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東京23区のマンションが高く売れている区はどこか?高く貸せる区はどこか?

東京23区のマンションが高く売れている区はどこか?高く貸せる区はどこか?

不動産でお金を得る方法としては、土地や物件を貸し出してその家賃収入を得る「インカムゲイン」、そして購入した物件を購入時よりも高い価格で売却することで利益を出す「キャピタルゲイン」と主に2つの方法があります。

現在の東京の不動産市況を見ると、23区を中心に上昇傾向が続いており、売却益を得ること、そして賃料収入を増やすことの両方が可能と言えるでしょう。

一般的には不動産相場の上昇が見られる時にはキャピタルゲイン、また相場が安定している、また下落傾向にあるときは景気の影響を受けにくいインカムゲイン重視で行くべきだとも言われます。

同時に物件のあるエリア次第ではインカムゲイン重視で行くべきなのか、またはキャピタルゲイン狙いで行くべきなのかが変わってくるでしょう。そこでここではHowMaの機能を生かして東京23区内の「今は売ったほうが良いエリア」「賃料収入が高いエリア」「利回りの良いエリア」をそれぞれ紹介していきます。

不動産を貸し出すか、売り出すかを決めるポイントは?

まず考えなくてはいけないのが、現在自分が所有する不動産を売った方がいいのか、それとも貸し出した方がいいのかという方針の決定です。

決める基準としては、現在所有している物件を貸し出した時の収入、そして現在支払っているローンの残債によって変わってきます。

貸し出したほうが良い場合

家を所有して既にローンの残債がなければ、貸し出した時のリスクを抑えられます。

この場合は基本的には低金利な住宅ローンの融資を受け、新しい家を購入。 そして元々住んでいた家を賃貸に出して、家賃収入を得ると いうケースが考えられます。

仮に空室が発生して、家賃収入が入らなくてもローン返済がないので、特に家計の負担にはなりません。あくまで収入が減るだけであり、ローン返済リスクは住宅ローンだけですので、 不動産投資におけるリスクを負うことはありません。

そして新しく購入した家の住宅ローン返済額よりも、家を貸し出して得られる家賃収入が多ければ、家計の足しになるので生活がぐっと楽になります。

貸し出すのかを決める判断基準としては、家賃ー住宅ローン返済額でプラスになるのであれば、前の家を貸し出すことを検討してみましょう。家賃相場を調べるのには、まず自宅付近の物件で同じ面積、同じリ立地、同程度の築年数の物件を住宅情報サイトなどで探し、その物件がどれぐらいの家賃で貸し出されているかをチェックします。

そして新しい家の購入プランを立て、住宅ローンを組んだ時に毎月どれくらいの返済額になるのかを確認しておきましょう。

2018年現在住宅ローンは非常に低い金利で融資を受けることができるため、家賃収入よりローン返済額が低い数字になることが多いはずです。ローン残債がないのであれば、是非貸し出すことを検討してみましょう。

貸し出すことがおすすめできないケース

一方でローンの返済がある状態で新しく家を購入するとなる、と二重ローンになってしまいます。また基本的に二重の住宅ローン融資は受けられません。

さらに前に住んでいた家を貸し出したとしても、必ずしも常に入居者がいるとは限りません。家賃が入ってくる状態であれば、ローン返済リスクは低いですが、貸し出す家は元々自分たちがある程度の期間住んでいた家です。

築年数もたっており使用感のある戸建てやマンションの場合、簡単に入居者が決まるとは限りません。特にファミリー向け物件は、一度人が入れば長く住んでくれるのですが、入居者が決まるまで時間がかかることも多いのです。

まだ自宅のローンを返済し終わっていないのであれば、新しい家を購入して古い家を貸し出すのは、現実的には難しいです。

売りに出したほうが良い場合

では売りに出した方が良いケースはどうなるでしょうか。それは貸し出したほうが方が良いケースの逆のパターン、つまり住宅ローンがまだ返済中という状態です。

気を付けなければいけないのは住宅ローンの残債と家の売却価格を比較し、家の売却価格の方が残債より安い時は家を売ることができないという点です。融資を受けた金融機関が売却を許してくれないでしょう。

家を売ることができるのは、あくまでもローン残債が売却額を下回った時です。その状態であれば家を売却しローンを完済できますし、手元に残ったお金をもとに新しい家を購入できます。

売却を行えば手元に残るお金もかなりの金額になるかもしれません。そのお金を頭金にして新しい家を買いましょう。そして新居の住宅ローンが、最初に住んでいた家の住宅ローンの返済額を下回るのであれば、毎月の生活も楽になります。

家の売却の価格が高くなることが見込めそうであり、また現在の住宅ローンと新居での住宅ローンを比較して新居の住宅ローンの返済額の方が低くなるのであれば、家を売りに出す意味は十分にあると言えます。

最終的には利回りと現金のどちらを取るかでも変わってくる

ただし上記の二つの例はあくまでも目安です。結局は自分たちが、「毎月の家賃収入が欲しいのか」「すぐに現金が欲しいのか」で貸出しをするか、売り出すのかを決めても全く問題ありません。

特に住宅ローンが残っていないのであれば、どうするかは自分たちの完全な自由です。古い家を売って、新しくて綺麗にな家に住みたいのであれば売却してしまった方が良いでしょうし、毎月の収入を増やし、将来定年退職後に向けての貯金や不労所得を得たいのであれば、賃貸物件の運営に乗り出してみるのも良いでしょう。

家のローン残債がないのであれば、低リスクで不動産投資を始められます。

東京23区内で今不動産を売るならどこの区?

まず東京23各区の不動産相場をHowMaで調べてみます。価格は3~4人家族向けの(80平方メートルの広さの築10年マンションをモデルケースにしました。

その結果が以下の表になります。(価格は2018年4月時点のもの)

城東地区

  • 台東区               5,500~6,700万円
  • 江東区               5,600~6,900万円
  • 墨田区       5,800~7,100万円
  • 葛飾区               3,100~3,800万円
  • 江戸川区             4,600~5,600万円

中央3区

  • 中央区               6,600~8,100万円
  • 千代田区              8,600~1.1億円
  • 港区                8,400~1億円

城西地区

  • 新宿区           7,400~9,100万円
  • 渋谷区           8,500~1億円
  • 世田谷区       6,900~8,400万円
  • 中野区           6,400~7,700万円
  • 杉並区          6,500~8,000万円
  • 練馬区          5,600~6,800万円

城北地区

  • 文京区         6,100~7,500万円
  • 豊島区         5500~6,700万円
  • 北区           6,000~7,400万円
  • 荒川区         4,400~5,400万円
  • 板橋区         4,900~6,000万円
  • 足立区         3,500~4,200万円

城南地区

  • 品川区         6,300~7,800万円
  • 目黒区         8,500~1億円
  • 大田区         5,300~6,400万円

相場で1億円を超えるエリアは、いわゆる中央3区の中の千代田区と港区、そして渋谷区と目黒区です。いずれも東京の経済、商業、文化の中心となる街並みとなっており、相場の高さもある程度納得できる結果になったのではないでしょうか。

反対に価格が安いエリアでは、

  • 葛飾区
  • 足立区
  • 荒川区
  • 江戸川区

の順番になっています。比較的に一般的な収入の人でも購入できる価格帯で見れば4000万円台の葛飾区か足立区に絞られてくるというのが現状です。

また2013年から2018年までの5年間の公示地価の上昇率については、先に挙げた上位4区の中では以下のような結果になりました。

       2018            2013

  • 渋谷区   1265万5161円/坪  851万9480円/坪
  • 港区     1105万9181円/坪  869万4059円/坪
  • 千代田区 1986万6522円/坪  1492万2607円/坪
  • 目黒区 373万9239円/坪  323万0918円/坪

もっとも高い上昇率を見せたのは渋谷区になっています。駅前の再開発も現在進行中であり、観光スポットや若者向けの繁華街も広がる渋谷区は不動産相場高騰の中心地になっているともいえます。

この中で目黒区の公示地価は他の3区に比べると非常に低くなっています。あくまで区内の平均公示地価であるため、区内で地価の上昇と下落が激しい目黒区は平均価格を出すとかなり低くなるのでしょう。それだけにマンションを購入すればこれから値上がりしていく可能性も高いかもしれません。

賃貸物件の運営をするのであれば、どこの区が良いのか

インカムゲインを得る手段である賃貸物件の運営。家賃は基本的には地価に比例して上昇しますが、地価が2倍の場所だからといって家賃を2倍にできるわけではありません。利便性や面積、建物の築年数などでも変わってきますし、住宅街、オフィス街など物件の立地条件によっても影響します。

先ほどと同じように3~4人家族向けの80平方メートルの広さの築10年マンションをモデルケースにしました。その結果が以下の表のようになります。(価格は2018年4月時点のもの)

城東地区

  • 台東区               21.6~26.4万円
  • 江東区               19.2~23.5万円
  • 墨田区       18.7~22.9万円
  • 葛飾区               16.2~19.8万円
  • 江戸川区            16~19.6万円

中央3区

  • 中央区               24~29.3万円
  • 千代田区              26.4~32.3万円
  • 港区                27.5~33.7万円

城西地区

  • 新宿区               25.5~31.2万円
  • 渋谷区               31.2~38.2万円
  • 世田谷区            22.5~27.4万円
  • 中野区               23.6~28.8万円
  • 杉並区                23.1~28.3万円
  • 練馬区       18.8~23万円

城北地区

  • 文京区               24.9~30.4万円
  • 豊島区               22.3~27.2万円
  • 北区                17.3~21.1万円
  • 荒川区                18.9~23.1万円
  • 板橋区                16.1~19.7万円
  • 足立区                13.6~16.6万円

城南地区

  • 品川区               22.6~27.7万円
  • 目黒区               25.5~31.1万円
  • 大田区               19.3~23.6万円

 

家賃相場での上位4区は、

  1. 渋谷区
  2. 港区
  3. 千代田区
  4. 新宿区

という結果になりました。またマンション価格では数字が下回っていた渋谷区が、千代田区と港区を大幅に上回る結果になったのも見逃せないポイントでしょう。

マンション価格4位の目黒区も新宿区とほぼ同水準の家賃でしたが、やはり交通の利便性が良い新宿区は生活するのに適した場所であり、居住用物件の需要が高いと考えられます。

一方で公示地価を見れば圧倒的な数字を持つ中央区、千代田区などは家賃相場ではそれほどの数字にはなりません。生活環境や通勤、通学などの利便性を見るとこれらの区はあくまで「通う」場所であり、「住む」場所とはあまり考えられていないのでしょう。また賃貸物件の数自体が少ないことも予測されます。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyosoku/ty-data.htmを見ても

昼夜間人口の差が激しいのは中央3区である千代田区、港区、中央区です。それに次いで渋谷区がライクインしますが、中央3区ほど昼夜人口のギャップがありません。賃貸需要を狙うのであれば、やはり渋谷区が適していると考えられそうです。

またコストパフォーマンスの面でも注目しなければいけません。例えばマンション価格で最下位だった葛飾区も家賃では16.2~19.8万円と、足立区の13.6~16.6万を上回る家賃相場になっています。マンションを購入してファミリー向けに貸し出すのであれば、葛飾区は大変にお得なエリアであると考えられるでしょう。

利回りでお得なエリアを探す

HowMaでは物件価格相場、賃料相場だけではなく、そのものズバリ利回りも見ることが出来ます。

利回りは不動産の収益性に直結してきますから、賃貸物件を選ぶ時にはまず利回りから見るという人も多いでしょう。そこで23区内の利回り相場もHowMaで調査してみました。こちらも3~4人家族向けの80平方メートルの広さの築10年マンションをモデルケースにしています。

その結果が以下の表です。(数字は2018年4月時点のもの)

城東地区      

  • 台東区               3.6~4.4%
  • 江東区               3.3~4.1%
  • 墨田区       2.9~3.6%
  • 葛飾区               4.8~5.9%
  • 江戸川区            3.4~4.2%

中央3区 

  • 中央区               3.3~4.1%
  • 千代田区              2.8~3.5%
  • 港区                3~3.7%

城西地区        

  • 新宿区               3.1~3.8%
  • 渋谷区               3.4~4.2%
  • 世田谷区            3~3.7%
  • 中野区               3.5~4.2%
  • 杉並区                3.3~4%
  • 練馬区       3.1~3.8%

城北地区         

  • 文京区               3.8~4.6%
  • 豊島区               3.8~4.7%
  • 北区                3~3.7%
  • 荒川区                3.9~4.8%
  • 板橋区                3.2~3.9%
  • 足立区                4.1~5%

城南地区     

  • 品川区               3.5~4.3%
  • 目黒区               2.9~3.6%
  • 大田区               3.6~4.4%

上位ベスト5は、

  1. 葛飾区
  2. 足立区
  3. 荒川区
  4. 豊島区
  5. 文京区

となってきます。物件価格が安い葛飾区や足立区、荒川区の上位入りは予測しやすいところでしょうが、以外なエリアとして豊島区と文京区の名前が上がってきました。特に文京区は高級住宅街として知られるエリアだけに、利回りが高いと予測した人は少なかったのではないでしょうか)。

一方で利回りの低いエリアとなると、

  1. 千代田区
  2. 目黒区
  3. 墨田区
  4. 世田谷区
  5. 北区
  6. 港区

が挙がってきます。地価の高い中央3区だけではなく、住宅街として知られる世田谷区、比較的馴染みやすい街の印象が強い北区が上がってきていることは意外に感じられるかもしれません。このエリアは地価の上昇に家賃の相場がまだ追いついていないとも考えられます。

豊島区/文京区で利回りの高い場所はどこか?

利回りの高いエリアとして名前の挙がった豊島区と文京区。いずれも公示地価がここ5年で15%以上上昇しており、キャピタルゲインも十分に狙えるエリアです。

HowMaの機能で利回りが特に高いエリアを探してみました。

豊島区

  • 東池袋5丁目 4.7%
  • 高松3丁目 4.7%
  • 西巣鴨2丁目 4.5%
  • 西池袋3丁目 4.5%

中心部から離れると

  • 南長崎4丁目 5.4%

等の数字が見つかります。

文京区

  • 春日 4.6%
  • 本郷 4.1%
  • 千石 4.3%

などが高めの数字となっています。

山の手線内にスッポリと全域が収まってしまう文京区は住宅地が狭いため、5%を超えるような利回りのエリアは見つかりませんでしたが、豊島区では東京の中心部から離れたエリアで5%以上の利回りの物件も容易に見つかりそうです。

また区役所が出来たばかりの東池袋4丁目や5丁目の利回りが高いことも特筆に値する点でしょう。このあたりは実際の需要や利便性に対し、まだマンションの物件価格が追いついていないのかもしれません。

まとめ

不動産市場は2018年現在、非常に活況を呈しており、値段が上昇傾向にあるため、今は売るよりも、もう少し待って値上がりを待ってから売りたいと考える人もいるでしょうし、現在の相場がかつてのバブル経済期に似ているので、一刻も早く売りたいという人もいるでしょう。

もちろん誰も今後の相場の推移を分かるわけではありませんし、正解というものはありません。ただ専業不動産投資家ではなく、少し毎月の収入を増やしたい、少しでも高く自宅を売りたいと考える方であれば、冒険するよりも手堅い手法を採ったほうが良いかもしれません。そのためにはやはり現在の住宅ローンの残高を見ながら、毎月の収入が少しでも増える、出費が少しでも減るのはどちらかを念頭に置いて、売るか貸すかを決めていくのが良いでしょう。

HowMaの機能を活用すればリアルタイムで更新されるマンション相場、また家賃相場や利回りなど収益性の部分を確認できます。区別に全体の平均的な相場の把握もできますし、ピンポイントで利回りの高い『お宝エリア』の発掘も可能です。

実際に東池袋など投資価値の高いエリアも把握できましたし、様々な機能を活用して家賃相場とマンション価格のギャップなど、それぞれの数字を細かく比較していけば、色々な事実が見えてくるでしょう。こういった数字を参考にしながら、まずは自分の所有する物件の相場を知って方針を決めていきましょう。

不動産相場は生き物です。政治、相場、市況、様々な要因によって毎日刻々と変化していきます。常にアンテナを張り巡らし、自分たちの利益を生み出す物件の発見に取り組みましょう。

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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