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杉並区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

杉並区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

所有する不動産をできるだけ高い値段で売りたい、もしくは、相場よりも極力安い値段で投資用不動産を購入したいと考えている人は多いはずです。

不動産の相場は日々変動しますが、できるだけ高く売る、または、安く買うのであれば、常に相場に目を光らせる必要があります。

杉並区内にマンションを所有し、できるだけ高く売りたいと考える人は、現在の杉並区の状況と今後の変化について把握しておく必要があるでしょう。

現在、杉並区の人口は約56万人。21世紀以降も人口が増加して、23区内でも人気のあるエリアの一つに数えられています。区の面積も上から数えて8番目と、かなりの広さがあるため、都心通勤者の住宅街として人気を博しています。

また、明治大学を中心に私立大学の数も多く、中央線沿いの高円寺や阿佐ヶ谷などは学生と文化の街としてよく知られています。区内はアニメーションや音楽、演劇を中心とした文化施設が数多く存在します。

住宅街に需要があるだけに、今後はマンションの建設が一層進み、マンションが飽和して相場が安くなるのか、それとも、人口が集中してより便利になり、マンションが高く売れるようになるのか、などといった予測に関するデータもこの記事でまとめています。

杉並区の現在と今後のマンション相場の動向を踏まえ、売買を考えている人は是非、この記事を参考にしてください。

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杉並区のマンション相場、中古物件も5,000万円台に突入!

杉並区は中央線、京王井の頭線がを横断しています。中央線はJRということもあり、利用者数で言えば都内でも群を抜いています。井の頭線もブランド性の高い路線であり、杉並区内から渋谷や新宿へのアクセスは非常に良好です。

杉並区内には大きなビジネス街があるわけではありませんが、都心への通勤者や通学者にとって、杉並区は大変住みやすい場所です。そのため、ファミリー向けマンション、単身者向けワンルームマンションとも需要が高いです。

杉並区内のマンション相場の水準を確認してみましょう。

直近の杉並区のマンション相場は、不動産流通機構(レインズ)のレポートで確認します。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201811data.pdf


東京23区内のエリア分類では、杉並区は渋谷や新宿などと同じ城西地区に位置します。城西地区の中古物件に関しては、2018年の販売件数は全体的に低調であるものの、それを無視するかのように売買価格は上昇を続けています。

特に11月は中古マンションでm2単価が90万円を突破。中古物件でありながらも平均価格が5,000万円を突破するなど、一般的なサラリーマンでは手が出しにくい価格帯になっています。渋谷、新宿と人気のエリアに隣接することもあって、杉並区の中古マンションの相場も上昇していると言えるでしょう。

売り時を模索している人にとっては、値上がりしている今こそ、高値で売るチャンスだと考えられます。

杉並区の人口や世帯の動向は

マンションを中心とした住宅相場や不動産相場は、エリアに住む人間の数や傾向でも変化します。そこで、国勢調査のデータをもとに、杉並区の住人の傾向や住宅構成をチェックし、どんな住宅に需要があるのか見てみましょう。

杉並区の住人の年代別人口構成ですが、東京都内の平均と比較しても目立った差が見られません。つまり、東京都内の年代別人口構成とほぼ同じ傾向を示しています。

わずかに差があるとすれば、女性の割合がやや高いこと。そして、30代が東京都内平均よりも微妙に多く、10代が少なめといったところでしょう。

これらの年代にしても、大きな差が出ているというわけではなく、1%未満のわずかな差となっています。年少人口と生産年齢人口、老年人口のそれぞれの割合を見ても、東京都の平均にとても近い数字になっています。杉並区は東京都内の平均的な年代構成を象徴する区だと言えそうです。

次は世帯がどんな人間によって構成されているのかを示す、世帯構成です。

杉並区内の世帯構成ですが、単身世帯が都内全体よりもやや多めで、夫婦と子供から構成される世帯も都内平均よりやや低い値となっています。未就学児のいる世帯は6.1%と、都内平均の7.5%と比べて8割程度です。幼稚園などに通う子供がいる家庭は、それほど多くないと言えるでしょう。杉並区は比較的単身者世帯が多く、また、持ち家世帯の割合も都内平均に比べて少し低めです。賃貸物件の需要が高い区だと考えられそうです。

次に住宅の形態です。

どんな住宅に住んでいるかという住宅形態のデータですが、戸建て、共同住宅に住んでいる人間の割合ともに、東京都全体の平均と非常に近い値となっています。共同住宅の内訳では1~2階建てのいわゆるアパート物件の割合が高めであり、タワーマンションに住む人はそれほど多くいません。タワーマンションの物件数はそれほど多くないと言えます。

物件数がそれほど多くない分、タワーマンションを持っていれば高く売ることができるかもしれません。マンションの需要自体は十分にあるエリアと言えるでしょう。

ここで取りあげたデータは、2015年度の国勢調査データhttps://www.e-stat.go.jp/を参照しています。

主要エリアの公示地価の推移

不動産の売買価格は、地価によって大きく変動します。毎年春先に国土交通省が発表している公示地価から杉並区内の不動産相場を把握しましょう。

  • 2008年[平成20年] 64万0740円 211万8148円 10.51% 上昇
  • 2009年[平成21年] 57万3274円 189万5122円 -10.26% 下落
  • 2010年[平成22年] 52万9549円 175万0575円 -7.54% 下落
  • 2011年[平成23年] 52万6403円 174万0178円 -0.34% 下落
  • 2012年[平成24年] 52万0283円 171万9943円 -0.73% 下落
  • 2013年[平成25年] 51万9833円 171万8457円 -0.08% 下落
  • 2014年[平成26年] 52万6156円 173万9359円 1.66% 上昇
  • 2015年[平成27年] 53万9500円 178万3471円 2.30% 上昇
  • 2016年[平成28年] 53万5132円 176万9033円 3.29% 上昇
  • 2017年[平成29年] 55万7082円 184万1594円 3.88% 上昇
  • 2018年[平成30年] 58万2267円 192万4851円 4.19% 上昇

(年)(㎡単価)(坪単価) (割合)

公示地価で最も高かったのは、リーマンショック前の2008年です。2007年から2008年にかけて大幅に上昇した後、2009年に急落。その後も地価相場はしばらくの間下落を続けていました。しかし、2014年から上昇に転じ、ここ数年は勢いが増しています。地価の高騰に合わせるように変動率自体も上昇していることから、地価上昇は一層顕著になるでしょう。

公示地価の上昇はマンション相場にも影響します。杉並区のマンションの値段が上昇しているのは、公示地価の上昇が大きく影響しているからと考えられそうです。

それでも、まだ2008年の数字には届いていないため、上昇の余地は十分に残されていると考えられます。

杉並区は23区の中でも、比較的広い区です。それだけに各エリアによって公示地価が大きく変わっていくことも考えられるでしょう。そこで、2017年から2018年までの杉並区内で人気の場所における地価の推移を取りあげてみました。

杉並区のエリア地価ランキング

  • 1位 阿佐ヶ谷 77万2727円 255万4470円 6.35% 上昇
  • 2位 荻窪 75万1062円 248万2851円 5.18% 上昇
  • 3位 高円寺 68万4437円 226万2603円 5.48% 上昇
  • 4位 笹塚 68万4000円 226万1157円 3.36% 上昇
  • 5位 永福町 61万1375円 202万1074円 5.26% 上昇
  • 6位 南阿佐ケ谷 60万7500円 200万8264円 5.33% 上昇
  • 7位 代田橋 58万7875円 194万3388円 4.63% 上昇
  • 8位 西荻窪 58万4250円 193万1404円 4.30% 上昇
  • 9位 下高井戸 58万0125円 191万7768円 4.42% 上昇
  • 10位 上北沢 56万7400円 187万5702円 3.20% 上昇
  • 11位 西永福 56万3000円 186万1157円 3.92% 上昇
  • 12位 桜上水 55万0833円 182万0936円 3.67% 上昇
  • 13位 富士見ヶ丘 55万0333円 181万9283円 4.90% 上昇
  • 14位 方南町 54万7200円 180万8925円 5.01% 上昇
  • 15位 浜田山 53万6250円 177万2727円 4.13% 上昇
  • 16位 新高円寺 53万5500円 177万0247円 4.51% 上昇
  • 17位 鷺ノ宮 51万6285円 170万6729円 3.19% 上昇
  • 18位 高井戸 51万3800円 169万8512円 4.23% 上昇
  • 19位 久我山 50万7444円 167万7502円 3.94% 上昇
  • 20位 善福寺 50万7200円 167万6694円 3.28% 上昇

(順位)(㎡単価)(坪単価)(割合)

全体的な傾向としては、やはりJR中央線沿いの駅周辺の公示地価が高くなっています。新宿、東京に乗り入れられる中央線だけあってファミリー層の需要が高くなっています。

また、目立った公示地価の上昇が見られるエリア、つまり、マンションが値上がりしそうなエリアと言うと

  • 阿佐ヶ谷
  • 高円寺
  • 南阿佐ヶ谷

です。

ピンポイントで公示地価の上昇が見られたのは、方南町駅近くの堀之内2丁目、荻窪駅からやや離れた上荻2丁目などです。久我山駅近くの久我山4丁目も高い割合で地価が上昇中です。

HowMaでの販売実績

杉並区で公示地価が上昇しているエリアが判明しました。公示地価の上昇は、マンション相場にどれほどの影響を及ぼしているのでしょうか。HowMaの機能を使って各エリアのマンション相場を比較してみます。

 

杉並区阿佐谷北5,500~6,700万円
杉並区荻窪5丁目5,500~6,700万円
杉並区高円寺北5,200~6,300万円
杉並区和泉1丁目5,100~6,200万円
杉並区永福4丁目4,800~5,800万円
杉並区阿佐谷南5,200~6,400万円
杉並区和泉2丁目5,000~6,100万円
杉並区西荻南3丁目5,300~6,500万円
杉並区下高井戸4,500~5,500万円
杉並区下高井戸4丁目4,600~5,700万円
杉並区永福4丁目5,100~6,200万円
杉並区下高井戸2丁目4,300~5,200万円
杉並区高井戸西4,600~5,700万円
杉並区方南2丁目4,500~5,500万円
杉並区浜田山5,500~6,700万円
杉並区高円寺南2丁目5,000~6,200万円
杉並区下井草1丁目4,500~5,500万円
杉並区高井戸東5,200~6,400万円
杉並区久我山4,800~5,800万円
杉並区善福寺4,400~5,400万円

中古マンションの相場で価格が高いのは、阿佐ヶ谷・荻窪・高円寺といった公示地価が高い中央線沿いのエリアです。公示地価がマンション価格に反映されていると考えられます。

これらのエリアにマンションを所有して売却を考えている人は、相場を注視する必要があります。もし、下落する前にタイミングよく売り抜けられれば、マンションを高値で売却できるでしょう。

一方で、マンション相場が比較的安めのエリアは高井戸周辺、下井草辺りになります。高井戸は隣接する浜田山駅と比べてもかなり価格が安く、新宿へのアクセスを考えればお買い得なエリアと言えるかもしれません。

下高井戸駅も京王線だけではなく、東急線も利用可能です。アクセスの良さはかなりのものでしょう。

杉並区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック!

HowMaには実際の取引事例が確認できる機能があります。杉並区内で購入しやすいマンションのエリアとして浮上した高井戸、下高井戸周辺の最新のマンション取引事例を調べてみましょう。

高井戸・下高井戸周辺エリアの売買実績

周辺エリアということで、世田谷区の実績も一部含まれています。物件が広さ、築年数、駅からの距離、価格帯共に多様なレンジに分かれているのが大きな特徴です。ファミリー向け物件ではかなりの格安物件もあり、投資対象エリアとして十分な採算が見込めます。

それでも売りに出されている物件は比較的古い物件が多く、古めの物件を持て余している人でも、十分売れるエリア、需要のあるエリアだということがわかってきます。


下高井戸駅付近の売買実績ですが、築5年前後の築浅物件から築50年近い築古物件まで、幅広い選択肢があります。平方メートル単価も40万円未満から100万円以上まであり、格安物件を探すこともできます。

高く売りたい人にとっては、築年数が古くならないうちに売ってしまったほうが良いでしょう。

杉並区内で投資向け物件購入のおすすめエリアは?

HowMaでは家賃相場をAIが算出する機能があります。そこで、杉並区内の代表的なエリアの家賃相場から、物件の利回りを調べてみました。

エリア価格帯利回り
杉並区高円寺南2丁目5,000~6,200万円4.61%
杉並区下高井戸2丁目4,300~5,200万円4.52%
杉並区下高井戸4,500~5,500万円4.51%
杉並区下高井戸4丁目4,600~5,700万円4.46%
杉並区永福4丁目4,800~5,800万円4.45%
杉並区方南2丁目4,500~5,500万円4.40%
杉並区阿佐谷南5,200~6,400万円4.38%
杉並区和泉1丁目5,100~6,200万円4.31%
杉並区高円寺北5,200~6,300万円4.29%
杉並区善福寺4,400~5,400万円4.23%
杉並区久我山4,800~5,800万円4.20%
杉並区高井戸西4,600~5,700万円4.10%
杉並区永福3丁目5,100~6,200万円4.07%
杉並区阿佐谷北5,500~6,700万円3.95%
杉並区荻窪5丁目5,500~6,700万円3.88%
杉並区西荻南3丁目5,300~6,500万円3.87%
杉並区下井草1丁目4,500~5,500万円3.84%
杉並区浜田山5,500~6,700万円3.82%
杉並区和泉2丁目5,000~6,100万円3.67%
杉並区高井戸東5,200~6,400万円3.53%

(利回りは物件価格下限を家賃相場下限で割った数字で算出)

高井戸、下高井戸周辺は4.5%以上の利回りが期待できます。また、高円寺付近の物件価格は安いとは言えませんが、家賃相場が高く、高い収益性が期待できます。

杉並区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安を出しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京23区の賃料相場から見て、杉並区は賃貸物件の運営に向いているエリアでしょうか。

 

区名平均家賃(万円)平均面積(㎡)㎡あたりの賃料(円)
港区1842.414,224
千代田区15.638.364,072
渋谷区14.336.643,898
中央区14.137.783,728
目黒区11.732.973,547
新宿区11.332.073,519
品川区11.834.183,464
文京区10.833.243,250
豊島区9.330.213,079
台東区10.534.093,071
世田谷区10.133.992,983
墨田区9.431.722,949
中野区9.231.162,947
江東区10.536.142,913
杉並区9.331.932,909
北区8.630.452,823
大田区9.132.692,796
荒川区8.832.92,673
板橋区8.334.182,422
練馬区8.736.762,371
江戸川区8.537.822,249
足立区8.238.362,147
葛飾区7.938.632,048

杉並区は賃料相場が東京23区内で15位です。平均よりやや低めですが、価格帯が安ければ、投資効率の良い物件が見つかりやすいです。

次は不動産サイトHOMESの調査データから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)で比較してみましょう。

 

平均価格㎡単価
千代田区8,003114
港区7,782111
中央区6,54193
渋谷区6,23989
新宿区5,70582
目黒区5,66281
文京区5,23075
豊島区5,10073
品川区5,00872
台東区4,89370
中野区4,85469
墨田区4,82269
世田谷区4,57865
杉並区4,56665
江東区4,32862
北区4,21260
大田区4,18160
荒川区3,88355
練馬区3,68953
板橋区3,51750
江戸川区3,38848
葛飾区3,11244
足立区2,85141
(万円)(万円)

こちらでは13位です。家賃相場よりも購入価格の方がやや高めですので、投資効率的には少し劣る可能性があります。逆に考えると、マンションを所有している人は、高く売ることができる区と言えます。

23区全体で比較した時、中古マンションの販売価格と賃貸相場の関係で、購入価格に比べて家賃を高めに設定できる区はどこなのか、見てみましょう。

上位の区ほど賃料あたりの投資効率は悪く、下位の区ほど投資効率の面で優れていると言えます。投資効率では杉並区は12位ですから、ちょうど真ん中に位置します。

杉並区のイメージは悪くなく、集客のしやすさは下位の区よりも優れています。賃貸物件の運営が安定した区と言えるでしょう。

まとめ

杉並区は投資効率の面でも悪くなく、また現在地価が上昇傾向にある人気の区です。早めの不動産売却及び購入を行うことが、杉並区の不動産物件で利益を最大化するコツと言えるでしょう。

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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