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価格はバブル期並?いまマンションを買うのは得策なのか?売るのは?

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価格はバブル期並?いまマンションを買うのは得策なのか?売るのは?

2017年7月に国土交通省が発表した全国の路線価情報では、銀座の一等地の路線価が、バブル期を抜いたという結果が発表されました。
かつて日本中を不動産投資の幻想と狂騒の中に包み込み、そして大きな爪痕を残していったバブル経済の崩壊。
不動産投資をしている人の中でも、バブル時代やリーマンショックの記憶から、不動産投資が加熱することに危機感を持っている人も多いと思います。

情報技術の発展や少額での不動産投資が可能になり、20代、30代で不動産投資を始める人も増えていますが、今本当に不動産投資をするのは良いタイミングなのか、これから先値下がりをする要因はあるのかなどを見ていきましょう。

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全国平均地価はバブル期には遠く及ばない

まず結論から言うと、バブル期並みの地価になったのはごく一部の場所であり、全国平均、東京平均で見たとしても、全体的な水準はバブル期には遠く及んでいません。

バブル期は日本中のありとあらゆる場所の土地が買われ、田舎の山の中でもゴルフ場にする、という理由で買い手がついたほどです。
その時代に比べると、東京はともかく地方の地価はバブル期よりも遥かに安いままです。

バブル期は一般的なサラリーマンの年収では、東京都内に土地を買うのは不可能と言われましたが、現在では23区内でも3000万円台、4000万円台のマンションや戸建ては数多く有ります。
その意味ではバブル期よりも不動産は買いやすい状況にあるといえるでしょう。

東京23区の平均取引価格はリーマンショック以降右肩上がり

バブルはまさに日本中が実体のない好景気に浮かれた時代でした。
そのため当時を参考に不動産投資の是非を判断するのは意味がない、と考える人もいます。
問題なのは今地価がどのような流れに有り、この先どんな動きを見せていくのかという点だとも考えられます。

その意味では2017年時点では、「ずっと値上がりの流れの上にある」と言えます。
日本の物価はここ20年停滞しており、サラリーマンの年収も非正規雇用の増加で減少傾向に有ります。
しかし不動産の取引価格の推移を見ると、20年前から10年前までは緩やかに右肩上がり、2007年で近年のピークを迎えて、リーマンショックで大幅に下落。
しかしその後はまた右肩上という傾向を見せているのです。
結局リーマンショックで下落が起きても、投資家にとっては投資のチャンスが増えただけであり、むしろ投資家が参入するための呼び水になったともいえます。

オリンピックが終わるとバブルは弾けるのか

しかしやはり一時的な下落は投資家や市場にとってのダメージは大きいものです。
目下不動産投資家にとって最大の注目事項、そして懸念事項になっているのが2020年の東京オリンピックが終わった後の市場動向でしょう。

海外からの観光客が一気に減少し、投機バブルが終わり民泊需要がなくなる、海外からの投機マネーの撤退、政府のインフレ誘導の方針が変わっていくなど、様々な要素で不動市場が下落に進む可能性が高いともいわれています。

しかし各国の首都と比較すればまだまだ東京の地価は安い水準にあるといわれており、海外の殻の投機マネーが今後も流入する可能性は高くなっています。
先のリーマンショック後のように、一時的に下がることはあってもまた投機のチャンス到来とばかりに、ゆるやかに右肩上がりをしていくのではないでしょうか。

2022年問題とは

またもう一つ不動産市場に与える影響が大きいと予測されているのが「2022年問題」です。
これは1992年に制定された生産緑地法の期限が2022年で切れ、都心の中にあった農地が住宅地として転用されることを指しています。

これまで住宅地に使用できなかった土地が一気に住宅地として使用されるようになれば、不動産市場では土地価格が下落する流れが生まれていくでしょう。
これはマイホームが欲しい、投資用の不動産宅地が欲しいという人にとっては好機です。
しかしすでに不動産投資をしている人にとっては、賃貸物件の競合が一気に増えて収益が下がるという可能性もあります。

その一方で農地として利用されているのは、駅から10分以上のエリアがメインであり、単身者用のアパートやマンション用地としては向いていないと見る向きもあります。
ファミリーが自宅用に買う、もしくは戸建て投資をする人にとっては大きな影響がありそうですが、あくまでアパートやマンション投資をしたいという個人投資家への影響は、そう大きくはなさそうです。

まとめ

現在の状況、今後の見通しを考えるには情報収集をしておく必要があります。
地価はまだ高止まりの様子を見せず、しかしながら購入者は減っているという状況が続いています。
今後の不動産投資を行ううえで、海外からの投資資金が、どんな目的で、どの程度に日本市場に入り込んでくるかも見ていかなければいけないでしょう。

しかし日本で不動産投資の対象となるエリアが、東京、名古屋、大阪などの都心に限定されてきている現状を見ると、一部への投資が激化し、その一部の場所の地価や物件価格が上昇する流れであることに、大きな変化はないでしょう。

その意味では短期的にリスクを取って行う不動産投資を避け、長期的に保有し、収益を出していく方法を取ることが、失敗しない不動産投資に必要になっていくでしょう。
少なくとも今は金利リスクは抑えやすい状況ですし、またできるだけキャッシュフローを確保してから投資を始めるようにすれば、長期的な視点では、マンションなどの不動産を買うチャンスと言えそうです。

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執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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