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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?新宿駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?新宿駅のマンション相場を徹底解剖!

JR山手線各駅のマンション相場レポート記事、今回ピックアップするのは世界最大のターミナル駅である新宿駅です。

もはや説明不要、日本有数の歓楽街でありビジネス的にも重要な駅である新宿ですが、徒歩圏内のマンション相場価格はどのようになっているのでしょうか。

賃貸・売買ともに徹底的に調査してみました。

AI不動産査定のHowMa

新宿駅とは

新宿駅は、1日の乗降員数が353万人と非常に多く、世界一位を誇る巨大ターミナル駅です。JR各線に加え、東京メトロ、都営地下鉄、京王電鉄、小田急線といった各私鉄も通っており、東京都内外の多くのベッドタウンからダイレクトアクセスが可能。通勤・通学に利用する人が多数を占めています。

駅周辺は日本屈指の繁華街・歓楽街として栄えています。かつては宿場町であった土地で、山梨方面へと続く甲州街道など大通りも多く、交通の要所としての側面が強いエリアです。近年は巨大バスターミナルバスタも新設され、益々発展が期待されます。

そんな新宿駅の現在のマンション相場などはどうなっているのでしょうか。HowMaの機能で調べてみました。マンションを売りたい方、買いたい方は是非とも参考にされてください。

新宿駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

新宿駅徒歩圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の新宿マンション相場意外と安い新宿の不動産!ファミリー向けマンションも5,000万で買える!

新宿駅にマンションを持つことができたら通勤通学にも大変便利ですし、賃貸需要もかなり安定したものが見込めます。そこでHowMaの機能を使い、新宿で実際に売買されているマンションの相場を築年数・面積別に確認してみました。また物件種類別の賃貸相場も表示しています。

広さ
(主な間取)
築年数 買ったら
売ったら
買ったら
値下がり率
借りたら
貸したら
25㎡
(1K)
新築 3,300万円 9.3万円
10年 2,800万円 84.8% 8.1万円
20年 2,300万円 69.7% 7.5万円
30年 1,800万円 54.5% 7.5万円

50㎡
(1LDK)

新築 6,600万円 18万円
10年 5,600万円 84.8% 15.7万円
20年 4,600万円 69.7% 14.5万円
30年 3,600万円 54.5% 14.5万円

70㎡
(2LDK)

新築 9,300万円 24.6万円
10年 7,900万円 84.9% 21.3万円
20年 6,500万円 69.9% 19.7万円
30年 5,100万円 54.8% 19.7万円
80㎡
(3LDK)
新築 1億1,000万円 27.7万円
10年 9,000万円 81.8% 24.1万円
20年 7,400万円 67.3% 22.2万円
30年 5,800万円 52.7% 22.2万円

新宿のマンション相場を見て、意外に思った人もいるのではないでしょうか。新宿のマンション相場自体は同じ副都心である渋谷と比べると、やや安い値段になっています。世界で一番利用客が多い駅の数字なのに、ファミリー向け物件でも新築が1億円を切るなどあくまで他の山手線の駅との比較ですが、手頃な価格に思えてきます。

新築の単身者向け物件も3000万円台で購入可能、築30年物件になれば2,000万円以下で購入することが可能です。また利用者が多く資産価値が下がりにくいマンションが多いかと思われますが、値下がり率も他の山手線の駅塗とそう変わることはありません。

利便性や需要がありながらも、新宿という場所に住むということに対するブランド価値は、あまりないのかもしれません。

新宿駅周辺で最もマンションが高い場所は代々木エリア

町名 売買相場
代々木 8,100万〜9,900万円
西新宿 8,000万〜9,700万円
新宿 7,500万〜9,100万円
歌舞伎町 7,500万〜9,100万円
百人町 7,400万〜9,000万円
下落合 7,300万〜8,900万円
北新宿 6,900万〜8,400万円
千駄ヶ谷 6,800万〜8,300万円
大久保 6,800万〜8,300万円

新宿駅で最もマンションの売買相場が高い場所は、代々木方面になっています。それでも1億円には到達していません。ついで西新宿、そして新宿駅周辺となっています。

歌舞伎町や百人町といった繁華街エリアは治安の面の問題があるのか、あまり値段は高くありません。また北新宿や大久保など一駅分離れたエリアになれば、7000万円以下でマンションが購入可能となっています。

代々木方面は比較的雰囲気が落ち着いており、安全に住むことができる点が、マンション価格に反映されているといえそうです。

新宿駅周辺で最も家賃が高いのは千駄ヶ谷エリア

町名 賃貸相場
千駄ヶ谷 28.7万〜35.1万円
新宿 26万〜31.8万円
歌舞伎町 26万〜31.8万円
代々木 25.2万〜30.8万円
百人町 24万〜29.3万円
西新宿 23.9万〜29.2万円
下落合 23.2万〜28.3万円
北新宿 22.3万〜27.3万円
大久保 22.1万〜27万円

家賃相場を見てみると、千駄ヶ谷が一番高くなっており代々木は上位にはランクインしていません。千駄ヶ谷方面もやや駅から離れており、雰囲気的には住宅街的になっているため、賃貸人気が高いと考えられます。

歌舞伎町などは住むにはあまり適した場所ではありませんが、歌舞伎町周辺で働く人にとっては賃貸需要が見込めるエリアであり、ある意味では物件運営をしやすいのかもしれません。

家賃が比較的安いエリアは、新宿駅から離れた下落合、大久保といったエリアになっています。このあたりは妥当な順位と言えるでしょう。

新宿駅周辺で一番土地価格が上昇しているのは歌舞伎町1丁目

に国土交通省が発表する公示地価の値を確認してみます。地価の値段だけではなく2018年と比べてどの程度地価が上昇しているかを見れば、需要を把握できるでしょう。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 新宿区歌舞伎町1-18-9 696万0000円/m2 2300万8264円/坪 20.00%
2位 新宿区西新宿2-6-1 1220万0000円/m2 4033万0578円/坪 19.61%
3位 新宿区西新宿1-7-1 1880万0000円/m2 6214万8760円/坪 11.90%
4位 渋谷区千駄ヶ谷5-32-10 680万0000円/m2 2247万9338円/坪 11.66%
5位 新宿区歌舞伎町1-1-16 850万0000円/m2 2809万9173円/坪 10.53%
6位 渋谷区代々木2-11-15 918万0000円/m2 3034万7107円/坪 10.07%
7位 新宿区西新宿7-1-12 620万0000円/m2 2049万5867円/坪 8.77%
8位 新宿区新宿3-33-10 978万0000円/m2 3233万0578円/坪 6.89%
9位 新宿区新宿3-28-9 1790万0000円/m2 5917万3553円/坪 6.55%
10位 新宿区新宿3-18-5 1700万0000円/m2 5619万8347円/坪 6.25%
11位 新宿区西新宿1-12-3 758万0000円/m2 2505万7851円/坪 6.16%
12位 新宿区新宿3-30-11 3520万0000円/m2 1億1636万3636円/坪 6.02%
13位 新宿区新宿3-5-4 1840万0000円/m2 6082万6446円/坪 5.75%
14位 新宿区新宿3-24-1 3600万0000円/m2 1億1900万8264円/坪 5.88%
15位 新宿区西新宿1-18-2 1900万0000円/m2 6280万9917円/坪 5.56%

新宿で最も上昇率が高いのは、歌舞伎町になっています。また千駄ヶ谷寄り、代々木方面も地価が上昇傾向にあります。大型のオフィスビルが建ち並ぶ西新宿エリアも10%以上の伸びを見せているなど、どのエリアをとっても新宿の需要が高まっていることが分かってきます。

ビジネス街、繁華街両方とも上位にランクインすることを考えると、新宿という土地の需要自体は、まだまだ高いものがあることが分かってきます。あくまでも“居住用の場所としては”新宿の人気がそれほどないということであり、ビジネスや娯楽については新宿の存在感は非常に高いと考えられそうです。

新宿駅周辺で人口が増えているのは大久保と千駄ヶ谷方面

2010→2015年の国勢調査のデータから、新宿駅周辺の人口動態を確認してみましょう。

新宿駅半径800メートル(徒歩10分)圏内では、以下のように人口が変動しています。

意外なことに新宿駅に非常に近いエリアは、人口がやや減少傾向にあります。新宿駅に非常に近い場所ではあまりタワーマンションなどもないことから、人口の減少が起きているのかもしれません。一方でやや離れた北新宿エリア、また千駄ヶ谷方面などはマンション物件・地価の高騰が現しているように、住宅地としての人気が高まっており、住人の数も増えております。

新宿駅各方面の特徴と著名なマンション

新宿区は昼間人口が夜間人口の2.5倍以上と、「住むため」よりも「通うため」の土地として多くの人が利用していることが窺えます。特に新宿駅周辺はオフィスや商業施設が入り乱れており、賑やかすぎて住むのに適していないようにも見えます。繁華街も近いため、治安の面で不安もあるでしょう。

ですが交通アクセスの良さや買い物の便利さを鑑みると、これほど魅力的な土地もそうありません。一口に新宿駅周辺と言ってもエリアによって雰囲気が違い、閑静なエリアや比較的治安が落ち着いている場所もあります。各方面ごとの特徴をご紹介します。

東口

歌舞伎町や新宿三丁目方面に通じるエリアです。新宿アルタや紀伊国屋書店、ビックロといったランドマークも兼ねた商業施設が多い方面で、昼夜問わず賑やかな繁華街が広がります。南口方面に近い新宿四丁目あたりまで歩くと、比較的治安が良く安心して暮らせるでしょう。

東口の代表的なマンション

ハーモニーレジデンス新宿御苑THEEAST

モノトーンを基調とした外壁にアクリルパネルをふんだんに使った透明感のある佇まい。オートロックや宅配ボックスなど共用サービスも充実しており、快適な都市生活が送れるでしょう。新宿駅のほか東新宿駅なども利用可能で、通勤・通学にも便利です。条件次第ですがペットも飼えますので、大切なご家族と一緒に暮らせます。

西口

東京都庁を中心に、官公庁やオフィスビル、専門学校の校舎が林立する近未来的な風景が広がる西口方面は東京副都心とも呼ばれ、都市機能の中心を担っています。京王百貨店や小田急百貨店、小田急ハルクなど大型デパートが多く、東口よりも年齢層の高い人が行き来しています。東口に比べると閑静なエリアで、緑も多くほっと一息つけるエリアです。

西口の代表的なマンション

ブランズ西新宿

東急不動産が提供する人気の分譲マンションシリーズ、ブランズ。白基調の清潔感のある外観と、御影石を使った高級感あふれるエントランスが住む人の心を癒してくれるでしょう。2重オートロックなどセキュリティも万全で、単身者でも安心して暮らせます。

>ブランズ西新宿の概要はこちら

南口

甲州街道を挟んでバスタ新宿、JR新宿ミライナタワー、新宿タイムズスクエアなどがあるエリアです。バスタ新宿は長距離・夜行バスのターミナルで、地方への玄関口とも言えるでしょう。その他ルミネ2の中にはルミネよしもとが入っているなど、エンターテインメントにも力の入ったエリアです。

南口の代表的なマンション

ファミール新宿グランスィートタワー

総戸数116戸を誇る新宿の代表的な分譲タワーマンションです。新宿駅の利便性を最大限に享受できるエリアながら、大通りから一本入った立地で静かな環境で生活が送れます。新宿でも比較的治安の良い地域で、駅からの帰り道にも街灯や交番があり夜遅くなっても安心です。24時間管理やホテルライクな内廊下、複数台のエレベーターなど分譲マンションならではのクオリティで快適な暮らしが手に入ります。敷地内のフィットネスを格安で利用できます。

>ファミール新宿グランスィートタワーの概要はこちら

新宿駅エリアにおけるマンション相場価格のまとめ

新宿は言うまでもなく、東京都内でも中核を成す駅です。行政の中心である中央3区と対照的に。行政だけではなく、ビジネス、文化や娯楽の中心の街として、その存在感は決して揺るぐことはないでしょう。

一方で不動産投資をする観点で見れば、実はそこまで物件価格が高いわけではなく、あくまで他の駅と比較の問題ですが手頃なエリアだとも言えます。

急激な資産価値の低下が起こりにくく、賃貸需要も見込めるエリアであることを考えると新宿に今のうちに物件を買っておくというのは良い選択肢かもしれません。

また居住用物件の相場はそこまでではありませんが、ビジネス向け飲食向けの物件などは高い需要があるため、これから先も安定した運営が望めそうです。住宅向けの投資だけではなく飲食店オフィス向けの物件を運営してみるのも、面白い選択肢と言えそうです。

一方でやや離れた北新宿や大久保といったエリアは相場も落ち着いており、タイミングによっては今のうちに売っておき、これから先値上がりするエリアに物件を買い換えるということも考えてみましょう。

▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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