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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?御徒町駅のマンションの相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?御徒町駅のマンションの相場を徹底解剖!

御徒町駅は台東区上野5丁目にある山手線の駅です。

上野駅と秋葉原駅という2大ターミナル駅に挟まれた駅となっています。

その御徒町駅の不動産の相場をここでは見ていきましょう。

御徒町駅とは

御徒町駅は、JR山手線と京浜東北線が乗り入れる駅です。

近隣に地下鉄の駅が複数あり、乗り換えに便利な駅ですが、御徒町駅としてはJRのみが乗り入れています。

1日の平均乗降員数は7万人程度で推移しており、近年は減少傾向にあります。

山手線の中でも乗降員数が少なく、いまいちマイナーなイメージのある駅ですが、アメ横の南端が近く宝飾関係の卸問屋が多い地域で、知る人ぞ知るショッピングタウンとして多くの人に愛されています。

両隣の駅に比べて比較的治安が良いため家賃相場がやや高い傾向にありますが、山手線全駅で比較すると手頃な価格でマンションを入手することができます。

御徒町駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

御徒町駅から徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の御徒町のマンションの相場、価格相場は上野駅とほぼ同程度

決して大きな駅とは言えない御徒町駅。

台東区内ということもあり、不動産の相場はやや落ち着いたものとなっています。

それでも最近は地価上昇の影響が出ているとも言われます。

そこでHowMaを使って御徒町駅の周辺における直近の不動産の売買や賃貸の相場を算出してみました。

まずは2019年8月時点における御徒町駅周辺のマンションの売買と家賃の相場をHowMaで確認してみましょう。

広さ
(主な間取)
築年数 買ったら
売ったら
買ったら
値下がり率
借りたら
貸したら
25㎡
(1K)
新築 2,500万〜3,100万円 8.7万〜10.7万円
10年 2,100万〜2,600万円 84.0% 7.6万〜9.3万円
20年 1,800万〜2,200万円 72.0% 7.1万〜8.6万円
30年 1,400万〜1,700万円 56.0% 7.1万〜8.6万円
50㎡
(1LDK)
新築 5,100万〜6,200万円 16.9万〜20.6万円
10年 4,300万〜5,200万円 84.3% 14.7万〜17.9万円
20年 3,500万〜4,300万円 68.6% 13.6万〜16.6万円
30年 2,800万〜3,400万円 54.9% 13.6万〜16.6万円
70㎡
(2LDK)
新築 7,100万〜8,700万円 23.1万〜28.2万円
10年 6,000万〜7,300万円 84.5% 20万〜24.4万円
20年 4,900万〜6,000万円 69.0% 18.4万〜22.5万円
30年 3,900万〜4,700万円 54.9% 18.4万〜22.5万円
80㎡
(3LDK)
新築 8,100万〜9,900万円 25.9万〜31.7万円
10年 6,900万〜8,400万円 85.2% 22.6万〜27.6万円
20年 5,600万〜6,900万円 69.1% 20.8万〜25.4万円
30年 4,400万〜5,400万円 54.3% 20.8万〜25.4万円

御徒町駅のマンションの相場ですが、単身者向けの新築マンションは2,500~3,100万円と、隣に位置する上野駅とほぼ同じ相場です。

秋葉原駅よりもかなり格安で、しかも、御徒町駅と秋葉原駅、上野駅はいずれも徒歩圏内にあります。

上野や秋葉原など、最寄り駅の名称にこだわりがなければ、御徒町は格安の物件を購入できる駅と言えます。

2人以上向けでは5,000万円ほど、ファミリー向けでは7,000~8,000万円という相場になっています。

全体的に見れば山手線内では標準的な相場ですが、新幹線を利用できる上野駅の隣ということを考えれば、決して高いとは言えない数字でしょう。お買得なエリアだと考えてもよさそうです。

御徒町駅の周辺で最もマンションが高い場所は、外神田エリア

御徒町駅付近の不動産の相場をより詳細に見てみましょう。

HowMaはエリア別により詳しい売買の相場を算出できます。築10年・80平方メートルマンションの相場を確認してみます。

町名 売買相場
外神田 1億〜1億2,000万円
神田練塀町 8,200万〜1億円
湯島 7,500万〜9,100万円
西片 7,100万〜8,700万円
上野 6,900万〜8,400万円
台東 6,700万〜8,200万円
東上野 6,700万〜8,200万円
小島 6,200万〜7,600万円
三筋 5,700万〜6,900万円
元浅草 5,100万〜6,300万円

最も安いエリアの元浅草と最も高いエリアの外神田では、何と2倍以上の差があります。

外神田が千代田区、元浅草や三筋が台東区に属することが格差の原因になっているのかもしれません。

御徒町駅の徒歩圏内でも千代田区ではなく台東区であれば、5,000万円から6,000万円でマンションが購入可能です。

一般的な年収の夫婦でもペアローンを組めば、購入可能な価格帯になっています。

いっぽうで外神田や神田練塀町など、千代田区内に入ると価格が一度に高くなってしまいます。

短期間の転売を狙う投機目的の方以外、外神田や神田練塀町エリアのマンションの購入はおすすめできないかもしれません。

 御徒町駅の周辺で最も家賃が高いのは、外神田エリア

HowMaではエリア別に家賃の相場も算出可能です。御徒町駅付近の家賃の相場を目で追いながら、投資に向いたエリアを確認してみましょう。

町名 賃貸相場
外神田 28.4万〜34.7万円
神田練塀町 26.9万〜32.9万円
湯島 23.5万〜28.8万円
上野 22.6万〜27.6万円
台東 22.4万〜27.4万円
西片 22.2万〜27.1万円
小島 22万〜26.9万円
東上野 21.7万〜26.6万円
元浅草 20万〜24.4万円
三筋 19.5万〜23.8万円

マンションの売買の相場で圧倒的だった外神田や神田練塀町が、やはり上に来ています。

ただし、例えば元浅草のマンションの相場は5,100万円ですので、マンションを運営すれば表面利回は5%近い数字になります。

外神田のマンションは1億円ですから、表面利回りは3.5%程度にしかなりません。

収益性の高い物件を狙うのであれば、賃貸の相場の低いエリアのほうが高い収益が狙えます。

御徒町駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、台東4丁目

土地の価格を示す指標の一つに、国土交通省による公示地価があります。

そこで御徒町駅付近の2018年~2019年の公示地価の推移をピックアップしました。

以下の図では人気のエリアが確認できるように上昇率が高い順に並べています。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 台東区台東4-33-3 351万0000 円/m2 1160万3305 円/坪 11.43%
2位 台東区上野3-19-4 124万0000 円/m2 409万9173 円/坪 10.71%
3位 台東区上野6-8-4 254万0000 円/m2 839万6694 円/坪 10.43%
4位 台東区台東4-18-4 72万2000 円/m2 238万6776 円/坪 10.06%
5位 台東区東上野1-7-13 111万0000 円/m2 366万9421 円/坪 9.90%
6位 台東区上野4-5-5 1020万0000 円/m2 3371万9008 円/坪 9.56%
7位 台東区上野4-7-2 557万0000 円/m2 1841万3223 円/坪 9.43%
8位 台東区台東2-22-13 66万0000 円/m2 218万1818 円/坪 9.27%
9位 台東区上野5-15-13 232万0000 円/m2 766万9421 円/坪 8.92%
10位 台東区上野5-7-4 94万0000 円/m2 310万7438 円/坪 8.67%

御徒町駅で最も地価が上昇しているのが台東区4丁目です。次は上野3丁目、上野6丁目となっています。

坪単価で言えば1,000万円を超えるエリアでこれほどの地価の上昇を見せています。

「上野・秋葉原といった観光地のエリアに挟まれている影響が、御徒町駅付近の地価の上昇につながっている」との声も上がっていますす。

どのエリアでも7%近い上昇率と非常に高い上昇率を見せていますから、御徒町駅の付近でまだ坪単価がそれほど高くないマンションを購入すれば、4~5年後には20%程度値上がりしているかもしれません。

御徒町駅の周辺で人口が増えているのは、東南側エリア

2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、御徒町駅周辺の人口動態の様子を記しました。

御徒町駅の周辺で人口が増えているエリアが分かれば、不動産を購入する場所を決めるときの参考になります。

どのエリアで特に人口が増えているのでしょうか。

御徒町駅付近の全てのエリア15箇所で人口が増加しています。

ただし、上野公園や上野駅のあるエリアは人口の増加がそれほど見られず、顕著に上昇しているのは秋葉原寄りと浅草寄りです。

西側のエリアは山手線内ですので人口が増えるには増えていますが、地価の高さもあってそこまで大幅な伸びに至っていないと考えられます。

いっぽうで、台東区は千代田区に比べれば価格も安く、収入が高くない方でも住みやすい場所です。

そのため、利便性とコストパフォーマンスを重視した人たちが台東区の付近に多く住んでいると思われます。

御徒町駅各方面の特徴と著名なマンション

東側にアメヤ横丁や吉池、西側にディスカウントストアの多慶屋や問屋街を持つ御徒町駅は業者の買い付け人から一般の買い物客まで様々な人が行きかっています。

東側に仲御徒町駅及び新御徒町駅、西側に上野御徒町駅と上野広小路駅と地下鉄路線への乗り換えにも便利で、JRの路線が山手線と並走する京浜東北線しか通っていないとはいえ鉄道路線が使いづらいということはないのが特徴です。

駅周辺が開けたのは戦後、焼け野原で空き地が多かったことから駅に近い立地を活かして時計店が多く集まったことがきっかけで、昭和30年に仲御徒町問屋連盟が結成されたのを機に大きな発展を遂げました。

時計店が副次的に扱っていた宝飾関係が大きく業績を伸ばし、それに従って宝飾店も集まり始めます。

昭和62年にはジュエリータウンおかちまちを設立、以後宝飾の問屋街として今もなお栄えています。

そんな御徒町駅周辺のマンションを方面ごとにご紹介しましょう。

東側

宝飾の卸問屋が密集しているのがこちらのエリアです。特にダイヤモンドは質が良いものが格安で手に入るとクチコミで知られており、業者は勿論結婚指輪や婚約指輪を買い求めるカップルも多く訪れています。

昭和通り沿いには地元の人にも愛されるディスカウントストア多慶屋をはじめ様々な飲食店や商業店舗が並んでおり、日常生活に困ることはありません。

東側の代表的なマンション

ビバリーホームズ秋葉原

白基調の外壁に黒のラインをあしらったスタイリッシュな外観が目を引く物件です。

内装も木目をふんだんに使った温かみのあるデザインで、帰ってきてほっと一息つける空間に仕上がっています。

間取りは1Kから2LDKまでのタイプがあり、単身者やDINKS、少人数ファミリーなど幅広いライフスタイルに対応可能です。

条件によってペットも可能なので、大切なご家族と一緒に暮らすことも可能です。

アイル秋葉原ノース参番館

白を基調としたスタイリッシュなデザインが若者の注目を集めるマンションです。

オートロックと防犯カメラでセキュリティ面も万全、宅配ボックスもあり不在時の荷物受け取りも困りません。

浴室乾燥機や独立洗面台、システムキッチン、24時間換気システムなどシングル向け物件としては室内設備が充実しており、快適な生活が送れます。

西側

アメヤ横丁や老舗スーパー吉池、近年リニューアルオープンした上野松坂屋などがあるのがこちらのエリアです。

吉池で日常の買い物ができるほか、アメヤ横丁で掘り出し物を探したり、松坂屋でショッピングを楽しんだりと様々なニーズに答えてくれるでしょう。

不忍池など上野エリアの観光スポットにも徒歩で行けますので、お休みの日のレジャーにも困りません。

西側の代表的なマンション

スカイコート文京湯島

ブラウンを基調としたシンプルながら上品な佇まいが目を引きます。

間取りは1Rから1DKで、徒歩五分以内にドラッグストア、コンビニエンスストア、飲食店がある立地なのでお仕事で夜遅く帰ってくるシングルの方でも暮らしやすいです。

オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなども完備でセキュリティ面でも安心です。

>スカイコート文京湯島の概要はこちら

 御徒町駅周辺エリアのまとめ

御徒町と言えば上野と秋葉原に挟まれ、貴金属の問屋街がある駅というイメージしか沸かない人が多いのではないでしょうか。

それだけにある意味では不動産を購入する場所としては狙い目と言えます。

上野や秋葉原といったブランドイメージが確立した場所に比べれば、まだまだ不動産の価格は手頃です。

居住用にも、また、投資用にも手が出しやすいです。

これから先の御徒町駅付近の相場はどのようになるのでしょうか。

現状の傾向を見るに、おそらく他の山手線の駅同様に大幅な変化はなく、まだまだ土地の価格は値上がりが見込めそうです。

人口も大幅に増えていることから、御徒町駅の付近でも不動産物件の需要は当面は揺るがないと言えるでしょう。

購入のチャンスとタイミングを見逃さないために、ぜひ御徒町駅付近の不動産の相場をHowMaで定期的にチェックしてください。

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▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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