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2018年 東京と近郊のマンション市況の今後を予測

2018年 東京と近郊のマンション市況の今後を予測

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2018年 東京と近郊のマンション市況の今後を予測

先日国土交通省による公示地価が発表され、日本の都市及び住宅地の地価平均相場が上昇している結果が明らかになりました。日本では現在人口が減少していると言われますが、逆に地方都市の人口が減る一方で逆に都心部に人が集中する傾向にあるため、都心部の不動産の人気はここ数年ぐいぐいと上昇しています。その結果特に東京23区内また東京に隣接する神奈川県、埼玉県、千葉県などの不動産価格は高騰とも言える状況です。

特に東京23区内は新築、中古ともにマンションが値上がりする傾向があり、価格の推移をよく見ておかないと買うタイミングを見極めるのが難しいと言えるでしょう。そこで今東京23区内のマンションを探すとしたらどこが最も割安感があるのか、買うならばどのいればいいのか、そして今後どうなっていくと予測されているのかを見てみましょう。

2018年時点での東京都内のマンションの相場は?

2018年時点での東京都内及び首都圏のマンション相場は、株式会社不動産研究所のデータによると以下のようになっています。

価格(万円)  対前年比(%)

  • 東京都区部    7,089    106.9
  • 東京都市部    5,054    101.4
  • 神奈川県     5,524    109.6
  • 埼玉県      4,365    102.6
  • 千葉県      4,099    100.3
  • 首都圏総合    5,098    107.6

 

(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/317/z2017.pdf)

どの都道府県も値上がりを続けており、特に東京都区部と神奈川県のマンション価格の上昇が目立つところです。特に新築マンションの価格は値上がりする傾向があります。しかしその反面で新築マンション販売数から見る契約数は、2015年からの推移を見ると減少傾向にあります。

(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/316/s201801.pdf)

 

つまりこれは価格の上昇が、家が欲しい人の収入と予算を上回り、新築マンションの売れ行きが鈍化していることを表しています。

一般的にマンションに限らず、商品価格が高くて売れ行きが悪くなると、販売数を増やすために値下げなどが検討されるはずなのですが、首都圏のマンションに限ってはそのような現象はまだ見えてきません。国土交通省が発表する路線価や公示地価が上昇しているのを反映するかのように、マンション価格も消費者の意向に反して上昇を続けているのです。

全体的な傾向を見たところで、次はHowMaで東京23区内の新築マンションの平均的な価格を見てみましょう。

城東地区       

  • 台東区    6,300万~7,700万
  • 江東区    6,500万~7,900万
  •  墨田区  6,700万~8,200万
  • 葛飾区    3,600万~4,400万
  • 江戸川区 5,300万~6,500万

中央3区

  • 中央区    7,700万~9,400万
  • 千代田区 9,900万~1億2千万
  • 港区       9,700万~1億2千万

城西地区

  • 新宿区    8,600万~1億
  • 渋谷区    9,800万~1億2千万
  • 世田谷区 8,000万~9,700万
  • 中野区    7,300万~9,000万
  • 杉並区    7,600万~9,200万
  • 練馬区    6,400万~7,800万

城北地区

  • 文京区    7,100万~8,700万
  • 豊島区    6,300万~7,700万
  • 北区       7,000万~8,500万
  • 荒川区    5,100万~6,200万
  • 板橋区    5,700万~7,000万
  • 足立区    4,000万~4,900万

城南地区

  • 品川区    7,300万~9,000万
  • 目黒区    9,800万~1億2千万
  • 大田区    6,100万~7,400万

最も安いのは葛飾区、足立区。次いで荒川区と江戸川区といったところでしょう。上記の価格はいずれも新築で4人家族でも生活できる広さの80㎡の広さを持つマンションを基準としています。

対して非常に価格が高いのは渋谷区、目黒区といった繁華街。そして千代田区や港区といった東京都の中枢機能を持っているエリアになっています。

高騰しているエリアの価格帯を見ると、もはや平均的な収入の家庭では購入するのは不可能な価格帯となっています。富裕層、そして外国人が滞在時の住居や投機目的に購入するものだと考えられます。

ファミリー用マンションが安いのは23区内ではどこになる?

その中でも何とか平均的な収入の人がファミリーで住めるようなマンションを購入するとしたら、先の例でいけば葛飾区、そして足立区になってきます。

この2つのエリアであれば新築マンションでも4,000万円前後で買うことができます。

また東京都内で働く人の平均年収は男女合わせて600万円強(厚生労働省調べ)なので、夫が会社員、妻が扶養範囲内で働く主婦と想定した場合、世帯年収は750万円前後と考えられます。

住宅ローンを組みやすい年収の7倍ほどの住宅を購入するのであれば、都内の平均的的な家庭が購入可能なマンションの価格帯は5,000万円前後までラインを上げられます。

そのラインまで考えれば、都内でファミリー向け新築マンションを購入できる区は

  • 葛飾区
  • 足立区
  • 江戸川区
  • 荒川区

の4区です。

一方で必ずしも新築マンションにこだわりがないという人であれば、中古マンションを購入選択肢に加えても良いでしょう。そこで築15年の中古マンションで家族4人が生活できる80㎡物件を探すと、どこまでエリアが拡大するかをHowMaで調べてみました。

その結果、5,000万円で購入可能な区が

  • 葛飾区
  • 足立区
  • 江戸川区
  • 荒川区

だけではなく、

  • 大田区(4,800万~5,900万)
  • 板橋区(4,500万~5,500万)
  • 練馬区(5,100万~6,200万)
  • 豊島区(5,000万~6,100万)
  • 台東区(5,000万~6,100万)
  • 墨田区(5,300万~6,500万)
  • 江東区(5,100万~6,300万)

までエリアが拡大されます。

特にこの中では、東京で3番目に乗降者数が多いターミナル駅の池袋駅を有する豊島区はかなりお手頃感があるのではないでしょうか。埼玉方面でにも出やすく、その利便性を考えればかなりコストパフォーマンスが良いと考えられます。

豊島区の東池袋といえば、最近移転したばかりの豊島区役所があります。さらに池袋駅は新宿へは10分、渋谷も15分で行くことができますし、丸の内に通勤しやすい丸の内線の始発駅でもあります。

池袋が新宿や丸の内で働く人の両方にとって大変路線を利用しやすい環境であることは間違いありません。空港へのアクセス性はそれほどでもありませんが、東京駅にも20分以内で行けるので、新幹線は大変利用しやすいです。

東京23区以外のマンション相場はどのようになっているのか。

東京23区内だからといって、新宿や丸の内など都心への通勤環境が決して良いわけではありません。 オフィスが集中するようなエリアでのアクセスを考えると、マンション価格の安い葛飾区や足立区よりも、東京東部に隣接する千葉県西部、新宿に乗り入れている小田急線が通る神奈川県北東部などの方が住環境は良いとも考えられます。

また先程挙げたマンション平均価格を見ても、東京市部よりも神奈川県のほうがマンション価格が高騰化しています。

それでは東京都に隣接する神奈川、千葉、埼玉の3県の新築マンション相場をHowMaで見てみましょう。

神奈川県

  • 横浜市  6,000万~7,400万
  • 川崎市  4,800万~5,800万
  • 相模原市 3,300万~4,000万

埼玉県

  • 川口市 4,200万~5,100万
  • 戸田市 4,200万~5,100万
  • 草加市 4,200万~5,200万
  • 入間市 3,500万~4,300万
  • 和光市 4,500万~5,500万
  • 八潮市 2,900万~3,600万

千葉県

  • 市川市 4,600万~5,600万
  • 松戸市 3,200万~3,900万
  • 浦安市 5,800万~7,000万

価格が高い市を見るとやはり横浜市が人気であり、次いで東京ディズニーランドのある浦安市、さらに武蔵小杉を抱える川崎市となりました。

特にエリアを詳細に見ると、武蔵小杉駅周辺は都心にも負けないほどの価格帯になっています。

この7,400~9,000万円という価格は文京区や杉並区に匹敵する数字であり、都内でも高級住宅地と呼ばれるエリアに並ぶものがあります。

 

武蔵小杉駅の周辺にタワーマンションがたくさん建てられていることから、このような結果に反映されていると考えられます。武蔵小杉は品川、新宿、渋谷、横浜には30分以内。池袋や東京などにも乗り換えなしで1時間以内でアクセスできます。

新横浜や品川など新幹線の停車駅だけではなく羽田空港へのアクセス性も優れており、空路が利用しやすいアドバンテージは出張の多いビジネスマンにとっては見逃せないものがあるでしょう。

数多くの路線が乗り入れるようになったことで通勤の利便性が大幅に向上し、サラリーマンが多く住宅を購入するようになったのです。

しかしその一方で最近ではあまりにも人が増えすぎたため、通勤時間に駅に入ることができないといった問題も顕在化しています。そのため武蔵小杉のマンション建設及び人の流入は今後はしばらく沈静化していくのではないかといった見通しも立てられています。

その他に都心への通勤部がよく注目されているエリアといえば、ここでも挙げた千葉県の市川市や埼玉県の川口市などが挙げられます。どちらも千葉県及び埼玉県で東京に最も隣接している市となっており、市川市は都営新宿線と総武線で新宿や東京駅への乗換なしでの通勤が可能です。

川口市は京浜東北線しか通っていないため、新宿へ直接アクセスすることはできませんが、赤羽での乗り換えで新宿や渋谷に容易にアクセスできます。また京浜東北線を使えば横浜方面にも簡単に出られます。東京23区に匹敵するような利便性の高さがあるだけに、マンション価格も東京23区内でも安価なエリアである葛飾区や足立区を上回る水準になっています。

川口駅からであれば新宿駅は26分、東京駅は27分でアクセス可能です。市川駅からであれば新宿駅は33分、東京駅は18分で行けます。一方で葛飾区青砥駅からでは新宿駅も東京駅も35分以上かかってしまいます。

そのため東京23区内に関係なく、アクセスなど利便性の高さが不動産価格にも反映されていると言えるでしょう。

2009年からこれまでの首都圏マンション価格の推移は

どこにマンションを購入すればいいかを考えるのと、同時に今後価格がどうなっているのかを考えることは重要です。これ以上不動産価格の上昇が起こりにくいのであれば、値下がりが期待できるので、今すぐには購入しない方がいいでしょうし、 まだまだ価格が上昇していく可能性が高いのであれば、すぐにでも金策を立ててマンションの購入を検討するべきでしょう。

不動産の流通情報を一手に担うサイトと言えばREINSです。東日本不動産流通機構のサイトでは過去のマンション取引データも掲載されているので、価格の推移をチェックできます。

そこで2009年、2012年、2015年、そして2017年12月の各エリアのマンション㎡単価を見てみましょう。(http://www.reins.or.jp/trend/mw/index.html  内の各レポート参照)

 

     

図のような結果になりました。上昇率が目覚ましいのは埼玉県と東京都23区内全域。比較的緩やかな上昇を見せているのは東京の市部と千葉県千葉市。そして全エリアにおいて、マンション価格は上昇しているということが分かってきます。(単位:万円)

また2009年と2012年ではそれほど売買価格に変化はなく、値下がりしているエリアもあるのですが、2012年から2015年でどのエリアも大幅な上昇を見せています。2015年と2017年では全エリアが値上がりをしているわけではありませんが、23区の大半と千葉の総武エリア、さいたま市などが大きく価格を上昇させています。

 

これから値上がりするエリア、今買っておきたいエリアとは

ではこれから不動産が値上がりするエリア、そしてお買い得と言えるエリアや今はまだ買わないほうが良いエリアはどのあたりになるでしょうか。

不動産価格の変動は需要によっても大きく変わってきます。

http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/tk/PPP/report/071200060/?P=2

を参考に2016年に人口が増えた首都圏の自治体ベスト30を見ると

  • 東京都       世田谷区、中央区、板橋区、杉並区、港区、大田区、江戸川区、江東区、品川区、練馬区、新宿区、葛飾区、北区、中野区、豊島区、文京区、墨田区
  • 千葉県       流山市、市川市、船橋市、習志野区
  • 埼玉県         川口市
  • 神奈川県      川崎市中原区

となっています。埼玉県、神奈川県でも東京隣接エリアで人口が増えているのは間違いないですが、特に人口増が目覚ましいのが千葉県です。総武線沿いの市川市、船橋市はもちろんのこと、習志野市や流山市など都心からやや離れた場所も人口が増加しています。

流山市はつくばエクスプレスの影響が大きいと思われますが、習志野市は総武線沿いとはいえ都心への通勤圏からは離れた場所にあります。

また東京23区の人口増加はまだまだ高いものがあり、今後も人口の増加が落ち着いてきても単身者世帯数はさらに増加するものと東京都でも見解を示しています。

不動産価格の上昇率と人口増加の直近のデータから考えれば、東京23区内はまだ人口、不動産価格ともに上昇する傾向にあり、マンションを買うならば早めのほうが良いと考えられそうです。

千葉県も総武線沿いを中心に目覚ましい人口増加を見せる自治体が目立っており、一方で不動産価格の上昇率はそれほど高くありません。今後の需要を見据えると、今がまさに好機なのかもしれません。

埼玉県ではベスト50位内の自治体だとさいたま市、戸田市も入っています。これらの新宿に直通で行ける路線沿いの自治体はまだ需要がありそうです。ただ一時期の勢いはないため、場所によっては価格が落ち着いてくるかもしれません。

神奈川県では横浜市、川崎市内の行政区が入っていましたが、横浜市よりも川崎市の区のほうがベスト50に入る数が多くなっていました。横浜市は大変に広い市であるため、同じ横浜市内でも区によって勝ち組負け組が分かれようとしています。

一方で川崎市は横浜市よりも東京都心へのアクセスが良く、大半の区で人口を大きく伸ばしています。ここに入ってこなかった多摩区や麻生区も小田急線沿いにあるため、ダイヤ改正で新宿への通勤時間が大きく短縮されました。

一つの市で見れば2016年の1年間で、14,000人と、日本でも最も人口を増やした自治体は川崎市です。http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/tk/PPP/report/071200060/?P=7

武蔵小杉の開発が一段落しても、まだまだ川崎市の不動産は見どころがありそうです。

まとめ

東京都内、特に23区を中心に不動産の相場はまだまだ値上がり傾向にあります。

一方で2020年の東京オリンピックの開催で海外からの観光客に対する不動産の需要が一段落をする、また2022年の生産緑地の住宅用地への転換など、2020年をすぎると不動産価格の上昇にストップを掛けると見られているファクターもいくつか存在しています。

しかしながら東京の不動産価格は世界の主要都市と比べてもまだまだ安いというデータもあるため、日本人に向けての需要ではなく、外国人や海外の企業からの不動産需要も想定しておきたいところです。

不動産価格は基本的に需要と供給の関係によって成り立ちます。そこに住む人、事業所や店舗を構えたい人がいれば当然不動産価格は上昇していきますし、人口が減る、また商業地としての価値がなくなっていけば価格は下落します。

日本が経験をしたバブル経済の崩壊は、加熱した不動産投機が急激に収縮したことで雪崩のような不動産価格の下落が発生しました。現在の状況を見ていくと、バブルのような不動産価格の急激な上昇は見られず、また不動産売買の件数が急増したというデータは見られません。

そういったデータを見ながら、現在の不動産価格は需要に沿ったものなのか、それとも投機目的でいずれは手放されて、最後に所有した人間が「ババを引く」状態になるのかどうかを考えてみてはいかがでしょうか。

 

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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