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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?大崎駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?大崎駅のマンション相場を徹底解剖!

JR山手線各駅のマンション相場レポート記事、第8回のエリアは大崎駅です。

タワーマンションとオフィスビルが共存している大崎駅ですが、その周辺エリアのマンション相場価格はどうなっているのでしょうか。

例によってHowMaの不動産相場マップを元に渋谷駅の徒歩10分圏内のマンション相場価格を調べたレポートをお届けします。

AI不動産査定のHowMa

大崎駅とは

大崎駅は、JR線と臨海鉄道りんかい線が乗り入れている駅です。最新の乗降員数データでは164,876人で、JR東日本全駅の中でも16位の乗降員数を誇ります。JRは山手線のほか埼京線・湘南新宿ラインが通っており、都内主要エリアだけではなく埼玉・神奈川方面に住んでいる人々の通勤用の路線としても利用されています。

大崎と言えばオフィス街というイメージのあるエリアでもあります。かつては明電舎やソニーといった大手メーカーの工場が多くある街でありましたが、1982年に東京都に大崎副都心として指定されて以来緩やかに再開発が進んでいます。かつては工場や繁華街でにぎわう街でしたが、近年ではオフィスビルやタワーマンションなどが立ち並び整然とした街並みを見せています。

主要エリアは勿論、郊外にもアクセスしやすい大崎駅は近年居住地としても注目を集め始めています。近隣には飲食店が多く、駅にはアトレが併設されているなどお買い物にも比較的便利なため、単身者よりもファミリー層向け物件が多いです。そんな大崎駅の現在のマンション相場などをHowMaの機能で調べてみました。

大崎駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格

大崎駅からおよそ徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
(不動産相場マップの使い方についてはこちらの記事をご参考にしてください)

大崎駅の広さ/築年数別の大崎マンション相場 80㎡の広めのマンションは早めに売ったほうがお得!

HowMaは過去の売買事例などのビッグデータから、不動産の売買相場及び賃貸相場を物件の面積・築年数等のデータ別に算出することができます。

そこでHowMaで抽出したデータを見て、最近の大崎のマンション相場を把握してみましょう。同時に物件購入の参考になる、物件種別の値下がり率も記載しています。

広さ
(主な間取)
築年数買ったら
売ったら
買ったら
値下がり率
借りたら
貸したら
25㎡
(1K)
新築3,300万円9.3万円
10年2,800万円84.8%8.1万円
20年2,300万円69.7%7.5万円
30年1,800万円54.5%7.5万円

50㎡
(1LDK)

新築6,600万円18万円
10年5,600万円84.8%15.7万円
20年4,600万円69.7%14.5万円
30年3,600万円54.5%14.5万円

70㎡
(2LDK)

新築9,300万円24.6万円
10年7,900万円84.9%21.3万円
20年6,500万円69.9%19.7万円
30年5,100万円54.8%19.7万円
80㎡
(3LDK)
新築1億1,000万円27.7万円
10年9,000万円81.8%24.1万円
20年7,400万円67.3%22.2万円
30年5,800万円52.7%22.2万円

大崎も近年人気が上昇しているだけに、単身者向けマンションでも新築は3,000万円以上でないと購入できない価格帯にまで値上がりしています。中古30年ものであれば半額近い値段まで下がるので、2,000万以下で購入することも可能です。

その場合家賃相場は2割程度しか下がっていないので、古い物件はお買い得とも言えますが、経年により上昇する管理費や修繕費を考えると、とんとんといったところかもしれません。

ファミリー向け物件の場合新築では9千万円、80平方メートルを超えると1億円以上という非常に高い値段になっています。

値下がり率でみると単身者向け二人向けファミリー向けはあまり差がありませんが、80平方メートル以上の物件だけ値下がり率が高くなっています。広めの物件は早めに売却をした方が結果的には高い値段で売れることになるかもしれません。

大崎駅周辺で最もマンション価格が高い場所は東五反田エリア。戸越も狙い目

町名 売買相場
東五反田 9,000万〜1億円
大崎 9,000万〜1億円
北品川 8,600万〜1億1,000万円
高輪 8,500万〜1億円
平塚 8,000万〜9,700万円
西品川 7,700万〜9,400万円
豊町 7,000万〜8,500万円
戸越 6,400万〜7,800万円

次に、大崎駅周辺で最も高いマンションが売買されているエリアを見てみましょう。人気が高いのは東五反田そして駅に近い大崎エリアです。

品川駅に近い北品川方面は価格帯のブレが広く、大崎エリアよりも高級な物件を見つけられます。

駅からやや離れた戸越エリアは価格帯が比較的安く、庶民の商店街である戸越越銀座があるだけに、一般的な収入の方でもなんとか購入できそうな価格帯になっています。山手線の新宿寄りの駅に比べれば、全般的に価格は安くなっていると言えるでしょう。

大崎駅周辺で最も家賃が高いのは北品川エリア

次に家賃相場も確認してみます。投資効率が良いのはどのエリアでしょうか。

町名 賃貸相場
北品川 27.1万〜33.2万円
東五反田 25.7万〜31.4万円
高輪 24.9万〜30.4万円
西品川 22.9万〜28万円
大崎 22.9万〜28万円
平塚 22.4万〜27.4万円
豊町 21.6万〜26.4万円
戸越 22万〜26.9万円

売買相場と家賃相場の順位にはあまり差が見られません。

東五反田は物件価格も高いですし、賃貸相場もその分高いです。北品川の売買相場の価格幅が広いので賃貸相場の価格幅も広いですが、比較的高めの家賃を設定できるエリアと言えるでしょう。

豊町や戸越などマンションが安いエリアの物件は、家賃相場も安くなっていますが。

ただしマンション物件同士の価格差ほど賃貸相場の差がないので、マンション価格が安いエリアの方が、投資物件の運用はしやすいといえそうです。

大崎駅周辺で一番土地価格が上昇しているのは大崎1丁目

国土交通省が毎年3月頃発表しているのが公示地価です。その公示地価を見れば、いま大崎駅付近でどこのエリアが人気なのかを把握できます。最新の公示地価の推移を見てみましょう。

順位 住所 地価 坪単価 前年比
1位 品川区大崎1-2-1 298万0000円/m2 985万1239円/坪 9.56%
2位 品川区北品川5-9-28 103万0000円/m2 340万4958円/坪 7.85%
3位 品川区大崎5-5-12 103万0000円/m2 340万4958円/坪 7.63%
4位 品川区大崎2-6-13 86万5000円/m2 285万9504円/坪 7.05%
5位 品川区大崎3-6-9 217万0000円/m2 717万3553円/坪 6.90%
6位 品川区大崎4-8-3 68万2000円/m2 225万4545円/坪 6.40%
7位 品川区北品川5-14-10 78万0000円/m2 257万8512円/坪 3.86%

大崎駅付近で今最も値上がり幅が高いのは、品川区大崎1丁目となりました。7位までの数字を確認できますが、そのうち大崎エリアは2丁目から5丁目まで全てがランクインしています。

特に駅に非常に近い大崎1丁目と大崎3丁目はもともとの地価が高い上に、伸び率もかなりのものがあります。これから先も順調な値上がりが期待できそうです。

その他に人気のエリアを見ると北品川エリアになります。北品川エリアもマンション価格が高かく、土地の値段の高さがそのままマンション価格に反映されていると言えるでしょう。北品川では特に五丁目の人気が高く、前年比8%弱と非常に高い伸び率となっています。

大崎駅周辺で人口が増えているのは東口方面

2010→2015年の国勢調査のデータから、大崎駅周辺の人口動態を確認してみましょう。

大崎駅半径800メートル(徒歩10分)圏内では、以下のように人口が変動しています。

大崎駅付近で人口が減少しているのは南部なのですがこちらも人口の減少エリアは限られており、全体的に見れば、500人以上の大幅な伸びを見せているエリアが6つもあります。

特に北品川エリアは1700人という大幅な伸びを見せており、近年この周辺にマンションが増加していることが、人口の増加傾向からも分かってきます。

品川駅寄りの方が、人気が高くなっていると言えそうです。

大崎駅各方面の特徴と著名なマンション

大崎地区の人口を見てみると、総人口は36万人弱です。そのうち老年人口は7万5千人程、14歳以下の年少人口は5万人弱となっており、ほとんどが20代から50代の労働人口であることが窺えます。ファミリー層やDINKS、シングルが多く住んでおり、マンションの需要は高いといえるでしょう。品川駅の隣駅なので新幹線や空港へのアクセスも良好です。りんかい線でお台場や国際展示場などの臨海エリアにもお出かけしやすいです。家賃相場が近隣駅に比べてやや安いので、賃貸に住むにも意外な穴場であります。

東口

大崎ゲートシティやニューシティといったランドマーク的物件が多くあるのが東口側です。高層オフィスビルやタワーマンションが林立しており、近代的な雰囲気があるのもこのエリアです。深夜23時まで開いているスーパーや飲食店などもあり、日常生活には困らないのも特徴です。

パークシティ大崎ザタワー

東京都による大規模再開発計画の一角として建てられたタワーマンションです。総戸数700戸以上のビッグコミュニティで、広大な敷地にはオフィスや商業施設も併設。大崎エリアの新しいランドマークとしても人々に親しまれています。エントランスを入ると目黒川をイメージした滝の流れが人々の目を癒してくれるでしょう。ファミリー向け物件ということもあり、スタディルームやキッズルームなどお子様と利用できる共用設備も充実しています。制振設備やセキュリティシステムなど防災・防犯面にも気を配った、将来性・住環境共に充実した物件です。

>パークシティ大崎ザタワーの概要はこちら

東京サウスパークタワー

旧三井不動産が分譲したザ・パークハウスシリーズの一角を担う高級分譲マンションです。ブラウンのツートンカラーが目を引く外観は2001年のグッドデザイン賞を受賞。重厚感のある外観と高級ホテルのような内装でラグジュアリーな生活を送れます。スカイラウンジやゲストルームなど共用設備も充実しており、お客様をお招きしても最上級のおもてなしをできるでしょう。セキュリティシステムや防犯カメラなども導入されており、防犯面でも安心です。

>東京サウスパークタワーの概要はこちら

西口

西口はマンションや学校設備が多く、閑静な住宅街となっています。少し駅から離れると昔ながらの住宅街が広がるなど、かつての工業地帯だったころの古き良き時代を感じさせてくれるでしょう。図書館や公園なども充実していますので、子育て世帯にも人気が上がりつつあります。

大崎ウエストシティタワーズ

西口のランドマークともいうべきタワーマンションです。地上39階建て、総戸数1090戸と堂々たる佇まい。ガラスウォールをふんだんに使った外観やホテルライクな内廊下など、デザイン性にもこだわり抜いています。共用施設も充実しており、特にスカイデッキからは大崎の街から東京湾までを一望できます。ペストリアンデッキで駅まで繋がれているため、一般道を通ることなくダイレクトアクセス可能。小さなお子様連れでも安心して行き来ができるでしょう。

>大崎ウエストシティタワーズの概要はこちら

大崎駅エリアにおけるマンション相場価格のまとめ

りんかい線の乗り口が行われており、お台場方面へのアクセス性が高い大崎駅。周辺にビジネス街や繁華街は広がっていませんが、マンションの数は増加傾向にあるなど、住宅地として、また交通の要所として今後存在感が高くなっていきそうです。

駅付近の商業エリアの地価はかなりの勢いで伸びを見せており、その大幅な伸びが周辺に建つマンションの価格に反映されていく傾向もありそうです。

マンションを購入する方は早めの決断が必要になりますし、売ることを考えている人は高値を付けて、価格が一気に下がって行く、少し前に売却するのが売却益を多く得る最適なタイミングでしょう。

▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

>【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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