

 

〈現金〉額面そのまま評価
〈預金〉元本と利息で評価
〈保険〉受取保険金の金額で評価
〈株式、投資信託〉被相続人の亡くなった日の市場価格を基準に評価

 

以上のように、相続財産の評価額の算定は、その財産の時価がベースとなっています。

では、不動産の評価方法はどのようなやり方なのでしょうか?

 

基本的に土地は、路線価×土地面積、建物は固定資産税評価額によって求められます。

具体的に見ていきましょう。

 

土地の評価は路線価と土地面積で評価される

土地の相続税評価額は、基本的に路線価と土地面積を乗じた価格になります。

路線価は、毎年7月に国税庁が発表する路線価図を見れば簡単に知ることができます。

路線価は1年ごとに新しい価格が発表され、路線価図は国税庁のホームページに過去の分も併せてアップされています。

 

路線価は1㎡あたりの価格が千円単位で記載されており、例えば、相続した200㎡の土地の路線価が路線価図に「200C」と記載されていた場合は、200㎡×200千円で相続税評価額は4,000万円となります。

ちなみに路線価の最後にあるアルファベット(この事例では「C」)ですが、借地権割合を意味しています。

借地権割合は30%〜90%で定められており、Cは借地権割合は70%となります。

つまり、相続したものが土地の所有権ではなく、土地の借地権であれば、先程の条件だと、200㎡×200千円×70%となり、相続税評価額は2,800万円となります。

また、アパートなどの賃貸不動産の場合も借地権割合に応じて、評価額が減額されます。

100%所有する自用地を基準評価額とすれば、下記のような計算式になります。

 

貸宅地評価額=基準評価額 ×(1ー借地権割合)
貸家建付地評価額=基準評価額 ×(1ー借地権割合×借家権割合)

 

なお、相続した土地の接道や敷地形状により相続税評価額が増減される場合があります。

上記は、あくまで基本となる相続税評価額を計算する方法と思ってください。

 

建物は固定資産税評価額で評価される

建物の相続税評価額は固定資産税評価額を基準に算出されます。

固定資産税評価額は、毎年6月頃にお住いの区市町村役所から届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に記載されています。

この固定資産税評価額は、総務省が定める固定資産評価基準がベースとなっており、建物面積、築年数に応じた償却年数、建物の構造やグレードを参考に算出されています。

ちなみにマンションの相続税評価額ですが、区分所有建物の計算方法によって算出します。

土地はマンション敷地全体の評価額に所有する土地の共有持分を掛けて価格を出します。

土地の共有持分は登記簿の敷地権割合のことです。

建物部分は先ほど紹介した方法と同様に固定資産税評価額を調べれば分かります。

 

 

今回は、相続財産の評価方法を土地、建物に分けて紹介しました。

不動産の相続評価方法は特殊で、不動産会社が査定した「査定価格」や実際に売りに出される「市場価格」より低く評価する事が可能です。

昨今、相続税対策として、賃貸アパートがブームとなっていますが、なぜ、不動産が節税に有効かご理解頂けたかと思います。

次回は基礎控除と軽減措置について紹介します。ご期待ください。
 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
Return Top