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中野区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

中野区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

2018年はシェアハウス投資に絡んだ金融機関の不正融資問題が起こるなど、不動産業界に激震が走りました。不正融資問題が表面化した結果、各金融機関において融資の引き締めが起こるなど、不動産市場は先行きが見えない状況下にあります。

特に投資に関しては、個人投資家への融資が緊縮されることで、高額物件の価格が下がるのではないかとの指摘がされています。一方で、海外の投資家層の参入によって価格がより一層上がっていくのではないかと予測され、業界内では見解が入り乱れている状態です。

そんな状況下で所有している不動産を適切な価格、想定よりもできるだけ高い価格で売りたいのであれば、常に相場の動向に目を光らせることが必須です。

そこで、現在、人気が上昇中の中野区のマンション相場や地価の相場、中野区で投資するにはどのエリアが向いているのか、などの情報をお伝えします。

HowMaスマート不動産売却

中野区の特徴

中野区は東京23区全体で見ても西部寄りに位置する区です。中野区の東部には新宿区や渋谷区、豊島区などが位置し、副都心を形成する一大経済圏が広がっています。そして、中野区の西部には三鷹市などの東京市部が広がっています。

中野区の交通網ですが、区を横断する中央線、西武新宿線や地下鉄丸の内線、大江戸線などが縦横無尽に駆け巡っており、新宿に隣接する利便性の良さもあって、近年特に人口が増加している区の一つになっています。

また、中野駅前に明治大学中野キャンパスや帝京平成大学中野キャンパスができたこともあり、若者の数が増えるなど活気が溢れています。

人口増によるマンションの増加、若者が増えたことによる単身者向けマンションの需要増など、不動産物件の売却を検討している方、投資用物件を運営する人々が注目するエリアの一つです。

その中野区の現在の状況を詳しく見ていきましょう。

中野区内のマンション相場は2018年も上昇傾向

直近の中野区のマンション相場を不動産流通機構(レインズ)のレポートで確認してみましょう。

2018年11月時点における、東京都23区内の城西地区のマンション販売データです。


http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201811data.pdf

平方メートル単価は2017年から2018年にかけて上昇傾向にあり、全体的な単価自体も上がっています。件数も減少する傾向になく、まだまだ中野区を含む城西地区の不動産市場は活況を呈しています。

中野区の人口や世帯の動向は

マンションを中心とした住宅相場や不動産相場は、エリアに住む人口動態や住人の居住傾向によって変化します。そこで、国勢調査のデータをもとに、中野区の住人の居住傾向や住宅構成などをチェックし、どんな住宅に需要があるのか見てみましょう。

中野区住民の年代構成

中野区の人口の年代別割合を見ていくと、様々な特徴が浮かび上がります。まず、男性の方が女性の割合を上回っていること。実はかなり珍しい特徴です。

『男性は女性よりも一人暮らしの割合がやや高い』

このことが影響しているからだと考えられます。つまり、中野区内は一人暮らしの男性が多いということです。また、年代別人口では、なんと75歳以上の後期高齢者層が最も多いという結果が出ています。

若者の街というイメージが強い中野ですが、実は高齢者が非常に多く住み、高齢者向け物件に需要があるとの予測も立てられます。対して0歳から14歳までの未就学児童生徒の割合は非常に低いです。都内の平均的な数値と比べても1%以上の差があります。

ただし、全体で見れば生産年齢人口、老年人口共に都内の平均程度です。住人の年齢層は極端に高かったり、低かったりするわけではありません。また、20代から30代と若い年代の割合も平均より高くなっています。

若者と75歳以上の後期高齢者が多いのが、中野区に住む人の特徴です。

中野区の世帯構成は単身世帯が多い

中野区の世帯数は約196,000世帯。そのうちの単身世帯は12万以上となっており、割合にすれば約62%です。これは都内全体の平均値を15%近く上回る数字であり、単身世帯の割合がかなり高いです。

また、持ち家世帯の割合も32%と低く、借家世帯の割合が都内平均の1.5倍です。単身者で借家に住む住人が多いことが分かってきます。

賃貸物件の需要が非常に高いエリアの一つと言えるでしょう。

中野区の住宅は共同住宅が8割弱

戸建に住んでいる人は約20%と、東京都内の平均値を下回っています。集合住宅に住む人の割合は8割近くとかなり高く、3階未満の低層アパートに住む人は23%。3階から10階建ての中低層マンションに住む人が合計で47%と、全人口の半数近くを占めています。

11階建て以上の高層マンションは全世帯数の7.5%と、あまり高い割合ではありません。

中野区にはまだまだ高層マンションが少ないこと、アパートや中低層マンションの需要が高いことが分かってきます。

ここで取りあげたデータは、2015年度の国勢調査データhttps://www.e-stat.go.jp/を参照しています

中野区主要エリアの公示地価推移

不動産の売買価格は地価によって大きく変動します。毎年3月頃に国土交通省が発表する公示地価から、現在の中野区内の地価の相場を見てみましょう。

平方メートル単価坪単価変動率
2008年[平成20年]78万2,333円/m2258万6,225円/坪16.54%上昇
2009年[平成21年]70万8,181円/m2234万1,096円/坪-9.49%下落
2010年[平成22年]64万4,363円/m2213万127円/坪-8.77%下落
2011年[平成23年]63万7,882円/m2210万8,701円/坪-1.07%下落
2012年[平成24年]62万7,529円/m2207万4,477円/坪-1.41%下落
2013年[平成25年]62万3,235円/m2206万281円/坪-0.63%下落
2014年[平成26年]62万7,189円/m2207万3,352円/坪1.84%上昇
2015年[平成27年]63万7,552円/m2210万7,611円/坪1.70%上昇
2016年[平成28年]64万2,145円/m2212万2,796円/坪2.77%上昇
2017年[平成29年]71万7,320円/m2237万1,308円/坪3.97%上昇
2018年[平成30年]75万8,679円/m2250万8,030円/坪4.70%上昇

中野区内の公示地価は平方メートル単価でみると、2008年が最も高い水準でした。リーマンショックの影響から2009年度と2010年度は大幅に下落し、その後も2013年までは下落傾向が続いていました。しかし、2014年からは上昇に転じ、ここ数年は変動率がどんどん大きくなっています。これから先の値上がりもまだ、期待できるかもしれません。

ただし、上昇幅が激しい時に一度下落に転じると、下落幅も非常に大きくなる傾向があります。マンションを値下がりする前に売りたいのであれば、常に相場に目を光らせる必要がありそうです。

中野区周辺のエリア地価ランキング

順位エリア平方メートル単価坪単価変動率 
1位中野駅119万2111円/m2394万0863円/坪6.73%上昇
2位西新宿五丁目111万7500円/m2369万4214円/坪4.77%上昇
3位中野坂上89万3833円/m2295万4820円/坪6.55%上昇
4位東中野80万1000円/m2264万7933円/坪4.39%上昇
5位中野新橋78万3500円/m2259万0082円/坪4.74%上昇
6位新中野76万4666円/m2252万7823円/坪6.64%上昇
7位落合70万2333円/m2232万1763円/坪3.41%上昇
8位高円寺68万4437円/m2226万2603円/坪5.48%上昇
9位中野富士見町61万9600円/m2204万8264円/坪5.58%上昇
10位野方56万9750円/m2188万3471円/坪3.99%上昇
11位方南町54万7200円/m2180万8925円/坪5.01%上昇
12位鷺ノ宮51万6285円/m2170万6729円/坪3.19%上昇
13位新井薬師前51万1250円/m2169万0082円/坪3.48%上昇
14位沼袋50万2400円/m2166万0826円/坪3.10%上昇
15位都立家政49万0666円/m2162万2038円/坪3.21%上昇
16位新江古田47万3166円/m2156万4187円/坪3.56%上昇
17位下井草44万9500円/m2148万5950円/坪2.75%上昇
18位富士見台41万6727円/m2137万7610円/坪2.79%上昇

中野区内の特に地価が上昇している場所、地価の高い場所ですが、区の中心である中野駅付近、中野坂上や東中野など、新宿に近い場所に集中しています。

中央線沿線、地下鉄の新宿寄りにマンション物件を所有している場合、価格変動幅が大きいため、現在の自分の物件がどの程度で売れそうなのか、こまめにチェックすると良いでしょう。

新宿から離れた西武線沿いは、比較的価格変動幅が小さめだと言えます。

中野区の販売実績HowMaでチェック

では、実際にHowMaの機能でマンション相場を確認してみましょう。中野区内の中心エリアで70平方メートル、築15年のファミリー向け物件の価格帯を示しています。

エリア価格帯
中野区中野6,600~8,000万円
中野区弥生一丁目5,800~7,100万円
中野区本町5,700~6,900万円
中野区東中野6,000~7,300万円
中野区弥生町2丁目5,600~6,800万円
中野区中央5丁目6,000~7,300万円
中野区東中野5丁目6,100~7,500万円
中野区野方1丁目5500~6,700万円
中野区弥生4丁目5,300~6,500万円
中野区野方5丁目5,000~6,200万円
中野区弥生町6丁目5,400~6,700万円
中野区鷺宮3丁目4,600~5,600万円
中野区上高田3丁目5,100~6,300万円
中野区沼袋1丁目5,000~6,100万円
中野区若宮4,600~5,600万円
中野区江原町3丁目3,800~4,700万円
中野区白鷺3丁目4,700~5,800万円
中野区上鷺宮3丁目4,500~5,500万円

最も高い中野駅付近で6,600万~8,000万円。一般的なサラリーマンの収入ではなかなか購入できない価格帯です。最も安い場所は中野区江原町、新江古田駅付近となっています。東中野エリアも中野駅周辺に迫る数字で、都心への近さがマンション価格に反映されていると考えられます。

中野区内でマンション相場が高いエリア、安いエリアの販売実績をチェック!

中野駅周辺エリアの売買実績

HowMaでは実際の不動産売買実績を確認できます。そこで、最も地価が高い中野駅周辺、マンションの相場が安い中野区江原町付近のマンション売買実績を確認してみましょう。

中野駅付近の売買実績を確認すると、築40年以上の古い物件の多さが際立ちます。

そういった物件の坪単価は200万円以下のものが多く、23区内のマンションとしては比較的手頃な価格で購入できそうです。

投資物件を探している人は、大きく値上がりする前に物件を購入しても良いでしょう。新築に近い物件は平方メートル単価で120万円以上、坪単価で400万円に迫ります。比較的築浅の物件を所有している人は、かなりの高値で売ることも可能です。

中野区江原町付近のマンション売買実績


平方メートル単価でみると、築40年以上の古いマンションは40万円台。新築よりのマンションは70万円台のものがあります。物件を入念に探せば、築20年前後で平方メートル単価50万円以下のものが見つかるかもしれません。

こちらは比較的手頃な新江古田駅付近のマンション物件です。練馬区や豊島区の物件も表示されていることから、江原町付近にはマンション物件がそれほど多くないことが分かってきます。

中野区内で投資向け物件購入のおすすめエリアは?

HowMaのAIは家賃相場を算出する機能を有しています。その機能を利用して中野区内の代表的なエリアの利回りを算出しました。

(利回りは物件価格の下限を家賃相場の下限で割ることによって算出)

エリア価格帯利回り
中野区江原町3丁目3,800~4,700万円4.86%
中野区若宮4,600~5,600万円4.36%
中野区沼袋1丁目5,000~6,100万円4.13%
中野区鷺宮3丁目4,600~5,600万円4.12%
中野区上高田3丁目5,100~6,300万円4.09%
中野区白鷺3丁目4,700~5,800万円4.06%
中野区上鷺宮3丁目4,500~5,500万円4.00%
中野区本町5,700~6,900万円3.83%
中野区野方1丁目5500~6,700万円3.82%
中野区弥生4丁目5,300~6,500万円3.78%
中野区弥生一丁目5,800~7,100万円3.74%
中野区野方5丁目5,000~6,200万円3.74%
中野区弥生町2丁目5,600~6,800万円3.73%
中野区弥生町6丁目5,400~6,700万円3.71%
中野区東中野6,000~7,300万円3.70%
中野区中央5丁目6,000~7,300万円3.70%
中野区東中野5丁目6,100~7,500万円3.58%
中野区中野6,600~8,000万円3.51%

物件価格の手頃感もあってか、最も利回りが良いのは中野区江原町、新江古田駅付近です。利回りが5%近くで、23区内ではかなりの高水準と言えます。対して物件価格の高い中野駅付近の利回りはかなり低くなっています。利回り4%超えの場所を狙うのであれば、西武新宿線沿いの沼袋や鷺宮も視野に入ってきます。

中野区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安を掲載しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京23区の賃料相場から見て中野区は何位にランクインしているのでしょうか。また、賃貸物件の運営に向いている場所だと言えるのでしょうか。

区名平均家賃(万円)平均面積(㎡)㎡あたりの賃料(円)
港区1842.414,224
千代田区15.638.364,072
渋谷区14.336.643,898
中央区14.137.783,728
目黒区11.732.973,547
新宿区11.332.073,519
品川区11.834.183,464
文京区10.833.243,250
豊島区9.330.213,079
台東区10.534.093,071
世田谷区10.133.992,983
墨田区9.431.722,949
中野区9.231.162,947
江東区10.536.142,913
中野区9.331.932,909
北区8.630.452,823
大田区9.132.692,796
荒川区8.832.92,673
板橋区8.334.182,422
練馬区8.736.762,371
江戸川区8.537.822,249
足立区8.238.362,147
葛飾区7.938.632,048

中野区は賃料相場が東京23区内で13位となっています。ほぼ真ん中に位置しますが、より家賃を高く設定できるエリアを細かく調べ、物件選定の基準の一つにする必要があるでしょう。

次は不動産サイトHOMESの調査データから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)を確認してみます。

平均価格㎡単価
千代田区8,003114
港区7,782111
中央区6,54193
渋谷区6,23989
新宿区5,70582
目黒区5,66281
文京区5,23075
豊島区5,10073
品川区5,00872
台東区4,89370
中野区4,85469
墨田区4,82269
世田谷区4,57865
中野区4,56665
江東区4,32862
北区4,21260
大田区4,18160
荒川区3,88355
練馬区3,68953
板橋区3,51750
江戸川区3,38848
葛飾区3,11244
足立区2,85141
(万円)(万円)

物件価格では11位になっています。家賃相場が13位であったことを考えると、やや投資効率は劣ると言わざるを得ません。今後の家賃水準の上昇に期待したいところでしょう。

23区全体で捉えた場合、中古マンションの販売価格と賃貸相場の関係で、購入価格に比べて家賃を高めに設定できる区はどこなのか、併せて比較してみます。

上図は、購入単価に対して設定できる家賃を示した投資効率の図です。中野区は取得単価と家賃のバランスの面であまり良いとは言えず、高額な方から数えて5位になっています。

ただし、家賃収入は需要と供給のバランス、空室の有無なども考慮しなければいけません。人気が上昇し、若者が増えている中野区であれば、空室リスクを気にせずとも安定した賃貸物件の運営が実現しやすいと言えるでしょう。

まとめ

中野区のマンション相場を見る限り、地価の値上がりを受けてか、マンション自体も値上がりしています。マンションを売りたい人にとっては絶好のタイミングと言えるでしょう。

投資効率は必ずしも良いとは言えませんが、中野駅周辺に明治大学などが新キャンパスを建てていることを考えると、安定した運営志向の方には非常に良い場所だと言えるでしょう。新宿に近い立地の良さも魅力となっています。

地価が上昇傾向に転じたのは2014年。明治大学中野キャンパスが生まれたのも2013年ということを考えると、明治大学のキャンパスが出来た事が一つの大きな転機になったとも言えます。

今後も中野という街の魅力が再評価され、投資エリアとしても、居住エリアとしても人気が上がりそうです。

中野区は今、23区内でも最も熱い視線を注ぐべきエリアなのかもしれません。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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