HowMaマガジン

「家を売る」「いつか売る」「もしかしたら売る」に役立つ情報

最新の記事

人気の記事

売却ノウハウ

全て見る

ローン・費用・税金

全て見る

相場・資産価値

全て見る

購入・買換え

全て見る

再開発

全て見る

投資・マネー

全て見る

雑学・その他

全て見る

世田谷区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

世田谷区のマンション相場を探る!今買い時、売り時の場所はどこ?

余っている不動産を売却して現金に換えたい。今住んでいるマンションを売却して新しいマンションの購入資金に充てたい。マンションのオーナーには、そのような希望を持つ方が多いでしょう。

不動産を高く売るにはいくつかのコツがありますが、様々な不動産会社に査定を頼んだり、自分で相場を調べたりしない限り、相場以上の値段で売ることは難しいでしょう。

世田谷区は東京23区の中でも住宅街としてとても人気があります。人口は93万人と多く、23区内でも群を抜いています。

また、都内では、かつては最大の面積を有する行政区でしたが、現在は大田区にトップの座を譲っています。

それだけに、区内には多数のマンションが建っています。相場を的確に把握して要領よく売らなければ、他のマンションに埋もれてしまって、思い通りに売却できないこともあるのです。

一方で、現在都内のマンションは高騰する傾向にあります。世田谷区のマンションの売却相場に詳しい不動産会社が見つかれば、期待以上の値段で売ることも不可能ではないのです。

そこで、ここでは世田谷区内のマンションの売買相場についてご紹介します。世田谷区内で売り時のエリアはどこなのか、どういったマンションが売れ筋なのか、人口動態なども併せてお伝えします。

世田谷区内の投資用マンションをお求めの方は、是非、こちらのデータを詳しくチェックしてください。

スマート不動産売却<特許取得>最新不動産売却サービス
多くの不動産売却経験者の失敗談から生まれた「HowMaスマート不動産売却」
【手間のない一括査定】+【スマホで複数の会社に売却依頼】で、手間も迷いもなく早期高額売却が目指せます!
詳しくはこちら

 

世田谷区のマンション相場は?

世田谷区は東京23区の西部に位置しており、多くの大学が立地するエリアです。目立った繁華街はそれほどありませんが、成城学園前などの高級住宅地や下北沢のようなサブカルチャーの街など、多彩な顔を持つ街として知られています。

イメージとしては京王線や小田急線沿線は若者の街、東急線沿線は高級住宅地が広がるといったイメージです。

世田谷区内のマンション相場は現在、どのような水準にあるのでしょうか。

直近の世田谷区のマンション相場は、不動産流通機構(レインズ)のレポートで確認できます。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201810data.pdf

世田谷区を含む城南地区のマンション相場は、1年前の2017年と比べて平方メートル単価がやや上昇しています。しかし、平方メートル単価がおよそ80万円、売買数が350件程度だった2018年の3月頃、人気はピークを迎えたと考えられます。

2018年だけで見れば最も高い数字をつけたのが春先で、1年前よりも相場は上昇しています。しかし、今後のマンション価格は徐々に落ち着きを見せ、緩やかに下降する見通しです。

レインズが発表する東京都の中古マンション販売件数だけではなく、株式会社不動産経済研究所が毎月発表している新築マンションレポート(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/349/68sr7q32.pdf)も確認してみましょう。

新築マンションの相場に関する記述を、上記のレポートから抜粋します。

  • 東京23区内の新築マンション平均単価は6,984万円と、前年同月よりも7.6%価格上昇。
  • 東京23区内の新築マンション月間契約率は69.8%。

23区内の新築マンションの販売動向を見ると、平均単価は前年よりもさらに上昇しており、価格上昇に歯止めがかかりそうにありません。それでいて月間契約率は高い数字を維持していますので、新築マンションにこだわりを持つ富裕層の購買意欲はまだまだ衰えていないと言えるでしょう。

今後の傾向としては、一般層は中古マンションを、プレミアムな価値を求める富裕層は新築マンションのみを購入することになりそうです。

世田谷区の人口や世帯の動向は


住宅への需要は人口動態によって左右されます。世田谷区の人口動態や世帯構成はどうなっているのでしょうか。2015年度の国勢調査データhttps://www.e-stat.go.jp/から、世田谷区内の人口について明らかにしたいと思います。

図表は、世田谷区内に住む方の性別や年代の割合を東京都と比較する形で示しています。

世田谷区内はほぼ、都内と同じ割合です。男女比を見れば女性の方がやや多めですが、それほど大きな違いはありません。注目すべきは年代別構成比ですが、年少人口、生産人口、老年人口とも東京23区内と大差ありません。

23区内では、渋谷区のように子育て世代は少ないが若い世代が多い、港区のように子育て世代と40代以上が多いなど、年代については区ごとに特徴があります。従って、世田谷区は人口動態的に目立った特徴がなく、年代的にもバランスが取れています。

次は世帯構成です。

年代別構成と同様に、世帯構成も都内の平均に近い割合となっています。単身世帯と2人以上世帯の割合がほぼ半々ですので、単身者向け物件、ファミリー向け物件ともに需要がありそうです。

持ち家の比率と借家の割合を見ても、都内の平均と変わりません。

借家世帯も4割以上ですので、賃貸物件を運営する場所として申し分ありません。

次に住宅の形態です。

年代別と世帯別の構成割合を見てきましたが、住宅形態についても同様の事が言えそうです。

戸建に住む人間は約3割、共同住宅に住む人間の割合は7割弱というのは、東京都全体の平均とほぼ変わりません。一方、11階建て以上の高層マンションに住む人間の割合は4%程度と都内の水準を下回っていますが、アパート物件のような2階建ての共同住宅に住む人の多さが如実に示されています。

高層マンションの少なさは唯一、世田谷区の隠れた特徴だと言えるかもしれません。

世田谷区では高層マンション自体に希少性があり、高値で売却できる算段が立ちます。賃貸マンション・アパート共に、十分な需要が考えられるでしょう。

主要エリアの公示地価の推移

不動産の売買価格は地価によって大きく変動します。毎年国土交通省が発表している公示地価のデータから、世田谷区内全体の不動産相場の変化について挙げてみました。

2008年[平成20年]72万6383円/㎡単価240万1268円/坪単価12.73%上昇
2009年[平成21年]65万5954円/㎡単価216万8443円/坪単価-9.89%下落
2010年[平成22年]60万7325円/㎡単価200万7688円/坪単価-7.17%下落
2011年[平成23年]59万989円/㎡単価195万3682円/坪単価-2.07%下落
2012年[平成24年]57万9061円/㎡単価191万4254円/坪単価-1.43%下落
2013年[平成25年]58万37円/㎡単価191万7480円/坪単価-0.31%下落
2014年[平成26年]58万8551円/㎡単価194万5624円/坪単価1.42%上昇
2015年[平成27年]59万8813円/㎡単価197万9547円/坪単価1.64%上昇
2016年[平成28年]60万558円/㎡単価198万5318円/坪単価2.86%上昇
2017年[平成29年]62万4742円/㎡単価206万5265円/坪単価3.36%上昇
2018年[平成30年]65万2993円/㎡単価215万8654円/坪単価4.57%上昇

上記データでは、リーマンショック前の2008年が最も高い公示地価となっています。

2009年以降、世田谷区内の不動産相場は下落が続きましたが、2013年に底を打って上昇に向かいました。特にここ5年間の公示地価は高騰して、リーマンショック前の水準に迫る勢いです。

知名度は高いものの、外国人観光客が訪れるような観光スポットはあまり多くない世田谷区。それでも住宅地としての需要が再燃しつつあり、居住者の増加が公示地価を押し上げています。

世田谷区は大変広い区であるため、エリアによって公示地価のばらつきが生まれます。そこで、世田谷区内の駅周辺で主要エリアの公示地価の推移を、2018年と2017年で比較してみました。

1位下北沢101万6666円/㎡単価336万881円/坪単価7.63%上昇
2位三軒茶屋98万9888円/㎡単価327万2359円/坪単価8.42%上昇
3位池尻大橋91万5111円/㎡単価302万5160円/坪単価4.56%上昇
4位都立大学86万5272円/㎡単価286万405円/坪単価3.74%上昇
5位学芸大学82万8200円/㎡単価273万7851円/坪単価3.92%上昇
6位二子玉川81万8500円/㎡単価270万5785円/坪単価7.71%上昇
7位奥沢78万250円/㎡単価257万9338円/坪単価6.70%上昇
8位尾山台75万2375円/㎡単価248万7190円/坪単価2.65%上昇
9位九品仏71万1500円/㎡単価235万2066円/坪単価4.04%上昇
10位桜新町70万8454円/㎡単価234万1998円/坪単価4.65%上昇
11位等々力70万7909円/㎡単価234万195円/坪単価2.36%上昇
12位南烏山70万200円/㎡単価231万4710円/坪単価5.29%上昇
13位池ノ上69万5000円/㎡単価229万7520円/坪単価4.22%上昇
14位豪徳寺68万4000円/㎡単価226万1157円/坪単価4.32%上昇
15位駒沢大学66万7700円/㎡単価220万7272円/坪単価5.46%上昇
16位世田谷代田66万2000円/㎡単価218万8429円/坪単価4.47%上昇
17位明大前66万1166円/㎡単価218万5674円/坪単価5.54%上昇
18位梅ヶ丘65万8250円/㎡単価217万6033円/坪単価4.77%上昇
19位成城学園前65万8142円/㎡単価217万5678円/坪単価3.65%上昇
20位経堂62万7750円/㎡単価207万5206円/坪単価3.69%上昇

2017年から2018年にかけて顕著な公示地価の上昇が見られるのは、

  • 下北沢
  • 三軒茶屋
  • 二子玉川

の3エリアで、いずれも知名度が高く、ブランド力のあるエリアです。

下北沢は若者向けの街、二子玉川はファミリー向けの街、三軒茶屋は芸能人が多く住むなど、老若男女を問わず非常に人気が高い街です。その他のエリアも上昇していますが、特にブランド力のあるエリアほど公示地価の上昇が目立ちます。

全国的に有名な街か否かの違いで、今後は公示地価の上昇幅に差が生じるでしょう。

HowMaでの販売実績

世田谷区内の人気エリアがわかったところで、HowMaの機能を使って実際の売買相場をエリア別に示しました。

マンション価格が特に高いエリアは北沢付近、多摩川二丁目という二子玉川エリアです。それでも、全体的な傾向では、5000万円から8000万円台前半に価格帯が分布しており、区内のマンション価格はほぼ横並びです。

マンション価格が特に安い場所として着目したいのが、北烏山。つまり、京王線千歳烏山駅周辺です。そして、世田谷区松原4丁目。投資用物件としてマンションを活用したい方にとって、この辺りのマンションは狙い目かもしれません。

世田谷区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック!

HowMaには、実際の取引事例を確認できる機能があります。世田谷区内で購入しやすいマンションのエリアとして浮上した、『千歳烏山』周辺のマンション取引事例をご覧ください。

千歳烏山周辺エリアの売買実績

周辺エリアということで、杉並区の実績も一部含まれています。

やや古めで築30年以上の物件の売買が特に多いのですが、平方メートル単価では50平方メートル台が占めていますので、かなり手頃な価格だと言えるでしょう。

もちろん、投資目的で買うのであれば、維持費がかさむことも忘れてはいけません。

世田谷区内で投資向け物件購入のおすすめエリアは?

HowMaでは家賃相場をAIが算出する機能があります。そこで、世田谷区内の代表的なエリアの家賃相場から、そのエリアでの利回りを調べてみました。

(利回りは物件価格下限を家賃相場下限で割った数字で算出)

価格の安さが影響して、北烏山付近の利回りは5%を上回る数字になっています。

世田谷区は賃貸物件の運営に向いているエリアなのか。

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安を出しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京23区の賃料相場から見て、世田谷区は賃貸物件の運営に向いているエリアでしょうか。

東京23区件数(件)賃料(万円)建物面積(㎡)㎡単価(円)

千代田区15.638.364,072
中央区14.137.783,728
港区1842.414,224
台東区10.534.093,071
墨田区9.431.722,949
江東区10.536.142,913
荒川区8.832.92,673
足立区8.238.362,147
葛飾区7.938.632,048
江戸川区8.537.822,249
文京区10.833.243,250
豊島区9.330.213,079
北区8.630.452,823
板橋区8.334.182,422
練馬区8.736.762,371
新宿区11.332.073,519
渋谷区14.336.643,898
中野区9.231.162,947
杉並区9.331.932,909
品川区11.834.183,464
目黒区11.732.973,547
大田区9.132.692,796
世田谷区10.133.992,983

世田谷区は、賃料相場が東京23区内で11位となっています。高級住宅街と庶民的な住宅街の両方が区内に存在していますので、相場としては平均的な水準と言えるでしょう。

高級住宅街のイメージが強い世田谷区ですが、探し方次第では他の区よりも格安な賃貸用物件が見つかりますし、立地次第で高値での物件売却が可能です。

次は不動産サイトHOMESの調査データから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)で比較してみましょう。

平均価格㎡単価
千代田区8,003114
港区7,782111
中央区6,54193
渋谷区6,23989
新宿区5,70582
目黒区5,66281
文京区5,23075
豊島区5,10073
品川区5,00872
台東区4,89370
中野区4,85469
墨田区4,82269
世田谷区4,57865
杉並区4,56665
江東区4,32862
北区4,21260
大田区4,18160
荒川区3,88355
練馬区3,68953
板橋区3,51750
江戸川区3,38848
葛飾区3,11244
足立区2,85141
(万円)(万円)

平方メートル単価でも、中野区や墨田区とほぼ同程度の水準です。都内では平均的な水準ですので、多様な入居者の獲得が可能でしょう。東京23区でも広大な面積を有する世田谷区ならではの特徴と言えそうです。

それだけに、賃貸用物件の購入には場所選びが大変重要です。

さらに、23区全体の中古マンションの販売価格と賃貸相場をまとめ、購入価格に比べて家賃を高めに設定できる自治体を探してみました。

上に挙げられた自治体ほど賃料あたりの投資効率が悪く、下に挙げられた区ほど価格は安いものの単純に投資効率の面で優れていると言えます。

投資効率では世田谷区は10位ですから、それほど悪くない水準と言えるでしょう。

ただし、指標が伝える事実は、あくまでも投資効率に限った話です。実際にはブランド力の高い区のほうが入居者は決まりやすく、収益性が高くなることも考えられます。

世田谷区は一定のブランドを持っていますので、投資効率で上位の区よりも高い収入が得られそうです。

まとめ

世田谷区は、まさに東京を凝縮したような人口構成と世帯構成、住宅構成を有しています。

都心に近い立地もあって、公示地価は区内全体で上昇傾向にあります。マンション売却時にタイミングを見計らって良い業者に相談すれば、想定価格よりも高く売ることも難しくないかもしれません。

ただ、23区内の中古マンション市場は徐々に落ち着きを見せていますので、多くの競合物件に埋没して、あまり高く売れないことも考えられます。

それよりも多くの物件が売りに出される前に相場を把握して、競合物件が売りに出されていない状態で早めに売った方が、最終的に高い値段で売れることもあるのです。

世田谷区内のマンションは単身者向け、ファミリー向け両方ともに需要があります。

今、売却活動に入れば、マンションの活用に消極的だったオーナーでも十分な利益を確保できるでしょう。

また、投資用物件では、投資効率が高くて中古物件が多い京王線や小田急線沿いなど、比較的安価で購入できるエリアが狙い目と言えそうです。

是非ともHowMaで世田谷区内の不動産相場を細かくチェックして、投資物件や売却物件を的確に見極めてください。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
Return Top