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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?有楽町駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?有楽町駅のマンション相場を徹底解剖!

JR山手線各駅のマンション相場レポート記事、今回の舞台は有楽町駅です。

新橋銀座東京駅にすぐ近く、かつ皇居も徒歩圏内と非常に利便性がよく大人の街という印象が強い有楽町エリア。

果たしてマンションの相場価格はどのようになっているのでしょうか。

賃貸・売買について徹底的に調査してみました。

有楽町駅とは

有楽町駅は、東京駅と新橋駅の間に挟まれた駅です。JR山手線及び京浜東北線、東京メトロ有楽町線が通っており、1日当たりの乗降員数は51万人です。東京メトロ日比谷駅と隣接しており、そちらと併せると実に70万人と小さい駅ながら都心でもトップクラスに乗降者数の多い駅と言えます。東京メトロの有楽町駅と日比谷駅は地下で繋がっており、東京メトロ日比谷線・千代田線及び都営地下鉄三田線に乗り換えが可能です。

東京駅や新橋駅といったオフィス街に囲まれた立地で少しあるくと皇居にぶつかる立地でもあり、有楽町駅周辺も一般の住宅は少ないエリアです。一方で帝国劇場やよみうりホールといった文化発信の施設が点在するのも特徴であります。

有楽町駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

駅徒歩圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の有楽町マンション相場 80㎡以上ののファミリー向け物件は意外と値下がりが早い

有楽町駅付近はオフィスビルなどが並んでいることもあり、マンションなどの集合住宅はあまり多くありません。人口で見ても800 メートル 半径内の人口は2,800人程度と、有楽町エリアはかなり人口密度が低いといえます。

そういったデータの少ないエリアでも、HowMaではきちんとビッグデータとして売買データを収集し、マンション売買などの相場を算出することができます。

そこで、HowMaで有楽町駅付近のマンション相場家賃相場を確認してみましょう。

広さ
(主な間取)
築年数 買ったら
売ったら
買ったら
値下がり率
借りたら
貸したら
25㎡
(1K)
新築 3,400万円 10.2万円
10年 2,900万円 85.3% 8.9万円
20年 2,400万円 70.6% 8.3万円
30年 1,900万円 55.9% 8.3万円

50㎡
(1LDK)

新築 6,800万円 19.8万円
10年 5,800万円 85.3% 17.2万円
20年 4,700万円 69.1% 15.9万円
30年 3,700万円 54.4% 15.9万円

70㎡
(2LDK)

新築 9,500万円 27.1万円
10年 8,100万円 85.3% 23.5万円
20年 6,600万円 69.5% 21.6万円
30年 5,200万円 54.7% 21.6万円
80㎡
(3LDK)
新築 1億1,000万円 30.5万円
10年 9,200万円 83.6% 26.5万円
20年 7,600万円 69.1% 24.5万円
30年 5,900万円 53.6% 24.5万円

意外なことに隣の東京駅よりも有楽町方面の方が物件相場は高く、新築で80平方メートルを超えると1億円以上の価格になってきます。

物件別に見てどれが特に値下がりしやすい、値下がりしにくいという大きな差はありませんが、比較的80平方メートル以上の物件の値下がり幅が大きくなっています。

価格帯では新築の単身者向け物件でも3,000万円を超える上に、ファミリー向け物件になると1億円近い値段になることもあり、中々購入は難しくなってきます。

それでも城南エリアの渋谷や品川などと比べるとやや相場が安いです。東京の隣駅、有楽町駅だからといって、飛び抜けてマンショ価格が高いわけではないことも分かるでしょう。

それでいて東京駅が近いため交通アクセス性は抜群です。 意外と有楽町のマンションは狙い目なのかもしれません。

有楽町駅周辺で最もマンションが高い場所は銀座エリアで1億円以上

町名 売買相場
銀座 1億〜1億3,000万円
新富 7,600万〜9,300万円

有楽町駅周辺が人気の高いエリアであることは間違いありません。そこで、有楽町駅付近の築10年80平方メートルマンションの相場を探ってみました。

有楽町周辺となると、マンションの建つエリアが限定されているため、表示されているのは2エリアだけです。 銀座と新富町を見ると、やはり銀座の物件は1億円以上とかなり高くなっています。

銀座に住むこと自体にステータス性がありますが、銀座に自宅を持つとなると、最低でも1億円は用意しなくてはいけないことが分かってきます。

ただし新富町も距離で言えば、銀座とそう離れているわけではありません。徒歩で銀座や有楽町、東京などにアクセスすることが可能です。

価格帯がこれだけ違っていることを見ると、銀座というブランドにこだわらないのであれば、利便性の面で見ても新富町付近のマンションは意外と狙い目と言えるでしょう。

有楽町駅周辺で最も家賃が高いのは銀座エリア

次に有楽町周辺での家賃相場をHowMaで見てみましょう。

町名 賃貸相場
銀座 27.8万〜34万円
新富 24.6万〜30万円

こちらも2エリアのみの比較になってきます。銀座と新富町を比較すると、やはり銀座の方が家賃相場も上です。ただし物件の価格相場が2割から3割ほど違うのに対し、家賃相場で言えば15%程度の差でしかありません。

収益性の高い賃貸物件を探すのであれば、実は新富町エリアのマンションの方が向いているのです。

HowMaで様々な場所のデータを見ていくと、このように賃貸投資向けの物件が建つエリアがどこなのかも分かってきます。

有楽町駅周辺で一番土地価格が上昇しているのは有楽町1丁目

国土交通省が毎年3月に発表している公示地価の値から、有楽町駅周辺のエリアで今どこが人気が上がっているかを確認してみます。

順位 住所 平方メートル単価 坪単価 値上がり率
1位 千代田区有楽町1-2-9 432万0000 円/m2 1428万0991 円/坪 10.77%
2位 千代田区有楽町1-1-3 2090万0000 円/m2 6909万0909 円/坪 7.73%
3位 千代田区丸の内3-3-1 2670万0000 円/m2 8826万4462 円/坪 3.89%

有楽町周辺の地価上昇率がわかるのも3エリアに限定されますが、3エリア全てが大きな価格上昇を見せています。 有楽町1丁目というと、様々な企業が本社を構え、有名な飲食店も数多くあるエリアです。

それだけに価格帯は非常に高く、特に1丁目1-3は坪単価がなんと7000万円近い価格です。その価格でも、公示地価は7%も上昇しています。

東京駅と並んで有楽町エリアの土地は凄まじい価格帯になっています。それでもまだ公示地価が上昇していることを見ると、この価格上昇の傾向はまだしばらく続きそうな印象を与えてきます。

有楽町駅周辺で人口が増えているのは新富町寄り

2010→2015年の国勢調査のデータから、有楽町駅周辺の人口動態を確認してみましょう。

有楽町駅半径800メートル(徒歩10分)圏内では、以下のように人口が変動しています。

有楽町周辺800 Mメートル半径のエリアには、約2,800人の人が住んでいます。しかしこのデータを見ると、有楽町駅近く、つまり東京駅近くの人口はかなりの割合で人口が減少傾向にあります。

反面人口が伸びているのは築地や月島、新富町など湾岸に近いエリアです。その付近には比較的手頃なタワーマンションが増えていることから、これらの場所に人口が流出していることが分かってきます。このエリアのマンションを購入すれば、今後の値上がりも見込めるのではないでしょうか。

有楽町駅各方面の特徴と著名なマンション

日比谷口

日比谷駅側、南西に位置する出口です。駅のすぐ隣にある読売会館はかつては「有楽町で会いましょう」のキャンペーンで有名になったそごう有楽町店が、現在はビックカメラ有楽町店が入っており、古くから現在に至るまでランドマーク的建物として親しまれています。有楽町ビルやDNタワーなどといったオフィスビルに加え、よみうりホール、東宝ツインタワーなどといったエンターテインメントの中心的な建物も散見されます。また、東宝系のシネコンであるTOHOシネマズも関連施設も多くみられます。

少し歩いた先に日比谷公園や日比谷公会堂、日比谷駅及び皇居などがあり、都心にありながら緑を堪能できるエリアです。

国際フォーラム口

その名前の由来ともなった東京国際フォーラムをランドマークとする出入り口です。東京を代表する国際コンベンションセンターで、1997年にオープン。7つのホールをはじめ33の会議室、展示ホールなどを有する複合施設で、2020年東京オリンピックの競技会場としても選出されています。その他古い歴史を持つ帝国劇場もあり、公演のある日は観劇の人々で賑わいます。東京駅のJR京葉線が国際フォーラムの裏あたりに位置しており、東京駅構内から歩くより有楽町駅から歩く方が近いため乗り換えに利用する人も多いです。

皇居外苑に近いこともあり、こちらの出入り口付近にマンションはありません。

京橋口

駅北東側位置する京橋口は、松坂屋銀座本店、銀座インズなど商業施設が数多くあり、ショッピング客でにぎわいます。出口の向かい側には回転レストランでも有名な東京交通会館があり、複合商業施設として今なお親しまれています。少し歩くと商社や大企業の本社が数多く集まる京橋エリで、一般住宅は殆ど見られません。

こちらの地域にもマンションはありません。

銀座口

デパートや映画館、劇場など華やかな商業施設が多く、利用客が多い出口です。少し歩くとすぐ銀座にぶつかる立地で、数々の話題の建物が並び建っています。最近オープンした複合商業施設GINZASIXにも近い出口です。東京メトロ銀座線・丸の内線の銀座駅に乗り換えるにも便利で、昼夜問わず人が行き来しています。内堀通りと外堀通りが交差する数寄屋橋交差点にも近く、車の乗り降りにも便利です。銀座が近いこともあり、一般住宅及びマンションは殆どありません。

中央口

駅前広場を有する大きな出口です。駅すぐ傍にある吉野家はテレビでも紹介されたことがあるほどで、全国売上1位を誇ります。マルイや有楽町イトシアといった若年層向けの商業施設が並ぶ出口で、銀座口や京橋口のミセス層向けデパートと住み分けられています。有楽町イトシアを含む駅前デッキは2002年からの再開発事業の一環として作られたもので、歴史的建造物の多い有楽町駅周辺では比較的新しい施設といえるでしょう。駅前広場から道を挟んだ向かいには東映本社、丸の内TOEIが控えるなど商業施設が多く、こちらもマンションはありません。

有楽町駅エリアにおけるマンション相場価格のまとめ

有楽町周辺のマンション相場はファミリー向けでも築10年もすれば8千万円で購入できるものがあり、新富町まで選択肢に入れれば、飛びぬけて値段が高いわけではありません。

今後、土地も余っていないことから、建て替え以外で有楽町駅に近い場所で新築マンションが急に増えていくことは、なかなかないと考えられます。

また公示地価を見ても周辺のエリアはどこも人口が減少していながら、土地の価格は上がっています。数少ないマンション物件をこの周辺に持つことができれば、これから先は大幅な値上がりが期待できるのではないでしょうか。

現在マンションを持っている人は様子を見つつ、自分が求める収益を確保できそうなところで売ることで、価格競争に巻き込まれることなく高い収益を得ることができます。

自分がマンション買おうと思っているエリア、マンションを持っているエリアの住所を検索し是非ともHowMaまで定期的に監視して行ってください。そうすれば最適なタイミングでマンションの購入と売却ができるようになるでしょう。

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▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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