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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?巣鴨駅のマンション相場を徹底解剖!

巣鴨駅はおばあちゃんの原宿として知られる、とげぬき地蔵どおりがあることで有名な駅です。

観光地としての側面が強い駅ですが、その周辺のマンション相場はどうなっているのでしょうか。

巣鴨駅とは

巣鴨駅は、JR山手線と東京メトロ三田線が乗り入れる駅です。

新宿・渋谷・東京駅といった主要駅までダイレクトアクセス可能な山手線に加え、目黒駅で東急目黒線と直通運転する三田線が利用可能ですので通勤・通学に便利です。

JRの平均乗降員数が8万人弱、都営地下鉄が10万人弱と三田線の利用者が多いことが窺えます。

特に三田線は全27駅のうち5位と高い位置にあり、主要駅と言って良いでしょう。 巣鴨といえばお爺ちゃんお婆ちゃんの原宿としても有名なエリアです。

とはいえ大きなオフィス街があるわけでもなく、山手線の中ではマイナーな駅といっても過言ではないでしょう。

特に興味のない若い方は、駅名は知っているけれど降りたことがないという人も多いのではないでしょうか。ところが近年、穴場だと思う街ランキングで上位に浮上するなど、年々注目が集まりつつあります。

近隣駅と比べて家賃相場が安めなことや交通アクセスの良さなどを比べると、ブランド力のあるエリアに負けず劣らない魅力があるのです。

そんな巣鴨駅の現在のマンション相場などをHowMaの機能で調べてみました。

マンションを売りたい方、買いたい方は是非とも参考にされてください。

巣鴨駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

巣鴨駅から徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の巣鴨駅のマンションの相場 山手線内ではやや安めの相場、お買得物件を探すのに最適

HowMaでは、巣鴨駅の不動産の相場に関するデータの収集を行っています。

データをもとに、人工知能が巣鴨周辺における直近の不動産の売買や賃貸に関するデータを算出します。

巣鴨駅付近の2019年7月時点におけるマンションの売買と家賃の相場をHowMaで確認してみましょう。

広さ (主な間取) 築年数 買ったら 売ったら 買ったら 値下がり率 借りたら 貸したら
25㎡ (1K) 新築 2,400万〜2,900万円 8.3万〜10.1万円
10年 2,000万〜2,500万円 83.3% 7.2万〜8.9万円
20年 1,600万〜2,000万円 66.7% 6.7万〜8.2万円
30年 1,300万〜1,600万円 54.2% 6.7万〜8.2万円
50㎡ (1LDK) 新築 4,700万〜5,800万円 16.1万〜19.6万円
10年 4,000万〜4,900万円 85.1% 14万〜17.1万円
20年 3,300万〜4,000万円 70.2% 12.9万〜15.8万円
30年 2,600万〜3,200万円 55.3% 12.9万〜15.8万円
70㎡ (2LDK) 新築 6,600万〜8,100万円 21.9万〜26.8万円
10年 5,600万〜6,900万円 84.8% 19万〜23.2万円
20年 4,600万〜5,600万円 69.7% 17.5万〜21.4万円
30年 3,600万〜4,400万円 54.5% 17.5万〜21.4万円
80㎡ (3LDK) 新築 7,600万〜9,300万円 24.7万〜30.1万円
10年 6,400万〜7,900万円 84.2% 21.5万〜26.3万円
20年 5,300万〜6,500万円 69.7% 19.8万〜24.2万円
30年 4,100万〜5,000万円 53.9% 19.8万〜24.2万円

巣鴨駅のマンションの相場ですが、山手線の駅の中ではやや安めの部類に入るとみられます。

単身者向けであれば新築でも3,000万円。築年数30年ともなれば、1,500万円前後での購入が可能になっています。

隣駅の大塚駅よりはやや相場が高めですが、それでも他の山手線の駅に比べれば低い部類に入ると言えるでしょう。

ただ、値下がり率については他の山手線の駅と大差ありません。築10年で85%前後、築20年で70%、築30年で50%台といったところです。

価格が安いからといって極端に価値が下がりやすいということはなく、あまり資金を用意できない人にとって手軽に不動産が買えるエリアだと言えますし、それが巣鴨の特徴だと言えます。

巣鴨駅の周辺で最もマンションが高い場所は、本駒込エリア

詳しいマンションの相場を知りたい方向けに、HowMaは売買の相場をエリア別に算出できる機能を備えています(築10年・80平方メートルマンションのデータをもとに算出)。

巣鴨駅の周辺で最も高値でマンションが売買されているのはどのエリアなのか、確認してみましょう。

町名 売買相場
本駒込 7,600万〜9,300万円
駒込 7,500万〜9,200万円
白山 7,100万〜8,700万円
南大塚 6,900万〜8,400万円
千石 6,800万〜8,300万円
北大塚 6,600万〜8,000万円
巣鴨 6,300万〜7,700万円

巣鴨駅の周辺で最もマンションが高く売買されているエリアは、本駒込次いで駒込でした。

その次には白山がランクインするなど、どちらかといえば豊島区よりも文京区寄りのエリアのほうがマンションの相場は高くなっていると言えます。 文京区は治安が良くて学校も多いなど、子育てに向いているエリアとして有名です。

ファミリー向けマンションを購入する方は、子供を良い環境で学ばせることができるエリアで購入したいと考えるのでしょう。

その結果が本駒込や白山といったエリアの人気につながっているとみられます。

巣鴨駅の周辺で最も家賃が高いのは、巣鴨エリア

HowMaでは家賃の相場も確認できます。巣鴨駅の周辺における家賃相場を見てみましょう。

収益性の高いマンションが分かれば、購入の対象を絞ることができます。

町名 賃貸相場
巣鴨 22万〜26.9万円
駒込 21.9万〜26.8万円
北大塚 21.7万〜26.5万円
千石 21.6万〜26.4万円
南大塚 21.4万〜26.1万円
本駒込 21万〜25.7万円
白山 21万〜25.6万円

家賃の相場を見ると、対照的に本駒込や白山といったエリアは上位にランクしていません。

家賃の相場を最も高く設定しやすいのは、巣鴨駅に近い巣鴨エリアとなっています。巣鴨はお店などが多くて観光客も多いので、家賃を高く設定しやすいということなのでしょう。

本駒込や白山は住宅地として人気ですが、賃貸物件の需要はそれほど高くないので、このような結果になっていると考えられます。

駅から離れていて落ち着いた場所は家族で腰を据えて生活するには良いのですが、家を転々とする人にはあまり人気がないのです。

巣鴨駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、巣鴨2丁目

巣鴨駅周辺の公示地価から、2018年から2019年までに土地の相場がどの程度上昇したのか、確認してみましょう。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 豊島区駒込4-10-16 73万2000 円/m2 241万9834 円/坪 10.74%
2位 豊島区巣鴨1-18-9 165万0000 円/m2 545万4545 円/坪 9.27%
3位 文京区本駒込6-15-12 145万0000 円/m2 479万3388 円/坪 9.02%
4位 文京区千石4-45-14 143万0000 円/m2 472万7272 円/坪 8.33%
5位 豊島区巣鴨3-37-1 104万0000 円/m2 343万8016 円/坪 8.33%
6位 豊島区巣鴨2-9-25 81万6000 円/m2 269万7520 円/坪 6.95%
7位 豊島区巣鴨1-35-6 70万0000 円/m2 231万4049 円/坪 6.87%
8位 豊島区巣鴨5-41-3 48万5000 円/m2 160万3305 円/坪 6.59%
9位 文京区千石4-25-4 87万5000 円/m2 289万2561 円/坪 5.93%
10位 文京区千石4-36-15 85万9000 円/m2 283万9669 円/坪 5.53%
11位 文京区本駒込6-8-22 116万0000 円/m2 383万4710 円/坪 5.45%

巣鴨駅の周辺で地価が大きく上がったのは駒込4丁目で、前年比で10%の上昇率です。

また豊島区巣鴨で9%台、文京区千石で8%台と地価が上昇しています。

他の山手線の駅に負けず劣らず、巣鴨周辺も全体的に地価の上昇幅が大きくなっています。

それでいて巣鴨5丁目は坪単価160万円と、山手線の駅の中では格安ともいえる相場になっています。

土地の価格が上がりすぎてしまう前に早めに購入したほうが良いかもしれません。

巣鴨駅の周辺で人口が増えているのは、南口エリア

2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、巣鴨駅周辺の人口動態の様子を見てみましょう。

巣鴨駅の周辺で人口が増えているのはどのエリアなのでしょうか。 巣鴨駅周辺の人口動態を見ると、文京区寄りと大塚駅寄りに人気が集中していることがわかります。

計測されている全14エリアのうち、大きく人口を伸ばしている4エリアは巣鴨駅の南と西側に集中しています。

そして、駅に近い場所の人口が特に増えていることが分かっています。

いっぽう、北口はあまり人気がなく、人口が減っているエリアもあるほどです。東京の中心部に近いほど人口が増加していると言えるでしょう。

巣鴨駅各方面の特徴と著名なマンション

巣鴨駅には病気の回復にご利益があるとげぬき地蔵尊があり、何もない日でも1日1~2万人の参拝客が訪れています。

地蔵尊の参道を兼ねた地蔵通り商店街は格安のお店が揃う地元の人にも愛される商店街で、お買い物にも便利です。

どこか牧歌的な雰囲気を残す駅ですが、山手線が乗り入れているため交通アクセスの良さは抜群!池袋駅まで5分、新宿駅まで13分、東京駅まで20分と主要駅まで20分以内でアクセス可能なことに加え、駅から徒歩15分程度で都電荒川線の庚申塚駅に出られるのでフットワーク軽くお出かけを楽しめます。

そんな巣鴨駅を方面別にご紹介しましょう。

北口

北口側の駅前はかつてはこぢんまりとした雰囲気でしたが、現在は2010年に開業したアトレヴィ巣鴨を中心として再開発が進み近代的できれいな建物に整備されています。

とげぬき地蔵尊と地蔵通り商店街があるのがこの北口側で、多くの観光客で賑わっています。

白山通り沿いにも商店街があり、さらに24時間営業のスーパーやドラッグストアも豊富にありますのでお買い物には困りません。

北口の代表的なマンション

ブリリア巣鴨北山手賓館

ベージュを基調とした温かみのある外観と、お洒落なゲートが目を引く物件です。

駅まで徒歩3分、地蔵通り商店街まで5分と近いので、日々のお買い物や生活に困ることはありません。

2LDK~4LDKでファミリー向けの間取りが多いです。

24時間セキュリティシステムや日勤体制の管理人などセキュリティもしっかりしているので、安心して暮らせるでしょう。

>ブリリア巣鴨北山手賓館の概要はこちら

クレイシア巣鴨駅前

白を基調とした外壁とバルコニー部分に使われたアクリルパネルが洗練された空気を演出する物件です。

徒歩1分と駅の目の前の立地で、忙しい朝や遅く帰った日も安心です。

コンパクトな1Kをメインとした間取りは機能的で、白基調の内装と併せて快適な暮らしを楽しめるでしょう。

セキュリティシステムやオートロック、宅配ボックスなど防犯もしっかりしているので一人暮らしでも安心して暮らせます。

南口

大きな観光スポットなどがない南口は、落ち着いた雰囲気です。

駅前の飲食店街は昭和レトロを感じることができ、お酒や食べることが好きな方にはたまらないスポットです。

駅前を抜けるとオフィスビルやマンションが立ち並ぶ閑静なエリアに出ます。

古い住宅や緑の多いお屋敷街などもあり、歩いているだけでも楽しいエリアです。

南口の代表的なマンション

ジーベック巣鴨

白基調の外観はシンプルながら洗練された空気を感じさせるデザインです。

モノトーンのエントランスには宅配ボックスやオートロックなども完備、防犯面でも安心です。

浴室乾燥機やシステムキッチン、温水洗浄便座など室内設備も充実しており、快適なシングルライフを送れること間違いなしです。

巣鴨駅のまとめ

巣鴨駅周辺の不動産の相場を見てきましたが、ファミリー向けマンションであれば白山や本駒込といった文京区寄りのエリアが人気です。ただ、こういったエリアは駅からやや距離があるため、賃貸物件としての人気はそこまで高くなく、家賃も低めになる傾向があります。

売買などの投機目的で買うのであれば、住宅地としての需要がある文京区の物件を、単身者向け物件の運営や商業用不動産を購入するのであれば、まだまだ地価が安い巣鴨駅周辺の物件を購入するとよいでしょう。

全体的に地価が大きく上昇している点は、他の山手線の駅と大きく変わりません。

池袋駅から二駅ということを考えれば、全体の不動産の相場はまだまだ低いと言えます。

資金を用意できないが安定した山手線沿いに不動産を購入したいという方、巣鴨駅の周辺を狙ってみてはいかがでしょうか。

▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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