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港区の不動産の今を探る!今後の港区の不動産価格はどう推移する?

港区の不動産の今を探る!今後の港区の不動産価格はどう推移する?

東京で不動産を購入、もしくは売却にあたり、今後の相場がどのような動きを見せるのか気にならない人はいないでしょう。東京オリンピックまで不動産価格が上昇するのか、それともリスク回避のために一定の価格まで上昇したところで売却に入る人が増えるのか、相場をチェックする限りでは、まだまだ東京都内の不動産に下落傾向は見えません。

特に中央区や千代田区、そして港区の中央3区は東京、言い換えれば日本の中枢を担っているだけに、その存在感は非常に大きなものがあります。

しかも、タワーマンションの価格は高騰しながらもまだまだ開発が進み、新しいマンションの建設ラッシュが続いています。

昨今の東京23区や港区の不動産相場などを見ながら、港区の不動産を購入しようとしている方や売却しようとしている方向けに、今後どこを買うべきなのか、相場はどのように変化していくのか予測してみました。

港区のマンションの相場は?

まず気になるのが東京23区内、特に港区を含む中央3区の不動産相場がどのように推移しているのかという点でしょう。不動産流通機構、いわゆる『レインズ』では、以下のような最新レポートを発表しています。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201807data.pdf
このレポートの中で港区は中央3区に含まれており、マンション相場の推移が記されています。

都心の中央3区のマンション相場は、2017年から全体的に販売件数が減少傾向にあります。 特に2018年は4月から4ヶ月連続で販売件数が減少している一方で、㎡単価、価格ともに上昇傾向にあります。

このことから、不動産会社の経営が薄利多売ではないことが分かります。価格の高いマンションを売りに出す中で、一戸ずつ価格をさらに上乗せして利益を確保していると考えられるでしょう。 中古物件でこの状況であり、新築物件でも同様の現象が起きています。

現に、東京で流通する新築マンションの動向を見ても、傾向として東京23区内で価格の上昇が続き、平均価格は例年過去最高を記録しています。

港区のマンションが値下がりする傾向はまだ見えていませんが、消費者の購入意欲の面で言えば、落ち込みが見えてしまいます。物件の専有面積や築年数などのデータに大きな変化は見られませんが、最も多い物件は2~3人家族向けの50㎡強の物件です。そして、築年数も西暦2,000年を過ぎてから建てられたような、築15年から17年という物件が売りに出されています。「新築マンションを購入し、ある程度住んでから住み替えたい」と考える人が多いことが分かってきます。

30代前後で結婚して子供を育て、親元から離れた50代に、他の場所に移ろうと考えている人が多いのかもしれません。

港区の人口や世帯の動向は

次に、港区の人口動態や世帯構成はどうなっているのでしょうか。2015年度の国勢調査から探ってみます。

まず、どのような物件に需要があるのか、それは住人の実態を把握することで見えてくるはずです。そして、投資する人にとっても、また所有する不動産を売却したい人にとっても、イメージされた住人像から採るべき戦略が見えてくるはずです。

男女別の構成比では、やや女性の割合が高めです。目立っている年代としては、都内平均よりもいわゆる働き盛りの人が多いという点でしょう。30~40代では、いずれの年代も都内平均より割高な数字になっており、働きながら港区に住む人が多いことを物語っています。

年少人口も都内平均よりは高い数字となっており、意外と子供を持つ世帯が多いと言えるでしょう。それに比べて高齢者の人口は少なめであり、昔から港区内に住んでいる人があまり多くないことが原因かもしれません。

ただし、20代の人口割合は都内平均よりも少なく、収入の少ない若年層が港区に住むのは難しいことを表しているデータと言えそうです。子供の年齢を見ても、0~4歳は都内平均より高い数字ですが、5~14歳は少なくなっています。これから港区内で子供を育てようという世帯が多そうです。

次は世帯構成を見てみましょう。

人口に対する世帯数は都内平均よりも高いです。まず、単身世帯が世帯数の多さに反映されています。核家族や子供がいる世帯はやや高めの数字です。持ち家世帯を示した下図は、土地が高い場所ながらも都内平均よりも高い数字にあり、富裕層は自分で物件を購入して住んでいる人が多いと言えます。借家世帯は都内平均に近い数字ですので、賃貸物件の需要は十分にあるでしょう。

住宅形態は圧倒的に共同住宅に住む人の割合が高くなっています。戸建てに住む人はほとんどおらず、特に11階建ての高層マンションに住む人は世帯の約半数を占めています。データから「港区に住むことは、即ちタワーマンションに住むということ」のイメージは、あながち間違いでないことがわかってきます。

港区主要エリアの公示地価推移

一般的な土地相場を表す数字の一つに、国土交通省が発表している公示地価があります。港区全体で見た、ここ6年の公示地価の推移は以下のようになっています。

  • 2013年[平成25年]          262万9953円/m2             869万4059円/坪              -0.57%  下落
  • 2014年[平成26年]          275万9640円/m2             912万2778円/坪              +4.82%  上昇
  • 2015年[平成27年]          290万8738円/m2             961万5664円/坪              +5.73%  上昇
  • 2016年[平成28年]          290万8076円/m2             961万3477円/坪              +7.13%  上昇
  • 2017年[平成29年]          310万7765円/m2             1027万3604円/坪    +6.14%上昇
  • 2018年[平成30年]          334万5402円/m2             1105万9181円/坪    +6.18%上昇

このように2014年からは毎年5~7%と、凄まじい勢いで地価が上昇しています。売買の実勢価格をそのまま表にしたものではありませんが、公示地価が上昇すると、取引価格も上昇していくことは間違いありません。

また、港区内の周遊場所における公示地価を2018年と2017年で比較してみました。

  • 汐留       639万5000円/m2 2114万0495円/坪 +6.63%        上昇
  • 新橋       537万0769円/m2 1775万4609円/坪 +6.93%        上昇
  • 青山一丁目 517万3333円/m2 1710万1928円/坪   +6.24%  上昇
  • 表参道    475万2000円/m2 1570万9090円/坪 +6.82%        上昇
  • 溜池山王 409万2000円/m2 1352万7272円/坪 +6.76%      上昇
  • 赤坂見附 368万8000円/m2 1219万1735円/坪 +4.37%      上昇
  • 大門 306万6666円/m2    1013万7741円/坪 +6.21%            上昇
  • 田町 292万6666円/m2    967万4931円/坪        +5.77%  上昇
  • 六本木 270万3333円/m2    893万6639円/坪     +5.51%  上昇
  • 乃木坂 254万0000円/m2     839万6694円/坪      +5.24%  上昇
  • 麻布十番 220万3333円/m2 728万3746円/坪 +5.89%        上昇

どのエリアでも、公示地価の上昇が4%~7%弱程度見られます。港区内でも繁華街、ビジネス街、住宅街とエリアごとの特徴は分かれていますが、全てのエリアで地価の上昇が進んでおり、『あまり地価が上がっていなくてお買い得』な場所の発掘は困難かもしれません。

顕著な値上がりを見せていることから、すでに不動産を所有している人にとって「今売るべきか」、それとも「もう少し待ってから売るべきなのか」について判断する材料になるでしょう。

HowMaでの販売実績

このように、港区内の主要エリアでの公示地価相場がわかったところで、HowMaのAI機能を使ってマンション価格を算出してみましょう。結果は、『公示地価の高さが、マンション価格の高騰につながるとは限らない』だったのです。

マンションの数が多ければ、それだけ価格はこなれてきますし、繁華街の駅前などマンションが立ちにくい場所は逆に古いマンションしかなく、価格が意外と安いことも考えられます。

対象としているのは最も販売数の多い面積50~60㎡、築年数15年の中古マンションです。

  • 港区海岸              4,600~5,700万
  • 港区港南              4,900~6,000万
  • 港区芝浦              5,000~6,100万
  • 港区三田三丁目    5,200~6,400万
  • 港区浜松町           5,200~6,400万
  • 港区芝浦三丁目    5,300~6,400万
  • 港区芝大門           5,500~6,700万
  • 港区芝    5,600~7,100万
  • 港区西新橋           5,800~7,100万
  • 港区新橋              5600~6,900万
  • 港区東麻布           6,100~7,500万
  • 港区愛宕              6,200~7,700万
  • 港区白金              6,500~7,900万
  • 港区三田              6,700~8,200万
  • 港区赤坂              6,900~8,400万
  • 港区麻布十番       6,900~8,500万
  • 港区東新橋           7,200~8,700万
  • 港区麻布台           7,300~8,900万
  • 港区六本木           7,500~9,100万
  • 港区虎ノ門            7,500~9,200万

港区内でも比較的中古マンションが安いエリアを探したところ、港区海岸、芝浦、浜松町、港南などが挙がりました。逆に高い場所として名前が上がっているのは、虎ノ門、六本木、麻布十番、赤坂など東京23区内でも屈指の繁華街、ビジネス街として知られる地名ばかりです。公示地価で見れば、六本木や麻布十番はそれほどでもないのですが、住む場所として人気があるため、このような売買価格になっているのかもしれません。

一方で、マンション価格が安いエリアとして挙げられた浜松町や港南は、JR山手線が利用できるエリアですから、必ずしも不便さゆえにマンション価格が安いわけではないでしょう。交通の便でいえば、品川駅近くの港南は新幹線も羽田空港も利用しやすく、非常に多様な交通手段が選べます。

繁華街の真ん中に住みたいという人には不満があるかもしれませんが、生活の利便性でいえば不自由を感じることは少なそうです。

港区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック!

HowMaには、実際の販売実績をチェックできる機能もあります。そこで、マンション相場で安いエリアとして挙げられ、かつ交通の便も悪くない浜松町、港南の販売実績を確認してみましょう。

浜松町エリアの売買実績

築年数で見れば40年前後の築古マンション、15年前後の買い時マンション、築浅マンションと種類が豊富です。平方メートル単価が100万円以下のマンションもそれなりにあり、夫婦共働きで全体の収入が1,000万円以上あれば、港区内で子育てをしながら生活できる広さのマンションが買えないこともないでしょう。

港南エリアの売買実績

こちらも浜松町と同じように10~15年で新築プレミアムがなくなり、手頃に買えるようになった築古マンションがよく売買されています。ファミリー層向けの物件であれば、5,000万円~7,000万円前後で購入できそうです。

品川という利便性を考えれば、決して高くない価格でしょう。物件が港南2丁目と3丁目に集中しているのも特徴的です。

港区の投資効率は良いのか

自分たちで住む、売るだけではなく、投資用に港区内の賃貸マンションを購入するケースも考えられます。

不動産流通機構『レインズ』では、エリアごとの賃料相場の目安も出しています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sc/sc_201804-06.pdf

東京都内、区別の賃料相場を見てみましょう。

東京23区 件数(件) 賃料(万円) 建物面積(㎡) ㎡単価(円)

  • 千代田区 232 15.6 38.36  4,072
  • 中央区 514 14.1 37.78  3,728
  • 港区 784 18.0 42.41  4,244
  • 台東区 528 10.5 34.09  3,071
  • 墨田区 673 9.4 31.72  2,949
  • 江東区 819 10.5 36.14  2,913
  • 荒川区 446 8.8 32.90  2,673
  • 足立区 580 8.2 38.36  2,147
  • 葛飾区 485 7.9 38.63  2,048
  • 江戸川区 915 8.5 37.82  2,249
  • 文京区 611 10.8 33.24  3,250
  • 豊島区 890 9.3 30.21  3,079
  • 北区 624 8.6 30.45  2,823
  • 板橋区 1,015 8.3 34.18  2,422
  • 練馬区 940 8.7 36.76  2,371
  • 新宿区 1,287 11.3 32.07  3,519
  • 渋谷区 732 14.3 36.64  3,898
  • 中野区 842 9.2 31.16  2,947
  • 杉並区 913 9.3 31.93  2,909
  • 品川区 1,335 11.8 34.18  3,464
  • 目黒区 589 11.7 32.97  3,547
  • 大田区 1,978 9.1 32.69  2,796
  • 世田谷区 1,508 10.1 33.99  2,983

こちらのデータを見ていくと、港区は東京都内でも㎡単価あたりの賃料が最も高いことがわかります。中央3区、そして渋谷区を加えた4区の中でも、賃料は最も高くなっており、名実ともに日本で一番家賃の高い自治体と言えるでしょう。港区の賃貸物件への需要とそれに対する価格は、共に極めて高いものとなっています。

次は不動産サイトHOMESのデータから、23区それぞれの中古マンションの販売相場(広さ70㎡)で比較してみましょう。

最もマンションの価格が高いのは千代田区であり、港区は2番目です。千代田区のほうが価格は高いのに、賃料相場は港区のほうが安いという特徴が見て取れるでしょう。港区は物件価格の高いエリアである一方で、比較的投資効率が良いことがわかります。

そこで、全23区の中古マンションの販売価格と賃貸相場の相関図を次に出してみました。※単位は円

この数字は物件を購入して貸し出した場合、何ヶ月貸し出せば物件購入価格と同じ価格の賃料が得られるのかを大まかに示した数字です。

港区は千代田区よりは投資効率は良いのですが、やはり物件相場の高さが影響しています。投資効率だけを見れば、決して良い数字ではないようです。

投資効率が良い区として購入価格の安い北西部の板橋区や足立区などが挙がりますが、意外なところでは品川区の投資効率の良さにも注目したいところです。港区でも品川区よりの港南エリアの物件価格が安かったのは、このような影響があるのかもしれません。
港区と品川区では先日品川-田町駅間にできる『新山の手線』がマスコミに発表されました。駅開設に伴う経済効果は1兆4千億円とも言われています。品川駅はリニアモーターカーの出発駅になることも決まっており、今後より交通の要所として存在感を増していくでしょう。

港区でも品川区よりの物件が、今は狙い目かもしれません。

まとめ

港区のマンションを中心とした不動産物件は、まだまだ値上がり傾向にあり、価格下落の兆候は見えません。

ただ、現状のマンションの販売数は落ち込んでおり、若年層人口の低下などが原因として見つかりました。

どうしても港区の不動産価格は高くなりがちなため、低金利時代とはいえ、誰しも購入できるものはありません。また、最近では融資の審査が厳しくなっていると言われているため、ある程度まとまった資金を用意できる人でなければ、港区に投資用のマンションを購入する機会はなかなかないでしょう。

投資効率を見ても、港区は決して良い数字ではありませんが、それでも港区に住むことに価値を見出す人は多く、港区エリアの物件人気は依然高いものがあります。

利回りは決して高い数字が確保できるわけではありませんが、確実な賃貸需要を狙いたい、また相続対策として賃貸物件を購入しておきたい人には需要があるでしょう。

値上がりしている現状を見れば、売りたいと考えている人はいるのでしょうが、もう少し待った方が良いと思います。現在も港区の地価、そしてマンション価格は新築・中古両方とも上昇しているため、狙いどきを見定めることは難しくなっています。

しかし、市況に不穏な兆候が現れると、情報の拡散が早い現代では一気にパニック売りが起き、とにかく早く売りたいと考える人が増え、急激な相場の下落が起きることもあります。

それよりも、余裕をもって販売活動に当たったほうが、高い価格でも購入する顧客が見つかって良い結果に結びつくこともあります。時間をかけて売りたいのであれば、今から売却活動に取り組んで見るのも一つの手でしょう。

港区エリアの存在価値はまだまだ高いものがあるため、賃貸用途・売却益狙いの両方で購入しても損失を出すことはないと考えられます。

また、エリアの中でも比較的投資効率の良い場所を買うのであれば、品川駅付近がおすすめです。

価格が上昇している以上、リスクを避けるにはできるだけ購入価格が安く、投資効率の良い場所でマンション投資を行いましょう。

HowMaでは、エリア内でポイントを絞った詳細な価格調査も可能です。その機能を使って是非、投資用として向いている場所を選んでみてください。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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