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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?鶯谷駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?鶯谷駅のマンション相場を徹底解剖!

鶯谷駅は山手線の東部にある駅で、日暮里駅と上野駅に挟まれた駅です。23区では台東区に属しています。 ここでは鶯谷駅周辺のマンションの売買相場や不動産関係のデータを提示していきます。鶯谷駅付近で不動産を購入する際の参考になさってください。

鶯谷駅とは

鶯谷駅は、JR山手線と京浜東北線のみが停車する駅です。上野駅の隣という立地ながら、1日の平均乗降員数は2万6千人程度で、これは山手線の中でも最も少ない数字であります。

しかしながら東京藝術大学や高級住宅街である上野桜木エリアへの最寄り駅でもあり、更に上野恩賜公園にも近いことから地域住民や学生が多く利用していることが窺えます。駅ホームからラブホテルが林立しているのが見えるなど、風俗街としてのイメージが強いですが、風俗店そのものはなく治安も悪くないのが実情であります。

居酒屋やラブホテルが集中する繁華街を外せば、閑静な住宅街が広がっており、居住環境に大きな問題も特にありません。

かつては下町の古い町並みが広がっていましたが、近年は多くがマンションに変わっており、今なお変化を続けている駅といえます。

鶯谷駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

鶯谷駅から徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

 広さ/築年数別の鶯谷のマンションの相場 その相場は山手線の駅でも最安ランク?

HowMaの人工知能は不動産の売買に関するデータを常時収集し、データをもとに各エリアにおける直近の不動産の売買や賃貸の相場を算出することができます。

そこで2019年8月時点における、鶯谷駅周辺のマンションの売買の相場および賃貸の相場をHowMaで確認してみました。

広さ (主な間取) 築年数 買ったら 売ったら 買ったら 値下がり率 借りたら 貸したら
25㎡ (1K) 新築 2,100万〜2,500万円 7.6万〜9.3万円
10年 1,800万〜2,200万円 85.7% 6.6万〜8.1万円
20年 1,500万〜1,800万円 71.4% 6.1万〜7.5万円
30年 1,100万〜1,400万円 52.4% 6.1万〜7.5万円
50㎡ (1LDK) 新築 4,200万〜5,100万円 14.7万〜18万円
10年 3,500万〜4,300万円 83.3% 12.8万〜15.6万円
20年 2,900万〜3,500万円 69.0% 11.8万〜14.4万円
30年 2,300万〜2,800万円 54.8% 11.8万〜14.4万円
70㎡ (2LDK) 新築 5,800万〜7,100万円 20.1万〜24.5万円
10年 4,900万〜6,000万円 84.5% 17.4万〜21.2万円
20年 4,100万〜5,000万円 70.7% 16万〜19.6万円
30年 3,200万〜3,900万円 55.2% 16万〜19.6万円
80㎡ (3LDK) 新築 6,700万〜8,100万円 22.5万〜27.6万円
10年 5,700万〜6,900万円 85.1% 19.7万〜24万円
20年 4,600万〜5,700万円 68.7% 18.1万〜22.1万円
30年 3,600万〜4,400万円 53.7% 18.1万〜22.1万円

鶯谷駅のマンションの相場は山手線の中でも最も相場が低いと言っても過言ではないレベルです。

なんと新築の単身者向け物件でも2,000万円と少しで購入できますし、築30年物になれば1,000万円強で購入できるものもあるほどです。 単身者向け物件の値下がり率も大きく、築30年物がほぼ半額で購入が可能です。

ファミリー向け物件でも安いものは6,000万円以下、3,000万円と少しで築30年物が購入できます。埼玉県や神奈川県内のファミリー向けマンションを購入するのとそう大差ないレベルです。

立地を見れば上野駅の隣にあり、秋葉原や東京といったターミナル駅とのアクセスに優れているなどの魅力があります。それでいて鶯谷駅周辺のマンションの価格の安さは特筆に値するものがあるでしょう。

東京駅付近に通勤する人で、できるだけ価格を抑えて家を買いたいのであれば、また、物件にこだわりがないのであれば、鶯谷は大いに穴場だと言えます。

鶯谷駅の周辺で最もマンションが高い場所は、上野エリア

不動産を用いた投機では売買益による収入の獲得を目指すことから、投資のさいはエリア別に売買の相場を知る必要があります。

HowMaで売買の相場を調べ、鶯谷駅周辺の物件の相場をエリア別に確認してみました(築10年・80平方メートルマンションのデータをもとに算出)。

町名 売買相場
上野 6,900万〜8,400万円
上野桜木 6,900万〜8,400万円
東上野 6,700万〜8,200万円
谷中 6,400万〜7,900万円
根岸 6,200万〜7,600万円
北上野 6,000万〜6,300万円
東日暮里 5,800万〜7,100万円
下谷 5,700万〜7,000万円
松が谷 5,500万〜6,800万円
入谷 5,200万〜6,300万円
千束 5,100万〜6,200万円

鶯谷駅付近でマンションの価格が高いエリアは、隣駅の上野駅よりに位置する上野エリアです。

築10年もので広めのファミリー向けマンションであれば、7,000万円弱で購入できます。 一方、相場が低い場所を見てみると入谷や松が谷、千束といった地名が上がっており、こちらは5,000万円台での購入も可能です。

マンションの相場に30%に近い開きがあるため、地名にこだわらないのであれば鶯谷駅の周辺で手頃なファミリー向けマンションを購入することも十分に可能です。

鶯谷駅の周辺で最も家賃が高いのは、谷中・上野エリア

HowMaでは物件を賃貸に出したさいの家賃の相場も確認できます。

そこで鶯谷駅の周辺における家賃の相場を見てみましょう。投資効率の良いマンションが多いのはどのエリアでしょうか。

町名 賃貸相場
谷中 22.6万〜27.6万円
上野 22.6万〜27.6万円
東上野 21.7万〜26.6万円
北上野 21.7万〜26.6万円
上野桜木 20.8万〜25.5万円
下谷 19.8万〜24.2万円
松が谷 19.5万〜23.8万円
東日暮里 19.3万〜23.6万円
根岸 19.2万〜23.4万円
入谷 18.3万〜22.4万円
千束 17.8万〜21.8万円

賃貸価格の相場になるとまた違った傾向が見えてきます。

最も高い家賃を設定できるのは谷中や上野であり、数値は上野エリアに匹敵します。

上野も谷中も観光地として非常に有名な場所ですが、全国的に知られている上野と同レベルで谷中の賃貸の相場が高いのは、地名だけではなかなか気づかないポイントではないでしょうか。

基本的には売買と賃貸の相場はそれほど差がないため、賃貸の相場が低い駅は物件の相場が低かった入谷や千束などの場所が当てはまります。

全体的に物件の価格と賃貸の相場は比例するため、投資用物件を買うときは自分の予算に合わせて物件を購入するエリアを選べばよいでしょう。

鶯谷駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、根岸4丁目

国土交通省が発表する公示地価を見れば、最新の不動産売買の傾向が把握できます。

そこで2018年から2019年の公示地価の変化を確認してみました。鶯谷駅周辺で今、最も地価が値上がりしている場所が以下の図からわかります。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 台東区根岸4-10-10 53万9000円/m2 178万1818円/坪 7.80%
2位 台東区根岸3-6-3 73万6000円/m2 243万3057円/坪 7.45%
3位 台東区上野桜木1-1-5 80万0000円/m2 264万4628円/坪 7.24%

鶯谷駅の付近で公示地価が発表されているエリアは3ヶ所しかありません。

もともと鶯谷は他の駅との距離が近く、鶯谷と言えるエリアはあまり多くないため、このような結果になっています。 前年比で見ればいずれも7%台とかなりの上昇率を見せています。

一方、坪単価で見ると上昇率が1番大きい根岸4丁目が200万円以下と山手線内、特に上野駅に隣接する駅としては特に相場が低いと言えるでしょう。 全体的に購入しやすい価格帯になっています。

投機用や賃貸用の物件を購入するとき、鶯谷駅の周辺は自己資金をあまり用意できない方におすすめできる駅であることが分かってきます。

鶯谷駅の周辺で人口が増えているのは、入谷方面エリア

2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、鶯谷駅周辺の人口動態の様子を見ていきます。

鶯谷駅の周辺で人口が増えているエリアを見抜いて、不動産を買う場所を見極めましょう。 鶯谷駅周辺の12エリア中11エリアで口が増えています。

特に目立っているのは入谷方面です。地価の安い場所ほど増加率が高く、公園や大学など元々住宅の少ないエリアでは人口は増えていません。

鶯谷駅各方面の特徴と著名なマンション

鶯谷駅周辺は下町風情の残るこぢんまりとした住宅街です。

歓楽街としてのイメージが強い街ですが、そういったお店は実際には北口と言問い通りに挟まれたごくわずかな地区のみに存在しており、それ以外のエリアは比較的治安の良い住宅街になっています。

周辺には寺院が多いため緑もたっぷりあり、癒し効果も抜群です。

そんな鶯谷駅周辺の特徴をエリアごとにご紹介します。

北口

駅前にすぐ歓楽街が広がる他は、寺院と住宅が入り混じったごく普通の住宅街になっています。

言問通り沿いにスーパーやコンビニエンスストアもありますので、お買い物にも困りません。

その他、ファストフード店やチェーンのファミレスなど飲食店もありますので、一人暮らしでも食べるものに困ることはないでしょう。

北口の代表的なマンション

イニシア上野根岸

スクエアな佇まいが落ち着いた雰囲気を演出する物件です。

オートロックや防犯カメラに加え、各住居前にはアルコープを設けており、防犯面やプライバシーに気をつばった作りになっています。

1LDKから3LDKまで幅広い間取りがあり、シングルからファミリーまで様々なライフスタイルに対応可能です。

室内には浴室乾燥機や床暖房、クローゼットなどハイグレードな設備が揃っており快適な都市生活が送れます。

>イニシア上野根岸の概要はこちら

アトラス日暮里グレイスコート

L字型に配置された建物は、街に調和しながらも個性を輝かせる直線的なデザイン。

御影石を使ったエントランスは重厚感があり、落ち着いた暮らしを予感させます。

エントランスには玉砂利を敷いた中庭を眺めることができる大きなガラスが配置されており、ゆったりと過ごすこともできます。

トリプルロックシステムに加え防犯カメラ・防犯センサーを導入しておりセキュリティ面でも安心です。

収納力のあるシステムキッチンや一体型天板の洗面台など室内もハイグレードで機能的な設備でまとめてあり、暮らしやすくお掃除もしやすいです。

ウィルレーナ東京根岸

白・黒・グレーのモノトーンでまとめたスタイリッシュな外観が目を引くマンションです。

総戸数54戸のうち40戸以上が角住戸になっており、通風・採光面が抜群に良好です。24時間セキュリティシステム採用で一人暮らしでも安心して暮らせます。

>ウィルレーナ東京根岸の概要はこちら

南口

駅前を抜けると高級住宅地としても有名な上野桜木エリアです。

寺院が多く、落ち着いた雰囲気が漂っています。少し歩くと国立博物館の裏手にぶつかり、そこから上野恩賜公園にも歩いていけます。

東京藝術大学もありますので、学生で賑わいを見せています。小規模スーパーやコンビニエンスストアはあるものの、買い物環境はあまり良くないのでお買い物は上野駅まで出てしまう方が便利かもしれません。

古くからの高級住宅地のため、邸宅が多く、代表するマンションはありません。

 鶯谷駅周辺エリアのまとめ

鶯谷駅は山手線内の駅では特にこれといった特徴のない駅だと言えます。

鶯谷駅を特徴づける建物はありませんが上野駅の隣ということもあり、鶯谷駅の周辺で物件を買えば上野駅や駅周辺の施設を簡単に利用できる点は大きなメリットだと言えるでしょう。

それでいながら土地の相場は23区の中でも特に低い部類に入り、収入がそれほど高くない方でも家族で住めるマンションを鶯谷駅の周辺で購入できます。

また、1,000万円強で投資用の築古物件が購入できるなど、立地の良さに比べて注目度がそれほど高くないことが今回のデータから判明しました。

元の地価が安いため、上昇傾向にあっても値段が急速に上昇しているわけではありません。

立地の良い場所で不動産投資を始めたい、賃貸物件の運営を始めたい方はぜひとも鶯谷駅の周辺に注目してみてはいかがでしょうか。

HowMaは価格動向の把握に大いに役立ちます。

HowMaで鶯谷周辺のマンションの売買価格と賃貸の相場などを定期的にチェックしてみてください。

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▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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