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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?大塚駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?大塚駅のマンション相場を徹底解剖!

大塚駅は池袋駅と巣鴨駅の間にある豊島区の駅です。

目立った商業施設などはなく、どちらかといえば住宅街としての趣のあるエリアだと言えるでしょう。

その大塚駅のマンションの相場をここではお伝えしていきます。

AI不動産査定のHowMa

大塚駅とは

大塚駅前の画像

大塚駅は、JR山手線と都電荒川線が乗り入れる駅です。

古く戦前はデパートや花街のある繁華街として栄えていた歴史もあり、今もなお繁華街の雰囲気が残っています。

当時地下鉄の計画もありましたが、低地である大塚駅周辺は当時の技術では地下鉄を通すのは難しく、少し離れた場所に新大塚駅として開設された記録もあります。

都内で唯一現存する路面電車都電の停車駅でもあり、古き良き時代の空気を感じることもできるでしょう。

池袋駅に隣接しておりサンシャシンシティなども徒歩圏内の距離にありながら、どこか牧歌的な空気を残す大塚駅周辺は、穴場だと思う街ランキングで上位に食い込むなど近年でも常に注目を浴び続けている街です。

そんな大塚駅の現在のマンション相場などをHowMaの機能で調べてみました。

マンションを売りたい方、買いたい方は是非とも参考にされてください。

大塚駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

大塚駅から徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

広さ/築年数別の大塚のマンションの相場 池袋駅と比べると格安と言える相場

HowMaは実勢に近い不動産相場を算出するために、不動産の売買データを常時収集しています。

そのデータをもとに、人工知能が直近の不動産の売買や賃貸に関するデータを算出しているのです。

広さ (主な間取) 築年数 買ったら 売ったら 買ったら 値下がり率 借りたら 貸したら
25㎡ (1K) 新築 2,400万〜3,000万円 8.5万〜10.3万円
10年 2,100万〜2,500万円 87.5% 7.4万〜9万円
20年 1,700万〜2,100万円 70.8% 6.8万〜8.4万円
30年 1,300万〜1,600万円 54.2% 6.8万〜8.4万円
50㎡ (1LDK) 新築 4,900万〜5,900万円 16.4万〜20万円
10年 4,100万〜5,000万円 83.7% 14.2万〜17.4万円
20年 3,400万〜4,100万円 69.4% 13.2万〜16.1万円
30年 2,600万〜3,200万円 53.1% 13.2万〜16.1万円
70㎡ (2LDK) 新築 6,800万〜8,300万円 22.4万〜27.3万円
10年 5,800万〜7,000万円 85.3% 19.4万〜23.7万円
20年 4,700万〜5,800万円 69.1% 17.9万〜21.8万円
30年 3,700万〜4,500万円 54.4% 17.9万〜21.8万円
80㎡ (3LDK) 新築 7,800万〜9,500万円 25.1万〜30.7万円
10年 6,600万〜8,100万円 84.6% 21.9万〜26.8万円
20年 5,400万〜6,600万円 69.2% 20.2万〜24.7万円
30年 4,200万〜5,200万円 53.8% 20.2万〜24.7万円

大塚駅の新築マンションの相場を見てみると、池袋という巨大なターミナル駅の隣駅ながらも山手線内では比較的安めと言えます。

新築の単身者向けが2,000万円台、築30年物も1,000万円台前半で購入が可能です。

それでいて家賃の相場は一定の水準にあるので、中古物件であれば7~8%台の高い利回りの投資用物件が購入できます。

また、新築の二人向け物件が5,000万円以下で、広めのファミリー向け物件も8,000万円以下で購入が可能であることを考えると、山手線の駅の中でも相場的にはかなり恵まれていると言えるでしょう。

それでいて池袋駅寄りの場所に物件を買えば、徒歩で池袋まで向かうことも可能です。

場所によってはかなりお買得で使いやすい物件が見つかることもあります。

大塚駅の周辺で最もマンションが高い場所は、東池袋エリア

エリアごとに詳しいマンションの相場を知ることが不動産の売買には必要です。

そこで大塚駅周辺の売買の相場をエリア別に確認してみましょう(築10年・80平方メートルマンションのデータをもとに算出)。

大塚駅の周辺で最高値のマンションはどこで見つかるのでしょうか。

町名 売買相場
東池袋 7,000万〜8,600万円
南大塚 6,900万〜8,400万円
千石 6,800万〜8,300万円
北大塚 6,600万〜8,000万円
巣鴨 6,300万〜7,700万円
上池袋 6,200万〜7,500万円
西巣鴨 6,100万〜7,400万円

大塚駅付近のエリアで最もマンションが高値で売買されているのは東池袋、次いで南大塚になっています。

近年の東池袋ではタワーマンションが次々と建てられていますが、豊島区役所が移転した頃からこのような高値が付くようになりました。

ただし、池袋寄りでも上池袋エリアは売買の相場がそこまで高くなく、お買得なエリアになっています。

大塚駅と池袋駅の周辺でマンションを購入する場合、上池袋が狙い目と言えるでしょう。

大塚駅の周辺で最も家賃が高いのは、東池袋エリア

HowMaでは家賃の相場も確認できます。大塚駅周辺の家賃の相場を見てみましょう。

収益性の高いマンションが分かれば、購入の対象を絞ることができます。

町名 賃貸相場
東池袋 22.5万〜27.5万円
南大塚 21.4万〜26.1万円
千石 21.6万〜26.4万円
北大塚 21.7万〜26.5万円
巣鴨 22万〜26.9万円
上池袋 22.1万〜27万円
西巣鴨 20.4万〜25万円

大塚駅付近の家賃の相場ですが、マンションの売買の相場とほぼ同じ順位です。

家賃の相場もある程度決まっています。やはり東池袋の人気は高く、池袋でも上池袋はそれほど高い値段がついていません。

また、西巣鴨が最も安くなっています。利便性の高い場所ほど家賃が高めです。

大塚駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、北大塚2丁目

大塚駅周辺の公示地価から、2018年から2019年までに土地の相場がどの程度上昇したのか、確認してみましょう。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 豊島区北大塚2-12-2 120万0000円/m2 396万6942円/坪 13.21%
2位 豊島区北大塚3丁目30番11 72万3000円/m2 239万0082円/坪 12.27%
3位 豊島区南大塚2-45-8 180万0000円/m2 595万0413円/坪 11.80%
4位 豊島区南大塚3-50-3 78万2000円/m2 258万5123円/坪 11.71%
5位 豊島区東池袋4-39-13 106万0000円/m2 350万4132円/坪 8.72%
6位 豊島区東池袋2-12-9 65万0000円/m2 214万8760円/坪 7.97%
7位 豊島区北大塚1-24-3 63万8000円/m2 210万9090円/坪 7.95%
8位 豊島区西巣鴨1-1-2 57万8000円/m2 191万0743円/坪 7.84%
9位 豊島区西巣鴨1-30-2 51万0000円/m2 168万5950円/坪 7.59%
10位 豊島区南大塚1-4-21 65万9000円/m2 217万8512円/坪 7.15%

地価が上昇しているエリアを見ると、大塚駅の周辺では10%以上の伸びを示す北大塚2丁目と3丁目の人気が高く、東池袋を上回るほどの勢いがあります。

それでも坪単価200万円台と、山手線の駅周辺の相場としては比較的格安の値段です。

表を見る限りでは、東池袋の地価はそこまで高くないことが分かってくるでしょう。

共稼ぎの夫婦2人の収入を合わせてマンションや戸建がなんとか買えるレベルです。

大塚駅の周辺で人口が増えているのは、南口や23区内中心部寄り

2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、大塚駅周辺の人口動態を確認します。

大塚駅の周辺で人口が増えているのはどの場所でしょうか。 人口が特に増加しているエリアを見ると、大塚駅から南方面、または池袋や文京区寄りであることがわかってきます。

基本的にどのエリアも人口が増加していますが、中でも現在の豊島区池袋や大塚は最も人口が集中するエリアになっています。

東池袋周辺の人口の増加はマンションの増加によるもの、そして、巣鴨駅周辺の物件の価格が比較的手頃なことなどが原因になっています。

大塚駅各方面の特徴と著名なマンション

池袋駅まで3分、新宿駅まで11分、東京駅まで21分。

山手線でダイレクトアクセス可能な大塚駅は、通勤・通学にも便利です。

JRは山手線のみが停車する駅ですが、東京メトロ新大塚駅や都電を使えば山手線ではカバーしきれないエリアにもアクセスしやすく、意外と交通の便が良いのが特徴です。

隣の池袋駅に比べると若干家賃相場が低いため、意外と穴場の駅と言えます。

近隣住民は昔から住んでいる人が多く、レトロな商店街など古き良き昭和の空気を感じることができる街並みが魅力の駅です。

北口

駅前が繁華街になっているため、治安の面で少し不安が残る北口エリアですが、繁華街を抜けると閑静な住宅街になっており、昔ながらの家が多く建つのが見受けられます。

大型スーパーや飲食店など、住むのに必要な商業施設も多く揃っているので住環境としては悪くありません。

十文字中学校・高等学校や巣鴨中学・高等学校、都立文京高校など学校施設も多く、落ち着いた暮らしを楽しめるでしょう。

北口の代表的なマンション

ステーションフロントタワー

名前の通り、駅から徒歩3分とステーションフロントの立地が特徴のマンションです。

徒歩1分の所にスーパーやスポーツジムがあり、豊かな生活を送れること間違いなし!

敷地の半分がオープンスペースになった緑豊かなマンションで、都心のオアシスとしてほっと一息つけることでしょう。

クリアパネルを使ったバルコニーや西洋建築を思わせるエントランスなど、デザインにもこだわりを感じさせてくれます。

>ステーションフロントタワーの概要はこちら

ザ・タワーレジデンス大塚

白を基調としたシンプルな佇まいながら、ダークトーンの差し色の引き締め効果でスタイリッシュな印象に仕上がっているマンションです。

パーティールームやゲストルームなど共用施設が充実しており、お客様をお招きする際にも困りません。

防犯センサーやサムターン回し防止機能など防犯面でも細かく気を配られています。

室内設備も高級分譲マンションならではのオール電化かつハイグレードなものを取り揃えており、快適な都市生活が楽しめます。

>ザ・タワーレジデンス大塚の概要はこちら

南口

都電荒川線の乗り場や新大塚駅へのアクセスは南口が便利です。

北口より拓けた印象があるエリアで、駅前の商店街は使い勝手のいい便利な商店が並んでいます。

バッティングセンターやパチンコ店が入るひょうたん島という複合施設は、昭和テイストなどこか懐かしい外観で南口のランドマーク的存在として親しまれています。

病院やホテル、銀行などもこちらの出口のが多いので意外と立ち寄ることが多くなるでしょう。

ロアール大塚弐番館

ダークグレーを基調とした外壁にホワイトのラインが入った個性的な外観が目を引く物件です。

特徴的な外観から分かるようにデザイナーズ物件で、モノトーンにまとめられたシックなエントランスなど住居のデザイン性を重視する方でも満足のいく仕上がりになっています。

オートロックや宅配ボックスなど防犯にも気を配られているので、低層タイプながら安心して暮らすことができるでしょう。

ペット飼育可なので大切なご家族と一緒に暮らすことができます。

>ロアール大塚弐番館の概要はこちら

大塚駅のまとめ

山手線の中でも3番目の規模を誇るターミナル駅の池袋、そして、お年寄りの原宿とも言われる巣鴨に比べると、大塚駅はどうしても目立たないのかもしれません。

しかし、今回の不動産の相場を見てわかるように、注目されていないだけに大塚駅周辺の物件の相場はまだまだ安く、マンションや戸建の購入が容易なエリアだと言えます。

それでいて経年で資産価値が大幅に下がっているにもかかわらず、他の山手線の駅と同様に地価の上昇が大幅に見られます。

「あまり自己資金を用意できないが、不動産に投資してみたい」 そのような方にとっては現時点で価格が安く、しかも、今後の値上がりが望める大塚駅周辺の物件は、ぜひとも購入を検討したいところです。

大塚駅の周辺に物件を持っている方は、常にHowMaで相場をチェックしてください。

エリアによって値上がりの幅が大きく異なることに気づくでしょう。

また、所有する物件のエリアで大幅に値上がりした後で値下がりの兆候が見られた場合、その時点で売却するようにしましょう。

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▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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