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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?東京駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?東京駅のマンション相場を徹底解剖!

JR山手線各駅のマンション相場レポート記事、第6回のエリアは東京駅です。

東京のど真ん中にあたる東京駅ですが、周辺は商業ビルばかりの印象で居住用の住宅のイメージがそれほど浮かんできません。果たして東京駅周辺エリアのマンション相場価格はどのようになっているのでしょうか。

例によってHowMaの不動産相場マップを元に東京駅の徒歩10分圏内のマンション相場価格を調べたレポートをお届けします。

AI不動産査定のHowMa

東京駅とは

東京の表玄関と名高い東京駅。JR東日本各線は勿論、東海道新幹線、東京メトロなども通っており、日本各地からやって来る観光客やビジネスマンの乗り換え駅としても利用されています。1日当たりの乗降員数はJR東日本で45万人、JR東海が10万人、東京メトロが21万人、あわせて76万人超の人が東京駅を利用していることになります。

近年の上野東京ラインの開通の他、つくばエクスプレスの延伸や京葉線の延伸計画などもあり、今後もますます郊外と都心を結ぶ駅として発展していくことが予測されます。

JRを主体とした再開発工事により、日本橋口にはサピアタワー、丸の内口にはグランスタ、八重洲口には鉄道会館跡にグラントウキョウなど新しい商業施設も数多くオープンしています。

駅近辺は上記をはじめとした大型商業施設とオフィスビルが立ち並ぶオフィス街で、平均地価も非常に高額になっています。東京都の平均地価ランキングトップの中央区内の中でも更にトップ3に入る金額で、一般住宅はあまり見られません。

東京駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

東京駅からおよそ徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の東京マンション相場 東京駅付近のマンション相場は山手線内でも平均水準

東京駅付近はオフィスビルなどが並び建っていることもあり、マンションなどの集合住宅は周囲にあまり多くありません。

800M半径内の人口は1,800人程度しかおらず、東京23区内では、かなり人口密度が低いといえます。

そういったエリアでもHowMaではマンション相場などの監視が可能です。東京駅付近のマンション相場や家賃相場を確認してみましょう。

広さ
(主な間取)
築年数 買ったら
売ったら
買ったら
値下がり率
借りたら
貸したら
25㎡
(1K)
新築 3,400万円 10.2万
10年 2,800万円 82.4% 8.9万円
20年 2,300万円 67.6% 8.3万円
30年 1,800万円 52.9% 8.3万円
50㎡
(1K)
新築 6,700万円 19.8万円
10年 5,700万円 85.1% 17.2万円
20年 4,700万円 70.1% 15.9万円
30年 3,700万円 55.2% 15.9万円
70㎡
(1K)
新築 9,400万円 27.1万円
10年 8,000万円 85.1% 23.5万円
20年 6,500万円 69.1% 21.6万円
30年 5,100万円 54.3% 21.6万円
80㎡
(1K)
新築 1億1,000万円 30.5万円
10年 9,100万円 82.7% 26.5万円
20年 7,500万円 68.2% 24.5万円
30年 5,800万円 52.7% 24.5万円

東京駅付近と言うと、都心の超一等地ということには間違いありません。一方で繁華街が広がっているわけではなく、住宅地としてのブランド力も今ひとつなのか、新築物件の相場などを見ても1億円を超えるわけではありません。

例えば渋谷や品川などのエリアの新築マンションは、ファミリー向け物件であれば1億円を優に超えます。しかし、東京駅の場合はそれほどの価格になっていません。

値下がり率で見ても30年を越えれば50%台になるものがほとんどであり、東京駅周辺のマンションだからといって、極端に資産価値が下がりにくいということはないようです。東京駅付近の新築物件マンション相場は、ある意味他の山手線の駅とそう変わらない水準だということが分かってきます。

つまり、交通の便の良い東京駅付近に物件を買いたい方にとっては朗報と言えるでしょう。

東京駅周辺で最もマンションが高い場所は日本橋エリア

東京駅で人気の高いエリアなのかどうかを確認するために、東京駅付近の築10年80平方メートルマンションの相場を探ってみました。

町名 売買相場
日本橋本町 7,900万〜9,700万円
内神田 7,900万〜9,600万円
日本橋兜町 7,500万〜9,200万円
日本橋 7,500万〜9,100万円
日本橋室町 7,400万〜9,100万円
京橋 7,400万〜9,000万円
八重洲 7,300万〜9,000万円
八丁堀 7,200万〜8,900万円
新川 7,200万〜8,800万円
東日本橋 7,100万〜8,700万円
日本橋茅場町 6,900万〜8,400万円

この中で最も人気が高いのは、日本橋エリアになっています。日本橋本町、日本橋兜町そして日本橋室町などは、いずれ7,000万円を超える価格帯であり、また八重洲や八丁堀もそう変わらない相場になっています。

茅場町はやや安くなっていますが、東京駅付近は価格差で見れば1千万円程度の差であり、結局どこに物件を買ってもそんなに相場が変わりません。

日本橋は日本人観光客にとっても非常に人気の高い場所ですし、常に日本中の物と人が集まる場所です。それだけにこの価格帯も納得でしょう。

東京駅周辺で最も家賃が高いのは京橋エリア

次に東京駅周辺での家賃相場をHowMaで見てみましょう。

町名 賃貸相場
京橋 26.4万〜32.2万円
日本橋兜町 25.8万〜31.5万円
内神田 25.5万〜31.2万円
八丁堀 25.4万〜31万円
日本橋茅場町 24.8万〜30.3万円
日本橋 24.5万〜29.9万円
日本橋室町 24.5万〜29.9万円
八重洲 24.5万〜29.9万円
東日本橋 23.2万〜28.3万円
日本橋本町 23.1万〜28.3万円
新川 22.5万〜27.5万円

この中ではもっとも人気があるのは京橋エリアの物件となっています。家賃相場で言えば30万円前後といったところです。

日本橋エリアも人気があり、日本橋兜町や日本橋室町などは25万円から30万円といった場所です。

茅場町は物件の価格帯で見ればそれほど上には来なかったのですが、家賃相場で見れば上位にランクインしています。

茅場町に投資用マンションを持てば、効率良い部件運営ができるかもしれません。

東京駅周辺で一番土地価格が上昇しているのは八重洲2丁目

国土交通省が毎年3月に発表している公示地価から、東京駅周辺のエリアで今どこが人気が上がっているかを確認してみます。

順位住所地価坪単価前年比
1位 中央区八重洲2-10-5 229万0000円/m2 757万0247円/坪 11.71%
2位 中央区八重洲1-5-9 801万0000円/m2 2647万9338円/坪 6.23%
3位 中央区八重洲2-10-17 1280万0000円/m2 4231万4049円/坪 4.92%
4位 中央区八重洲1-5-20 2180万0000円/m2 7206万6115円/坪 4.81%
5位 千代田区丸の内3-3-1 2670万0000円/m2 8826万4462円/坪 3.89%
6位 中央区京橋1-1-1 2210万0000円/m2 7305万7851円/坪 3.76%
7位 千代田区丸の内1-8-2 2450万0000円/m2 8099万1735円/坪 3.38%
8位 千代田区丸の内2-4-1 3680万0000円/m2 1億2165万2892円/坪 3.08%

こちらの結果を見ると、東京駅周辺で地価が上昇しているのはどれも1位から4位まで八重洲エリアということになりました。八重洲エリアといえば東京駅八重洲口があるなど、東京駅から非常に近居場所です。

ただし中央区八重洲二丁目は「東京駅付近では」という条件がつきますが、かなり安くなっており八重洲一丁目に比べればまだマンションなどが建ちやすい価格帯だと言えます。

坪単価が5千万円を超えるような非常に相場の高い場所でもまだまだ地価が上昇していることを見ると、東京の地価上昇はバブル経済的なものではなく、商業施設やオフィスなどの実需要ということが推測できます。

東京駅周辺で人口が増えているのは湾岸エリア方面

2010→2015年の国勢調査のデータから、東京駅周辺の人口動態を確認してみましょう。

東京駅半径800メートル(徒歩10分)圏内では、以下のように人口が変動しています。

最初に述べたように東京駅周辺はもともと人口が少ないです。

このデータを見ると皇居側は元々住んでいる人が少ないこともあってか人口がわずかに減っています。また、有楽町方面の人口は比較的わかりやすく減少傾向にあります。

対して人口が増加しているのは中央区、湾岸寄りの方面でありこちらはマンション建設が進むエリアであることから、人口の流入が反映されている形になっていると言えるでしょう。

また御茶ノ水方面の方も比較的人口が増加しています。この周辺には一般の人向けの集合住宅などが多いことから人口が増加していることが分かってきます。

東京駅各方面の特徴と著名なマンション

東京駅近辺はオフィス街になっており、夜間人口が極端に少ないのが特徴です。東京駅の主な出入り口は日本橋口、丸の内口、八重洲口の3つで、JRを中心とした再開発のほかにも様々な大型ビルや商業施設が建っています。近隣には地下鉄駅も多く、半径1km以内に大手町駅、八丁堀駅など複数の駅があるため、状況によっては電車を使って迂回するよりも歩いて向かう方が早く目的地に着ける場合もあります。電車でも徒歩でも便利な東京駅周辺の特徴をご紹介しましょう。

日本橋口

永代通りに面した丸の内中央ビルをゲートとする日本橋口。出てすぐの場所が長距離バスの乗降車ロータリー、更に少し歩くと大手町駅と乗り換えやバスとの接続にも便利な出口です。丸の内中央ビルの中にはJR関連企業のオフィスが入っている他、地下通路は八重洲口側と繋がっており、バスや新幹線で観光に来た方々のショッピングの場所としても重宝されています。その他、サピアタワーやJFE商事ビル、丸の内トラストタワーなど商業施設とオフィスが入る複合ビルが多く林立しています。

このエリアに目立ったマンションはありません。

丸の内口

東京丸の内といえば、ドラマでもよく見るオフィス街のイメージがあります。レンガ造りの駅舎の再建を中心とした、JRと東京駅が主体となった駅前広場の再開発が2014年から行われており、通称丸ビルと呼ばれる丸の内ビルディングをはじめとした大型複合ビルが華々しくオープンしています。南口の斜め向かいにある東京中央郵便局は、歴史的文化的価値のある建物でしたが、3階部分までを温存する形で再開発がされ、隣接するショッピングモールと共に新たなランドマークとして生まれ変わりました。

駅前のオフィス街を抜けると皇居外苑にぶつかる立地で、現代的なビル群とゆったりとした緑の調和が美しいのも特徴です。

この近隣にも、売り出し中のマンションはありません。

八重洲口

日本橋・京橋エリアに向けて開かれた出入口で、大丸東京店や八重洲ブックセンター、東京キャラクターストリートなど商業施設でも注目を集めるエリアです。キッチンストリートやラーメンストリートなど、飲食店が集まるエリアや、八重洲地下街、東京駅一番街といった地下街も発展しており、長距離バスや新幹線で訪れた観光客やビジネスマンのお買い物の場所としても重宝されています。昭和通りや首都高速鉄道へのアクセスも良いため、車での往来も盛んです。

こちらも、住宅街はなく、目立ったマンションは建っていません。

東京駅エリアにおけるマンション相場価格のまとめ

東京駅周辺は会社や大規模な商業施設が多いため、高層マンションが建っていません。何よりも周辺には皇居もありますし、東京駅周辺に住みたいという人はそう多くはないのかもしれません。

そのため比較的山手線の駅の中で見ても、マンション価格はそれほど高くない状態になっています。東京駅に住んでみたい人にとって、なんとか実現可能な価格帯と言えるでしょう。

それでも他の山手線の駅の例に漏れず、現在東京駅付近の地価も上昇傾向にあります。

日本橋八重洲エリアはほぼ購入が難しい価格帯ですから、日本橋そしてより駅から離れた場所が狙い目になってくるのではないでしょうか。

そういった場所に狙いを絞れば、物件を購入することもできますし、将来的な値上がりを期待できます。

まずはHowMaの機能を使ってじっくり価格の相場を監視してください。そして東京駅付近では、どのエリアに物件を購入するのが良いのかを見定めて行きましょう。

▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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