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新宿区神楽坂のマンション相場はどのくらい?神楽坂のマンションを徹底研究

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新宿区神楽坂とはどのようなエリアなのか?

神楽坂と言うと「花街」という印象が強い街ですが、隣の駅である飯田橋周辺は近年盛んに再開発が行われている地域です。

新宿区でありながら静謐な佇まいを持ち、昔ながらの日本の風情を残しつつ、石畳が張りめぐらされた坂道や路地の風景がまるでフランスのようだと人気があります。ひと言で言えばシックで凜とした街、それが神楽坂という街です。

▪神楽坂の人口

神楽坂の人口は2475人、世帯数は1511世帯(2017年12月1日現在)となっています。

神楽坂の再開発計画

神楽坂地区については現状は都心の真ん中ということも有り、2018年時点では目立った再開発の計画はありません。

一方、直近の例としては、2014年に新潮社の書庫をリノベーションしてオープンした「La Kagu」がおしゃれな雑貨やファッション、こだわりの衣食住を提供しています。隣の飯田橋駅周辺において盛んに再開発が行われているのと対照的ですが、神楽坂では昔ながらの風情を残す街の佇まいを次世代に残そうという取り組みが商店街等によって行われています。

また、神楽坂周辺に建設されるマンションでは、こうした神楽坂の独特の風情を活かすような外観を施すなど、工夫を凝らす例もみられます。昔ながらの日本の面影を残す和の神楽坂は、その落ち着いた風情と相まって観光スポットとしても人気ですが、敷き詰められた石畳がモンマルトルを思わせるということから、おしゃれなレストランやパン屋さん、カフェなどが増えてきました。

一歩路地に入ると、素敵な隠れ家的雰囲気を持つショップに出会える点も、神楽坂とが持つ魅力になっています。

新宿区神楽坂の地価推移

神楽坂駅周辺の公示地価の推移を見て、神楽坂というエリアの不動産需要を探ってみましょう。

  • 2013年[平成25年]     99万9250円/m2  330万3305円/坪        -0.73% 前年比低下
  • 2014年[平成26年]     103万750円/m2  340万7438円/坪        +2.83% 前年比上昇
  • 2015年[平成27年]     106万7500円/m2 352万8925円/坪        +3.34% 前年比上昇
  • 2016年[平成28年]     111万2250円/m2 367万6859円/坪        +3.81% 前年比上昇
  • 2017年[平成29年]     121万1000円/m2 400万3305円/坪        +3.53% 前年比上昇
  • 2018年[平成30年]     127万5400円/m2 421万6198円/坪        +4.86% 前年比上昇

ここ5年間の神楽坂周辺の公示地価を見ると、年々2~4%ほど上昇を続けていて、順調な推移を見せていることが分かります。もともと東京都新宿区という日本でも屈指の商業地、ビジネス街だけに需要は確かなものがあるエリアですが、5年間で30%近い伸びを見せていることから、神楽坂の価値が再発見されてきたとも言えるでしょう。

マンションを持っており、「できるだけ高く売りたい」と考える人にとっては、追い風が吹いている状況です。

神楽坂周辺の人口動態

調査データは2015年実施の国勢調査を元にしています。神楽坂駅周辺の人口動態と、どのような住居があって、どのような年代の人々が住んでいるのかを見てみましょう。

東京都新宿区神楽坂エリアの人口

神楽坂駅のある、東京都新宿矢来町の半径500mを範囲にしています。

新宿区全体では男性が多めですが、神楽坂では女性が男性より約1,000人多く住んでいます。比較的女性が多く住む街、女性が住みやすい街だと言えるでしょう。

新宿区には繁華街もありますので、女性の一人暮らしには危険が伴いやすいですが、神楽坂ではそのような懸念がないと言えそうです。

年代別のボリュームでいえば、30歳~44歳の人間が最も多く、その構成は新宿区の平均と大きな差異はありません。0~4歳の乳幼児がいる子育て世帯もそれなりに多く、決して子育てがしにくい街ではないことが分かります。

高齢者の数も多く、男女の割合以外は新宿区の平均的な年代構成と同じになっています。

世帯構成

世帯構成を見ると、東京都平均よりも単身者世帯が多くなっています。

ただ、新宿区の平均と同程度の水準ですので、神楽坂の特徴というよりも新宿区の特徴だと言えそうです。

神楽坂ならではの特徴を挙げてみると、6歳未満の世帯員がいる世帯の割合が、新宿区の平均よりも高くなっています。新宿区は繁華街やビジネス街が広く、家族で住む場所というイメージはそれほどわきませんが、神楽坂では子育て世帯もそこそこいることが図表から分かります。

基本的には単身者向け物件の需要が高いですが、ファミリー向け物件を売りたい人にも十分に需要があると言えます。

神楽坂の住宅形態

神楽坂に住む人の住宅の種類ですが、共同住宅に住む人の割合が80%を超えており、都内平均の数字を大きく上回っています。一方、新宿全体と比較してみると、意外と戸建住宅に住んでいる人の割合が多くなっています。

神楽坂は伝統のある街として知られており、その情緒を楽しむ人も多いですが、実際には昔から戸建住宅に住んでいる人が多いことがデータから見えてきました。

ただし、共同住宅に住む人の割合が圧倒的に高いことに変わりありません。神楽坂にマンションを所有している人は、売りに出してもすぐに買い手が見つかるでしょう。

神楽坂駅周辺のマンション相場

HowMaでは、過去に取引された物件をエリア別にチェックできます。

2018年10月~11月に売買された、神楽坂駅周辺に建つマンションの取引事例を実際に確認してみましょう。

神楽坂駅周辺のマンション取引事例を見ると、単身者向け物件からファミリー向け物件まで、幅広い種類の物件があることがわかります。ただし、地価の高さが影響しているのか、あまり広い面積のマンションは見つかりません。

築年数で言えば、ここ数年に建てられた非常に新しいマンションから、築30年から40年を超えるものもあります。購入費用を抑えたい人も、物件を安く買える場所です。

平均的な坪単価で言えば、比較的コストパフォーマンスが良いと言われる築15年、およそ2000年代初頭に建てられたマンションの場合、300万円から350万円程度になっています。築30年~築40年になると、坪単価が200万円以下のものも見つかります。基本的に神楽坂のマンションは、駅から10分以内と非常に近い場所にあるものが多くなっています。

築10年未満の物件では、坪単価が500万円に近いものもあります。比較的新築に近い状態で売却することが、マンションを高く売るコツと言えます。

神楽坂の賃料相場

神楽坂の賃貸市場は、ワンルームで10万円くらいから、1LDKで20万円前後、デザイナーズ物件だと3LDKで30万円超程度の相場となっています。再開発が進む飯田橋周辺も同様で、地下鉄へのアクセスや都心へ10分から30分あれば行ける利便性を考慮すると、妥当なところなのかもしれません。

神楽坂の中古マンション相場

神楽坂近辺の中古マンションの相場は5770万円で、近隣駅の早稲田5407万円や高田馬場5227万円と比較しても割高になっています。

(参照homes https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/kagurazaka_06350-st/price/)

東京都新宿区神楽坂に建つ代表的なマンションとは

都心の真ん中ながらも多くのマンションが建つ神楽坂エリアですが、その中でも代表的なものをご紹介します。

神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス

神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンスは神楽坂駅から徒歩4分の場所にあります。かつては花街として栄えた神楽坂。今もなお軒を連ねる高級料亭や老舗の店に加え、お洒落なカフェなどもあり”東京の粋”が集まる街です。路地に入ると落ち着いた雰囲気の街が広がり、静かな暮らしが楽しめるでしょう。近くにはスーパーやコンビニエンスストアもあり、お買い物にも困りません。

アイボリーを基調とした落ち着いた佇まいながら上品さを感じさせる外観。ふんだんに植えられた緑が彩りとなり、温かみを感じさせてくれるでしょう。エントランスラウンジにはゆったりと寛げるソファを複数設置、急な来客や打ち合わせにも便利です。オートロックに加えて24時間有人管理でセキュリティ面でも安心です。

宅配ボックス、コンシェルジュサービス、敷地内ゴミ置き場など設備も充実しており忙しいご家庭でも時間を気にせず快適な生活が送れます。ゲストルーム、パーティルームなど共有施設もあり、一段上の生活を楽しめます。

アリビオーレ神楽坂シティタワー

アリビオーレ神楽坂シティタワーは神楽坂駅から徒歩8分の場所にあります。かつては花街として栄えた神楽坂は、今も老舗料亭やお洒落なカフェが立ち並ぶ大人の街として人気です。路地に入ると閑静な住宅街が広がっており、落ち着いた暮らしを楽しめます。神楽坂駅のほか飯田橋駅も徒歩圏内、東京駅や新宿をはじめとした主要ビジネスタウンへのアクセスも良好で、通勤にも大変便利です。

ブラウン系の優しい色合いが温かみと上品さを感じさせる外観。アプローチには植栽の緑が溢れており、アーチ型のゲートなど外国の建物を思わせる佇まいがお洒落な街並みになじんでいます。広々ととられたエントランスホールにはソファも設置してあり、ちょっとした来客や寛ぎの時間にも活用できるでしょう。オートロックや防犯カメラといった基本の防犯に加えて24時間有人管理でセキュリティ面でも安心です。宅配ボックスやフロントサービスもあり、忙しいご家庭でも時間を気にせず自分のペースで生活ができるのも魅力です。

アトラスアリーナ神楽坂

アトラスアリーナ神楽坂は神楽坂駅から徒歩7分の場所にあります。かつては花街として栄えたオトナの街、神楽坂。最近はお洒落なカフェやバーも増え、外国人観光客も増加傾向にあるなど、古き良き時代の東京の粋を残す街として注目度も高まっています。とはいえ路地を一本入ると閑静な住宅街が広がるエリアでもあり、落ち着いた暮らしをご希望の方にもお勧めです。スーパーやコンビニエンスストアもありますので、日常生活には困りません。神楽坂駅のほか江戸川橋駅、飯田橋駅も徒歩圏内で交通アクセスも良好です。

ベージュを基調とした石造りの外観は温かみと重厚感を感じさせてくれます。高貴な雰囲気のエントランスを抜けるとソファの設置されたラウンジがあり、ちょっとした来客対応にも便利です。オートロックは勿論、24時間管理システムも導入。セキュリティ面でも安心して暮らせます。

浴室乾燥機、シャンプードレッサー、ウォークインクローゼットなど室内機能も充実。快適な都市生活が楽しめます。

神楽坂ハイライズ

神楽坂ハイライズは神楽坂駅から徒歩7分の場所にあります。かつては花街として栄え、今もなお華やかな当時の面影を残す神楽坂エリア。近年ではお洒落なカフェやバーも増え、若者の注目度も高まっています。路地に入ると昔ながらの高級料亭や瀟洒な家屋が立ち並ぶ住宅街で、落ち着いた雰囲気の中で暮らしたい方にもお勧めのエリアです。駅前にはスーパーやコンビニエンスストアもあり、お買い物にも困りません。神楽坂駅のほか牛込神楽坂駅、飯田橋駅も徒歩圏内で通勤にも便利です。

ダークブラウンを基調としたタイル張りの外観は清潔感があり都会の洗練された空気を感じさせてくれます。エントランスはオートロック、防犯カメラで万全のセキュリティが敷かれており、防犯面でも安心です。宅配ボックスもありますので、不在がちなご家庭でも時間を気にせず荷物が受け取れます。

食洗器付きカウンターキッチンや浴室乾燥機、ウォークインクローゼットなど室内機能も充実しており、快適な生活が遅れるでしょう。

パークハイム神楽坂

パークハイム神楽坂は神楽坂駅から徒歩4分の場所にあります。老舗の店が軒を連ね、賑わいを見せる神楽坂は近年外国人観光客にも人気のスポットです。一本路地に入ると古き良き時代の粋な空気を残す閑静な住宅街が広がり、落ち着いた暮らしをご希望の方にもお勧めのエリアです。

大通りに面したこちらの物件は、すぐ近くに深夜営業の格安スーパーがあったりとお買い物にも大変便利。神楽坂駅のほか江戸川橋駅も利用可能で、電車・車どちらの交通アクセスも良好なのが魅力です。

ダークブラウンの落ち着いた佇まい。レンガ風に石を積み上げたエントランスはアーチ状で、どこか異国情緒を思わせます。オートロックと防犯カメラでセキュリティもしっかりしています。日勤の管理人もいますので、防犯面は勿論、ちょっとした相談も気軽にできて安心です。

床暖房や浄水器と食洗器が標準装備のシステムキッチン、浴室乾燥機など室内機能も充実しており、上質な都市生活が楽しめます。

ベリスタ神楽坂

ベリスタ神楽坂は神楽坂駅から徒歩3分の場所にあります。古き良き東京の粋を残す街、神楽坂。大通りから路地に入ると閑静な住宅街が広がっており、静かな暮らしが堪能できるでしょう。スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアなども近くにありお買い物にも困りません。駅まで徒歩3分と大変近く、また、江戸川橋駅、牛込柳町駅も徒歩圏内で通勤に便利なのも嬉しいです。

ダークブラウンのタイル張りとガラスパネルの透明感がモダンな印象を演出する外観。アプローチもダークトーンで統一感を出しており、落ち着いた雰囲気です。オートロックに加えて24時間セキュリティシステムを導入、防犯面でも安心です。宅配ボックスや敷地内ゴミ置き場など設備も整っており、忙しい単身者でも時間を気にすることなく自分らしい生活が楽しめるでしょう。

浴室乾燥機やミストサウナ、床暖房など室内機能も充実、ペットの飼育も可能なので大切な家族と一緒に暮らせるのも嬉しいです。

パークコート神楽坂

パークコート神楽坂は神楽坂駅から徒歩1分の場所にあります。最寄駅から徒歩1分と高い利便性を誇る立地が魅力的な物件です。古き良き時代の空気を残すオトナの街である神楽坂。路地を入ると閑静な住宅街が広がる落ち着いた雰囲気の街で、静かな暮らしをご希望の方にもお勧めです。神楽坂のほか江戸川橋駅や飯田橋駅も徒歩圏内で、通勤。通学に便利なのも嬉しいです。

著名な建築士である隈研吾氏のデザインによる温かみのある外観は、上品かつモダンな雰囲気で神楽坂の街に違和感なく溶け込みます。エントランスはオートロック、24時間管理体制で防犯面も安心です。ソファの設置されたゆったりしたエントランスラウンジ、ホテルライクな内廊下設計、宅配ボックスなど共用部分も作りこまれており、上質な暮らしを予感させてくれるでしょう。

床暖房や浄水器付きキッチンなど室内設備も充実。ペット飼育も可能ですので、小さなお子様の情操教育にもしっかりと取り組めます。

神楽坂トワイシアパークサイドレジデンス

神楽坂トワイシアパークサイドレジデンスは神楽坂駅から徒歩2分の場所にあります。かつては城下町として栄え、今もなお古き良き時代の情緒を残す神楽坂エリア。高級料亭やお洒落なカフェ・バーが立ち並ぶ街ですが、路地に入ると閑静な住宅街もあり落ち着いた暮らしをご希望の方にもお勧めです。

商店街も近くにあり、スーパーやコンビニエンスストアもあるので日常生活にも困りません。隣接する白銀公園は住民の憩いの場としても親しまれています。

アイボリーを基調としたシンプルな外観は、上品な佇まいで神楽坂の景観に違和感なく溶け込みます。エントランスには木材の格子を取り入れ、木の温もりを演出。オートロックや防犯カメラでセキュリティ面も安心です。宅配ボックスもあるので、忙しいご家庭でも時間を気にせず荷物が受け取れます。ゲストルームなど共用設備も充実、お客様を招いてパーティをするのにもぴったりです。

間取りは2LDK~3LDKとファミリー層にぴったりなものが主で、ゆったりとした暮らしを送れるでしょう。

まとめ

新宿区内にある神楽坂ですが、新宿区の中では比較的落ち着いた雰囲気が漂っており、それだけに女性や子育て世代が多く住む街となっています。

神楽坂周辺で需要が高い物件は、意外と単身者向け物件ではなく、ファミリー向け物件なのかもしれません。広めのマンションを持っている方でしたら、ファミリー層に需要があるだけに、高く売ることができるでしょう。

公示地価を見ても、神楽坂周辺の地価は上昇中です。

ただし、東京23区内の地価相場は現在、プチバブルと言える状況下にあり、はじける時期は分かりません。

土地価格の上昇が続く中で一旦、価格が下落に転じると、「パニック売り」が起きる可能性があります。そのような状況では、希望通りの価格で売却できないケースも考えられます。

神楽坂周辺にマンションを持っている人が利益を最大限にするポイントは、ある程度利益を確保してから売却することなのかもしれません。

不動産売買で利益を得られるのは、いつの時代も他人より先に動く人なのです。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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