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【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?池袋駅のマンション相場を徹底解剖!

【2019年最新版】JR山手線沿いのマンション相場は?池袋駅のマンション相場を徹底解剖!

池袋駅は、山手線全29駅の中でも第2位の利用者数を誇る非常に大規模な駅です。JRだけではなく東武東上線、西武池袋線という、東武西武2大私鉄の始発駅でもあります。また有楽町線や丸ノ内線、副都心線など地下鉄も数多く池袋駅を通っており、郊外から都心に通勤する人の拠点ともなっている駅です。

毎日の利用者数は130万人以上であり、これは渋谷駅を上回る数字です。新宿、渋谷と並んで三大副都心の一つとも言われています。

一方で池袋駅のある豊島区は、駅の利用者数が多い重要なエリアながら、新宿区や渋谷区と比べると土地価格はやや低い傾向にあります。そのため利便性は高いながらも、比較的リーズナブルにマンションなどを購入できるエリアとして最近人気が上がっています。

そんな池袋駅の現在のマンション相場などをHowMaの機能で調べてみました。マンションを売りたい方、買いたい方は是非とも参考にされてください。

AI不動産査定のHowMa

 池袋駅周辺の面積・築年数別マンション相場〜投資用に中古マンションを買うなら築20年物がお得!

HowMaでは収集したビッグデータから、人工知能が最新のマンション相場を算出します。池袋駅周辺の、平均的なマンション売買相場とマンション賃貸相場はそれぞれ以下のようになっています。

面積築年数売買相場賃貸相場
25㎡新築2,600万円8.9万円
10年2,200万円7.8万円
20年1,800万円7.2万円
30年1,400万円7.2万円
50㎡新築5,300万円17.3万円
10年4,500万円15万円
20年3,700万円13.9万円
30年2,900万円13.9万円
70㎡新築7,400万円23.7万円
10年6,300万円20.5万円
20年5,200万円18.9万円
30年4,000万円18.9万円
80㎡新築8,500万円26.6万円
10年7,200万円23.2万円
20年5,900万円21.4万円
30年4,600万円21.4万円

単身者向けマンションの相場は1,400万円から2,600万円。家族3人以上で生活できる、70平方メートル以上のマンションは4,000万円から7,400万円が相場といったところです。

築年数が10年経過するごとにおよそ15%ほど売買相場が低下していくことが分かってきます。それに対して賃貸相場の方はそれほど大きな減少幅は見られず、築20年と築30年のマンションではほとんど家賃が変わりません。

マンションを売る時には築10年ほどのマンションであれば、大きく値下がりをする前に売れる傾向があります。反面、もし投資用にマンションを購入するのであれば、築20年ほどの物件を購入することで、その後の家賃相場の値下がりを気にせず、賃貸物件を運営できるでしょう。

それでは続いて、池袋駅周辺を細分化してマンションの売買相場と賃貸相場を見ていきましょう。

池袋駅周辺で最もマンションの売買価格相場が高い場所は目白エリア

HowMaの機能では、池袋駅周辺のマンション相場もエリアごとにチェックできます。

そこで池袋周辺エリアで売買されているマンション相場から、エリアごとの売買相場を抽出しました。

売買相場は築10年80平方メートルのマンションを基準としています。

町名売買相場
目白8,800万〜1億1,000万円
池袋7,500万〜9,200万円
西池袋7,100万〜8,700万円
南池袋7,100万〜8,700万円
東池袋7,000万〜8,600万円
南町6,500万〜7,900万円
雑司が谷6,400万〜7,900万円
上池袋6,000万〜7,300万円
南常盤台5,100万〜6,200万円

最も人気が高いのは、南口方面に位置している目白方面にあるマンションです。目白方面は学習院大学があることもあり、治安が良いです。その影響もあって、マンション相場が高いものと考えられます。

池袋、西池袋、南池袋、東池袋の各エリアは駅に近いこともあって取引されているマンション相場も高いです。最近では東池袋駅周辺に区役所が移転したこともあり、東池袋周辺に複数のタワーマンションが建てられるなど人気が上昇しています。

池袋駅周辺の中では上池袋方面や北池袋方面はやや地価が安く、これから居住用・賃貸用に購入したい人にとってはそれらのエリアが狙い目だと言えるでしょう。

池袋駅周辺で最も家賃が高いのは西池袋エリア

HowMaまでは家賃の平均相場も算出できます。賃貸物件での不動産投資の参考になるデータとして、どのエリアが最も家賃を高く設定できるかも抽出しました。

町名賃貸相場
西池袋26.8万〜32.8万円
池袋23.1万〜28.2万円
東池袋22.5万〜27.5万円
目白22.5万〜27.5万円
上池袋22.1万〜27万円
南池袋21.6万〜26.4万円
雑司が谷20.4万〜25万円
南常盤台17.9万〜21.9万円
南町16.9万〜20.6万円

こちらで1位となったのは西池袋エリアでした。西池袋エリアは繁華街広がるだけではなく、オフィス街や商業施設が多くあり、仕事にも遊びにも適したエリアとなっています。

タワーマンションはそれほど建っていませんが、それだけに駅チカマンションの需要が高く、奪い合いとなるとで家賃が高くなっているとも言えます。

売買相場で1位であった目白は、このランクでは4位に位置しています。住宅街が広がるエリアなので、それほど賃貸需要は高くないのかもしれません。

売買相場ランキングで下の方につけていた上池袋ですが、家賃相場だと南池袋を上回っています。池袋や上池袋は、賃貸物件運営に向いているエリアと言えそうです。

池袋駅周辺で一番土地価格が上昇しているのは東池袋1丁目

土地価格の上昇具合を見るためには、毎年国土交通省が3月に公開している公示地価がよく使われています。池袋駅周辺の中で、公示地価が2018年から19年で大きく上昇したのはどのエリアなのかを確認しました。

地名㎡単価坪単価上昇率(%)
豊島区東池袋1-22-14202万0000円/m2667万7685円/坪12.85
豊島区東池袋1-22-8780万0000円/m22578万5123円/坪12.23
豊島区東池袋3-12-12154万0000円/m2509万0909円/坪10.79
豊島区池袋2-47-5138万0000円/m2456万1983円/坪10.40
豊島区南池袋2-27-6342万0000円/m21130万5785円/坪10.32
豊島区西池袋1-10-15424万0000円/m21401万6528円/坪10.13
豊島区南池袋1-21-5690万0000円/m22280万9917円/坪10.05
豊島区西池袋1-17-10636万0000円/m22102万4793円/坪10.03
豊島区西池袋1-19-7715万0000円/m22363万6363円/坪10.00
豊島区東池袋1-1-41350万0000円/m24462万8099円/坪9.76

公示地価の推移で見ると東池袋エリアに上昇幅が多い場所が集まっています。東池袋エリアは東池袋駅周辺に区役所が移転し、周辺にマンションや商業施設などの建設が現在進行中です。

また池袋駅の東口方面としてみても、数々の開発計画が進行中でありその影響もあってか公示地価が需要がぐんぐん上昇していると言えます。

投機目的でマンションを購入する場合は東池袋エリアが狙い目と言えそうです。

また、具体的に住みたいエリアや購入・売却を検討しているマンションがある場合は、ぜひHowMaのAI査定システムをご活用ください。

HowMaの使い方や自分でおおよその相場を調べる方法については以下の記事をご参照ください。

誰にも知られず自宅の価格を調べるサイトとは?不動産相場の調べ方を解説します

池袋駅周辺で人口が増えているのは東口・東池袋

国勢調査のデータから、池袋駅周辺の人口動態を確認してみます。

2010年と2015年の国勢調査の比較手は、池袋駅半径800メートル(徒歩10分)県内では、以下のように人口が変動しています。

池袋駅周辺の人口の増減をマップで表した画像

顕著に増加しているのが、やはり東池袋駅周辺です。大塚駅よりのエリアは池袋駅周辺より地価が安いこと、家賃相場が安いこと、そしてタワマンが複数立てられた影響で大きく人口を増やしています。一方で南口方面は人口が減少傾向にあります。

西口も堅調に人口を増やしていると言えるでしょう。

池袋駅各方面の特徴と著名なマンション

池袋駅西口周辺の風景画像

池袋駅周辺半径800メートル内だけを見ても、実に3万人以上の人が住んでいます。そこで池袋駅の出口それぞれの方面の特徴を知り、どういったエリア別の違いがあるのか、またどのようなマンションがあるかを知っておきましょう。

池袋駅東口の特徴

東口の代表的な建物といえば、サンシャイン60でしょう。サンシャイン60に向かうサンシャイン通りには、飲食店やアパレルショップ、映画館など若者向けの店が数多く並んでいます。

また駅内東口方面には西武百貨店があり、駅を出てすぐの場所にビックカメラとヤマダ電機の都内の旗艦店もあるなど、買い物に不自由しない環境です。

最近ではアニメファン向けの店が多くでき、区でもそれをアピールするなど、サブカルチャーの発信源としても大きな存在感を放っています。

東口から東池袋駅方面に進んでいくと、住宅地が広がっていますが、東池袋駅周辺にはまたタワーマンションが数多く建設されています。

池袋駅東口の代表的なマンション

ブリリアタワー池袋は東京建物が2015年に施工した49階建てのタワーマンションです。東池袋駅直結、池袋駅東口にも徒歩8分という抜群の利便性を誇っています。東池袋駅には豊島区の新区役所もあり、行政の中心として昨今注目を浴びつつあります。メインラウンジ、ゲストルーム、シアタールームなど豊富な共用設備や池袋の街を見下ろす眺望の良さを誇る、最新鋭のタワーマンションです。

スカイテラスやエレベーターホールも東京を一望できる抜群の視野角を誇っています。

>ブリリアタワー池袋の概要はこちら

池袋駅西口の特徴

西口も東口と同じく、池袋駅を代表するエリアとなっています。西口には東武百貨店があり「東が西武で西東武」というフレーズでも有名です。東口が若者向けの街だとすると、西口はサラリーマンや大人向けの街といえます。駅から間近には飲み屋や風俗店などを含む繁華街が広がっています。また駅からすぐには西口公園があります。

立教大学やマルイ、公共施設では東京芸術劇場などがあるので、若者の多く姿が見られます。

池袋駅西口の代表的なマンション

ザ・タワーグランディアは2004年に池袋西口に立てられた池袋周辺の中では、早い時期から人気を獲得しているタワーマンションです。池袋駅西口からわずか徒歩6分。階数は39階、総戸数は390戸あまりとなっています。築15年物件ながらもテナントも入り、シアタールームや医療モールもあるなど、その設備の豊富さは特筆モノ。今なお高い人気を誇っているタワーマンションです。人気の池袋の街を見下ろしながら都会の一等地でプレミア感のある生活を楽しめます。

>ザ・タワーグランディアの概要はこちら

池袋駅南口の特徴

南口は目白駅方面ということもあり、治安が良いことで有名です。南口方面には東口からも出やすいです。南口には大型の書店、予備校などが多く学生が多く見られます。一方で南口方面は大型のマンションは見られず、通り沿いにはビジネス街が広がっています。

池袋南口の代表的なマンション

グランドミレーニアは、2015年に建てられたばかりの31階建ての真新しいタワーマンションです。それだけに人気も高く、南池袋エリアでは屈指の高額で取引されるマンションになっています。池袋駅だけではなく、目白駅、鬼子母神前駅、雑司が谷駅など豊富な路線が利用できる点も魅力。

住友不動産サービスが管理を行っているため、管理の質もよく経年での資産価値低下が起こりにくくなっています。

>グランドミレーニアの概要はこちら

池袋駅北口の特徴

北口は近年では、中国人が多く住むチャイナタウンとしてよく知られています。北口の繁華街と西口の繁華街も非常に近い場所にあり、池袋駅は実質東口と南口北口と西口がワンセットになっていると言えるでしょう。こちらも西口同様周辺には風俗店飲食店などが数多くあり、治安の面で言えば四つの出口の中ではやや危険と言えます。北口を進んでいくと住宅街が広がっており、板橋方面に出ます。

池袋北口の代表的なマンション

大型マンションの少ない池袋駅北口。このハーモニーレジデンス池袋は単身者向け1Kを中心とした10階建てのマンションになっています。単身者向けに特化した物件として、設備をコンパクトに纏め、高いコストパフォーマンスをもたせることに成功しました。

投資用マンションとしても人気であり、いま「住みたい街」として人気の池袋エリアならではの入居率の高さを誇っています。

池袋駅周辺エリアのまとめ

池袋駅周辺は、東口を中心に駅周辺の再開発が複数進行中です。その開発の影響もあり、近年は土地価格も上昇傾向。今後も池袋駅周辺のマンション相場には是非注目をしていきたいものです。

▼山手線各駅のマンション相場記事シリーズ一覧

※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。

【2019年最新版】東京23区のマンション相場価格を徹底レポート!都内のマンションはどの区が安い?どの区高い?

執筆者情報

石野 (HowMaマガジン編集部)
HowMaマガジンの編集部のライターです。自分自身もオーナーとして複数の不動産の賃貸経営中。不動産を所有することで培った経験を知識を活かし、不動産売却や不動産投資について情報を発信していきます。
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