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近年の再開発により、急激に魅力が増している下北沢 そのマンション相場は?

近年の再開発により、急激に魅力が増している下北沢 そのマンション相場は?

HowMaスマート不動産売却

下北沢とはどんな街なのか

下北沢といえば、大人の街というよりも、劇場やライブハウスなどが数多く建ち並ぶ、若者向けで活気のある街としてよく知られているのではないでしょうか。周辺には明治大学や東京大学を中心として数多くの大学があり、駅前では若者が街を練り歩く姿がよく見られます。

また、駅周辺には商店街が広がり、輸入関係の雑貨のお店、手軽でお手頃な値段の飲食店なども多いことから、高級住宅地や高級マンションの印象はあまりないかもしれません。

しかし、世田谷区に位置し、新宿までわずか10分程度でアクセスできることから地価は高額で、最近では下北沢駅と周辺エリアを中心に、マンションの人気が上昇しています。下北沢駅付近の人口も増加傾向にあるなど、今後の下北沢エリアは投資対象になることが大いに予想されますので、マンションの所有者は売却によって大きな利益を得ることも可能になります。

そこで、ここでは下北沢の直近の売買事例や公示地価の推移を見ながら、2019年時点での下北沢のマンションがどのような相場の変動を見せているのか、どういったマンションに人気があるのか、お伝えします。

下北沢の人口は

下北沢駅付近、いわゆる下北沢エリアは、世田谷区北沢の1~5丁目を指します。この付近には、2017年時点で11,400世帯、人口にすれば約18,200人が住んでいます。

下北沢の交通事情

下北沢駅は小田急小田原線の急行、快速急行停車駅となっています。また、京王井の頭線の下北沢駅も通っており、2つの路線で乗り換え可能です。神奈川県から渋谷方面に行く人が多く利用しています。

その他に隣接する駅として、小田急小田原線東北沢駅、京王井の頭線池ノ上駅などがあります。新宿には下北沢駅から約10分で到着しますし、渋谷にも急行であれば5分程度で到着します。

下北沢の再開発計画

小田急線の複々線化に伴い、下北沢駅の駅舎を建て替える計画が上がっています。小田急線と井の頭線が分離されることになり、駅舎の大型化によってやや使いづらくなると見られています。駅舎内には多数の店舗などが入る予定となっています。

その他にも

北沢五丁目・大原一丁目地区

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/120/345/347/d00124007.html

北沢三・四丁目地区

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/120/345/347/d00122943.html

世田谷区では上記のような再開発を予定しています。まず、駅前や駅周辺にオープンスペースを設け、災害に強い街づくりを目指す動きが見られます。また、不燃化、修復型のまちづくりを行うために、古い建物から耐火性のある建物への建て替えが行われています。

再開発に伴い、災害に強い住宅としてマンションの建設が進むこともありえます。

下北沢の賃貸需要

おしゃれな街、活気のある街、サブカルチャー好きが住む街として人気がある下北沢。渋谷や新宿に近いことから、家賃相場も決して低い水準ではありません。

大手不動産サイト『CHINTAI』のデータを引用してみましょう。

  • ワンルーム(1R)     7.00万円
  • 1K          7.90万円
  • 1DK       9.20万円
  • 1LDK     14.50万円
  • 2K/2DK  12.15万円
  • 2LDK     19.90万円
  • 3LDK     28.25万円

このように単身者向け物件で8~9万円の家賃設定が可能です。

下北沢の地価の推移

下北沢駅周辺の公示地価の推移から、下北沢の不動産需要を探ってみましょう。

  • 2009年[平成21年]     112万6250円/m2 372万3140円/坪      9.15%  低下
  • 2010年[平成22年]     105万4500円/m2 348万5950円/坪        6.61%  低下
  • 2011年[平成23年]     102万3750円/m2 338万4297円/坪        2.36%  低下
  • 2012年[平成24年]     100万6500円/m2 332万7272円/坪        1.41%  低下
  • 2013年[平成25年]     100万6000円/m2 332万5619円/坪        0.08%  下落
  • 2014年[平成26年]     102万9250円/m2 340万2479円/坪       2.16%  上昇
  • 2015年[平成27年]     105万4500円/m2 348万5950円/坪        2.26%  上昇
  • 2016年[平成28年]     91万7166円/m2  303万1955円/坪        3.37%  低下
  • 2017年[平成29年]     96万6166円/m2  319万3939円/坪        4.55%  上昇
  • 2018年[平成30年]     98万9285円/m2  327万365円/坪    3.38%  上昇

下北沢の公示地価の推移を見ていくと、リーマンショック後の2009年から相場が急落し、2013年までわずかずつ地価が低下しました。しかし、最近の不動産プチバブルの影響を受けてか、上昇に転じる傾向が見られます。既に不動産を持っている人にとっては歓迎すべき状況にあり、絶好の売り時であると言えるでしょう。

もし、下北沢にマンションを買いたいのであれば、できればこれ以上の値上がりの前に少しでも安く購入しておきたいものです。

下北沢周辺の人口動態

次に、下北沢の人口動態を見てみましょう。ここで取り上げている調査データは2015年実施の国勢調査を基にしています。下北沢駅周辺の住人がどのような属性を持つのか、どのような形態の住居に住んでいるのか、それぞれを把握することで売るべき、買うべき不動産の姿が見えてきます。

東京都世田谷区下北沢エリアの人口

下北沢駅のある半径500mの範囲を対象としています。

下北沢周辺に住む人たちの年代構成を見ると、特に20代と30代の多さが目立ちます。東京都内の他のエリアでは、年齢別に見たときの最大のボリュームゾーンは40代であることが多いです。しかし、下北沢においては、20代後半の人口もそれらの年代と大差がないほどに多く、最も人口が多いのは30代前半です。

40代の人口は20代と大差がなく、若者の街という下北沢の一般的な評判も、確かなものであることを統計データが証明しています。

年少人口の数はかなり少なく、後期高齢者の割合もかなり低くなっています。子育て世代や高齢者の数は現在、あまり多くないと言えるでしょう。

とにかく20代と30代向きのエリアだと言えます。

世帯構成

20代と30代の住人が多い下北沢ですが、単身者世帯の割合が65%程度と、若者が多い街ならではの特徴が世帯構成にも表れています。

特に世帯総数の中で6歳未満の子供がいる世帯は3%強にすぎませんから、子育てをするにはあまり適していない街なのかもしれません。

持ち家の割合は半分以下となっており、賃貸物件の需要が高いエリアであることが分かってきます。

下北沢の周辺に住む住人の姿は

  • 20代~30代
  • 単身者世帯
  • 賃貸物件に住む

このような特徴が浮かび上がるでしょう。

下北沢の住宅形態

住宅形態を見ると、戸建てに住む人の割合は30%ですから、そこまで低い数字ではありません。世田谷区全体の傾向と比較しても、この点に関しては差がありません。

共同住宅の形態を見ていくと、11階建て以上の高層マンションに住む人はほんのわずかであり、6階から10階建てのマンションに住む人も多くありません。

集合住宅に住む人の大半は1~2階建てのアパート、もしくは3階から5階建ての低層マンションに住む傾向にあります。下北沢駅付近にはまだまだマンションは少ないため、現在マンションを所有している人は希少価値のある物件を持っているとも言えるのです。

高値で売ることも難しくないでしょう。

下北沢駅周辺の人口動態

下北沢駅付近で顕著に人口が増えているエリアを示した図です。最も人口が増えているのは代沢3丁目です。駅周辺の人口が減少傾向にあるなど、再開発の影響が出ています。代田橋方面も人口が増加していますが、逆に東北沢は人気が低下している模様です。

下北沢駅周辺のマンション相場

HowMaでは、過去に取引された物件をエリア別に細かく確認できます。

そこで、2018年11月以降に売買された下北沢駅周辺の不動産物件の取引データを確認してみましょう。

築年数で見れば、20年~50年までとやや古めの物件が多くなっています。新築に近い築浅物件がないわけではありませんが、新し目の物件を積極的に売買する様子があまり見えません。それだけに下北沢は住みよい街なのか、今後は新築マンションの建設が控えているのか、気になるところです。

㎡単価で見れば、古めの物件は50万円台で購入できるものもあります。新しいものは100万円以上、坪単価にすれば400万円近いものもあります。駅から徒歩1分程度の古い物件であれば、㎡単価で60万円ほどのものもあります。

物件の広さや間取りも多様で、単身者向け、カップル向け、ファミリー向けと幅広く選べそうです。

世田谷区下北沢に建つ代表的なマンションとは

下北沢周辺にはどんなマンションが建っているのでしょうか。代表的なものをここでご紹介します。

オープンレジデンシア下北沢ウエストテラス

オープンレジデンシア下北沢ウエストテラスは下北沢駅から徒歩5分の場所にあります。小劇場や古着ショップなどが立ち並び、若者文化をけん引する街、下北沢。こちらの物件が建つあたりは駅前の喧騒から少し離れた閑静な住宅街になっており、都心の利便性と静かな暮らしの両方を享受することができます。スーパーやコンビニエンスストア、飲食店も多い地域ですので日常生活には困りません。

開放的なシンメトリーの外観は、名前通りテラスのデザインが目を引きます。オートロック・防犯カメラで不審者の侵入をシャットダウン、防犯面でも安心です。ホテルライクな高級感を漂わせる内廊下設計でプライバシーの保護は勿論、雨の日の吹込みも心配ありません。

ガスシステムキッチン、食器洗浄機、ミストサウナ、浴室乾燥機など室内設備も高品質なものを取り揃えており快適な都市生活が送れます。バルコニーは広々としており、細かな格子が開放感を維持しながら目隠し効果を発揮してくれるのでちょっとしたガーデニングなども楽しめます。

ピアース下北沢

ピアース下北沢は下北沢駅から徒歩5分の場所にあります。多くの小劇場がひしめきあい、古くから若者文化をけん引してきた下北沢。近年では再開発に伴いおしゃれなカフェやショップも増え、益々注目が集まっています。そんな下北沢駅から徒歩5分という高い利便性を誇りながら、閑静な住宅街に位置しており、落ち着いた暮らしが楽しめるでしょう。最寄の下北沢駅は小田急線と京王井の頭線が通っており、交通アクセスも良好です。
モノトーンでまとめられたコンクリート打ちの外観はシックで洗練された佇まい。オートロックや防犯カメラに加え、24時間セキュリティシステム導入で防犯面でも安心です。ソファが設置された大理石仕上げのエントランスラウンジやホテルライクな内廊下など、共用部分にまでこだわりを感じさせるデザインが魅力。宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能なごみ置き場など設備も充実しており、忙しいご家庭でも時間を気にせず自分のペースで生活が送れます。

ルーブル下北沢

ルーブル下北沢は下北沢駅から徒歩5分の場所にあります。古くから演劇の街として知られる下北沢。近年は再開発も進み、お洒落なショップやカフェも増えており益々注目度が上がっています。こちらの物件はそんな駅前の喧騒から少し離れた閑静な住宅街に建っており、利便性と静かな暮らしの両方を享受することができるでしょう。スーパーやコンビニエンスストアも近くにあるので、夜遅くなってもお買い物に困りません。最寄の下北沢駅は京王井の頭線と小田急線が乗り入れており、新宿・渋谷までダイレクトアクセス可能。通勤からレジャーまで、お出かけに便利です。

薄いブラウンを基調としたタイル張りの外観は、落ち着いた佇まいで閑静な住宅街にも違和感なく溶け込みます。オートロックに加えて24時間セキュリティシステムや防犯センサーなど最先端のセキュリティも導入されており、防犯面でも安心です。24時間ゴミ出し可能なごみ置き場、宅配ボックスなどもあり忙しい方でも時間を気にせず生活ができるのも魅力です。

エスバイエルマンション下北沢

エスバイエルマンション下北沢は下北沢駅から徒歩3分の場所にあります。古くから小劇場が立ち並ぶ演劇の街、下北沢。劇場だけではなくお洒落なカフェやレストラン、古着ショップなども多くあり長い間若者文化をけん引してきた街です。再開発が進んだ近年、ますます注目の集まるエリアでもあります。そんな下北沢駅の喧騒から少し離れた閑静な住宅街に建つ物件で、駅近くの利便性を享受しながら静かな暮らしも楽しめます。スーパーやコンビニエンスストアも近く、お買い物にも困りません。
ブラウンを基調とした外壁とガラスパネルをふんだんに使った洗練されたデザインが目を引きます。1階にはテナントが入っており、お買い物にも便利です。エントランスはオートロックでセキュリティ面でも安心。宅配ロッカーもありますので、忙しい方でも時間を気にせず荷物が受け取れます。
細則はありますが条件によってはペットの飼育も可能ですので、大切なご家族と一緒に暮らせるのも嬉しいです。

菱和パレス下北沢駅前

菱和パレス下北沢駅前は下北沢駅から徒歩2分の場所にあります。古くから演劇の街として若者文化をけん引してきた下北沢。近年では再開発も進み、お洒落なカフェやショップも増えて益々注目度が上がっています。都心にありながらどこか牧歌的な懐かしい空気の漂う街並みは、多くの人を魅了してやみません。下北沢駅は京王井の頭線と小田急線が乗り入れており、新宿・渋谷にダイレクトアクセス可能。通勤やレジャーにも大変便利です。そんな下北沢駅から徒歩2分と高い利便性を持つのがこちらの物件の魅力です。
落ち着いたブラウンを基調とした高級感のある佇まいが目を引きます。基底部とアプローチには石素材を使用、堅牢な雰囲気が安心感を演出しています。オートロックや防犯カメラもあり、セキュリティ面でも問題ありません。
2LDK,3LDKを中心とした間取りでファミリー層でも住みやすいでしょう。駐車場・駐輪場もあるので小さなお子様がいるご家庭でも移動手段を確保できます。

パロス下北沢

パロス下北沢は下北沢駅から徒歩1分の場所にあります。多くの小劇場が集まり、古くから若者文化をけん引してきた下北沢。下北沢駅には京王井の頭線と小田急線が乗り入れており、新宿・渋谷を始めとした多くの主要駅へのアクセスも良好なのが魅力です。近年では再開発に伴いお洒落なカフェやショップ、日常に密接したスーパーやコンビニエンスストアも増えており益々その人気が高まっています。そんな下北沢の駅まで徒歩1分と高い利便性を誇りながら、周辺は閑静な住宅街に囲まれた場所にこちらの物件は建っています。

どこか西洋建築を思わせるブラウンを基調とした落ち着いた佇まいが目を引きます。オートロックに加え宅配ロッカーもあり、セキュリティ面は勿論利便性も高いのが嬉しいです。1LDK~3LDKと幅広い間取りが揃っており、ライフスタイルに合わせて最適なお部屋が選べます。また、住民もシングルやDINKS、ファミリーと幅広い層がおり、様々な人と交流できるのも魅力です。

ベルハイム下北沢

ベルハイム下北沢は下北沢駅から徒歩7分の場所にあります。小劇場や雑貨屋の立ち並ぶ下北沢は、古くから若者が集う街として有名です。近年は線路を地下化するなど再開発がすすみ、注目度はますます上がっています。再開発に伴いお洒落なカフェやショップだけではなくスーパーやコンビニエンスストアなど日常に密接した施設も増えており、暮らしやすい街としても定着しつつあるでしょう。下北沢駅は京王井の頭線と小田急線が乗り入れており、新宿・渋谷にダイレクトアクセス可能。お仕事やレジャーにフットワーク軽くお出かけできます。

そんな下北沢駅から少し離れた閑静な住宅街にこちらの物件は建っています。アイボリーとベージュのツートンカラーが温かみを感じさせてくれます。エントランスはオートロックでセキュリティ面も対策済みです。エントランスホールに入ると花壇があり、ほっとできる空間づくりがなされています。宅配ボックスもありますので、荷物を受け取る時間を気にせずに済むでしょう。

クウェストスクエア代沢

クウェストスクエア代沢は、下北沢駅から徒歩12分の場所にあります。小劇場や雑貨屋が立ち並ぶ若者の街、下北沢。近年再開発された駅前と古き良き時代の面影を残すレトロな街並みが調和して一種不思議な雰囲気を醸し出している街です。下北沢駅は京王井の頭線と小田急線が乗り入れており、通勤からレジャーまでフットワーク軽くお出かけできます。駅から徒歩12分とやや離れていますが、閑静な住宅街で落ち着いた暮らしをご希望の方にはぴったり!東急世田谷線西太子堂駅・三軒茶屋駅も徒歩圏内ですので大変便利です。

ダークブラウンを基調とした外観は凹凸の少ないデザインで、都会の洗練された空気を感じさせる佇まいです。オートロック・防犯カメラに加えキーレスエントリーシステムを導入。不審者対策をしっかりしており安心して暮らせます。
オートバス。浴室乾燥機、エアコン、洗浄便座、グリル付きIHシステムキッチンなど室内設備も充実しており、快適な都市生活が送れること間違いなしです。

まとめ

下北沢は古い物件も多く、購入しやすいマンションが多数建つ街です。一方で、新築物件や築浅物件の数はそれほど多くありません。地価が上昇傾向にある現在、今後は需要を反映する形でマンションの高騰が予想されます。

しかし、売り時を一旦見誤ると、不動産は思ったとおりの値段で売れなくなるもの。早めの売却を検討することで、理想の売値に近づきます。

不動産をできるだけ高く売りたい、安く買いたい時は、ここに掲載した国が提供するデータ、HowMaのリアルタイム情報や取引事例を調べてください。

「自分が持っているマンションの売値はどれくらいになるのか、今後どうなっていくのか」

「どのような物件の需要が多いエリアなのか」

が把握できるようになります。

不動産で利益を得るためには、情報を知ることが最も確実な方法です。リアルタイムで取引事例を簡単にチェックできるHowMaを積極的に活用しましょう。

 

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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